Первый предлагать
Проект постановления “Об утверждении Типовых правил работы объектов мелкорозничной сети на территории Нижегородской области” правительство региона одобрило 7 марта. Правила определяют основные требования к помещению и оборудованию объектов мелкорозничной сети, к продаже товаров, к размещению павильонов, киосков и палаток, что в конечном итоге должно привести к переводу большего количества ларьков и киосков на первые этажи зданий. До 1 сентября 2006 г. органы местного самоуправления должны разработать план (концепцию) развития мелкорозничной сети с учетом перевода ее на первые этажи зданий. В правительстве считают, что данная мера позволит усилить санитарный контроль за продукцией, повысить качество услуг и простимулирует развитие мелкого предпринимательства. Как рассказали “Ведомостям”, механизм реализации этого плана пока прорабатывается. Но инициатива чиновников уже сказалась на рынке недвижимости.
После заявления властей стали расти цены на первые этажи. По оценкам участников рынка, в самых привлекательных для торговли местах стоимость 1 кв. м увеличилась до 30%. “Например, на проспекте Ленина цена 1 кв. м квартиры на первом этаже поднялась до $1300, хотя еще в 2005 г. не превышала $1000”, – сообщил руководитель отдела “Недвижимость для бизнеса” ГК “Триумф” Андрей Бубнов. В течение марта начал формироваться спрос на первые этажи в спальных районах, обычно перенасыщенных киосками и мини-маркетами, добавляет директор по продажам АН “Адрес” Елена Соловьева. По ее словам, в спальных районах в одном и том же доме цена на квартиры первых этажей выросла минимум на 20% по сравнению с квартирами на других этажах. Соловьева отмечает, что стоимость “первоэтажек” приближается к ценам на торговую недвижимость.
На спрос отреагировали и строители. “В большинстве новостроек первые этажи уже продаются или сдаются в аренду под офисы или торговлю”, – говорит Соловьева. Директор по маркетингу строительной компании “Жилстрой-НН” Ольга Сажина говорит, что сейчас стоимость первых этажей в микрорайоне “Молодежный” составляет 20 000–21 000 руб. за 1 кв. м без отделки, в то время как квартиры с отделкой продаются по цене 19 500 руб. за 1 кв. м. “Размещение коммерческой недвижимости на первых этажах очень удобно для застройщиков – удается избежать проблем с продажами квартир на первых этажах, которые никогда не пользовались спросом. Кроме того, магазины, аптеки, парикмахерские на первых этажах очень удобны для жителей микрорайона, поскольку все самое необходимое находится в шаговой доступности”, – отмечает Сажина.
Риэлторы прогнозируют, что цены на первые этажи в дальнейшем будут только расти, поскольку рынок еще не успел в полной мере отреагировать на последние действия властей. Менеджер по продажам Центра коммерческой недвижимости, пожелавший остаться неназванным, говорит, что дальнейшее повышение цен будет зависеть от активности властей.
Другие участники рынка отмечают, что росту цен на первые этажи поспособствовали и инвесторы. “Увеличилось количество непрофильных инвесторов, которые скупают сразу несколько квартир на первых этажах, переводят их в нежилой фонд, ремонтируют и сдают в аренду или продают”, – говорит специалист отдела коммерческой недвижимости АН “Шанс” Илья Ионин. Например, квартиры на первом этаже на ул. Белинского продаются по цене $1600 за 1 кв. м, а уже переведенные в нежилой фонд – не менее чем за $2000 за 1 кв. м, отмечает он. По его словам, особый интерес вызывают квартиры, которые находятся в процессе перевода в нежилой фонд. Процедура перевода жилья в нежилой фонд занимает от четырех месяцев до одного года и стоит $1000–1500.
Сами потенциальные переселенцы пока настороженно относятся к инициативе властей. Управляющий Волго-Вятским филиалом “Евросети” Виталий Мигунов говорит, что перенос салонов “Евросети” из мини-маркетов на первые этажи приведет к ухудшению их месторасположения. “Наши салоны традиционно располагаются на покупательских потоках, а жилые дома не всегда стоят в таких оживленных местах. Неудобно станет и для посетителей – если сейчас можно сделать платеж, ожидая автобус на остановке, то потом придется специально идти в салон связи”, – говорит Мигунов. Сейчас средняя цена аренды 1 кв. м на первом этаже в среднем обходится в $35 в месяц.