Цены растут
По словам Баркова, сейчас в выигрыше будут застройщики, которые нашли или найдут средства для финансирования новых объектов. По оценке президента холдинга “Эталон – ЛенспецСМУ” Вячеслава Заренкова, каждая строительная компания из “первой пятерки” в прошлом году увеличила свои инвестиции в новое строительство на 30–40%.
Как подсчитала компания “Петербургская недвижимость”, к концу I квартала жилье в новостройках дорожало со скоростью 3,5% в месяц – последний раз подобный рост был зафиксирован два года тому назад. По словам гендиректора центра развития проектов “Петербургской недвижимости” Ильи Еременко, цены повышались от месяца к месяцу: традиционно неактивный январь дал рост на 1,1%, а в марте цены выросли уже на 3,5%.
“Рост цен, который мы прогнозировали на август-сентябрь, реализовался уже весной, и похоже, что его темпы еще больше возрастут”, – говорит Еременко. Он считает, что в апреле 1 кв. м новостроек может подорожать на 4–5%. По оценке генерального директора ассоциации “Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада” Михаила Викторова, цены растут еще быстрее. Эксперт утверждает, что за первые два месяца этого года они уже увеличились на 7–10% и к концу 2006 г. вырастут на 30–35%: с $1100 до $2000 за 1 кв. м.
Коммерческий директор компании RBI Михаил Возиянов говорит, что его компания подняла цены на 15% только за последний месяц. “Мы вынуждены поднимать цены, чтобы поддерживать объем предложения”, – объясняет он.
Генеральный директор строительной компании “М-Индустрия” Денис Тихонов считает, что нынешний рост цен является прямым следствием процессов, происходивших в последние 2–3 года. За это время санкт-петербургский рынок пережил спад спроса на жилье – с лета 2004 г. до октября 2005 г. – и с принятием закона “Об участии в долевом строительстве...” и нового Жилищного кодекса был вынужден приспосабливаться к изменившемуся законодательству.
Строители отреагировали на эти события, сократив объемы нового строительства. За январь – сентябрь 2005 г. было выпущено всего 150 распоряжений администрации Петербурга о проведении изыскательских работ (для сравнения: в первом полугодии 2004 г. выпущено около 400 распоряжений). “Это привело к тому, что спрос стал преобладать над предложением, – заявляет Тихонов. – Мы этот спрос уже почувствовали – по сравнению с IV кварталом 2005 г. в январе – феврале 2006 г. продажи компании выросли на 86%. Наш прогноз по итогам 2006 г.: 20–25%-ный рост продаж по сравнению с 2005 г.”.
Еременко называет еще несколько причин активизации спроса – развитие ипотеки и рост благосостояния граждан. По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, в 2004 г. в Петербурге было выдано около 1500 ипотечных кредитов, в 2005 г. – более 4500 кредитов, а за I квартал 2006 г. банки уже выдали 1800 ипотечных кредитов. Всего, по прогнозу Ассоциации банков Северо-Запада, в 2006 г. будет выдано 7500–8000 кредитов на покупку квартир на общую сумму $270–285 млн. Подсчитать, сколько из них придется на новостройки, затруднительно, но гендиректор холдинга RBI Эдуард Тиктинский говорит, что примерно половина обращений клиентов в их отдел по продажам касается ипотеки. “Большинство из них приводят к сделкам”, – заявляет он. Генеральный менеджер компании Knight Frank по Петербургу Олег Барков также отмечает влияние ипотеки на рост продаж строительных компаний. “Хотя условия получения кредита не слишком смягчились, люди психологически освоились с возможностью жить взаймы. И начиная со второй половины 2005 г. застройщики наконец почувствовали эффект от ипотеки”, – говорит Барков.
Еременко опасается, что строители не смогут обеспечить адекватного роста предложения. По оценке Возиянова, спад предложения в 2006 г. может составить “десятки процентов”. Тихонов говорит, что объем заявленных к сдаче проектов в 2007 г. примерно вдвое меньше сегодняшнего уровня платежеспособного спроса. Поэтому через 3–6 месяцев, резюмирует Еременко, есть опасность повторения сценария 2004 г., “когда цены стали настолько неподъемными, что резко затормозили спрос”.
По данным Комитета по строительству администрации Петербурга, в пятерку крупнейших компаний на петербургском строительном рынке по итогам ввода жилья в 2005 г. входили “ЛенспецСМУ” (около 280 000 кв. м), ЛЭК (около 270 000 кв. м), “ИВИ-93” (80 500 кв. м), “Ленпромстрой” (52 000 кв. м) и ДСК “Блок” (45 000 кв. м). Всего в 2005 г. было построено 2,27 млн кв. м.
У остальных игроков дела шли не так радужно. По данным ассоциации “Союзпетрострой”, в 2005 г. общая численность строительных организаций Петербурга сократилась на 13%, а объем инвестиций в основной капитал снизился на 45%.
“Дальновидные застройщики старались не сокращать объемы закладки новых проектов, понимая, что падение спроса – временное явление, – говорит Барков. – Но так могли действовать преимущественно крупные компании. Мелким игрокам, не сумевшим найти новые участки, просто пришлось уйти с рынка”.