Москва выше Лондона

“Ведомости” решили сравнить доступность жилья в Москве и других столицах. Однако сделать такое сравнение в лоб невозможно – хотя бы потому, что почти все москвичи живут в многоквартирных домах, а в западных странах даже семьи со средним достатком стараются приобрести собственный дом с участком земли. Также на Западе популярны сблокированные дома, или таун-хаусы, где квартиры имеют несколько этажей и отдельный вход. Наконец, как оценить площадь жилья? Например, британский эксперт по недвижимости в разговоре с “Ведомостями” затруднился это сделать: в Великобритании, как и в США, принято говорить не о метрах, а о количестве спален.

Чтобы получить представление о доступности жилья, нужно соотнести его среднюю стоимость со средним заработком семьи (price/earnings ratio, P/E).

Москва – 8,1

Официальных данных о средней стоимости квартир в Москве нет. Оценка аналитического центра irn.ru на 10 апреля – $2882 за 1 кв. м. Средняя площадь покупаемых в Москве квартир составляет около 60 кв. м, говорит гендиректор агентства недвижимости “Золотоцвет” Фарит Байбиков.

Достоверных данных о доходах московских семей тоже нет, тем более что зарплаты часто платятся вчерную. По данным Мосгорстата, среднемесячный доход на душу населения составил в 2005 г. 24 886 руб. ($890). Если предположить, что в семье из двух работающих взрослых каждый имеет доход $890, то P/E для Москвы составит 8,1 ($172 920 – 60-метровая квартира, $21 360 – доход).

Лондон – 6,94

Из-за роста цен в последние годы купить жилье молодым лондонцам так же непросто, как и москвичам. Они практически не могут себе позволить приобрести отдельно стоящий дом, а также квартиру более чем в половине из 32 округов города. Сейчас одно из самых популярных среди молодых семей мест в Лондоне – это Далвич (район в юго-восточном округе Саутварк, примерно на полпути от центра к окраине), рассказывает Джон Кюпей, региональный менеджер Halifax Estate Agency, которое рассчитывает индексы стоимости жилья в Великобритании. “Обычно молодая семья может купить квартиру с одной спальней (т. е. две комнаты и кухня. – “Ведомости”), доступные же по цене квартиры с двумя спальнями или недорогой дом расположены на окраинах или в пригородах, – добавляет главный экономист Мартин Эллис”.

По данным Halifax, в IV квартале 2005 г. средняя цена объекта жилой недвижимости в Лондоне составила 257 120 фунтов стерлингов ($450 405), а лондонская семья, по данным городских властей, заработала в прошлом году 37 073 фунта ($64 925). Таким образом, P/E составил 6,94.

Нью-Йорк – 8,32

“Жилье в Нью-Йорке – одно из самых недоступных в стране. Цены, а в последние месяцы и ставки по кредитам растут быстрее среднего заработка”, – говорит Уолтер Молоуни из Национальной ассоциации риэлторов. Средняя цена дома на одну семью выросла за год на 19,2% до $537 000.

По данным Национальной ассоциации строителей жилья США (NAHB), средняя цена жилья в Нью-Йорке и пригородах Уэйн и Уайт-Плейнз составила в IV квартале 2005 г. $480 000, тогда как годовой заработок семьи – $57 650 (P/E – 8,32). Индекс доступности жилья NAHB/Wells Fargo показывает, что в Нью-Йорке лишь 5,7% продаваемых домов доступны семье со средним достатком (индекс рассчитывается исходя из того, что семья тратит 28% дохода до уплаты налогов на оплату 90% стоимости жилья по 30-летнему ипотечному кредиту).

Берлин – 5,89

В Берлине москвич мог бы себе позволить квартиру попросторнее, чем в своем родном городе. Средняя цена квадратного метра, по данным аналитической компании BulwienGesa, составила в 2005 г. 2100 евро ($2540) – 1650 евро на вторичном рынке и 2550 евро на первичном. Берлинская недвижимость сегодня стоит примерно столько же, сколько в начале 1990-х гг., – избыточные объемы строительства привели к тому, что многие здания стоят пустыми. Кроме того, в Берлине лишь 13% квартир находятся в собственности. Жители Восточной Германии после падения социализма не получили возможность бесплатно приватизировать квартиры, как в России, объясняет старший экономист Deutsche Bank Тобиас Юст.

“Не очень дешевое, но все же достаточно приемлемое по цене жилье можно найти в центральном районе Тиргартен, – рассказывает Юст. – Если двигаться на юго-восток Берлина, то в районе Трептов расположены дома с квартирами средней цены и качества, а уже совсем дешевые и простые квартиры – в Нойкельне, но там живет много безработных и семей с низким достатком”.

Среднее жилье – это, как правило, 2–3-комнатная квартира площадью около 80 кв. м со всеми удобствами, говорит Юст (в дешевых домах что-то может отсутствовать, например центральное отопление). Такая квартира обойдется в 168 000 евро ($203 310). Р/Е составляет 5,89 при среднем доходе в 2003 г. 28 512 евро (последние из имеющихся данных).

Варшава – 4,62

Как и в Москве, в Варшаве цены на недвижимость растут быстрее, чем доходы. Причина удорожания – инвестиционный спрос и нехватка предложения в сегменте экономкласса. “Главная группа покупателей жилья – молодые семьи в возрасте 25–35 лет, поэтому наибольшим спросом пользуются двухкомнатные (45–60 кв. м) и трехкомнатные квартиры (60–80 кв. м)”, – отмечают аналитики REAS Konsulting. По данным польского подразделения Knight Frank, квартиры экономкласса на окраинах стоят $800–1160 за 1 кв. м, а в более престижных районах, расположенных на юго-восток от центра вдоль берега Вислы, – $1100–1700.

В REAS утверждают, что средний размер квартиры равен 72,6 кв. м, а цена – 4788 злотых/кв. м ($1465); итог – $106 360. По данным госстатистики, заработок семьи из двух человек в Мазовецком воеводстве, столицей которого является Варшава, составляет около $23 000. Таким образом, Р/Е равно 4,62.