ДОХОДНОЕ МЕСТО: От Белорусской до окраин

Окрестности площади Белорусского вокзала всегда испытывали влияние со стороны находящейся по соседству самой дорогой улицы – Тверской. Здесь центр столицы и самые высокие ставки аренды в офисах А- и В-класса.

У Ленинградского проспекта сформировался имидж престижного для жизни района, в котором с давних пор селились руководители крупных компаний. Топ-менеджеры открывали поблизости и свои офисы. А международные холдинги всегда стремились арендовать площади на Ленинградском, так как эта дорога – прямой путь в аэропорт “Шереметьево”. Так начал складываться деловой квартал, который теперь разросся далеко за пределы CBD (Центрального делового района). Аналитики рынка иногда пользуются аббревиатурами BEL и SOK (Белорусский, Сокол), чтобы обозначить эти офисные зоны. Чаще же рассматриваемые участки так и называют – Белорусский деловой район и Ленинградский проспект.

На этих территориях образовался активно развивающийся офисный субрынок, считает Владимир Пинаев, директор компании Jones Lang LaSalle. В процессе дальнейшего развития скорее всего сформируются две зоны. Одна из них – вокруг площади Тверской Заставы. Она, судя по всему, будет отнесена к Тверскому деловому району, к которому она ближе и по ценам на помещения, и географически. Так что ее можно считать частью центра. Вторая зона – это Ленинградский проспект и часть Ленинградского шоссе вплоть до Химкинского водохранилища.

Сколько бы ни было сейчас в этом деловом районе новых офисных проектов, это все равно немного, считает Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium. Субрынку пока далеко до насыщения. Раньше 2007–2008 гг. достаточного числа качественных бизнес-центров здесь не появится. Можно представить, говорит он, что есть районы, в такой же степени предрасположенные к офисной застройке, как, например, Остоженка к строительству элитного жилья. На Остоженке эксклюзивного жилья никогда не бывает много. От Тверской Заставы до ст. м. “Аэропорт” на Ленинградском проспекте расположилась престижная деловая зона.

Взгляд аналитика

Вся зона Белорусского-Ленинградского популярна у арендаторов, делится мнением Ирина Герасимова, директор департамента офисной недвижимости Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (NG/CBRE). Этот деловой район пользовался спросом уже в середине 1990-х гг. Тогда многие арендаторы звонили в брокерские агентства и просили офис либо в центре, либо на Ленинградском. Иногда высокие ставки аренды можно встретить и в офисах на окраинах Ленинградки. Например, в здании на Ленинградском проспекте, 39 (класс А), 1 кв. м площади сдается по 650 евро без операционных расходов, рассказывает Герасимова. Популярным Ленинградку сделали и международный аэропорт, и тот факт, что на проспекте всегда было много зданий НИИ и заводоуправлений, которые на заре рынка их владельцы стали сдавать в аренду под офисы. Позже дальновидные участники рынка недвижимости взялись за редевелопемент площадок такого типа и попытались превратить их в современные бизнес-центры. Все эти факторы повлияли на формирование деловой зоны.

По данным Регины Лочмеле, руководителя отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International, общий объем существующих офисов классов А и В в районе составляет примерно 270 000 кв. м. Из них офисы класса А занимают 52 500 кв. м – около 3,7% от общего объема существующих офисов класса А в Москве. К концу 2008 г. в результате ввода в эксплуатацию примерно 150 000 кв. м офисов класса А в этом деловом районе показатель заметно увеличится и составит примерно 10%.

Рассматриваемый район является ярким примером децентрализации офисного рынка Москвы. Рост активности девелоперов и арендаторов здесь привел к тому, что границы Центрального делового района существенно расширились в сторону ст. м. “Белорусская”, а границы самого делового района, складывающегося вдоль Ленинградского проспекта, постепенного смещаются за пределы Третьего транспортного кольца.

Низкий показатель доли свободных офисных помещений (в среднем около 3–4%), устойчиво высокий спрос на офисы в данном районе, наличие участков для нового строительства и редевелопмента привлекают инвесторов и девелоперов в Белорусский-Ленинградский, считает Лочмеле.

Офисные проекты в районе отличаются многофункциональностью – здесь немало объектов, включающих в себя и деловые, и торговые помещения. В последние годы появилась тенденция к глобальным проектам и созданию бизнес-парков. Девелоперы строят по два, по три офисных комплекса на одной площадке и ведут строительство в несколько этапов.

По воспоминаниям участников рынка, первые качественные офисы в Москве появлялись в начале 1990-х гг. не только в центре, который тогда был основной площадкой для А-класса, но и на Ленинградке. Одна же из знаменитых офисных “Чаек” – “Чайка Плаза 2” была построена недалеко от Белорусского вокзала, в Среднем Тишинском переулке, 28, стр. 1, компанией Plaza Development.

Центр притяжения

На площади Белорусского вокзала как будто бы берут начало несколько направлений офисного развития. Одно из направлений ведет к Кремлю, и все, что по эту сторону, считается самым элитным деловым кварталом. В нем есть такие почти что совершенные офисные комплексы, как “Романов двор”. Ставки аренды здесь выше $1000 за 1 кв. м в год без операционных расходов. Другое направление – Бутырский Вал, соединяющий центр города с деловой зоной “Новослободской” (NOV). Третье направление – собственно Ленинградка.

Несколько лет назад рядом с площадью, у ст. м. “Белорусская” появились первые признаки кардинальных перемен – возникло сразу несколько стройплощадок новых офисных зданий. Спустя некоторое время участники рынка и общественность узнали и о разнообразных проектах бизнес-центров в этой округе. Например, о комплексе зданий, объединенных под названием White Square, что на Лесной улице, – совместном проекте Coalco и AIG Lincoln. Или об очередном творении Capital Group – комплексе Capital Plaza. И тот и другой бизнес-центр аналитики рынка приравнивают к классу А. И пока что невзрачно смотрящийся район в скором времени должен запестреть офисными зданиями в европейском стиле.

Реконструкция начинается

Развитие района во многом определяет утвержденный столичными властями градостроительный план Северного округа до 2020 г. Приоритетным направлением здесь будет строительство офисных, торговых и многофункциональных комплексов, особенно на площадях и вдоль основных транспортных магистралей. Масштабный процесс реконструкции начнется для делового района с площади Тверской Заставы. Детали этого проекта стали известны на одном из последних общественных советов, который проходил 10 февраля 2006 г. при участии мэра столицы Юрия Лужкова, вице-мэра Юрия Росляка и главного архитектора города Александра Кузьмина.

На площади у Белорусского планируется сразу несколько деловых и многофункциональных комплексов, не считая уже начавшегося в округе строительства. По словам Кузьмина, все участки, которые будут здесь комплексно застраиваться офисами и торговыми помещениями, связаны со строительством транспортной развязки на привокзальной площади. Получится большой квартал, который кардинально поменяет нынешний облик. Под землей будут созданы торговый центр и паркинг.

Основную долю территории застраивает девелоперская компания “Стройинком-К” (одна из структур, подконтрольных известному предпринимателю Льву Леваеву (только 112 000 кв. м составляют подземные площади). Она проводила конкурс на проектирование застройки площади Тверской Заставы среди 10 архитектурных бюро. В экспертную группу, работающую над проектом, вошли сотрудники Москомнаследия, Москомархитектуры и Комиссии по сохранению исторической застройки. Градостроительное объемно-планировочное решение по застройке всей территории разработала мастерская № 19 “Моспроекта-2”.

Как сообщил вице-мэр Юрий Росляк, основной акцент в этом глобальном проекте делается на то, чтобы навести порядок в автодвижении на площади. Многофункциональный подземный комплекс предлагали создать здесь еще во времена перестройки городские архитекторы предыдущего поколения. У проектов, которые когда-либо предлагались, были даже самые неожиданные названия, например “Ворота в никуда”.

На этот раз создатели проекта порешили, что в районе Белорусского начнется повышение этажности застройки. И одним из таких объектов станет офисно-гостиничная башня “Стройинком-К” максимальной высотой 48 м. (2-я Брестская улица, 50/2, – между 2-й и 1-й Брестскими улицами). Она появится ровно на том месте на площади, где находится казино, а также любимое место встреч творческой интеллигенции – кафе “Москва-Берлин”. Совсем рядом с этой башней “Стройинком-К” построит еще одно офисное здание, на 1-й Брестской улице, 64–66. Общая площадь двух зданий составит 160 000 кв. м. Оба комплекса будут соединены проездной аркой, которая расположится как раз над 1-й Брестской улицей.

Недалеко от этой площадки, рядом со ст. м. “Белорусская-кольцевая”, “Стройинком-К” совместно с “СТ Групп” (структура, созданная предпринимателем Шалвой Чигиринским) возведет еще одну административную высотку – на 129 м общей площадью 100 000 кв. м (Грузинский Вал, вл. 31). Консультирует девелоперов в этом проекте Colliers International.

С одной стороны, площадь Тверской Заставы и прилегающие к ней улицы входят в охранную зону Москвы. С другой стороны, это въезд в историческую часть столицы со стороны международного аэропорта “Шереметьево”, считают градоначальники. Такой въезд не должен напоминать балаган или развалины.

Дороги не выдерживают

Транспортная ситуация с ростом офисных проектов и притоком в этот район посетителей станет еще сложнее. И без того начиная от “Белорусской” и на всем протяжении Ленинградского проспекта здесь всегда были пробки.

Хотя на площади Тверской Заставы будут созданы новые развязки, одновременно с появлением новых офисов и торговых центров здесь увеличится поток автомобилей, считает Рубен Алчуджян.

По мнению Владимира Пинаева, нагрузка на магистрали будет со временем только увеличиваться. И тут нужна не только развязка на “Белорусской”, но и реконструкция самого Ленинградского проспекта.

Власти города внесли особый пункт в Генплан Москвы до 2020 г., в котором предусмотрена реконструкция магистральных улиц этой зоны, в том числе Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе. Правительство Москвы представило на суд общественности в январе этого года проект реконструкции магистралей. К 2008 г. Ленинградский проспект расширится до восьми полос в обе стороны движения. Дорогу на Тверской улице сделают без светофоров, мост через Химкинское водохранилище станет односторонним, рядом с ним построят такой же мост для движения в обратную сторону.

Проекты-символы

В каждом деловом районе есть свои чем-то примечательные здания. Вокруг Белорусского и на Ленинградке также появились комплексы, которые со временем, возможно, станут символами района. О них в первую очередь говорят консультанты и брокеры. Одним из первых новых офисных комплексов рядом с площадью Тверской Заставы стало здание Capital Plaza (49 414 кв. м), расположившееся в 4-м Лесном переулке, 14. Его сдавали в аренду брокеры Colliers International. В 2005 г. он открылся для арендаторов.

По словам Максима Жуликова, ведущего консультанта Penny Lane Realty, у комплекса удачная планировка: естественный атриум, созданный в центре здания, хорошо освещает рабочие кабинеты. Сейчас в здании сдаются 7–9-й этажи, по информации Ирины Герасимовой. Ставки составляют на этажах по $680 за 1 кв. м без НДС, операционные расходы дополнительно стоят $100.

Комплекс нескольких зданий White Square (1, 2, 3) на Лесной улице, 15, общей площадью 66 550 кв. м, должен получиться высококачественным, считает Ирина Герасимова. Его строят зарубежные компании-девелоперы. В том числе здания отличаются удобной планировкой этажей. Бизнес-центры будут хорошо видны с площади Тверской Заставы и с проезжей части, так как находятся на первой линии домов. А вот Capital Plaza, напротив, заслонят новые объекты. Если бы первый комплекс White Square вышел на рынок сейчас, арендные ставки в нем были бы не меньше $700 за 1 кв. м., считает Герасимова. По планам девелоперов AIG Linkoln и Coalco, первое здание будет готово в 2007 г., второе и третье – в 2008 г. Что касается прогнозов по ставкам в этом районе, в таких зданиях они будут находиться примерно на том же уровне, что и сейчас, если экономика в стране останется на том же уровне, если не случится очередного дефолта, рассуждает Герасимова.

В аренду площади этого здания сдают практически все ведущие брокеры столицы, владелец устроил так называемый открытый листинг. По словам экспертов, в первом здании предварительные договоры аренды сейчас заключаются на $550 и даже уже $600 за 1 кв. м в зависимости от размера арендуемой площади и уровня арендатора (ставки не включают операционные расходы). По мере готовности бизнес-центров, а также в процессе заполнения их арендаторами ставки будут повышаться до $650–700. White Square-1 владельцы хотят сдать целиком только одному арендатору, но контракт еще не заключен.

Стоимость аренды в каждый конкретный момент времени зависит от того, на каком этапе строительства находится комплекс. Готовый объект всегда стоит дороже, объясняет Рубен Алчуджян.

Другой символичный для рынка объект находится на ул. Лесной, 3. Это торгово-офисный центр класса А (5700 кв. м офисных площадей), который купил у девелопера, компании Coalco, фонд Fleming Family & Partners год назад примерно за $22 млн. Фонд заключил таким образом инвестиционную сделку. Инвестсделки с качественными зданиями на рынке до сих пор можно пересчитать по пальцам. Потому для рынка такая покупка, тем более сделанная зарубежным фондом, стала настоящим событием. Colliers International выступала консультантом сделки, и здание было продано по схеме leaseback (Coalco там осталась арендатором).

Событием также было и строительство офисного здания для московского представительства немецкого концерна Siemens AG (Ленинградский проспект, 41, 50 000 кв. м). В 2003 г., когда стало известно о строительстве, это был самый большой офис иностранной компании в Москве, возводящийся к тому же российским девелопером – “Системой-Галс”. В строительство своего концерна Siemens AG инвестировала 100 млн евро.

Кабинеты вместо заводов

Так сложилось, что вдоль Ленинградки, на первой линии домов и во дворах, в советские времена строилось немало зданий заводоуправлений и научно-исследовательских институтов. В начальном периоде развития рынка именно они стали первыми объектами, попавшими в поле зрение девелоперов. Одним из первых девелоперов, кто начал в этом округе создавать офисы на месте заводов, оказалась компания Forum Properties. За фирмой закрепилась слава девелопера, способного создавать на подобных площадках действительно качественные офисы А- и В-класса (проекты в других деловых зонах – две очереди “Аврора Бизнес-парк” в Замоскворечье, новый проект в Киевском деловом районе, на месте Института комплексной автоматизации). Недалеко от ст. м. “Сокол” Forum Properties построила бизнес-центры Sokol Plaza 1, 2, 3, на ул. Усиевича, 20/1, корп. 1, 20/1 и 12, площадью не больше 3500 кв. м каждый. В этом же квартале, на ул. Врубеля, 12, стр. 1 и 2, компания построила бизнес-центры “Сокол” и “Сокол-2” (соответственно 3100 и 4500 кв. м) и комплекс “Сокол Плейс” (5500 кв. м) в Чапаевском переулке, 14.

Если ехать из центра, то с левой стороны после ст. м. “Динамо” будет находиться площадка, на которой делоперская компания West Bridge Ltd (“Западный мост”) строит одноименный бизнес-парк (Ленинградский проспект, 37). Первое здание готово. Реализацией объекта занималась компания Knight Frank.

Стоит посмотреть на подробную карту Москвы – и станет ясно, что вдоль Ленинградского проспекта есть еще много участков с какими-либо промышленными постройками или же целыми промышленными кварталами. Теперь за такие площадки берутся и молодые девелоперы, причем глобально. Самый большой бизнес-парк этого района – именно такой формат чаще всего строится на месте бывших заводов – находится недалеко от площади Тверской Заставы. Это проект на месте часового завода “Слава”, известного в России советского брэнда (Ленинградский проспект, 8, 200 000 кв. м). Его создатели, компания “Стольный град” и банк “Глобэкс”, скорее всего дополнят офисный проект и торговыми площадями. Как известно из близких к проекту источников, нынешние владельцы купили почти 100% акций завода и обязались перенести производство с этой территории на вторую базу завода “Слава”, находящуюся на юго-западе Москвы. По оценкам аналитиков, себестоимость 1 кв. м офисного здания практически в каждом деловом районе составляет около $1200. Но когда офис строится в промзоне, надо также учитывать затраты на вывод производства, на снос построек.

Второй грандиозный по масштабам проект, названный “Метрополис”, развивает уже ставшая известной благодаря строительству отеля Ritz Carlton на месте

“Интуриста” и складского комплекса “Пушкино” в Подмосковье компания Capital Partners. Местом действия выбрано заводское здание “Радикона” рядом со ст. м. “Войковская”. Это именно то здание, в котором находятся крупный магазин зимней одежды “Снежная королева” и развлекательный клуб “Чемпион”. Площадка, доставшаяся Capital Partners, занимает не меньше 11 га, как рассказал главный управляющий директор компании Эркан Эркек. Здесь планируется создать многофункциональный комплекс общей площадью 330 000 кв. м, на территории которого будут и офисные, и торговые пространства, и около 4000 парковочных мест. Объем инвестиций в проект, по оценкам игроков рынка, должен составить не меньше $300 млн. Комплекс будет включать три офисных здания – 9, 9 и 13 этажей, а также торговый центр. На торговую часть отведено примерно 80 000 кв. м. Партнер по маркетингу Capital Partners в данном проекте – Jones Lang LaSalle.

Мегакомплексы – за и против

Что касается проекта на месте завода “Слава”, он неоднозначен, говорит Рубен Алчуджян. При том что проект будет создаваться, находясь в окружении офисов высокого класса А, и при том что сам он является классом В, его надо рассчитать так, чтобы он заполнился арендаторами, принес прибыль и не потребовал бы неадекватно высоких вложений от владельца. Но, по мнению Ирины Герасимовой, место для офисов выбрано удачное и пока нет никаких факторов, мешающих построить бизнес-парк хорошего качества.

А вот проект рядом со ст. м. “Войковская” – “Метрополис” – настораживает консультантов. Сроки начала его строительства, намеченные на апрель 2006 г., затягиваются. Недавно арендаторы помещений “Радикона”, заключившие долгосрочные договоры аренды, запротестовали против выезда из здания. Среди них, например, рестораны “Панчо Пицца” и “Дон Пери”, которых не устраивает другое помещение, которое им предложили девелоперы в качестве компенсации. Развлекательный клуб “Чемпион”, у которого здесь заключен договор аренды до 2010 г., боится принимать предложение поселиться в “Метрополис”, так как придется несколько лет ждать окончания его строительства и нести убытки. “Пока не истек договор, арендатор имеет полное право оставаться в помещении, – комментирует Рубен Алчуджян. – Задача хозяина нового проекта – суметь договориться с каждым арендатором”.

Во всем остальном, если говорить про торговую часть проекта, здесь важны верные расчеты, какую категорию посетителей собирается обслуживать центр, рассуждает Алчуджян. Если жители окрестных районов будут здесь обслуживаться, то надо посмотреть, что это за социальный класс. Если предполагается, что посетители будут ехать издалека, то будьте добры – постройте хорошие подъездные пути к комплексу. Офисную часть, несомненно, следует в проекте отделить от торговой: это должны быть отдельные здания со своими входами и территориями. Как считает Ирина Герасимова, “Метрополис” отличается тем, что он первый многофункциональный комплекс, в котором большие площади занимают и офисы, и торговая часть. Кроме того, по предложению Jones Lang LaSalle в составе проекта планируются и гостиницы. “Не будут ли мешать друг другу все эти компоненты?” – задается вопросом Герасимова.

Есть на Ленинградке, в районе Ходынского поля, еще один глобальный и к тому же стародавний проект – “Авиапарк”, в котором предполагается 500 000 кв. м торговых, выставочных, офисных и гостиничных площадей, вместе взятых. Аналитики оценивают проект в $1 млрд. Застройкой между Ленинградским и Хорошевским шоссе займется специально созданная компания “ТВК “Авиапарк”. Сначала проект был рассчитан на 950 000 кв. м, но московские градостроители сократили объем. Концепцию территории бывшего аэродрома правительство Москвы и Минобороны начали разрабатывать еще в 2000 г. По постановлению московского правительства “О комплексной застройке территории Центрального аэродрома имени М. В. Фрунзе” инвесторов здесь должно быть несколько – “Мосфундаментстрой-6”, “Интеко”, а также совладелец проекта, председатель совета директоров торговой сети “Перекресток” Лев Хасис. На территории торгово-выставочного комплекса “Авиапарк”, на 26,8 га, должно быть построено 120 000 кв. м офисов. Однако, по данным на конец 2005 г., инвестор для офисной и гостиничной части определен не был.