НА КОНТИНЕНТАХ: Эйфелевы цены

Собственники 25 лет спустя

Несмотря на заоблачные цены, собственниками недвижимости являются 57% жителей Франции. Это почти на 10% больше, чем 25 лет назад. По некоторым оценкам, категория собственников количественно растет на 6% в год, что является беспрецедентным для страны “старой Европы”. Главной причиной этого явления французские экономисты называют либерализацию условий кредитования. По данным Национальной федерации агентов недвижимости (Federation nationale des agents immobiliers, FNAIM) средняя площадь приобретаемой во Франции квартиры составила 60,8 кв. м, а дома – 98,6 кв. м. Средний возраст покупателей недвижимости снизился до 37 лет. Процент тех, кто приобретает недвижимость впервые, возрос с 62,9% в 1998 г. до 76% в 2005 г. В 2004 г. 82,2% из общего числа покупателей недвижимости приобретали основное жилье, 5,4% – второй дом или квартиру, а 14,4% совершали инвестиционную сделку. По данным FNAIM, для погашения кредита за квартиру площадью 65 кв. м (стоимостью 360 000 евро) в Париже заемщику ежемесячно придется выплачивать по 27 евро за 1 кв. м на протяжении 20 лет.

Все хотят в Париж

Столица Франции является одним из восьми департаментов центрального региона Ile-de-France. В 2005 г. парижский рынок недвижимости продемонстрировал значительный рост показателей в сравнении с 2004 г. Общее количество сделок купли-продажи для всех секторов жилой недвижимости и земли возросло на 0,8%. Рост сделок на рынке вторичного жилья составил 1%.

Несмотря на солидные доходы, в большинстве своем французы не могут позволить себе покупку жилья и предпочитают брать ипотечный кредит. Доля собственных средств – размер первоначального взноса, как правило, составляет 20%. Впрочем, вот уже несколько месяцев французы находятся в некотором замешательстве по поводу ипотечного кредитования. Еще прошлым летом процентные ставки начали расти. Причина тому – изменение процентных ставок ЕЦБ впервые за последние пять лет.

Если раньше процентная ставка по ипотечным кредитам составляла в среднем 2,75% годовых, то теперь она возросла до 3,1–3,5% годовых. Профессор экономики Университета в Нантерре, директор Наблюдательного совета финансирования жилья Мишель Муиллар считает, что такая величина позволяет стимулировать интерес покупателей и в некоторой степени сдерживать рост цен, но не может гарантировать “прорыв” на рынке.

Торжество вторичного рынка

В Париже мало новостроек, поэтому подавляющее большинство сделок совершается на вторичном рынке жилья. Рост цен на вторичном рынке жилья за четыре года суммарно составил в 2005 г. 62,9% (70,3% – на квартиры и 49,3% – на дома). По данным индексов Нотариальной палаты INSEE (les Indices Notaires INSEE), стоимость квартир на вторичном рынке возросла в 2005 г. по сравнению с 2004 г. в центральных районах Парижа на 4,8% (до 5138 евро за 1 кв. м). Однако в 2005 г. темпы роста цен на вторичном рынке существенно снизились.

“Несмотря на рост цен и дефицит предложения, наплыв покупателей недвижимости не ослабевает”, – отмечает вице-президент Нотариальной палаты Парижа Франсуа Каре. По данным палаты, больше всего выросли цены на недвижимость в трех парижских округах – XX, XIX и XVIII. Цены на недвижимость в этих традиционных районах-аутсайдерах возросли в течение трех первых кварталов 2005 г. на 22,4%, 20,5% и 19,7% соответственно. Именно здесь наблюдаются самые высокие темпы роста цен на недвижимость: начиная с 2001 г. они составили 76,5–90%. С одной стороны, это объясняется более активным освоением окраинных районов девелоперами и, соответственно, повышением качества жизни в этих округах. С другой – повышением интереса к Парижу в целом. По мнению руководителя парижского агентства недвижимости Odyssee Pyrenees Анри Садковски, XX округ Парижа привлекает молодоженов, начинающих художников и всех прочих “дебютантов”. Хотя это все еще Париж, а не пригород, цены остаются доступными. Всего за 247 000 евро на ул. Телеграф можно приобрести 2-комнатную квартиру площадью 55 кв. м в кирпичном доме. Или за 295 000 евро – 3-комнатную квартиру площадью 65 кв. м в панельном доме постройки 1970-х гг. Стоимость 1 кв. м составит 4190 и 4538 евро за 1 кв. м соответственно.

В богатых, традиционно престижных районах Парижа, напротив, как бы заморозился рост цен. Это объясняется в том числе и ограниченным предложением. Владельцы продаваемых здесь квартир могут запросить практически любую, самую нереальную цену и, вполне вероятно, будут приятно удивлены. Квартира уйдет по любой адекватной цене просто потому, что она находится в районе Елисейских Полей или Сен-Жермен-де-Пре. Именно эти районы французской столицы продемонстрировали самые низкие – от 28% до 36% – темпы роста недвижимости.

Богатые кварталы

Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Париже составляет 5361 евро. Это своего рода пик, которого цены достигли в результате последовательного непрерывного роста, начавшегося в 1998 г. Нижней границей, минимумом, видимо, следует считать 1991 г. – тогда средняя цена 1 кв. м парижской недвижимости составила 3415 евро. Таким образом, за 15 лет цены выросли на 57%. Если брать за точку отсчета 1997 г., когда французский рынок недвижимости переживал серьезный спад (цены снизились в среднем на 40% по сравнению с 1991 г.), то в отдельных районах можно констатировать и вовсе 100–120%-ный рост рынка. Переломным моментом для парижского рынка недвижимости стали 1996–1997 гг. – именно тогда отдельные округа города, например II, продемонстрировали устойчивую тенденцию к росту цен.

Впрочем, при общей тенденции к стиранию границ между районами и округами отдельные районы и кварталы все-таки демонстрируют свою исключительность в том числе и в ценах на недвижимость. В конце прошлого года парижскими риэлторами были озвучены средние цены на недвижимость в VI и VII округах, которые составили 8407 и 8215 евро за 1 кв. м соответственно. VI округ представляется более однородным за счет роста количества иностранных покупателей. За престиж приходится дорого платить, причем отдельные прецеденты доходят до абсурда. Известен случай, когда покупатель заплатил 6860 евро за 1 кв. м только за то, чтобы из окна открывался вид на веточку куста в Люксембургском саду!.. Те же аргументы привлекают покупателей недвижимости и в VII округ Парижа. Это своего рода тихое буржуазное гнездышко, где мечта степенной семьи – просторная квартира в солидном доме времен барона Османа – имеет все шансы реализоваться. В границах VII округа проходят основные транспортные магистрали города. Хотя их значение чаще всего преувеличено, они неизменно котируются. Пр-т Бретей, б-р Инвалидов, пр-т Боске – недвижимость по любому из этих адресов стоит не меньше 7000 евро за 1 кв. м.

Немного отстают от лидеров еще четыре округа, стабильно демонстрирующие высокие цены на недвижимость, – I, IV, V и VIII округа. В этих районах стоимость 1 кв. м не опускается ниже 6000 евро. Самым востребованным остается I округ, в котором, как и в районе Марэ (IV округ), к концу 2005 г. стоимость 1 кв. м составила 6584 евро. Другие привлекательные для покупателей престижной недвижимости кварталы – о. Сен-Луи, пл. Вогезов, окрестности Пантеона. Или Арены Лютеции в V округе, север которого очень популярен среди туристов, а значит, и среди иностранных покупателей. Средние цены за 1 кв. м в 2005 г. в этих районах составили 6172 евро.

Доступное жилье

В пяти парижских округах – II, III, XIV, XV и XVI – стоимость 1 кв. м жилья в конце 2005 г. находилась в пределах 5000–6000 евро. Между тем рынки жилья в этих округах развиваются неравнозначно: если II округ можно считать переоцененным, то XVI округ, соперничающий за престиж с округами левого берега Сены – VI и VII, представляется несправедливо обиженным. Средние цены за 1 кв. м здесь составляют 5794 евро. Обратный феномен наблюдается в X округе, где средняя стоимость 1 кв. м составляет 4251 евро.

Самыми доступными в Париже считаются восточные – XIX и XX – округа, где средняя стоимость 1 кв. м жилья составляет 3700 евро. От наб. канала Сен-Мартен до ул. Фобур Сен-Дени, а также в окрестностях пл. Республики можно найти квартиру своей мечты за адекватную по парижским меркам денежную сумму. Равно как и в средних по ценовой категории округах – IX, XI, XII, XIII, XVII, XVIII и XX. Во всех этих районах средние цены на недвижимость находятся в пределах 4000–5000 евро за 1 кв. м.

Семейные гнезда

По статистике большинство (более 85%) французов хотели бы приобрести дом. Франция занимает 2-е место в Европе по росту рождаемости, поэтому вопрос семейного гнезда – один из самых актуальных. Вот почему для значительного количества французских семей голубой мечтой является приобретение просторной, семейной квартиры в Париже. По оценкам парижских риэлторов, под эту категорию подходит 5-комнатная квартира с просторной гостиной. В зависимости от округа столичные риэлторы оценивают такое приобретение в 560 000–1 086 000 евро. Для приобретения квартиры в самых дешевых округах – X, XIX и XX – будет достаточно 600 000 евро, а в самых престижных – V, VI или VII – округах – 1 млн евро и более. Таким образом, в денежном выражении стоимость 5-комнатной квартиры в престижном районе Парижа на 60–80% выше, чем в непрестижном. Например, на ул. Пеллепор (XX округ) можно за 560 000 евро купить в панельном доме постройки 1970-х гг. 5-комнатную квартиру площадью 120 кв. м в плохом состоянии. Стоимость 1 кв. м в этом случае составит 4667 евро. А на ул. Ля-Файетт (X округ) можно за 690 000 евро купить квартиру площадью 128 кв. м (включая две кладовых). Стоимость 1 кв. м равна 5391 евро. Чуть подешевле, за 680 000 евро, можно приобрести квартиру площадью 93 кв. м на ул. Башамо (II округ). Квартира находится в престижном доме эпохи Османа, соответственно, стоимость 1 кв. м составляет 7312 евро. Любителям больших объемов предлагается 5-комнатный дуплекс на ул. Вайолетт (XV округ) площадью 180 кв. м, расположенный на 6–7-м этажах. Стоимость квартиры – 980 000 евро, а 1 кв. м – 5444 евро соответственно. За 1,086 млн евро можно стать обладателем роскошного семейного гнезда площадью 130 кв. м в доме из тесаного камня на ул. Севр (VII округ). Стоимость 1 кв. м квартиры составит 8354 евро.

Впрочем, даже при высоких доходах ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту за семейное гнездо представляются весьма солидными. Ипотечные брокеры считают, что приобретателю 5-комнатной квартиры в Париже придется ежемесячно выплачивать взносы в размере 2000–3000 евро. Согласно законодательству зарабатывать для этого надо как минимум в три раза больше.

Делайте ставки

Опытные инвесторы делают выбор в пользу динамично развивающихся рынков. Оказывается, в Париже тоже остались недооцененные кварталы, которые в ближайшие несколько лет по тем или иным причинам смогут существенно улучшить свои позиции.

Менеджер по продажам агентства Century 21 Lutece Immobilier Ришар Меллю называет весьма многообещающей часть XII округа, ограниченную ст. м. Reuilly-Diderot и Montgallet. К многочисленным преимуществам этого квартала относится наличие школ и торговых центров, близость зеленой зоны и, главное, приемлемые цены на недвижимость – стоимость 1 кв. м добротного жилья составляет 5000 евро.

В соседнем, XIII, округе весьма перспективен район пл. Рунги. Долгие годы жители этого Юго-Восточного квартала Парижа страдали от отсутствия метро, но в скором времени грядут радикальные перемены. Новый автобусный маршрут свяжет обособленный район с другими. Сегодня цены в этом квартале весьма демократичны. 3-комнатную квартиру площадью 61 кв. м с живописным видом из окна на углу ул. Мулен-де-ля-Пуант и б-ра Келлерман можно приобрести всего за 302 000 евро.

Чтобы не затруднять движение во время проведения выставок в Выставочном центре Porte de Versailles, жильцы южной части XV округа оставляют дома машины. Такую цену приходится платить за то, чтобы все остальное время жить на тихих, спокойных улочках. Стоимость 1 кв. м в этом районе (квартал Гренель) составляет 6000 евро. 5-комнатную квартиру площадью 113 кв. м с видом на внутренний садик можно приобрести за 612 000 евро.

Эпитет “дорогое, но доступное” часто применяют в отношении XVI округа французской столицы. Столкнувшись с повышением цен в центральных округах Парижа, покупатели находят здесь массу достойных предложений, которые по привлекательности не уступают квартирам в XII или XV округах. К числу прочих преимуществ квартала Auteuil можно отнести наличие многочисленных бутиков, лучших частных и государственных школ, хорошую транспортную доступность, близость к Булонскому лесу. Хорошую 2-комнатную квартиру площадью 33 кв. м с паркетным полом, камином и балконом можно приобрести здесь всего за 228 000 евро.

Расположенный к северу от ст. м. Villiers и к югу от ст. м. Pont-Cardinet квартал XVII округа представляет собой разумный компромисс между высоким качеством недвижимости и доступными ценами. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в этом квартале составляет 6000 евро. На ул. Леви, Токевиль и Лежандр высокая концентрация солидных домов эпохи Османа. Кроме того, в этом районе находятся престижные лицеи – Chaptal, Carnot и Condorcet.

Расположенный в XIX округе квартал, ограниченный каналом, кварталом La Vilette и парком Бют-Шомон, постепенно набирает очки. Цены здесь колеблются в районе 4500 евро за 1 кв. м. 4-комнатная квартира площадью 82 кв. м в доме 1980-х гг. с погребом и машино-местом продается за 490 000 евро. Обнадеживают и планы мэрии Парижа по превращению проходящей здесь ул. Жана Жореса (одной из длиннейших в городе) в “цивилизованное пространство”. Под этим подразумеваются посадка деревьев, оборудование небольших площадей, снижение интенсивности автомобильного движения и выделение специальных полос для велосипедистов и мотоциклистов.

Пригородное счастье

Цены в пригородах Парижа и других департаментах района Ile-de-France в 2005 г. тоже выросли. В департаменте Hauts-de-Seine этот рост составил 5,1% (до 3871 евро за 1 кв. м), а в департаменте Seine-Saint-Denis – 6,8% (до 2330 евро). Только в департаменте Val-de-Marne стоимость квартир на вторичном рынке, напротив, росла более низкими темпами, чем в 2004 г. (на 4,6% в год, до 3148 евро за 1 кв. м).

Что касается ближайших пригородов Парижа, то практически везде жилье в большей или меньшей степени подорожало. Соседство с историей дорогого стоит. Так, цена 1 кв. м жилья в районе Versailles возросла по сравнению с 2000 г. на 70%, достигнув 4180 евро. Самыми дешевыми в этом районе являются квартал Поршфонтэн или соседствующий с вокзалом квартал Шантье. В районе Issy-les-Moulineaux, где стоимость жилья возросла по сравнению с 2000 г. на 83%, составив 4100 евро за 1 кв. м, выбор делают в пользу квартала Роден, где активно ведется строительство многоквартирных домов, или удаленного от центра квартала Де-ля-Фам, где в 2007 г. будут ходить трамваи. В районе Saint-Germain-en-Laye многообещающим представляется концептуально изменяющийся квартал Бель-Эр. В районе Boulogne-Billancourt интерес представляют южные кварталы, окружающие новое кладбище. В одном из самых дорогих парижских пригородов – Levallois покупатели обращают внимание на реконструирующийся квартал Эйфель – Виктор Гюго, где цены остаются самыми доступными. Самым дорогим среди парижских пригородов является Neuilly-sur-Seine. Наиболее престижные адреса здесь – пр-т Шарля де Голля и б-р Рино.