Снести нельзя исправить

“Рынок загородной недвижимости в Екатеринбурге пока сложно внятно описать и систематизировать. Это понятие включает в себя и коттедж в коттеджном поселке, и объекты на любой стадии строительства (начиная от фундамента и заканчивая домом под чистовую отделку), и деревянные дачи, скромные по площади и не слишком благоустроенные”, – говорит руководитель отдела по продаже и кредитованию недвижимости АН “Ранчо” Екатерина Колькова. Она отмечает завышенные цены на дачные строения. По данным риэлторов, деревянная дача или дом в деревне в зависимости от удаленности от Екатеринбурга, наличия коммуникаций и экологической обстановки может стоить от 100 000 руб. до 1,2 млн руб. Стоимость строений из шлакоблоков и кирпича в зависимости от тех же факторов варьируется от 1,5 млн руб. до 3 млн руб.

Что касается цен на коттеджи, то, по словам юриста АН “Восточное” Александра Агальцова, стоимость отдельно стоящего коттеджа стартует с отметки 4,5 млн руб., цена коттеджа в поселке – от 7,5 млн руб. Коттедж в элитном поселке может стоить несколько миллионов долларов. Эксперты сходятся во мнении, что наиболее перспективным направлением в этом сегменте загородной недвижимости Екатеринбурга являются централизованно застраиваемые коттеджные поселки с подведенными коммуникациями и развитой инфраструктурой. “Те, у кого уже есть коттедж, но расположенный посреди деревни, будут его продавать и переезжать в коттеджный поселок”, – считает директор агентства загородной недвижимости “СВ. Недвижимость” Светлана Щербинина. При этом наибольшим спросом, по ее мнению, будут пользоваться поселки экономкласса с земельным участком 8–10 соток и площадью дома около 150 кв. м. “Спрос на загородное жилье экономкласса в коттеджных поселках превышает предложение, и, как следствие, на рынке следует ожидать роста цен”, – отмечает руководитель отдела загородной недвижимости КБ “Ярмарка” Наталья Дягилева. “За последние два года цены на загородную недвижимость увеличились в два раза. На это повлиял не только увеличивающийся спрос на загородное жилье, но и повышение цен на квартиры в Екатеринбурге. В этом году рост продолжится”, – добавляет Агальцов. В АН “Роттердам” считают, что рост цен на коттеджи составит примерно 30%. “Это подтолкнет некоторых застройщиков и инвесторов к активизации работы на данном сегменте рынка, и предложение увеличится”, – делает вывод Дягилева.

“У нас сейчас 15 коттеджных поселков в разных стадиях строительства, – рассказывает начальник отдела недвижимости Урало-Сибирской консалтинговой компании Елена Дмитриева. – Есть и таун-хаусы, и канадский вариант (типовые дома с небольшими участками), и коттеджные поселки с большими участками и индивидуальной застройкой”. Она подтверждает, что больше всего строится именно небольших коттеджных поселков примерно на 40–50 домов площадью 150–300 кв. м и земельным участком до 10 соток. По данным Уральской палаты недвижимости, сейчас возводится семь таких объектов: “Малый Исток”, “Сосновый бор”, “На Розливной”, “На Лиственной”, “Новые Решеты”, “Коперник”, “Георгиевские дачи”. О проектировании еще двух подобных поселков – “Александровского” и комплекса около деревни Коптяки – недавно заявила компания “Атомстройкомплекс”.

Однако, по мнению Дмитриевой, люди, которые могут позволить себе купить дорогой коттедж, нередко предпочитают уединение и участки большей площади. “Мы сейчас запускаем вторую очередь коттеджного поселка “Палникс”, участки там будут 15–20 соток. Люди хотят видеть на своей территории не только дом и сад, но и лес”, – рассказала она. По данным Урало-Сибирской консалтинговой компании, началось строительство второй очереди элитного поселка близ Екатеринбурга – в Карасьеозерске, самый маленький земельный участок там от 20 соток. В строящихся поселках “Бобры” и “Дома Адажио” участки также будут большими (не менее 14–15 соток).

В Белоярском районе началось строительство таун-хаусов. Однако этот вид жилья с небольшой площадью участков (1,5–6 соток) и достаточно высокой ценой за 1 кв. м (23 500 руб.) вряд ли оправдает себя, заявляет Дмитриева. “За такие деньги можно купить отдельно стоящий дом и не видеть соседей”, – аргументирует она. “Наши таун-хаусы в Краснолесье оказались убыточным проектом”, – подтверждает заместитель управляющего компании “Инвестиционные проекты” Сергей Деменьшин. “Психология россиян такова, что дома, построенные сплошной стеной, востребованы не будут”, – рассказывает он. С ним не согласен Алексей Вторушин, генеральный директор СК “Третья столица”, которая строит таун-хаусы в Белоярском районе. По его мнению, проблем с реализацией не возникнет. “Спрос на таун-хаусы будет увеличиваться. У них приемлемая цена, ведь площадь в среднем меньше, чем у коттеджа. Коттедж обычно рассчитан минимум на 200 кв. м, а у нас 150 кв. м. За счет массовой застройки покупатели смогут сэкономить на обслуживании дома и участка”, – аргументирует Вторушин.

По данным Кольковой, в районах пригорода Екатеринбурга также существует стихийная коттеджная застройка. Эксперты предупреждают, что у владельцев строений, которые были возведены в обход природоохранных требований, могут возникнуть серьезные проблемы. Например, все еще под угрозой сноса находится загородный дом владельца сети супермаркетов “Кировский” Игоря Ковпака. В феврале во время визита в Свердловскую область его пообещал снести заместитель руководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования Олег Митволь, так как дом находится в прибрежной зоне Среднеуральского водохранилища. “Проверка по этому вопросу еще не закончена, и я не могу озвучить решение, у нас действует презумпция невиновности”, – говорит и. о. руководителя Управления Росприроднадзора по Свердловской области Александр Александров. По той же причине он отказался назвать число коттеджей и коттеджных поселков, к которым у Росприроднадзора возникли претензии, отметив лишь, что особенно много вопросов вызывают постройки середины 90-х. “Нынешнее законодательство выдвигает жесткие требования, особенно в плане водоснабжения и канализации, построенные объекты противоречат многим нормам”, – объясняет Александров. Он признал, что проблема незаконной застройки в природоохранных и особенно водоохранных зонах в Свердловской области существует, однако спрогнозировать, как разрешится эта ситуация – будут ли снесены эти дома или устранены огрехи строительства, – чиновник затруднился. “У нас есть пока только один прецедент – суд предписал снести дом в Михайловском. Но он еще не снесен”, – рассказал глава местного Росприроднадзора.