НА КОНТИНЕНТАХ: Жилье на долгие времена


30 августа 2004 г., в тот самый день, когда Джун отправила своего единственного сына в колледж, она решила купить второй дом в курортном городке Нейплс (штат Флорида). С точки зрения классического психоаналитика это, возможно, выглядело как попытка справиться с наступившим одиночеством. Но не только. В те времена цены на недвижимость росли столь стремительно, что с приобретением дома своей мечты мешкать не стоило – спрос на рынке второго жилья стремительно опережал предложение.

Хуже всего приходилось тем, кто мечтал приобрести небольшой дом в каком-нибудь курортном месте: в таких городах, как Нейплс, который стоит прямо на юго-западном побережье штата Флорида, на берегу Мексиканского залива, довольно скромные дома, выставленные на продажу, находили своего покупателя в течение нескольких дней, а то и часов – явление для рынка недвижимости совершенно невероятное.

В те не столь отдаленные времена покупателей не отпугивали даже тайфуны и ураганы, чуть ли не каждую неделю проносившиеся над Мексиканским заливом. Стремление купить второй дом именно в этих краях было столь сильным, что на осмотр первого дома Джун в буквальном смысле слова ехала сквозь бури и ураганы – в тот самый день штат Флорида посетил ураган “Жанна”. В какой-то момент Джун удалось проскочить мимо огромной пальмы, наклонившейся над дорогой под опасным углом. Проехав несколько метров, в зеркало заднего вида она увидела, что грузное дерево лежит поперек дороги. Но это уже почти не имело значения. Джун торопилась поскорее оформить сделку, потому что, как только она согласилась заплатить цену, по которой дом выставили на продажу ($225 000), от потенциальных покупателей, подоспевших попозже, посыпались более высокие предложения.

Более того, все время, пока оформлялась сделка, дом продолжал расти в цене с феерической скоростью. Если смотреть по тому, как росли в цене такие же объекты недвижимости, то за пять месяцев между тем, как Джун согласилась на покупку, и ее первым платежом по закладной подобные дома подорожали на $150 000 – более чем на 66%. Между тем основной дом Джун, расположенный в одном из пригородов столицы США – Вашингтона, вырос в цене на две трети более чем за пять лет. В конце 2005 г. медианная цена дома на одну семью в Нейплсе добралась до $367 100 – это на 36% больше по сравнению с тем же периодом годом раньше и почти в три раза превышало темпы роста рынка недвижимости в среднем по стране.

Но теперь в Нейплсе события потекли в обратном направлении. Предложение на рынке в четыре раза превышает прошлогодний уровень. Местные риэлторы объясняют это нервозностью инвесторов, которые пытаются зафиксировать свою прибыль, прежде чем ее съест растущий процент по закладным. В толстых еженедельных приложениях по недвижимости в Naples Daily News все чаще появляются анонсы о “значительном снижении цен”.

Хуже того: если исходить из исторической нормы цен на жилье, уровня доходов семей, плотности населения и прочих факторов, то, как явствует из ежеквартального анализа 299 рынков жилья, который составляет бостонская аналитическая корпорация Global Insight совместно с финансовой холдинговой компанией из Кливленда National City Corp., к концу 2005 г. рынок в Нейплсе был перегрет на 96,3% и стал таким образом самым переоцененным рынком в стране.

Конечно, Нейплс – отнюдь не единственный город в США, где “вторые” дома продаются по чрезмерно завышенной цене. Среди прочих перегретых курортных рынков Санта-Барбара (штат Калифорния) – перегрет на 76,7%, Бенд (штат Орегон) – на 68,4%, Майами – на 60,8%. Все правильно, говорит главный экономист National City и автор исследования Ричард ди Кейзер. По его словам, совершенно логично, что наиболее стремительный рост цен отмечается именно в курортных местах, которые так популярны и среди отдыхающих, и среди инвесторов. Из 20 наиболее переоцененных местных рынков в США 18 находятся в Калифорнии или во Флориде. А вот в центре страны, напротив, самые недооцененные рынки – в штатах Техас, Миннесота и Мичиган.

Не далее чем в конце 2003 г., продолжает ди Кейзер, переоцененными (на 30% от “нормального значения” и выше) считалось только семь городов. На сегодняшний день таковых 71, на их долю приходится 42% всей капитализации национального рынка недвижимости США. Для тех, кто покупает недвижимость в подобных перегретых местах, не планируя продавать ее в относительно недалеком будущем, эти процессы особого значения не имеют. Но если сегодняшний покупатель намерен продать покупку в ближайшие несколько лет, то он должен их учитывать. “Сейчас совершенно не то время, когда стоит рисковать”, – считает ди Кейзер.

А потому желающим прикупить домик для отдыха в США стоит иметь в виду: прошли те дни, когда покупали пляжные домики или шале в горах для приятного времяпрепровождения и в качестве удачной инвестиции. Это не означает, что дома для отдыха не следует приобретать вообще, но делать это нужно после тщательного анализа всех “за” и “против”, и в том числе экономических факторов, которые оказываются движущей силой на рынке жилья для отдыха. Кроме того, не лишне взвесить и финансовые издержки, связанные с владением недвижимостью на упомянутых рынках.

Вот краткий список того, что именно стоит принимать во внимание.

Кто покупает, а кто – нет?

Пожалуй, всякий риэлтор скажет, что в наше время (безотносительно того, о каком рынке идет речь) оптимальный момент для покупки недвижимости. Тем не менее эти слова не всегда соответствуют действительности. А потому, прежде чем инвестировать в курортную недвижимость, следует ознакомиться с динамикой местных рынков недвижимости и общим состоянием экономического здоровья региона.

Прежде всего есть смысл понять: а кто покупает недвижимость в этом городе? Селятся ли новоприбывшие сюда семьями или нет? А если нет, то почему так происходит? Кто больше прочих покупает дома – инвесторы, владельцы, которые станут жить в них наездами, или те, кто намерен поселиться здесь постоянно? Слишком большое количество инвесторов делает рынок уязвимым для значительных колебаний цен. Переизбыток приезжающих на время тоже может привести к росту цен и отпугнуть местных жителей. Большое число постоянных жителей, напротив, сообщает рынку некоторую стабильность.

Те, кто покупает себе второй дом, должны обратить внимание на уровень местных школ и оценить доступность по цене жилья в интересующем его районе, даже если непосредственного отношения к ним эти моменты не имеют, предупреждает Кен Либби, брокер недвижимости из г. Стоу (штат Вермонт): “Эти факторы позволяют оценить в более-менее долгосрочной перспективе состояние местного сообщества”.

Например, если местные школы производят угнетающее впечатление, это может свидетельствовать о том, что постоянные обитатели района станут постепенно отсюда съезжать. Это, в свою очередь, приводит к появлению городов-призраков, которые оживают только в “высокий сезон”. О том, каковы местные школы, можно узнать от местного же риэлтора.

Покупателям также стоит интересоваться состоянием местного рынка труда в том районе, где они хотят купить дом – хоть бы и для отдыха. Если постоянные жители не в состоянии найти работу, то они не смогут и купить дом. Однако если же рынок труда растет, важна ценовая доступность жилья. Наезжающих на время домовладельцев не особенно волнует, где живут местные преподаватели, пожарные, полицейские и сотрудники “общепита”. Но многочисленные исследования свидетельствуют о том, что если высокие цены вытесняют этих людей с рынка, то, как замечают риэлторы, в результате сильно страдает сфера услуг. А повод для беспокойства имеется: по данным Национальной ассоциации риэлторов США, в последнем квартале 2005 г. доступность жилья опустилась до самого низкого уровня с 1991 г.

Легко ли продать?

Рынки жилья инерционны, бум сменяется спадом довольно медленно. Отчасти это происходит и от того, что домовладельцы просто не желают мириться с переменами. Дом может месяцами находиться на рынке, пока продавец наконец не осознает, что ситуация-то давно переменилась и за свой дом он уже не получит столько, сколько прошлым летом за почти такой же дом выручил его сосед.

Тем не менее существуют объективные статистические показатели, которые свидетельствуют о начавшемся спаде. Их можно обнаружить и в местной прессе, в Интернете, услышать о них от представителей местной власти или, конечно же, от самих риэлторов. Если начинает расти предложение или увеличивается среднее время поиска покупателя, это может свидетельствовать о том, что рынок остывает.

Кроме того, стоит обратить внимание на то, как ведут себя крупные строительные компании, не сокращается ли число выданных разрешений на строительство. Эти игроки внимательно следят за конъюнктурой и сворачивают деятельность при первых признаках перенасыщения рынка. Другим индикатором перенасыщения может стать появление всякого рода заманчивых для покупателя предложений, скажем бесплатная отделка фундамента. Полезными в этом отношении индикаторами могут стать и объемы начатого строительства, количество закрытых сделок по продаже нового жилья, но эти показатели могут оставаться высокими и на ранних стадиях спада: прежде чем строительные компании начнут сворачивать свою деятельность, им приходится заканчивать строительство и продавать те проекты, которые уже были начаты.

Не покупать, а снимать?

Сейчас благодаря многочисленным интернет-калькуляторам относительно нетрудно посчитать, во сколько обойдется аренда жилья, а во сколько – его покупка на том или ином рынке. Скажем, можно рассчитать и сравнить расходы по аренде жилья за $1500 в месяц с покупкой его же за $425 000 на ближайшие пять лет. Цена аренды растет на 1% в год. При покупке первоначальный взнос составит 5% ($21 250), кредит можно взять под фиксированный процент 6,9% сроком на 30 лет, на оформление сделки уйдет $4250, по $583 в год придется платить в качестве страховки домовладельца, по $390 в месяц – в ассоциацию кондоминиумов, ставка налога на недвижимость составляет 1,25%, а само жилье дорожает со скоростью 6% в год. Выходит, что покупать выгоднее, если верить калькулятору, расходы на аренду жилья составят $83 218 против $53 759 в случае покупки.

Но как только речь заходит о втором доме, который покупают, чтобы приезжать на отдых, калькулятор оказывается неэффективен. Во-первых, те, кто предпочитает такие дома снимать, крайне редко берут его в круглогодичную аренду. Сезонные арендные платежи нередко оказываются вдвое выше, но и платить их приходится всего несколько месяцев в году. Так что если арендный платеж составляет $3000, то за три месяца аренды приходится заплатить $9000, в то время как владелец за тот же период отдаст $12 222.

У владельца есть и другие расходы, от которых избавлен арендатор. Скажем, стильная обстановка и хорошая бытовая техника для квартиры на три спальни обойдется более чем в $20 000. Когда речь заходит о продаже, то, как правило, риэлторам платят 6% комиссионных. Если рассматривать случай, о котором говорилось выше, то комиссионные составили бы $25 500. Таким образом, упомянутая разница в расходах попросту улетучивается.

Можно сократить издержки, сдавая жилье в аренду, когда оно пустует. Однако, по данным Национальной ассоциации риэлторов, 80% владельцев жилья для отдыха предпочитают этого не делать. Может быть, потому, что сдача жилья в аренду сопряжена с новыми расходами, которые могут вылиться в несколько тысяч долларов – за ремонт, рекламу, профессиональные услуги по управлению недвижимостью и т. д. – в общей сложности до 30% от прибыли от аренды.

И наконец, нелегкое решение купить второй дом, чтобы жить в нем на время отдыха, а не арендовать его, имеет под собой не только экономические резоны. Как бы ни рассматривал эту покупку новый владелец – место, куда можно приехать на уикенд, или дом, в котором он будет жить, уйдя на пенсию, или своего рода место встреч для всей семьи, которое будет передаваться и детям, и внукам, одно почти несомненно. Если вспомнить, что рынок жилья начинает остывать, то скорее всего новое приобретение останется в семье еще долгие-долгие годы. (WSJ, Екатерина Кудашкина)