В пересчете на рубли

Доход по осени считают

“Цены найма растут постепенно, примерно на 10% ежегодно”, – констатирует Антон Кузнецов, менеджер риэлторской фирмы “Чекни”. Наиболее заметно плата за аренду вырастает в период наибольшего спроса – с августа по октябрь: ажиотажный спрос дает наймодателям возможность диктовать условия. Еще один фактор роста – повышение стоимости коммунальных платежей, но он справедлив только для недорогого жилья. Как правило, коммунальные платежи наниматели дешевых квартир оплачивают дополнительно, но в этом случае повышение стоимости аренды составляет не более 2–3%.

В 2005 г. в расчетах за квартиру собственники практически полностью перешли на рубли и даже в объявлениях чаще всего называют рублевую цену. “Если в объявлении стоит $500, наниматель чаще всего считает по текущему курсу и хочет заплатить 14 000 руб., а собственник рассчитывает получить с него 15 000 руб. по курсу 30 руб. за 1 у. е. Эти разночтения вместе с неустойчивостью доллара привели рынок найма к рублевым расчетам”, – поясняет Ольга Петрова. Рублевые цены вывешиваются даже в Интернете – на московском сайте, где публикуются предложения по аренде элитного жилья в Нижнем Новгороде, квартиры оценены в национальной валюте и сдаются от 60 000 до 80 000 руб. в месяц.

Дефицит доступного жилья

Рынок аренды квартир пополняется новыми предложениями столь же медленно, хотя и постоянно. “На рынок найма попадает часть квартир, полученных по наследству, и часть инвестиционных квартир в новостройках”, – поясняет Романчева. Несмотря на такую подпитку, предложение отстает от спроса. В числе основных нанимателей риэлторы называют иногородних студентов нижегородских вузов, приезжих из других регионов и районов области, которые ищут в Нижнем Новгороде работу, менеджеров московских и российских компаний, направленных для работы в филиалах, молодые семьи, не имеющие своего жилья, и семейные пары, снимающие жилье на период ремонта или строительства своей квартиры.

“Спрос и цены на наемное жилье распределяются по районам и сегментам, – говорит Кузнецов. – Наибольшим спросом пользуется жилье в Нижегородском районе, в центральной части города, здесь и цены выше. Самые низкие цены – на окраинах Автозаводского и Сормовского районов”.

Территориальные предпочтения нанимателей объясняются просто, если учитывать, что большинство из них – приезжие: практически все вузы сосредоточены в нагорной части города, здесь расположены и офисы крупных компаний, в которые приезжают на работу менеджеры.

Однако, по мнению Романчевой, жилье в заречной части города сдается быстрее. Здесь дисбаланс между спросом и предложением проявляется особенно явно. “Дешевых квартир мало, а спрос на них большой. Наниматели таких квартир готовы заключить договор при первом же просмотре. Наниматель жилья элитного или бизнес-класса обязательно посмотрит несколько вариантов”, – делится наблюдениями Петрова из “Триумфа”.

Ирина Безносик, менеджер компании “Содружество-НН”, считает, что наибольшим спросом пользуются недорогие однокомнатные квартиры. Этот вариант предпочитает самая массовая категория нанимателей – студенты и молодые пары. Но, по данным НЦНЭ, таких квартир в Нижнем предлагается меньше, чем двухкомнатных. Структура предложения на рынке аренды выглядит так: 45% предлагаемых к найму квартир – двухкомнатные, 39% – однокомнатные, остальные – трех- и четырехкомнатные.

По информации НЦНЭ, центральные районы города являются лидерами по объему предложения квартир для арендаторов: практически все “инвестиционные” квартиры сосредоточены в Нижегородском и Советском районах. Предложение в заречной части ниже, чем в нагорной, а спрос есть как среди тех, кто хотел бы снять жилье именно в этой части города из-за близости к месту работы, так и среди тех, для кого критерием выбора является доступная цена.

Без мебели не предлагать

Более 90% нанимателей, по данным НЦНЭ, хотят снять квартиру с обстановкой. Любая обстановка, даже без претензий, говорят риэлторы, может повысить стоимость сдаваемой квартиры в два раза. “В одном и том же районе мы сдавали квартиры примерно одинакового качества в новостройках. Квартиру без мебели мы сдали студентам за 5500 руб. в месяц, такую же квартиру, но полностью обставленную, приезжий специалист с удовольствием снял уже за 12 000 руб.”, – рассказала Безносик.

Жилье экономкласса в основном находится в заречной части города, но есть и в центральных районах – здесь оно стоит дороже. Жилье бизнес-класса есть везде, но преимущественно располагается в районах, близких к центру. Такие квартиры могут арендовать и в пролетарском районе, например в Автозаводском – здесь они будут востребованы специалистами, приезжающими для работы на Горьковском автозаводе на достаточно длительный срок. По данным НЦНЭ, 70% элитного жилья, сдаваемого внаем, находится в центре Нижегородского района, остальные 30% – в Советском районе Нижнего Новгорода.

Романчева отмечает: “Разница в цене двух одинаковых квартир может быть существенной за счет хорошего ремонта и обстановки, а разница в цене аналогичных по качеству одно- и двухкомнатной в одном районе – минимальной”. “В типовых домах в Нижегородском или Советском районе похожие квартиры могут сдаваться и по 6000 руб., и по 20 000 руб. в месяц. В первом случае это квартира без обстановки, которую собственник сдает, чтобы компенсировать затраты на ее содержание, во втором случае это бизнес, который требует начальных инвестиций – в отделку квартиры, в обстановку – и только потом дает отдачу”, – говорит Петрова.

Бизнес этот становится все более популярным у физических лиц. Петрова сообщила, что в Нижегородском и Советском районах есть дома, в которых сдается очень много квартир (на ул. Белинского, Горького, Ошарской). В основном это относится к бизнес-классу и элитному жилью, инвестиции в экономкласс, по мнению Романчевой, окупаются слишком медленно. Доходных домов в Нижнем Новгороде еще нет, крупные инвесторы отдают предпочтение офисному и торговому рынкам. Когда сроки окупаемости объектов коммерческой недвижимости удлинятся, можно будет ожидать, по мнению Романчевой, и инвестиций в строительство доходных домов.