НА ВОЗДУХЕ: Экономные иллюзии
Вопрос, когда же наконец в Подмосковье появится массовое демократичное по цене загородное жилье, что называется, висит в воздухе, а спрос на жилье экономкласса, по разным оценкам, удовлетворен не более чем на 10–15%. В последнее время без его обсуждения не обходится ни одна конференция, ни один “круглый стол” по загородной теме.
Три года ждать?
Кое-кто утверждает, что первичный загородный рынок стоит перед кардинальным поворотом в новую сферу – сферу удовлетворения массового спроса. По мнению Вячеслава Куликова, руководителя отделения “Нотра-Одинцово” компании “Нотра”, это может произойти уже через 2–3 года. Если, уточняет он, политическая ситуация в стране будет стабильной и не произойдет какой-либо смены курса или финансового дефолта. Спрос на недорогое жилье огромен – по словам Куликова, это ощущается даже в таком благополучном (читай – дорогом) районе, как Одинцовский. А если есть потребность, то рынок не может бесконечно ее игнорировать.
Но пока потребность в жилье экономкласса загородный рынок Подмосковья успешно игнорирует, и эксперты вполне аргументированно объясняют, почему это происходит: из-за дороговизны земли и желания инвесторов заработать на реализации подмосковных проектов по максимуму. Для владельцев огромных сельхозугодий цена земли могла бы быть вполне приемлемой для того, чтобы строить загородные поселения экономкласса. Но не будет же в самом деле инвестор отказываться от максимальной прибыли только из благородных соображений удовлетворить запросы небогатого соотечественника? (Хотя не исключено, что крупных собственников земли может подтолкнуть к подобным действиям необходимость что-то с этой землей делать, обмолвился один из опрошенных “Ведомостями” экспертов.)
По мнению Ирины Стрижовой, директора по маркетингу и продажам ГК “Савацкий”, пока спрос на дома экономкласса (до $200 000–300 000 за дом) не настолько сильно давит на рынок, чтобы он отреагировал. “Экономкласс покупает землю и строится сам”, – говорит она. Поэтому проекты, рассчитанные на строительство сотен и тысяч домовладений, позиционируются неизменно в верхних ценовых сегментах.
Однако уход из дорогого сегмента для застройщиков может оказаться вынужденным, отмечает Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации “Инком-Недвижимость”. Конкуренция в сегментах загородного жилья бизнес-класса и элитного обостряется – в последнее время, когда на каком-то из престижных направлений появляется в продаже удачный поселок, реализация других затрудняется, поясняет эксперт. Еще совсем недавно ситуация была другой.
На загородном рынке сейчас работают как крупные компании, так и совсем небольшие. Скорее всего, прогнозирует Елисеев, именно мелкие застройщики будут первыми вытеснены в срединный пояс Подмосковья, где строить массовое жилье вполне экономически оправданно, если объем застройки очень большой – до 100–200 га. Тогда удельная стоимость и строительства, и прокладки коммуникаций будет невысокой. В разумные цифры – скажем, $50 на одно домовладение в месяц – укладывается даже обслуживание домов, включая охрану. И вполне рентабельным становится размещение магазинов и других предприятий сферы быта. Но остается вопрос, как небольшой частной компании удастся справиться со столь масштабным проектом при невысокой рентабельности, зато с кучей проблем финансового и административного характера.
По прогнозу Елисеева, “движение к экономклассу” может начаться через 3–4 года (для себя “Инком” необходимости встать на этот путь не видит). Подобную точку зрения высказывают даже специалисты Kirsanova Realty, аффилированного офиса Christie’s Great Estates, для которых массовый продукт – это скорее экзотика. Элитный рынок, говорит Ирина Дресвянникова, консультант по загородной недвижимости компании, уже не показывает “точек роста”. Конкуренцию дорогим особнякам может составить только зарубежное жилье. Между тем рынок нуждается в развитии, а люди – в недорогом продукте. По крайней мере, “ошибочные” звонки потенциальных покупателей поселков экономкласса в компанию говорят о такой заинтересованности.
Время сверхприбылей на больших объемах строительства элитных поселков прошло, отмечает генеральный директор компании “Вавилон” Сергей Багаев. Он также называет срок в 2–3 года до того момента, когда на просторах области могут стартовать подобные массовые проекты.
Вторичка в помощь
Довольно неожиданное мнение высказала Екатерина Устинова, генеральный директор компании “Полиграфжилстрой”, удачно реализовавшей несколько загородных проектов. Она считает, что никакого дефицита доступного жилья в Подмосковье не существует. Вторичный рынок предлагает все, что требуется, по самым разнообразным ценам, отличающимся порой друг от друга в сотни раз.
Массовый недорогой загородный продукт сегодня никому не нужен, говорит Устинова. Для бедных он все равно дорог, а для состоятельных людей некомфортен. Однако опыт “Полиграфжилстроя” говорит как раз о совершенно противоположном, и предлагаемый им товар воспринимается буквально на ура: компания покупает большой участок земли, переводит его в категорию ИЖС, прокладывает коммуникации и продает участки под строительство без подряда. В настоящее время такое предложение в дефиците. Именно продукт первичного рынка (участок земли под строительство) без каких-либо сумасшедших накруток (в виде подряда) сейчас востребован, хотя застройщики и продавцы организованных коттеджных поселков верхнего ценового сегмента считают идею продажи участков без подряда вредной.
Несложно предположить, что покупатель, отдающий предпочтение участку без подряда, игнорирует предложения вторичного рынка абсолютно осознанно. Причин тому несколько. Первая: покупка земли дает человеку возможность строить, расходуя собственный бюджет поэтапно. Вторая: неузаконенность значительной части объектов вторичного рынка должным образом повышает риски такого приобретения. Объект “б/у” может подойти покупателю по всем параметрам, но не иметь “голубого свидетельства” (отсутствуют
документы о праве собственности на землю и строения), а таких объектов на вторичном рынке подавляющее большинство. На преодоление этой проблемы может уйти год, а то и два. Наконец, третье: жилье на вторичном рынке крайне некомфортно с точки зрения обслуживания. В неорганизованных поселках со смешанным составом жителей попытки решить вопросы охраны, уборки, снабжения часто упираются в несогласованность интересов и разницу в материальном достатке соседей. Покупатели это знают.
Классификации в дрейфе
Классификации, существующие в умах аналитиков рынка недвижимости, достаточно произвольны. Четкие критерии массовости или, наоборот, элитарности отсутствуют. А с ростом цен, по выражению директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Савелия Орбанта, “все классификации дрейфуют вверх”.
Поскольку набора данных для массового загородного жилья пока не предлагалось, на обсуждение специалистов был вынесен перечень факторов, составленный по результатам опросов участников рынка: а) стоимость объекта (дом и земля) – $150 000–200 000; б) расстояние от Москвы – 40–60 км; в) материал – пенобетон; г) площадь участка – 15 соток; д) коммуникации – септики.
Предложенный вариант был воспринят с некоторыми корректировками. Например, Сергей Багаев дополнил этот список еще одним пунктом: площадь дома – 120–180 кв. м, цена – без чистовой отделки. В стоимость входят электричество, газ, вода, асфальт до дома. По расчетам Багаева, примерная стоимость такого объекта складывается следующим образом: земля – 10%, дом – 35–40%, коммуникации – 25–30%, другие расходы – 5%, прибыль инвестора – 20%.
В Kirsanova Realty утверждают, что подобный проект вполне может состояться и с использованием центральных коммуникаций. Массовость – а речь идет о строительстве минимум 100–150 домов – вполне может оправдать затраты на подключение к магистральным сетям. Сходной точки зрения придерживается и Куликов, добавляя, что предметом обсуждения может быть также и таун-хаус. Однако Куликовым ценовая планка была поднята выше – $200 000–250 000 за домовладение. Он предлагает зачислять в экономкласс объекты, расположенные на удалении 40–80 км от МКАД с площадью участков от 8 до 15 соток.
Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства RWAY, предполагает, что будет несколько ценовых подкатегорий загородного жилья экономкласса, различающихся месторасположением, площадью дома и размерами участка. Например, до $150 000, $150 000–200 000, $200 000–250 000.
По мнению старшего аналитика аналитического консультационного центра “Миэля” Тимура Фаизова, наиболее доступным массовым загородным односемейным жильем является секция в таун-хаусе – и все благодаря небольшой площади придомового участка у таун-хауса (3–6 соток) и столь небольшой общей площади (180–200 кв. м), что уменьшает расходы на строительство по сравнению со строительством коттеджа. Однако названная цена готового объекта – $200 000, – уточняет Фаизов, не учитывает возможные расходы в случае расположения таун-хауса в поселке с единым забором, охраной и прочими “допуслугами”. К перспективе массового перехода застройщиков к рынку доступного загородного жилья в “Миэле” относятся с осторожностью.
Скепсис оправдан
Средний срок реализации проекта коттеджного поселка – 3–4 года. И если никто из крупных игроков коттеджного строительства, замечает Тимур Фаизов, еще не заявил планах построить поселок на несколько тысяч домов за пределами 35 км от МКАД с ценами $200 000–250 000, то можно сделать вывод: в ближайшее время “дешевого” поселка с готовыми объектами не появится. Но можно говорить о продолжении тенденции вывода на рынок небольших по площади дачных поселков на значительном удалении от МКАД, которые могут позиционироваться как экономкласс.
Эра массового потребителя, уточняет аналитик, может наступить после изменений в законодательстве, позволяющих застройщикам получать финансирование независимо от степени готовности объекта на момент рассмотрения заявки в кредитном комитете банка. А также после значительного роста доходов населения при широком распространении доступных ипотечных программ.
Все будет зависеть, полагает Александр Крапин, от существующих на рынке правил игры, во многом – от налоговой политики государства. В частности, федеральная власть может создать благоприятные условия для массового строительства загородного жилья экономкласса в рамках реализации национального проекта по доступному жилью.
При пассивном развитии ситуации массовое строительство загородного жилья экономкласса возможно только в случае принятия соответствующих решений сильными игроками. Это достаточно доходный сегмент рынка с отложенным платежеспособным спросом, но необходимо предлагать на рынке качественные продукты. “По информации из источников, заслуживающих доверия, – говорит Крапин, – в настоящее время ряд игроков рынка уже приступили к реализации пилотных проектов строительства загородного жилья экономкласса. Однако начавшийся в 2005 г. интенсивный рост цен на все категории жилья в московском регионе предопределяет “перемещение” части реализуемых проектов из экономкласса в бизнес-класс”.
Теоретически вполне возможно принятие государственных программ по строительству загородного жилья экономкласса с какими-то налоговыми преференциями для застройщиков. Но эти изменения необходимо лоббировать. Есть вероятность, говорит эксперт, что это может произойти в 2007 г. в рамках подготовки к выборам глав субъектов Федерации, в Госдуму РФ и президента РФ. В любом случае строительство поселков экономкласса может принести сильным игрокам рынка приемлемые доходы только при большом размере поселков (не менее 150–200 объектов) и при их поэтапном строительстве – в 3–4 этапа и более.
Некоторую долю скепсиса по поводу готовности удовлетворить интересы массового потребителя высказал и начальник департамента инвестиций в загородное строительство компании “Бест-Недвижимость” Олег Коваленко. Он даже привел пример несостоявшегося партнерства между компанией и неким инвестором, получившим большой по объему надел земли на пересечении бетонного кольца (30 км от Москвы) и Егорьевского шоссе. Разрушили проект сомнения в востребованности таких объектов: те, кто положительно отреагирует на цену – $150 000–200 000, не захочет жить на этом направлении, посчитали в компании.
Выход в одном, считает Коваленко: доходы граждан должны подрасти, и тогда предложение и запросы потребителя могут совпасть. Но сейчас рассчитывать на то, что снизится стоимость земли и проекты станут доступнее, было бы иллюзией. Однако, размышляет Коваленко, на этот счет есть и контраргумент: городское жилье сегодня дорожает весьма активно, средняя квартира уже приблизилась по цене к той же отметке в $150 000, и это может подтолкнуть человека к тому, чтобы поселиться за городом. Тем более что для многих горожан только такое проживание рассматривается как полноценное, если, конечно, в доме функционально присутствует все, что есть в городской квартире. Если же в доме не будет всех необходимых “удобств”, то рассматривать такое предложение в качестве дачи было бы ошибочным. Для людей среднего достатка сезонное проживание в доме такой стоимости – слишком дорогое удовольствие.
Из чего и где
Коваленко считает, что реализации действительно недорогих загородных проектов мешают психологические комплексы россиян, связанные с восприятием тех или иных стройматериалов. Если речь идет не о даче, а о загородном доме для постоянного проживания, то российский потребитель приемлет лишь капитальные объекты, обещающие надежность и основательность. Однако излюбленные материалы – кирпич или качественная древесина – слишком дороги, чтобы строить из них дешевые дома, а “сэндвич” и пенобетон народным сознанием пока еще не воспринимаются всерьез.
В попытках отбросить комплексы и подойти к вопросу рационально, оценить потенциальные качества домов с точки зрения технологии и рентабельности мнения экспертов также разделились. Одни считают, что наиболее выгоден с точки зрения конвейерного производства домов пенобетон, другие – что возможны только дома-“сэндвичи”.
Олег Коваленко полагает, что технология “сэндвича” позволяет значительно удешевить себестоимость за счет монтажа коммуникаций – они заложены внутри стеновой панели. А Крапин думает, что при строительстве загородных домов экономкласса вполне целесообразно использование комбинированных конструкций, например пенобетон + дерево. Сергей Елисеев убежден, что только применение пенобетона может решить вопросы рентабельности. Каркасно-щитовой дом – это дорогое удовольствие, если все делать грамотно и по уму, считает эксперт. Увеличивая объем, существенно снизить затраты в этом случае не получится, а пенобетон такую возможность дает.
Оценивая возможные направления для развития недорогого загородного жилья, аналитики отмечают зависимость этого рынка от развития дорожной инфраструктуры. Сергей Елисеев называет в этой связи три перспективных направления и, соответственно, шоссе – Киевское, Ново-Каширское (трасса “Дон”), Ярославское – при условии приобретения здесь земли под строительство по оптимальным оптовым ценам. Для сравнения: по оценке Елисеева, на Новой Риге земля сельхозназначения в 30-километровой зоне без коммуникаций стоит от $3000–3500 за сотку, переведенная под дачное строительство – уже $5000–7000 за сотку, тогда как на Каширском шоссе сотка земли, уже переведенной под ИЖС, стоит $1000–1500.
Тимур Фаизов отмечает, что в настоящее время только два из 25 шоссе – Новорижское и Симферопольское – на значительном удалении могут обеспечить комфортное время проезда до МКАД. В целом же Фаизов оценивает дорожные перспективы таким образом. На юге может рассматриваться Варшавское, Симферопольское, Каширское шоссе с отдаленностью строительства в 25 км. На востоке – Горьковское, Носовихинское, Щелковское шоссе (20 км). На севере – большинство шоссе с отдаленностью объектов в 30 км. На западе – большинство шоссе (45 км).
Сергей Багаев называет как наиболее реальные, способные удовлетворить демократически настроенных застройщиков и покупателей следующие трассы: Ярославское, Рязанское, Каширское, Варшавское, Калужское шоссе на участке между Наро-Фоминском и Обнинском.
Ипотечные метания
Недорогое загородное строительство дает колоссальные возможности для развития ипотеки. Но если исходить из действующего законодательства, то перспектива покупки дома с помощью банковского займа сегодня практически отсутствует.
Тимур Фаизов напоминает: в связи с тем что право собственности на земельный участок и право собственности на строение разделены и не рассматриваются как одно право собственности на единый объект недвижимости, то банк не рискует финансировать еще не существующее на бумаге строение. И даже при наличии значительной суммы первого платежа (около 30% от цены коттеджа) банк не может выдать кредит для покупки несуществующего (недостроенного) коттеджа, так как покупатель не получает право собственности сразу после покупки.
Для застройщика дело выглядит так же глухо: банковская система (вернее, кредитный комитет банка) не готова принимать к рассмотрению бизнес-планы с потоками черной наличности, которые проходят во время строительства коттеджного поселка. Исключения в практике тем не менее есть: когда и собственник земли, и собственник строительной фирмы, и кредитная организация – это один и тот же банк. Именно при таких условиях сегодня происходит кредитование загородных покупок. Правда, пока только в дорогом сегменте рынка. Именно на такие схемы скорее всего придется рассчитывать на первом этапе, если загородная демократия восторжествует.