ДОХОДНОЕ МЕСТО: В складских сетях

Поданным аналитики, а также благодаря обнародованию некоторых проектов, можно сделать вывод, что из Москвы отправятся на завоевание новых земель несколько девелоперских компаний и многопрофильных холдингов. Освоившись на столичном рынке, они намерены создавать свои цепочки в других экономически развитых областях РФ и СНГ. Таким образом, от Москвы в разных направлениях разойдутся так называемые логистические оси: девелоперы и логисты будут строить в крупных и успешных российских городах большие дистрибуторские центры, которые бы обслуживали территорию каждого отдельно взятого региона и хранили бы на своих складах привезенные издалека товары. Так что многочисленная продукция, которая поступает в страну из Европы и азиатских государств, сможет скоро поставляться напрямую в российские провинции, минуя столицу. По словам директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank Алексея Новикова, до сих пор часто бывало, что товары, например, с Востока в Ростов-на-Дону везлись через Москву. Хотя это и кажется абсурдным, но это реальность.

С одной стороны, в дистрибуторских центрах по всей России действительно назрела необходимость. С другой стороны, сейчас пришло самое время для девелоперов и инвесторов, специализирующихся на складских проектах, поделить региональный рынок и занять на нем лучшие участки. В первых рядах на это поле выходят действительно крупные игроки. Как оказалось, их немного, и именно им принадлежат наиболее масштабные проекты. Таковы тенденции, наметившиеся в последние месяцы.

Из узких рамок…

Речь идет о современных, качественных складских комплексах А- и В-класса. Нельзя сказать, что в региональных городах до сих пор не было проектов высокого уровня, но тем не менее их строительство носило стихийный, эпизодический характер, соглашается Алексей Новиков. Теперь же понадобились система и стратегический подход. В Европе в каждом крупном городе есть свой дистрибуторский центр. В России же таковым пока можно назвать только Москву.

Рынок девелопмента складских помещений, логистических услуг и сектор торговых операторов тесно связаны между собой. В последние годы в стране наблюдается настоящий подъем ритейла, торговые компании развиваются быстрыми темпами. Не стоит забывать, что Россия ориентирована на импорт. Не просто так здесь появляется огромное количество международных брэндов и в секторе товаров легкой промышленности, и в пищевой, и в мебельной, и во многих других областях. Среди иностранных гипермаркетов и компаний, открывших в России свои магазины, самые известные – IKEA, “Рамстор”, Auсhan, Real, Metro, OBI. Марки одежды, обуви, пищевых продуктов тоже пользуются большой популярностью у российского потребителя.

“Столичный рынок остается высокодоходным, и все возможности для роста не исчерпаны на нем до конца, – комментирует Елена Цатурова, старший менеджер компании Ernst & Young. – Сейчас большинство торговых компаний фокусируют свою стратегию роста именно на региональных рынках, емкость которых, всех вместе взятых, значительно превышает объемы Московского региона. В целом ситуация на рынках РФ может напоминать Москву 2–3-летней давности”.

Пропорционально рынку ритейла развивается сектор логистических услуг. Зарубежные компании, привыкшие работать в комфортных условиях, на складах высокого качества, как, например, Nestle, не согласятся хранить продукцию в старых помещениях советского образца.

За иностранными торговыми операторами подтягиваются иностранные логистические компании. Или же логисты, которые стремятся соответствовать европейскому уровню. Где логисты, там инвесторы и девелоперы складских терминалов. Как показывают многочисленные примеры из практики, есть разные схемы работы. Компания Auchan, например, предпочитает сотрудничать с одними и теми же логистами-партнерами многие годы. Сеть “Эльдорадо” создала собственное логистическое подразделение. Что касается самих складов, крупные проекты в наши дни по большей части строятся девелоперами на заказ для тех или иных логистических компаний, с которыми они заранее заключают договоренность (пример – подмосковный терминал почти на 200 000 кв. м “Пушкино”, где арендаторы – DHL, Relogix). Известна в том числе такая схема работы, когда логистическая компания и девелопер входят в состав одного холдинга (“РосЕвроГрупп”). Нередко компании, основным профилем деятельности которых является логистика, выступают в роли девелоперов и соинвесторов терминалов. Они строят их для себя (FM-Logistic, Tablogix). Судя по всему, многие из этих схем будут работать в разных городах РФ в ближайшем будущем.

Региональный пирог

Судя по проектам, о которых стало известно либо от самих девелоперов, либо от консультантов, крупные терминалы будут создаваться прежде всего в городах-миллионниках, или так называемых регионообразующих городах. В Санкт-Петербурге, Новосибирске, Самаре, Нижнем Новгороде, Екатеринбурге, а также в СНГ – например, в Киеве. В эти местные центры сейчас активно идут развивать свои сети торговые операторы, и, соответственно, здесь есть спрос на логистику. Как известно, компания “Пятерочка” взялась инвестировать около $200 млн в течение 10 лет, чтобы построить склады для хранения своих товаров во всех регионах, где у нее есть торговые точки.

Идея такова, что каждый крупный региональный центр должен распространять привезенные из-за рубежа и российских городов товары по территории своего региона, объясняет Новиков. Есть города, являющиеся стратегическими пунктами для создания в них крупных складских терминалов и дистрибуторских центров. Например, Санкт-Петербург, откуда в Москву и по всей России движутся товаропотоки из Европы. Этот город стоит почти на границе с Европой, в нем есть морской порт, а перевозки морем обходятся дешевле по сравнению, например, с авиаперевозками. Так что Санкт-Петербург – это северные ворота России. В Москву из Северной Пальмиры фуры с товарами въезжают по Ленинградскому шоссе. Следовательно, не просто так вдоль шоссе развернулось сейчас активное строительство объектов коммерческой недвижимости.

Иная миссия у Киева. Развивающаяся столица Украины, наоборот, представляет интерес для московских производителей, которые хотят поставлять туда свою продукцию. В этом случае движение происходит наоборот – из столицы РФ в Киев. Еще один торговый путь в Россию ведет из Азии. Оттуда товары поставляются по железнодорожным путям, например через Транссибирскую магистраль.

По данным Knight Frank, в Киеве численность населения – более 2,5 млн человек. Объем грузоперевозок всеми видами транспорта составил в 2005 г. 827 млн т, из них железнодорожным транспортом перевезено 460 млн т грузов, водным транспортом – 20,6 млн т, по автомагистралям – 124,4 млн т. Общая площадь существующих современных складских помещений в Киеве составляет только 100 000 кв. м (это примерно половина общей площади одного крупного терминала в Подмосковье, такого, к примеру, как проект “Международного логистического партнерства” на Ленинградском шоссе). Суммарный спрос на склады классов А и В составляет в Киеве более 500 000 кв. м.

Столица сибирского региона Новосибирск – это центр пересечения товарных потоков, соединяющий Европу и Азию. Он находится, можно сказать, на перекрестке основных железнодорожных путей, по которым осуществляются российские грузоперевозки. Преимуществами здесь также являются развитый речной порт и международный аэропорт. Численность населения Новосибирска – более 1,4 млн человек. Общая площадь построенных качественных складских помещений – около 50 000 кв. м. А суммарный спрос на складские помещения класса А – около 250 000 кв. м.

Ростов-на-Дону – порт пяти морей, крупный промышленный, логистический, научный и культурный центр юга страны. Численность населения здесь – более 1 млн человек. Общая площадь качественных складских помещений приближается к 80 000 кв. м . Спрос на складские помещения класса А составляет около 150 000 кв. м.

Из опрошенных девелоперов, активно работающих на московском рынке, такие компании, как Capital Partners, Coalco, AIG Lincoln, “РИГрупп”, сказали, что не имеют каких-либо четких планов выхода в регионы РФ в ближайшие год-два. Зато в консорциуме “РосЕвроГрупп”, в МЛП (“Международное логистическое партнерство”) и в компании – логистическом провайдере Tablogix сообщили, что у них назревают масштабные проекты в российских городах и областях.

Вектор MLP

Multinational Logistics Partnership, оно же “Международное логистическое партнерство” (MLP), в 2006 г. начинает экспансию в Россию. В первую очередь это будут Санкт-Петербург и Киев, сообщил Мишель Паскалис, партнер и руководитель МЛП. В Москве у этой структуры уже есть два застраиваемых участка – на Ленинградском шоссе и в подмосковном Подольске, каждый рассчитан примерно на 200 000 кв. м общей площади. Как сказал Паскалис, “создание сети складских комплексов международного класса, объединенных под одним брэндом, поможет удовлетворить существующие у крупных международных и российских компаний потребности в высококачественных складских площадях”. В регионах каждый проект получит, как обычно, название с приставкой “MLP” – ”MLP-Питер”, “MLP-Киев”, каждый такой терминал будет тоже около 200 000 кв. м на участках по 40 га. Киев руководители компании считают очень перспективной развивающейся столицей. В других городах, таких как Екатеринбург, например, будет построено по 100 000 кв. м на площадках в 20 га. Более подробно складские магнаты свои планы не объясняют, но заявили, что в весь сетевой проект в регионах будет инвестировано не меньше $800 млн.

Как уже писали “Ведомости”, акционерами МЛП являются структуры, близкие к предпринимателям Александру Мамуту и Виктору Вексельбергу, а также владелец украинской группы “Приват” Игорь Коломойский. “Международное логистическое партнерство” создано около двух лет назад для развития девелоперских проектов складской недвижимости. Нынешний руководитель и партнер МЛП Мишель Паскалис начинал работать на московском рынке коммерческой недвижимости в начале 1990-х гг., управлял отделением компании Jones Lang LaSalle в Центральной и Восточной Европе.

В этом году немецкий банк Hypo Real Estate International выдал компании кредит под строительство коммерческой недвижимости в России в $150 млн. На эти средства строится склад в Подольске. Примерно по 30% акций МЛП владеют фонд “Ренова-Капитал”, украинская группа “Приват”, а также структуры, близкие к Александру Мамуту.

В Сибирь и на юг

Другой крупный игрок рынка – “РосЕвроДевелопмент”, входящий в консорциум “РосЕвроГрупп”, также собирается строить сеть складских терминалов в РФ, подтвердили в пресс-службе группы. Один из таких проектов – национальный логистический парк в г. Обь Новосибирской области, в который уже вложено более 1 млрд руб. В реализации этого проекта также участвует Национальная логистическая компания (НЛК), входящая в структуру “РосЕвроГрупп”. В конце прошлого года НЛК купила зарубежная Citigroup.

Склад в городе Обь будет возведен рядом с международным аэропортом “Толмачево”. Этот проект разработан на основе оптимального соотношения издержек в системе “хранение – транспортировка”, объяснили в пресс-службе компании. Как сказал губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский на официальной церемонии открытия, это первый подобный проект, реализованный в Сибирском федеральном округе. И, возможно, он поможет региону стать крупнейшим транспортно-логистическим центром.

Еще один проект консорциума находится в Ростовской области, в г. Батайске. Склад расположится в 10 км от Ростова-на-Дону. “РосЕвроГрупп” уже начала строительство терминала класса А общей площадью 50 000 кв. м, инвестиции в строительство оцениваются в 1 млрд руб.

Консорциум “РосЕвроГрупп” включает шесть организаций. Среди них – РосЕвроБанк и “РосЕвроДевелопмент” – компания, которая специализируется на строительстве офисных и жилых зданий в Москве и регионах. Национальная логистическая компания предоставляет логистические услуги на российском рынке. В составе консорциума есть также фирма “7 цветов”, которая занимается оптовой торговлей цветами. Компания “РосЕвроКонсалт” оказывает консалтинговые и юридические услуги.

Пресс-секретарь НЛК Полина Винокурова сообщила, что с 2006 г. компания собирается активно заняться своей новой региональной программой по созданию логистической инфраструктуры в России.