Смычка бутика с деревней

Масштабные – на сотнях гектаров – проекты в верхнем ценовом сегменте появляются как рядом с МКАД, так и ближе к границам области. В 2006 г. должно начаться строительство “Города миллионеров” от “Нафта-Москвы”, “Рузской Швейцарии” компании “Вашъ финансовый попечитель”. Из новинок 2006 г. – “Новые Вешки” ГК “Савацкий”.

Поиск нового смысла

По словам Сергея Елисеева, директора департамента маркетинга “Инком-недвижимости”, отложенный спрос почти исчерпан. Уже сейчас при отсутствии внешних признаков стагнации у застройщиков сбиваются графики продаж. Если такое положение вещей сохранится, на загородном рынке останется меньше операторов, работающих с бизнес-классом и элитой. Но это отнюдь не означает, что прибавится девелоперов в сегменте дешевого загородного жилья. Рынок загородной недвижимости Московского региона традиционно развивался как рынок дорогого жилья, и застройщики упорно продолжают конкурировать в верхнем ценовом сегменте. Строить экономкласс невыгодно (доходность получается менее 60–80%, по оценке Лукинова) и непрестижно, говорит большинство участников рынка. Поэтому предложение по цене до $250 000 за дом удовлетворяет не более 10–15% спроса, дома за $100 000–200 000 желающие строят самостоятельно или находят за 100 км от Москвы. Популярность подобных предложений высока, что подтверждает динамика продаж в поселках “Аистово” и “Солнечная поляна”, говорит ведущий аналитик компании “Северо-Запад” Полина Иванова.

По мнению Елисеева, поселки экономкласса не строят по причине слишком высокой оптовой цены земли и значительных затрат на ее урбанизацию. “На Новой Риге земля сельхозназначения в 30-километровой зоне без коммуникаций стоит от $3000–3500 за сотку, переведенная под дачное строительство – уже $5000–7000 за сотку”, – говорит он. “Трудно построить что-то за $100 000, чтобы потом продать за $200 000. Земельные участки стоят не менее $3000–5000 за сотку, а себестоимость строительства 1 кв. м загородного жилья пока не может быть меньше $400”, – подтверждает Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости Paul’s Yard. По общему мнению Елисеева и Лукинова, в России попросту отсутствуют технологии и опыт строительства недорогого качественного жилья.

На направлениях с относительно благополучной транспортной ситуацией и невысокой оптовой ценой земли (Каширское, а после реконструкции дороги – Ярославское) можно строить поселки экономкласса, считает Елисеев. На Каширском шоссе сотка земли, уже переведенной под ИЖС, стоит $1000–1500. Но в описании эксперта рентабельное для застройщика доступное загородное жилье больше напоминает малоэтажное городское – несколько тысяч домовладений на 100–300 га земли. Реализация подобных проектов потребует решения не менее масштабных финансовых и административных проблем.

Основной тенденцией текущего сезона Андрей Васильев называет отсутствие каких-либо ярко выраженных тенденций. Анатолий Балашов, директор отдела загородной недвижимости Kirsanova Realty, напротив, считает, что сезон 2006 г. будет одним из самых интересных. “Происходит переосмысление и анализ вышедших и реализованных проектов загородного рынка периода 2003–2005 гг.”, – говорит он. Признаки новой недвижимости таковы: поселок (особенно элитный) должен быть узнаваемым, на первое место выходит качество земли и архитектуры, а девелоперы отказываются от практики инвестиционных цен (рост цены идет параллельно с ростом рынка). Реализацию участков без подряда Балашов считает тупиковым путем. Поскольку рынок сформировался на всех основных направлениях, потенциальный покупатель сравнивает проекты на разных направлениях, но в одном сегменте.

Все активнее застраиваются “дальние земли”, довольно быстро дорожает земля на удаленных от Москвы больших водохранилищах (Иваньковском, Можайском, Озернинском, Истринском) – по оценке Blackwood, в среднем на 70–80% в 2005 г. По мнению Vesco Consulting, в 2006 г. объем предложения увеличится до $8,3 млрд, предложение дальних поселков составит $500 млн (сейчас за 50-километровой зоной от Москвы расположено менее 10 поселков).

Больше, дальше

В конце 2006 г. должно начаться строительство “Рублево-Архангельского” – элитного города в 3 км от Москвы по Новорижскому шоссе. Инвестором проекта стоимостью более $3 млрд является “Нафта-Москва”, стратегический партнер – Сбербанк России, привлекаемый компанией как для финансирования строительства, так и для обслуживания будущих покупателей недвижимости по ипотечным схемам, сообщили в пресс-службе “Терра-Девелопмент”. В настоящее время завершается этап разработки и согласования необходимой документации. Всего на территории 430 га планируется возвести элитный жилой комплекс общей площадью около 2,7 млн кв. м. Площадь застройки в рамках первой фазы составит около 70 га, будет возведено около 254 000 кв. м площадей различного назначения.

В текущем году должно начаться строительство и на землях “Рузской Швейцарии”. По словам заместителя генерального директора ГК “Вашъ финансовый попечитель” (ВФП) Кирилла Савицкого, начиная с 2003 г. до марта 2006 г. ВФП вложил в проект “Рузская Швейцария” около $70 млн. Основные статьи расходов по проекту – выкуп и оформление земли, землеустроительные работы, проектирование. На 2006 г. запланировано потратить на проект не менее $10–15 млн.

“Недавно подмосковные власти дали разрешение на перевод первых 2000 га под строительство. За последние два года совместно с администрацией Рузского района и Мособлархитектурой была проведена полная градостроительная разработка принадлежащей ВФП территории, а это около 40 000 га земли. Первая очередь проекта предусматривает возведение 750 коттеджей и более 50 усадеб”, – рассказывает Савицкий.

С 2006 по 2010 г. в 1,5 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе будет строиться комплекс домовладений для постоянного проживания “Новые Вешки”, в который ГК “Савацкий” инвестирует $200 млн. На 70 га планируется построить около 550 домов преимущественно по канадской технологии площадью от 220 до 520 кв. м, объекты социального назначения и сферы обслуживания. По словам директора по маркетингу и продажам ГК “Савацкий” Ирины Стрижовой, в компании предпочитают называть “Новые Вешки” “спальным районом Москвы”, обитателям которого доступна инфраструктура мегаполиса. Это альтернатива городской квартире бизнес-класса, говорит она. Продажи еще не начались, но приблизительная цена за дом – от $0,5 млн.

Достаточно амбициозный проект, по мнению Тимура Сайфутдинова, заместителя генерального директора компании “Терра-недвижимость”, анонсировала зимой компания “Промсвязьнедвижимость”: инвестировать более $400 млн собственных и привлеченных средств и начать строительство восьми поселков на Пятницком, Новорижском и Ярославском шоссе. Кроме того, новый проект поселка “Грин хилл” на 29-м км Новорижского шоссе начинают совместно реализовывать “Техногрупп” в качестве инвестора и “Терра-недвижимость” – консультанта. Объем инвестиций в проект – более $40 млн. Цены домов на начальном этапе строительства – от $560 000 до $1,1 млн.

Компания “Северо-Запад” может вложить, по оценкам экспертов, до $250–300 млн в развитие мультибрэндового поселка “Нахабино кантри клаб” в Красногорском районе, рядом с гольф-клубом Le Meridian Moscow country club. Как сообщили в пресс-службе компании, общая площадь застройки – 110 га. Территория поселка зонирована под малоэтажное жилье коттеджного типа – коттеджи, резиденции, арендные и малоэтажные дома, таун-хаусы.

Примерно $80 млн намерена вложить ГК “ПИК” в коттеджный поселок Park Vill на Рублево-Успенском шоссе. Поселок расположен на 40 га рядом с Жуковкой и рассчитан на 57 участков, 23 из которых будут предлагаться с готовыми домами.

На фоне заявленных гигантов еще одна новинка 2006 г. – дачный поселок “Деревня Озерна” в 97 км от МКАД по Новорижскому направлению – выглядит скромнее. За полтора года, как рассказал Тарас Нечипоренко, генеральный директор Farm House, девелопера проекта, на 15 га планируется построить 41 дом (площадью 190, 220 и 270 кв. м на участках от 19 до 31 сотки) из клееного бруса и таун-хаусы в общей сложности на 42 квартиры. Близость к “Рузской Швейцарии” повысила статус поселка. Средняя стоимость дома “под ключ” с участком – $500 000, таун-хаусы предполагается сдавать в долгосрочную аренду по $2500–3000 в месяц. Инвестор и застройщик проекта – компания “Дарроти”, собственник застраиваемого участка в 500 м от Озернинского водохранилища. Объем инвестиций – около $10 млн.