ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Другого пути нет

Информация о том, что закон о долевом участии будет принят, появилась на рынке осенью 2004 г., одновременно началась его критика, и весь год, что действует 214-ФЗ, застройщики говорят о его негативном восприятии рынком и ждут поправок. Безусловно, некоторые поправки желательны, например о солидарной ответственности банков, но выхолащивание сути закона поправками недопустимо.

Всех касается

Опыт “СТ Групп Регион” позволяет утверждать: работать и продавать новостройки в соответствии с требованиями 214-ФЗ можно. И это не так сложно, как пишут некоторые журналисты. Да, работа по закону увеличивает расходы на первоначальном этапе, но все затраты девелопера рынок возвращает. Более того, в этом законе нет ничего особенно нового – не буду в сотый раз повторять его отличие от старых схем. Это некое обобщение мирового девелоперского опыта. И раз уж мы хотим стать цивилизованными игроками на международном рынке, другого пути нет.

То, о чем уважаемые мои коллеги беспокоятся и что пытаются изменить, – это неизбежно. Говоря по-русски – раньше была халява, сейчас становится нормально. Плохо это или хорошо, но начальный период освоения рынка завершен, надо привыкать жить и работать в новой реальности. Вопрос лишь в том, насколько быстро и безболезненно старые компании к ней приспособятся.

214-ФЗ – закон федеральный, он касается в равной степени всех. В каждом регионе есть своя специфика, но по сути-то разницы нет. Административная ситуация приблизительно равная, доходность Московской области и городов-миллионников – на одном уровне.

Тот негативный опыт применения нового закона, о котором говорит Алексей Белоусов, точно так же касается и всех региональных домостроителей. А у нас опыт позитивный – около 160 000 кв. м объектов в Новосибирске, Ставрополе, Ростове, Сочи, которые уже продаются по-новому. И это дает компании реальное конкурентное преимущество. В течение последнего полугода я почувствовал, что те дополнительные затраты в процессе подготовки того или иного проекта, о которых говорят практически все, рынок с удовольствием возмещает и возвращает даже с некоторой премией. Если рядом стоят два дома: один продается по какой-то из 6–7 серых схем, а другой – по 214-ФЗ, по-белому, то покупатели готовы отдавать пусть на 15% больше, но зато с гарантией. С кризиса 1998 г. накопилось немало пирамид на рынке долевого строительства, эта мина взорвалась в 2005 г. Закон исключает повторение такой ситуации.

Да, закон действительно уменьшает доходы девелопера. Но возьмите, к примеру, питерский “Строймонтаж”: компания строит 300 000 кв. м под Парижем, зарабатывает 200 евро с 1 кв. м – и это нормальный среднеевропейский заработок. Именно 200–400 евро с 1 кв. м, а не $1000–2000, как привыкли в Москве, и уж тем более не $5000. Еще несколько лет назад ни один проект даже не принимался к обсуждению аналитиками компаний при прибыльности меньше 100%. Сейчас происходит перелом психологии у игроков рынка. Зато все по закону, все максимально легально и без рисков как для девелопера, так и для покупателей.

Возможно, компании, которые давно в рынке и привыкли зарабатывать сверхприбыли, воспринимают ситуацию иначе, чем молодые компании, которые строят свои бизнес-планы, исходя из существующих реалий, в том числе нового закона о долевом строительстве.

Можно работать

“СТ Групп Регион” как региональное подразделение “СТ Групп” было создано осенью 2003 г. Для нас в отличие от ветеранов рынка не было шоком то, что наша прибыль уменьшится. Многое зависит и от того, как ориентированы владельцы бизнеса. Акционеры “СТ Групп Регион” выделили необходимое количество средств, для того чтобы компания могла работать в соответствии с законом. Мы сразу решили строить только по 214-ФЗ и даже не пытались искать какие-то обходные схемы. С момента принятия решения о начале продаж мы сразу закладываем дополнительные расходы, учитываем увеличение сроков подготовки проекта. Маржа съеживается, но для нас это не так болезненно.

Мы начинали строить на свои деньги, публиковали декларацию, продавали по графику. Пока ни одного дома не сдано госкомиссии, ближайший будет сдан в Ставрополе в декабре этого года. На самофинансирование наши семь проектов еще не вышли.

Закон подтолкнул нас к разработке уникальных, не побоюсь этого слова, технологий. В связи с тем, что мы не можем брать деньги со спецсчета, куда поступают средства от наших инвесторов, эти деньги мы можем зафиксировать как прибыль только после сдачи дома госкомиссии. До того все средства, полученные от соинвесторов, мы имеем право направлять только на строительство данного конкретного дома, ни на что иное. В общем, продавать все квартиры на начальных стадиях строительства становится нецелесообразно. Нами была разработана новая схема продаж, позволяющая брать с рынка по текущей цене то количество денег, которое нужно для стройки, не больше.

Мы оцениваем весь проект по двум показателям – предполагаемый рост рынка помесячно (например, проект в Сочи будет реализован за 24 месяца, с января 2006 г. по декабрь 2007 г.) и рост цены дома в зависимости от того, как он растет из земли, эти показатели складываются и дают нам общий рост, на который мы рассчитываем. Что касается Сочи, то там к концу стройки цена 1 кв. м должна вырасти на 65%.

Разрабатывается прайс-лист на момент старта продаж. Составляется график затрат: сколько нужно в марте, мае, июне на стройку. Условно – $1 млн в месяц, соответственно, на $1 млн в месяц надо продавать квартир. Цена корректируется раз в месяц. Если, допустим, в этом месяце надо продать четыре однокомнатные квартиры и они проданы, но пришел клиент на пятую, для него цена автоматически повышается на заранее определенный нашими маркетологами процент роста стоимости для следующего месяца.

Конечно, мы набили много шишек. Например, в Ставрополе продали больше, чем нам надо на стройку, и деньги, примерно 20% от стоимости всего объекта, висят на счете, постепенно расходуясь на строительно-монтажные работы.

Нечего на закон пенять

В этой связи хочу подчеркнуть, что закон меняет не просто правила игры. Он меняет психологию девелопера. До того как 214-ФЗ вступил в силу, считалось: чем раньше все продал, тем лучше. Продал на начальной стадии по небольшой цене – молодец! Продал на средней стадии по средней – тоже хорошо. Сейчас не так. Продашь рано и недорого – и будешь сидеть с этими деньгами до госкомиссии. Если на ранней стадии продал меньше, чем надо на стройку, приходится платить за бетон из своего кармана. Но это гарантия увеличения цены потом, ближе к концу строительства. Рынок-то растет, и цена объекта растет.

Старт продаж начинается в момент опубликования проектной декларации плюс две недели. К этому времени сам дом может находиться на разных стадиях строительства. Например, в Сочи заканчивается сооружение фундамента. В Ростове две из трех 23-этажных башен жилого комплекса “Олимп” уже практически завершены, декларация была опубликована во второй половине сентября, первая сделка состоялась 4 октября – через две недели, по закону. На момент начала продаж “Олимпа” в Ростове у нас была готовность примерно 40% одной башни и 50% – другой, т. е. больше половины из $28 млн, что стоит этот проект, мы уже освоили собственных средств.

Поясню: в законе сказано – до получения разрешения на строительство всего дома строить нельзя. Но уполномоченные органы выдают разрешения на строительство поэтапно: на фундамент, на отдельные конструктивные элементы. То есть строить можно – по этапам. Продавать нельзя, вот в чем вся проблема. И только когда получено разрешение на строительство всего дома до конца, можно начинать привлечение частных инвесторов. Поэтому г-н Белоусов прав: повышаются затраты на маркетинг, если компания старается работать по закону. Нужно планировать продажи на год-два вперед, до самой госкомиссии.

Но с утверждением, что “из-за ограничений, обусловленных законом”, меньше осваивается новых площадок, я не согласен. По получению площадки ни малейших дополнительных ограничений закон на девелоперов не налагает! Меньше площадок в Москве осваивается не из-за закона, а потому, что истощаются земельные ресурсы города – он же не резиновый.

Я также не согласен с тем, что именно закон – первопричина всех бед, связанных с ростом стоимости жилья, как говорят сейчас большинство участников рынка недвижимости в Москве. Цена растет из-за совокупности факторов, и закон как таковой – при нормальном планировании – не влияет напрямую на стоимость жилья. Он лишь увеличивает затраты на начальном этапе. Для девелоперов с нулевым собственным капиталом или замахнувшихся сразу на много объектов (когда при наличии средств для начала работ на 10 площадках берутся осваивать 30) это неприемлемо. Но это небольшое влияние на рост цен есть естественная плата за приведение нашего рынка к мировым стандартам.

А рост цен еще будет, и весьма существенный. Все-таки Москва – третий город планеты по стоимости жизни. В Москве можно зарабатывать деньги. Но по цене за 1 кв. м Москва где-то во втором десятке городов мира. Я уверен, что реальная средняя стоимость жилья в Москве – или хотя бы в пределах Садового кольца – должна быть выше $10 000 за 1 кв. м.

Наверное, законодатель мог бы ввести новые правила без шоковой терапии. Но не надо обвинять его в росте рынка в Москве и тем более в регионах. Например, в Ростове мы единственные, кто строит и продает жилье по новым правилам. И уж там закон точно не влияет на рынок. В Ростове 60 компаний, которые продают сейчас свои объекты, 59 торгуют по-старому, и объем предложений не уменьшился, напротив, объектов за год стало больше.

Все застройщики еще опасаются того, что недобросовестные инвесторы организуются в группу, найдут некое нарушение проектной документации и организуют массовую подачу исков в суды, чтобы получать деньги по ставке, равной 1/75 ставки рефинансирования ЦБ. Мы тоже этого опасались, конечно, страховались тем, что в проектной декларации отодвигали срок сдачи на 1–2 квартала, чтобы был запас времени на устранение практически неизбежных в любом строительстве недоделок. Однако на текущий момент по семи объектам за пять месяцев продаж по-новому у нас заключено около 300 сделок, из которых 67 – рассрочка, и ни одного сбоя пока нет, никто не пытается задержать платежи по рассрочке, никаких споров не возникает.

Хочу еще отметить резко растущую правовую грамотность потребителя. Если в начале наших продаж, в середине осени прошлого года, практически каждому звонящему в офис приходилось по сто раз объяснять разницу между продажей по закону и серой схемой, то сейчас в Новосибирске, Ростове, Сочи людям уже ничего не нужно объяснять, они сами спрашивают: “Регистрация есть?”, подразумевая под этим весь комплект документов по 214-ФЗ.

Не согласен я и с утверждением, что частный инвестор потерял возможность инвестировать в жилье на ранней стадии строительства. В зависимости от степени готовности дома разрыв между ценой на старте продаж и госкомиссией без учета инфляции и роста рынка только за счет роста цены дома по мере его достройки составляет верных 25–30%. Только за счет превращения цемента в стены. Плюс рост рынка. Так что инвестиционно привлекательными новостройки остаются.

Раньше на рынке существовал некий демпинг. Небольшие компании, которые выходили на рынок и зачастую оказывались в отчаянном положении, бывало, на старте продаж отдавали жилье дешевле себестоимости. Это бред, но им нужны были деньги, чтобы стройка не встала. Это был суперблагоприятный период для частных инвесторов. Сейчас он стал просто нормальный и хотя бы как-то прогнозируемый. Я могу гарантировать инвестору рост объекта, отраженный в прайс-листе и заранее спрогнозированный нашей аналитической службой.

Для кого плох закон

214-ФЗ – это плохо и даже фатально для компаний, привыкших работать в условиях дикого рынка. Но это абсолютно нормально с точки зрения мировой девелоперской практики. Можно продавать на стадии начала строительства. Можно выгодно инвестировать в строящееся жилье. То есть все упирается в стартовый капитал застройщика и возможность получить ИРД, все согласования.

Ведь закон дисциплинирует с самого начала. Раньше все работали на авось: ну не проходит по санитарным нормам – и ладно! Ну разрушится рядом стоящий памятник истории и культуры – укрепим арки подпорками... У девелопера ведь всегда аппетиты существенно выше, чем нормативы позволяют. Мы всегда стремимся втиснуть на площадку как можно больше метража. В основном с этим связаны задержки с согласованием. Закон заставляет точнее просчитывать все параметры на входе. И если по нормам получается 50 000 кв. м, то уверения, что можно как-нибудь всунуть на участок все 100 000 кв. м, уже не проходят. И считать надо не из расчета “втиснем 100 000”, а только “построим 50 000” в соответствии с жесткими требованиями.

Много говорилось о том, что 214-ФЗ убирает с рынка мелких застройщиков. Это действительно так, закон повышает цену входного билета в девелоперский бизнес. Если раньше практически любая компания, которая имела некие возможности по получению земли, могла начать строительство и собирать деньги с рынка, то сейчас входной билет подорожал. И это тоже нормальная мировая практика – у девелопера не может быть нулевого стартового капитала, нужно как минимум 25–30% общей стоимости выполнения проекта. Иначе не стоит и влезать.

Сейчас рассматриваются поправки в 214-ФЗ, застройщики ожидают послаблений (на момент написания статьи Госдума планировала рассмотреть поправки в закон о долевом строительстве, где, в частности, отменяется солидарная ответственность банков, уменьшается размер штрафов за невыполнение застройщиком своих обязательств), а законодатели сожалеют об уменьшении степени защищенности граждан.

Но представьте, что законодатели, напротив, предложили еще больше ужесточить закон и допускать к площадкам только застройщиков, у которых уставный капитал не менее, допустим, $10 млн. Не самая бредовая идея, учитывая, что 214-ФЗ никак не защищает соинвестора от банкротства застройщика. На что могут рассчитывать люди, если уставный капитал компании – всего несколько тысяч рублей?

Другого пути у российского рынка первичной недвижимости, чем заработать по закону, к сожалению или к счастью, просто не существует, так как этот закон является некой квинтэссенцией мировой девелоперской практики и объединяет в себе практически все складывающиеся десятилетиями правовые нормы и правила привлечения соинвесторов на стадии строительства многоквартирных жилых объектов.