НА АСФАЛЬТЕ: Право и практика

Первые заявки на регистрацию договоров с дольщиками поступили в Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве (ГУ ФРС по г. Москве) в августе 2005 г., спустя четыре месяца после вступления в силу 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве...”. К марту 2006 г., по данным управления, таких заявок было уже 379 (на жилые и нежилые объекты). Из них официальную регистрацию прошли 304 договора.

Правила для избранных

Именно столько частных соинвесторов теперь имеют право требовать свою квартиру точно в срок, установленный договором, получить штрафные деньги с застройщика, если этого не произойдет, отказаться в одностороннем порядке от исполнения своих обязательств и потребовать вложенные средства назад, если застройщик не укладывается в сроки или если дольщикам станет достоверно известно о недобросовестности строительной компании и т. д., – полный перечень того, на что имеют право законные соинвесторы, прописан в 214-ФЗ.

В “списке” строительных компаний, публично заявивших о том, что они продают свои объекты так, как требует новое законодательство, засветились “Система-Галс” и “М.О.Р.Е.-Плаза”.

“Система-Галс” стала первой компанией, начавшей продажи своей “Изумрудной долины” (ул. Ярцевская, 27В) так, как велит закон. Инвестор-заказчик-застройщик объекта – “дочка” “Системы-Галс”, компания “Кунцево-Инвест”. Как утверждают в компании, затраты застройщика не изменились – они сопоставимы с затратами на строительство любого подобного объекта в Москве. Что серьезно изменилось – так это возможности привлекать денежные средства, а также риски компании при возведении объекта и ответственность ее перед соинвесторами. Однако “Система-Галс” с оптимизмом смотрит в будущее: на середину марта в комплексе на Ярцевской продано почти 60% квартир. По данным компании, на этот период официально зарегистрировано более 60 договоров долевого участия. Всего в доме 144 квартиры. “Новый закон положительно сказывается на выборе клиентов в пользу “Изумрудной долины”, хотя есть покупатели, которые недовольны сложностями, связанными с регистрацией договоров, – рассказали в пресс-службе компании. – Договоры регистрируются в обычном порядке, никаких льгот и “отдельных окон” в регистрационной службе новый закон не предусматривает. Квартиры продаются по рыночной цене. В зависимости от этапа строительства цены пересматриваются. В марте квартиры продавались от $3000 за 1 кв. м”.

В новом жилом комплексе “Обыкновенное чудо” на ул. Пудовкина (застройщик – “М.О.Р.Е.-Плаза”), строительство которого ведется по 214-ФЗ, реализация квартир осуществляется только по договорам долевого участия. На середину марта первый пакет из 10 договоров был зарегистрирован ГУ ФРС по г. Москве. По словам председателя совета директоров “М.О.Р.Е.-Плаза” Димитрия Андреенкова, из-за закона претерпела серьезные изменения технология строительства. “Осложнился выход на площадку, ведь по 214-ФЗ этого сделать нельзя, пока не получены разрешительная документация и все необходимые согласования”, – объясняет он. Структура финансирования также изменилась: на начальном этапе строительство осуществляется на собственные средства, на следующем этапе – за счет привлеченных кредитных ресурсов, а на конечном – деньги “приносят” дольщики. “Мы заинтересованы работать с частными дольщиками, когда объект почти готов, так как хотим, чтобы в наших домах жили, а не скупали квартиры пакетные инвесторы”, – говорит Андреенков. Стоимость квадратного метра периодически пересматривается – разумеется, в сторону увеличения. Только в марте компания подняла цены в одном из корпусов на 12%. Квартиры продавались по цене от $2700 до $4200 за 1 кв. м. Представители компании жалуются на большие трудности с пакетной регистрацией договоров. “Наши юристы активно сотрудничают с ГУ ФРС, – говорит Андреенков. – Однако новый процесс еще не налажен в самой регистрационной структуре. От одной организации в день принимается на регистрацию не более пяти договоров, а в договоре может быть только одна квартира. В нашем комплексе 400 квартир, и сам процесс сдачи договоров на регистрацию затягивается как минимум на 4–5 месяцев. Это очень осложняет работу”. Тем не менее свой выбор в пользу строительства по новому законодательству в компании считают правильным. “Количество объектов продолжает сокращаться, предложение с каждым днем становится меньше, поэтому единственная возможность оставаться сегодня на коне – это строить по новым правилам”, – убежден Андреенков.

Корректура рынка

“На сегодняшний день привлекать деньги дольщиков по 214-му закону застройщикам просто невыгодно, – говорит Дмитрий Агапов, генеральный директор ДСК “Альянс”. – Сама схема не отработана и не продумана. Каждый договор о долевом участии подлежит такой же регистрации, как договор купли-продажи. Сначала регистрируешь договор, потом регистрируешь собственность, по сути, регистрирующий орган должен выполнить двойную работу”.

“Кроме того, – продолжает Агапов, – хотя закон вышел более года назад, еще не сформирована структура, которая должна выполнять контролирующие функции и выдавать разрешение на реализацию проекта. В итоге получение полного пакета разрешительной документации на строительство занимает не 6–8 месяцев, как раньше, а 12–18 месяцев. А срок реализации проекта и объем вложенных средств увеличиваются вдвое”.

Подавляющая часть столичного стройкомплекса втиснуться в прокрустово ложе новых правил не спешит – благо еще есть задел в виде проектов, запущенных до вступления закона в силу. Как заметил Алексей Павлов, заместитель генерального директора по правовой работе компании “Бест-Финанс”, “решив работать по 214-ФЗ, застройщики окажутся под дамокловым мечом – и никто не знает, как долго он провисит и когда резанет”. Пока непонятно, как компании будут работать по закону, по которому работать невозможно, продолжает Павлов, и что случится при его нарушении: то ли будут “показательные процессы”, то ли власти решат “индивидуально подойти” к каждой конкретной компании.

К тому же 27 октября 2005 г. было принято постановление правительства РФ за № 645 “О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства”. Начиная с итогов I квартала 2006 г. девелоперы, привлекающие средства дольщиков, обязаны предоставлять отчетность по новым правилам. В состав отчетности включаются сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся с привлечением финансов дольщиков, об использовании застройщиком этих денежных средств, о размере собственных средств и нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Фактически, отмечает Вячеслав Ширяев, генеральный директор Vesco Group, застройщики обязаны проходить комплекс проверок, которые позволят контролировать ситуацию внутри компании-застройщика: счета, сметы, динамику продаж и т. д.

“Вступление в силу столь жесткого документа не может не рассматриваться отдельно от 214-ФЗ, – говорит Ширяев. – Учитывая возможные поправки к данному закону в пользу застройщиков, это постановление сохранит хотя бы часть гарантий для дольщиков. Возможно, что законодательная власть решилась на это из-за роста цен на жилье, предпосылок для остановки которого пока не наблюдается”.

“Государство после первых итогов работы по новому закону дало бизнесу сигнал, что закон будет изменен в короткие сроки, – отмечает Илья Шкабара, заместитель генерального директора “КВ Инжиниринг”. – Строительные компании предпочли выждать время и начать вывод новых площадок на рынок после того, как станет понятна дальнейшая судьба закона. Сейчас поправки находятся в Госдуме, даже при их поверхностном анализе становится

ясно, что привлечение средств через облигационные займы и жилищно-строительные кооперативы будет заметно выгоднее для строителей. К тому же крупные кредитные организации, такие как Сбербанк, предложили застройщикам законные способы обхода 214-ФЗ. Поэтому строительные компании не заинтересованы в работе в рамках данного закона”.

Но сказать, что участники рынка застыли в ожидании, нельзя: строительство продолжается, объекты растут – правда, не так быстро, как цены. Эксперты, предрекавшие дефицит на рынке и все вытекающие из этого последствия, сейчас корректируют прогнозы – такого роста цен никто не ожидал. “Закон “хороший”, он поднял цены на рынке, – иронизирует Сергей Полонский, президент Mirax Group. – Если бы застройщики захотели пролоббировать такую ситуацию, то вряд ли у них получились бы столь впечатляющие результаты, когда цены на квартиры растут по 10% в месяц. А если серьезно, то рынок умрет, если не будет поправок. Закон вынуждает уходить с рынка крупных застройщиков – в 2005 г. никто из них не запустил новые проекты. Мелкие компании как раз находят способы обойти закон, а крупные все на виду, они не могут этого сделать”.

Конечно, поправляется Полонский, во всем винить только закон о долевом строительстве нельзя, он всего лишь один из факторов, приведших к такому состоянию рынка. Широкое публичное обсуждение 214-ФЗ совпало с крахом долевых пирамид – с рынка посыпались компании, которые кто-то называет недобросовестными, а кто-то – просто не просчитавшими экономику своих проектов. В числе провоцирующих цены факторов эксперты называют падение доллара, отложенный спрос и даже увеличение числа ипотечных сделок на рынке. Тем не менее, отмечает Сергей Лядов, пресс-секретарь компании “Сити – XXI век”, закон затруднил доступ застройщиков как к проектному финансированию, так и к финансированию со стороны частных лиц. Кроме того, он создал дополнительные барьеры при запуске новых проектов. В результате предложение квартир в новостройках Москвы стало стремительно сокращаться. По разным оценкам, оно уменьшилось на 20–30%. С учетом значительного роста социальных жилищных программ ничего удивительного в резком увеличении стоимости недвижимости нет.

“Компании привыкли работать на деньги клиентов, – говорит Шкабара, – зачастую на этапе котлована жилой дом оказывался полностью распродан. Многие застройщики не рассчитывали [до сих пор] на серьезное участие банков в финансировании строительства. Банки требуют жесткого соблюдения сроков и сейчас практически перестали принимать в залог инвестиционные права – были ситуации, когда инвестконтракты расторгались, а распоряжения правительства Москвы отменялись самим правительством. Мало кто из строителей может предоставить банку надлежащий предмет залога, а в этом случае банки отказываются от кредитования, несмотря на высокую [потенциальную] доходность проекта”.

Не участвовал, не привлекался

Застройщики, опрошенные “Ведомостями”, стали гораздо осторожнее в оценках 214-ФЗ. Похоже, рынок понял, что коренных изменений ждать не стоит, и пытается приноровиться к ситуации. “Рынок недвижимости достаточно инертен, – говорит Александр Винокуров, директор департамента жилой недвижимости “РИГрупп”. – Компании, не успевшие выполнить требования закона о долевом строительстве, вынуждены либо полностью приостановить реализацию проектов, либо продавать квартиры при помощи серых схем. Чаще всего используют вексельные схемы или заключают предварительные договоры о намерениях. Оплата квартиры в строящемся доме происходит через покупку векселя, который затем обменивается на квартиру. Строительные компании пытаются найти выход из сложившейся ситуации, выпуская облигационные займы или пытаясь заключать вместо договоров о долевом строительстве сделки другого рода”.

“Mirax свои новые проекты будет финансировать скорее всего без помощи дольщиков – если в закон не будут внесены необходимые поправки, – заявляет Полонский. – Мы подождем еще полгода и если ничего не произойдет, то строить будем как на собственные средства, так и на кредитные и облигационные (в прошлом году компания выпустила облигации на сумму 1 млрд руб.). Конечно, это более затратный путь, но мы готовы к такому развитию событий”.

У компании “ДОН-Строй”, как сообщили в ее пресс-службе, в настоящий момент нет объектов, которые подпадали бы под действие 214-ФЗ. “У нас еще существенные остатки в жилых комплексах на разных стадиях строительства, из которых формируется предложение. В 2006 г. компания выведет на рынок 3–4 объекта. Безусловно, новые проекты будут реализованы в соответствии с законом “Об участии в долевом строительстве...”, – говорится в сообщении пресс-службы. – Как и прочие участники рынка, “ДОН-Строй” рассчитывает на принятие поправок, но считает, что скорее всего они будут незначительны и в корне ситуацию не изменят. Поэтому строителям нужно быть готовыми принять те условия работы, которые диктует закон”.

По словам Владимира Зубрилина, председателя совета директоров Forum Properties, у компании сейчас нет проектов, которые бы требовали соинвестирования частных лиц. “В дорогом сегменте жилищного строительства покупатели склонны больше доверять застройщикам и могут согласиться на такие формы покупки, на которые массовый потребитель вряд ли пойдет, – отмечает Зубрилин. – У нас есть новые проекты, но мы пока не планируем продавать их по 214-ФЗ. Речь идет о законе, который все критикуют, поэтому мы ожидаем, что рынок сможет выработать какие-то приемлемые для него формы работы с долевыми продажами, откорректирует “неудобства”, которые принес застройщикам этот закон”.

Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации “СХолдинг”, сообщила, что компания будет продавать свои новые объекты как в Москве, так и в регионах по 214-ФЗ. В частности, “Восточное-9”, пять гаражных комплексов в Северном Бутове. “Одним из последствий принятия 214-ФЗ стала увеличившаяся PR-активность в жилищной сфере, – отмечает Басова. – Очень много сейчас говорят о “Доступном жилье” – в этот проект все хотят попасть, – о ПИФах, о приходе стратегических инвесторов, о росте цен. Закон перекрыл кислород традиционным взаимоотношениям продавцов и покупателей. Земли в Москве практически нет, компании изобретают различные “многоходовки”, чтобы получить площадки, идут строить в область. Мелкие застройщики сейчас выживают с трудом”.

ГК “Конти” также еще не начала работать по новому законодательству. Как объяснил вице-президент компании Вячеслав Тимербулатов, сейчас открыты продажи на объектах, разрешение на строительство которых было получено до принятия закона о долевом участии. Он считает, что ситуацию на первичном рынке могло бы изменить принятие поправок к закону о долевом строительстве. “Если они будут приняты и ускорят появление на рынке новых объектов, сложившаяся на сегодняшний день ситуация с катастрофической нехваткой новых предложений будет решена, – заявил Тимербулатов. – Как и все участники рынка, мы будем постепенно адаптироваться к условиям работы в рамках нового законодательства, так как закон есть закон”.

Даромир Обуханич, генеральный директор Первой ипотечной компании, сообщил: “Мы не начали работать по 214-ФЗ и не собираемся этого делать до внесения поправок, в лоббировании которых мы активно участвуем. Есть целый ряд положений закона, требующих усовершенствования и корректировки с учетом специфики взаимодействия между участниками на российском рынке недвижимости. Когда в закон о долевом строительстве будут внесены необходимые поправки, возможно, эти схемы будут работать”. Начиная с января 2002 г. ГК “ПИК” разместила пять облигационных займов, общий объем которых равен 2 млрд 570 млн руб. Полученные от размещения облигаций денежные средства инвестируются в строительство объектов недвижимости. Пятый облигационный заем ГК “ПИК” номинальным объемом более 1 млрд руб. был размещен в полном объеме в мае 2005 г.

Компания “Интеко”, по словам президента Елены Батуриной, намерена серьезно заняться строительством коммерческой недвижимости в столице. Об этом Батурина объявила на международной выставке недвижимости MIPIM-2006, сделав акцент на диверсификации бизнеса “Интеко” в сфере строительства.

“РИГрупп”, как заявил Винокуров, свои новые проекты, связанные со строительством многоэтажного жилья, будет реализовывать в соответствии с действующим законодательством, включая и вышеупомянутый 214-ФЗ. “В случае принятия поправок мы будем исполнять новые требования законодательства”, – говорит он.

Дмитрий Агапов сообщил, что ДСК “Альянс” сейчас строит и реализует квартиры в домах, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г. В частности, это жилые комплексы в Химках, Королеве и Мытищах. “По нашим планам и темпам продаж, эти проекты будут реализовываться еще около полугода, – заявил Агапов. – Мы не планируем привлекать средства дольщиков. Наша компания не испытывает дефицит финансовых ресурсов, поэтому нам нет смысла выставлять на продажу недвижимость на стадии котлована, привлекая клиентов массированной рекламой и низкими ценами. Компания ведет и несколько проектов, разрешение на реализацию которых было получено после вступления в силу 214-ФЗ. На стадии строительства финансирование этих объектов будет осуществляться за счет “Альянса”, без привлечения средств дольщиков. По завершении строительства мы будем продавать квартиры по договорам купли-продажи”.

Рынок ведет себя абсолютно адекватно ситуации, убеждены эксперты. Каждый выбирает для себя “свои” варианты работы. Кто-то реализует еще оставшиеся объемы жилья по старым схемам, не подпадающим под действие 214-ФЗ. Кто-то стал ориентироваться на собственные средства либо на привлечение кредитных, чтобы вводить объекты и продавать их частникам уже после сдачи госкомиссии и регистрации прав собственности. Наконец, используют серые схемы и альтернативные варианты, пока еще позволяющие работать в обход 214-ФЗ.

“Принятый закон о долевом строительстве, наверное, работал бы в совершенной экономической системе, – резюмирует Лядов. – Однако в России она только формируется, отношения между государством, частным бизнесом и обществом еще не сбалансированы. И 214-й закон только усугубляет их неравенство. Права и обязанности всех участников рынка должны быть адекватными. В существующих экономических реалиях жесткие требования к застройщикам, которые установил закон, по сути, угрожают существованию их бизнеса как такового. Пытаясь, с одной стороны, повысить защиту частных соинвесторов, закон, с другой – создает крайне высокие риски для застройщиков”. “Компании просто уходят из жилищного бизнеса, – отмечает Павлов. – Предложений реально стало меньше – дома строятся, но на рынок не попадают”.