За счет приезжих из Москвы
Безрисковый доход
Для частных инвесторов бизнес по сдаче в аренду квартир менее рискован по сравнению с арендой коммерческой недвижимости, отмечает Олег Луговой, президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости. “Жилье ликвиднее, чем офисы и магазины. Нанимателей квартир намного больше, чем компаний – арендаторов офисов и торговых помещений”, – поясняет он.
Несомненным плюсом для арендодателей квартир генеральный директор АН “Дельта” Владимир Затримайлов считает довольно низкую стоимость “входного билета” в этот бизнес. Однокомнатную квартиру площадью чуть более 30 кв. м на окраине Новосибирска можно купить за 650 000 руб., т. е. 1 кв. м обойдется примерно в 20 000 руб. Стоимость же офисных площадей начинается от 30 000 руб. за 1 кв. м, цена 1 кв. м торговых помещений, расположенных в хорошем месте, может доходить до 195 000 руб. В долгосрочной перспективе инвестирование в жилье и сдача его в аренду – один из наиболее надежных вариантов для консервативных инвесторов, ведь за последние пять лет стоимость квартир выросла в 4–5 раз, говорит Затримайлов. По оценке эксперта, сдаваемые в аренду квартиры окупаются за 8–12 лет. Для сравнения: офисы окупаются за 3–4 года, их доходность составляет 25–30%. Например, говорит Затримайлов, 1 кв. м офиса в центральной части города, который обошелся собственнику в 50 000 руб., может сдаваться по 800–900 руб. в месяц, что составляет 1,7% от его цены, в то время как однокомнатная хрущевка на окраине общей стоимостью 900 000 руб. (т. е. около 30 000 руб. за 1 кв. м) не будет востребована дороже чем по 200 руб. за 1 кв. м в месяц, что составляет 0,6% от цены.
Инвестировать в жилье имеет смысл лишь в условиях роста цен, соглашается генеральный директор риэлторской компании “Эрмитаж” Тимур Тагиров, но сейчас сдача квартиры в аренду приносит не слишком большой доход. Это относится к любым квартирам, даже к тем, которые сдаются дороже $2000 в месяц, добавляет эксперт. “Такие квартиры сдаются с хорошим ремонтом, укомплектованные всей бытовой техникой. Но амортизационные расходы собственника высоки – ему приходится каждые три года полностью обновлять технику и снова делать дорогостоящий ремонт. После вычета всех затрат арендодатель может обнаружить, что его доходы ниже или в лучшем случае сопоставимы со ставкой инфляции, т. е. не более 12–13% годовых”, – добавляет Тагиров.
Из гостиницы в квартиру
Риэлтор агентства “Доктор Ключ’’ Елена Шатурская говорит, что в течение 2005 г. ставки аренды по городу возросли примерно на 15–20%. Больше всего – на 20%, до 6500 руб. в месяц – подорожали однокомнатные квартиры в окраинных районах: Первомайском, Затоне, на улице Мира, несмотря даже на их плохую транспортную доступность. Спрос на хорошее жилье в центральной части города вырос за 2005 г. на 20–25% главным образом за счет сотрудников столичных компаний, начинающих свой бизнес в Новосибирске и снимающих здесь жилье, говорит риэлтор агентства “Сибакадемстрой-недвижимость” Елена Куус. Уютная квартира стоит дешевле, чем номер не лучшего качества в новосибирской гостинице. Однокомнатную хрущевку в Центральном и Железнодорожном районах можно снять за 20 000–30 000 руб. в месяц, двухкомнатная обойдется в 25 000–35 000 руб., поясняет Куус.
Риэлтор агентства “Жилфонд” Артем Семенов подтверждает, что в 2005 г. сделок по дорогим квартирам стало больше. “Например, трехкомнатные в Центральном и Железнодорожном районах за 70 000 руб. в месяц с легкостью снимают приезжие москвичи, – замечает он. – Ранее это были единичные сделки, сейчас их число выросло на порядок”. Особой популярностью у представителей московских и иностранных компаний, приезжающих работать в Новосибирск, пользуются квартиры в новостройках престижного Академгородка, рассказывает риэлтор агентства “Дельта” Наталья Овсянникова. Такие арендаторы ценят современную планировку, наличие хорошей мебели и бытовой техники. Двухкомнатную квартиру в дорогой новостройке Академгородка можно сдать за 30 000 руб. и выше, добавляет Овсянникова.
На дешевое жилье ориентируются желающие снять квартиру в спальном районе, но действующие на рынке ставки оказываются выше их ожиданий, рассказывает риэлтор агентства “Акрополь” Елена Кузнецова. Примерно 70% заявок на квартиры в районах средней удаленности от центра и окраинах трудно удовлетворить из-за завышенной цены предложения по аренде. Сейчас арендодатели могут диктовать свои условия и цены реальных сделок оказываются выше ожидаемых нанимателями примерно на 2000–3000 руб., добавляет она.