Индивидуальный бизнес


Доходность в 50–100% годовых и выше в зависимости от престижности района, площади самого строения и затрат на коммуникации приносит частным инвесторам строительство индивидуальных домов, утверждают новосибирские риэлторы. Однако спрос на коттеджи слишком мал, говорит директор агентства недвижимости “Акрополь” Зафар Умаров: к примеру, “Акрополю” удается продать не более 5–10 коттеджей в год. Городские риэлторские агентства часто даже не держат в своем штате специалистов по загородной недвижимости. По словам Александра Назарова, гендиректора компании “БрокерКом”, потенциальные владельцы особняков предпочитают обходиться без посредников. Да и сами риэлторы прохладно реагируют на предложения по сделкам с коттеджами, несмотря на хорошие комиссионные, ведь продажа коттеджей намного более трудоемка, нежели продажа квартир. Новосибирских девелоперов пока больше привлекает коммерческая недвижимость, рынок которой в основном сформирован, говорит Назаров. Хотя, по его мнению, первый удачный опыт в сфере загородной недвижимости может подтолкнуть другие компании на реализацию аналогичных проектов. “Многие люди, проживающие в квартирах, хотели бы перебраться в собственное жилье за городом. Если застройщик предложит коттедж, сравнимый по стоимости с городской квартирой, с развитой инфраструктурой и к тому же расположенный в хорошем месте, то спрос будет гарантирован”, – отмечает эксперт.

Тем не менее за последние год-полтора цены на коттеджи выросли в 1,5–2 раза, говорит директор агентства недвижимости “Дельта” Владимир Затримайлов. Если в конце 2004 – начале 2005 г. коттедж площадью 200–500 кв. м вполне можно было купить за $100 000–120 000, а недострой – за $50 000–60 000, то в начале 2006 г. не найти предложений дешевле $200 000–250 000. Сейчас в “Зеленой Горке” (Нижняя Ельцовка) коттедж без ремонта в 350 кв. м продается за $400 000 и это “реальная цена, по которой дом найдет своего покупателя”, замечает Затримайлов. Более дешевые коттеджи в районе Бердска, стоившие год-полтора назад от $40 000, также подорожали в 2–2,5 раза.

По данным риэлтора центрального офиса агентства “Акрополь’’ Владимира Полякова, наиболее востребованы коттеджи площадью 200–400 кв. м. “Они достаточны для проживания одной семьи, и их удобно содержать”, – поясняет Поляков. Построенные в 90-х гг. “замки” площадью от 500–1000 кв. м уже не пользуются спросом у покупателей – мало кто сейчас способен оценить их огромный метраж и причудливую архитектуру.

Большинство коттеджей, по словам Назарова, сосредоточены на юге от Новосибирска, в районе Бердского залива, и на севере, в районе Заельцовского бора и Мочищенского шоссе.

На южном направлении наиболее дорогая загородная недвижимость находится в поселке Кирова, а также в поселках Новый, Геологов и Светлый, говорит Затримайлов. Главный плюс этих поселков – выгодное местоположение, они находятся рядом с берегом Обского водохранилища и Академгородком. Предложения здесь дороги и редки, а спрос стабильно высок, говорит Затримайлов. По его мнению, цены на здешнюю недвижимость будут стабильно расти. Если осенью 2005 г. деревянный коттедж площадью 350 кв. м в поселке Новом был продан за $480 000, то в конце это года его можно будет перепродать уже за $715 000, уверен Затримайлов. Благодаря хорошей транспортной доступности района коттеджи в поселке Кирова, по словам Полякова, продаются от $285 000 и выше, одно из последних предложений – коттедж 400 кв. м по цене $430 000.

На северном направлении самая дорогая и востребованная недвижимость расположена в районе Заельцовского бора по Мочищенскому шоссе. По мнению коммерческого директора агентства “Эрмитаж” Ильи Маслова, район Мочищенского шоссе постепенно становится аналогом московской Рублевки. В советское время здесь располагались “обкомовские дачи”, сейчас – дачи местной элиты: чиновников, бизнесменов, поясняет Маслов. Нижняя граница цен, по его словам, составляет $350 000–400 000, верхняя – $1 млн и выше. Спрос на коттеджи в этом районе всегда высокий, а предложения единичны, к тому же большинство сделок совершаются, минуя агентства недвижимости. Поэтому оценить, насколько год от года дорожают коттеджи, практически невозможно, говорит Маслов. По данным Александра Назарова, одно из самых дорогих предложений на сегодняшний день – коттедж площадью 750 кв. м за $1,5 млн – находится как раз на Мочищенском шоссе. Несмотря на высокую цену, покупатель найдется, убежден Назаров. Благодаря большому земельному участку (более 1 га) и планировке коттедж можно использовать под корпоративный дом отдыха.

Умаров согласен, что лидером в сегменте дорогих коттеджей является район Заельцовского бора, но считает, что конкуренцию “обкомовским дачам” уже сейчас составляет побережье Бердского залива, а в дальнейшем, возможно, дома здесь будут стоить дороже. “Если здесь будут строить качественные и продуманные поселки, то такое развитие ситуации вполне вероятно”, – рассуждает он.

По единодушному мнению экспертов, цена коттеджа зависит не только от направления, на котором он расположен, и близости к городу, но и от статуса земли. Коттеджи, построенные на территориях садоводческих товариществ, до 50% проигрывают в цене своим индивидуальным “собратьям” с оформленным правом собственности, говорит специалист агентства “Сибакадемстройнедвижимость” Светлана Копцова. Несмотря на это, такие коттеджи по-прежнему строятся в садоводческих обществах, например в Ельцовке, Матвеевке, Кудряшах.

Цена коттеджа может упасть и в результате действий местной администрации. Так, коттеджи в поселке Восход практически перестали продаваться после строительства рядом крематория. “Покупателей нельзя привлечь даже большими скидками на хорошие коттеджи, – говорит Копцова. – Они не хотят жить рядом с крематорием даже бесплатно”.