Спрос уезжает за город
По данным Русского фонда недвижимости (РФН), в течение прошлого года загородные дома для постоянного проживания и летние дачи подорожали на 25–30%. По словам исполнительного директора компании Дмитрия Минина, в наиболее популярных районах – Курортном в Петербурге и Приозерском в Ленобласти (оба района расположены вдоль побережья Финского залива) – современные дома были в большом дефиците: в этих районах зафиксировано только 6% от общего количества сделок. Это обстоятельство стало причиной высоких цен на землю, которые достигали здесь $12 000 за сотку.
Исполнительный директор Ассоциации загородной недвижимости Владимир Майоров говорит, что это не предел. По его данным, в начале 2006 г. была зафиксирована рекордная цена сделки по покупке земельного участка – покупатель заплатил $27 000 за сотку земли в Курортном районе Петербурга.
По данным РФН, цена земли в районе поселка Токсово (к северу от Петербурга) составляла около $4000 за сотку, в Выборгском районе Ленобласти – около $2000 за сотку, а недалеко от Зеленогорска, Ушкова и в Песках – около $5000 за сотку.
По словам Майорова, повышение цен на землю спровоцировали строители коттеджных поселков. “Начиная со второй половины 2005 г. рынок загородного строительства переживает настоящий бум – количество проектов коттеджных поселков увеличилось почти на треть”, – говорит эксперт. По его подсчетам, сейчас в разной степени готовности существуют примерно 70 поселков, из них полностью сданы менее 20.
По оценке Владимира Иванова, гендиректора компании “Содружество” (компания занимается производством сборных загородных домов, а также возводит поселок “Зеленые холмы” в Токсове), в 2005 г. строительные компании ввели около 120 000 кв. м загородного жилья. В 2006 г. запланировано увеличение ее объемов до 370 000 кв. м.
“Всплеск на рынке произошел благодаря спросу со стороны растущего среднего класса Петербурга и интересу частных инвесторов из Москвы к пока еще дешевой, но стремительно дорожающей недвижимости в Ленобласти”, – говорит Майоров.
С ним согласен сотрудник одной из крупных строительных компаний, который считает, что сейчас Ленобласть как место проживания сильно недооценена инвесторами. “Учитывая, что в Петербурге, как и в Москве 3–4 года назад, средний класс подходит к пресыщению прелестями жизни в центре города, можно прогнозировать начало его массовой миграции за город”, – отмечает собеседник “Ведомостей”. Эксперты говорят, что основной спрос на загородную недвижимость сосредоточится в среднем и низком ценовом сегменте. “Покупатели, которые могли позволить себе переехать в загородный дом премиум-класса, уже это сделали, поэтому главным образом рынок будет расти за счет недорогих коттеджей в организованных поселках”, – отмечает эксперт.
Об этом же говорит и Майоров, по оценке которого в 2005 г. количество сделок с загородным жильем выросло на 20%, а в 2006 г.
увеличится примерно на 30%. “В основном рынок вырастет за счет недорогих коттеджей стоимостью $300 000–500 000”, – уверен он. По данным Ассоциации загородной недвижимости, индивидуальное домостроение, доминировавшее на рынке еще насколько лет назад, сейчас занимает не более 15–20% в общем объеме строящихся коттеджей.
Менеджер по маркетингу и связям с общественностью компании “Петростиль” Полина Добис говорит, что ее компания, работающая на рынке загородного домостроения с 1995 г., ранее специализировалась на индивидуальном строительстве загородных домов. Однако недавно “Петростиль” решил заняться организованными поселками. Сейчас компания реализует проекты “Горки-СПб” в поселке Юкки (16 коттеджей, проект сдается этим летом) и “Корабельные сосны” (первая очередь из 22 деревянных домов сдается к концу года). Объясняя решение компании, Добис отмечает, что покупательский спрос переориентируется на коттеджи со всей необходимой инфраструктурой, расположенные неподалеку от дорог, в зоне однородной застройки и с равными по статусу соседями.
Руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики группы компаний “Бекар” Игорь Лучков отмечает, что пока даже самые дешевые из современных коттеджей (стоимостью $150 000–
200 000) остаются элитным жильем по меркам Петербурга. Однако успешные продажи новых загородных объектов должны подстегнуть интерес строителей и инвесторов, ранее работавших в других сегментах, соответственно, проектов на рынке будет больше и это может скорректировать цены, считает Лучков.
Гендиректор Северо-Западной строительной корпорации Михаил Голубев, наоборот, считает, что компании, специализирующиеся на строительстве коттеджей, по-прежнему будут держать рынок. “Выход непрофильных девелоперов в сегмент загородного домостроения скорее связан с диверсификацией бизнеса. Для многих такие проекты являются в большей степени имиджевыми, они вряд ли серьезно заинтересованы и дальше заниматься загородным рынком”, – говорит Голубев.