Арендаторы привередничают
В ожидании арендатора
В конце марта рынок аренды жилья начал медленно, но верно оживать после зимнего спада, говорит гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. По его словам, сейчас выбор объектов достаточно велик и арендаторы стали более привередливы: прежде чем определиться, смотрят по 5–10 квартир. “Предложений много, спрос не слишком активен, но рынок меняется практически каждую неделю”, – отмечает начальник отдела аренды АН “Нирлан” Сергей Белоусов. Менеджер компании “Гражданпромстрой” Евгений Тенишев ожидает увеличения спроса с середины апреля до середины мая. В это время многие наниматели стараются поменять квартиру, соглашается руководитель отдела аренды компании “Дон-МТ” Алексей Павленко.
Но активность нанимателей в этот период вряд ли повлияет на рост ставок аренды, единодушно отмечают участники рынка. По их мнению, большинство арендаторов просто не в состоянии платить больше. Постепенное повышение ставок аренды началось в январе текущего года из-за роста цен на коммунальные платежи, говорят риэлторы, и к концу марта составило 15–20%. “Самую дешевую квартиру гостиничного типа площадью 12 кв. м сейчас сдают по 5500–6000 руб. в месяц”, – констатирует завотделом аренды жилой недвижимости компании “Риэлти” Елена Семенихина. Для сравнения: осенью прошлого года аренда такой квартиры оценивалась в 4500–5000 руб. в месяц. Ставка аренды за комнату в многокомнатных квартирах составляет 3000–4000 руб. в месяц, добавляет агент по аренде жилья АН “Квартал” Диана Атабекян. Правда, сейчас спроса на такое жилье практически нет. “Обычно на совместное проживание согласны студенты или абитуриенты, так что спрос появится не раньше августа-сентября”, – прогнозирует Атабекян.
Изолированные однокомнатные типовые квартиры со старой мебелью и не слишком свежим ремонтом в спальных районах сдаются по 7000–7500 руб. в месяц, двухкомнатные – по 8000–9000 руб. в месяц, а трехкомнатные – по 9000–10 000 руб. в месяц, говорит Семенихина. Но такое жилье все меньше прельщает арендаторов, которые хотят жить в новых домах недалеко от остановок и магазинов, на средних этажах, в квартирах с улучшенной планировкой. Аренда подобной однокомнатной квартиры в Северном или Западном микрорайонах составит от 8500–9000 руб. в месяц, говорит Тенишев.
В 8000–8500 руб. в месяц оценивается аренда типовой квартиры, расположенной в центре города, добавляет Атабекян. Улучшенная планировка, качественный ремонт, наличие новой мебели и бытовой техники увеличивают оплату как минимум вдвое. “В центре города в новых домах однокомнатные квартиры сдаются по 14 000–15 000 руб. в месяц, двухкомнатные – по 19 500–22 500 руб. в месяц, а трехкомнатные – от 25 000 руб. в месяц и выше”, – соглашается с коллегой Тенишев. Для получения максимальной прибыли многие собственники готовы нести затраты хотя бы на косметический ремонт, покупку бытовой техники и мебели. “Вложения небольшие, зато доходность сразу увеличивается”, – говорит Тенишев. Правда, среди собственников много и таких, которым “лишь бы сдать” жилье, напоминает Атабекян.
Отличительной особенностью этого года на рынке аренды стало сокращение сроков договоров найма с одного года до шести месяцев, отмечают риэлторы. “С такой периодичностью обычно растут тарифы на коммунальные услуги, и собственники опасаются снижения своих доходов”, – объясняет Павленко. А через полгода арендодатель гарантированно может поднять ставку аренды, говорит Семенихина.
Рост арендных ставок на жилье – один из серьезных аргументов в пользу покупки собственной квартиры с помощью ипотечных кредитов, но пока, по словам Сосницкого, “перетекание клиентов из одного сегмента в другой незначительно”. По мнению Семенихиной, основная часть арендаторов ориентирована на временное проживание – это наемные работники, которые связаны определенным сроком трудового контракта и оставаться в городе по его истечении не собираются. “Не стоит забывать, что требования к платежеспособности при получении займа другие: при зарплате около 15 000 руб. в месяц можно тратить 6000–7000 руб. на аренду жилья, но получить кредит с таким доходом вряд ли возможно”, – уверяет Сосницкий. А Павленко, наоборот, считает, что развитие ипотечного кредитования может снизить поток нанимателей на 20–25%.
Вне сезона
Не зависит от сезонных колебаний спроса сегмент дорогого жилья. “Объектов класса люкс катастрофически не хватает, есть заявки, которые мы не можем удовлетворить по 2–3 месяца”, – сетует Сосницкий. О небольшом предложении элитных квартир и домовладений говорит и Павленко. По его данным, зачастую на один объект претендуют как минимум три клиента и такое жилье сдается быстро. Например, недавно дом площадью 200 кв. м с евроремонтом, новой мебелью, бассейном, сауной был сдан за 70 000 руб. в месяц, рассказывает Павленко. Есть клиенты, готовые снять загородный дом за $5000–6000 в месяц, говорит он. По словам Семенихиной, нанимателями элитных квартир и домовладений становятся иностранные и столичные топ-менеджеры, а также спортсмены.
Квартира как гостиница
Риэлторы отмечают еще одну тенденцию – развитие сегмента посуточной аренды. По словам Тенишева, сейчас активно скупаются малогабаритные квартиры для сдачи в краткосрочную аренду. Большинство их собственников регистрируются в налоговых органах как предприниматели и стараются искать клиентов самостоятельно, говорит он. Сосницкий тоже признает, что количество предложений посуточной аренды растет, но риэлторы стараются не работать в этом сегменте: “Усилия такие же, как при обычной сделке, а брать комиссионные в размере одной арендной ставки неинтересно”, – объясняет он.
По данным Атабекян, однокомнатные изолированные квартиры в центре сдаются в среднем по 800–1000 руб. в сутки, в спальных районах – по 300–500 руб. в сутки. Доходность от посуточной аренды выше в 2–2,5 раза, чем от сдачи квартир на полгода, считает Тенишев. Правда, Семенихина напоминает, что и риски собственников выше: увеличиваются расходы на поддержание чистоты и порядка и есть вероятность, что квартира будет простаивать. Но Атабекян уверяет, что квартиры не пустуют, ведь гостиниц в Ростове немного и их услуги дороже.