Застройщики нон-грата

Если подобная ситуация сохранится, то скоро, по мнению Галеева, цены на первичном и вторичном рынке могут сравняться. Его мнение поддерживает заместитель председателя правления СКБ-банка Юрий Моисеенко: “У нас пока новостройки стоят дешевле вторичного жилья – это ненормально. Я думаю, в ближайшие год-два стоимость нового жилья не только догонит, но и перегонит стоимость вторичного”. По его словам, в банке, который является крупнейшим игроком на рынке ипотечного кредитования, наблюдают рост интереса заемщиков к первичному рынку и, хотя пока доля ипотечных кредитов на новостройки составляет в портфеле банка 5–7%, к концу года ее планируется довести до 25%.

По словам и. о. председателя комитета по строительству администрации Екатеринбурга Александра Чуракова, в I квартале 2006 г. было введено в эксплуатацию 54 600 кв. м жилья, что на 114% опережает показатели прошлого года. Но по сравнению с IV кварталом 2005 г. предложение на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга, по данным исполнительного директора Уральской палаты недвижимости Рустема Галеева, сократилось на 11%. “Это связано с тем, что основной объем ввода жилья в эксплуатацию приходится на IV квартал. В I квартале оно в основном строится”, – объясняет он.

Цены на первичном рынке к концу квартала, по данным начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, выросли в среднем на 6%. Больше всего – на 10–13% – подорожали новостройки в отдаленных от центра районах. Индекс средней стоимости 1 кв. м жилья на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга к концу I квартала 2006 г. составлял 29 300 руб. Впрочем, по мнению директора компании “Рынок недвижимости” Владимира Родионова, реальная стоимость 1 кв. м в городе превышает 30 000 руб. “Наиболее востребованные объекты, т. е. однокомнатные квартиры около 40 кв. м, двухкомнатные 60–70 кв. м и трехкомнатные по 90 кв. м, стоят от 30 000 до 35 000 руб. за 1 кв. м. Цена может быть ниже, только если общая площадь квартиры, скажем, 250 кв. м”, – говорит риэлтор.

Основной рост цен пришелся на конец I и начало II квартала. Риэлторы объясняют это возобновившимся спросом на недвижимость. Например, новостройки, к реализации которых в марте приступил риэлторский союз центра недвижимости “МАН”, за март прибавили в цене более 9%. “В январе – начале февраля из-за праздников, морозов, отпусков спрос был очень слабым, во второй половине февраля он немного оживился, а в марте стал очень активным”, – поясняют в компании причины столь резкого подорожания. Галеев также отмечает скачок цен, произошедший на рынке в этот период, однако мотивирует его по-другому. “Застройщики какое-то время держат цены, присматриваются к рынку, а потом повышают, ориентируясь на вторичный рынок”. За I квартал 2006 г., по его словам, средние цены на готовое жилье выросли на 9,5% и составили 30 250 руб. за 1 кв. м.

В начале апреля об увеличении стоимости 1 кв. м на своих объектах – от 20% до 40% – заявил крупнейший застройщик Екатеринбурга – компания “Атомстройкомплекс”, объяснив это ростом заработной платы, подорожанием стройматериалов, энергоресурсов и инфляцией. Вслед за лидером пересмотр цен начали и другие компании.

По данным Хорькова, сейчас на рынке недвижимости Екатеринбурга примерно треть сделок приходится на первичный рынок. “Последние года три мы наблюдаем тенденцию к увеличению спроса на новостройки, в 2006 г. этот спрос, вероятно, вырастет еще больше”, – считает он. Аналитик объясняет это не только выравниванием цен, но и растущими объемами строительства и увеличением предложений в сегменте экономкласса.

Один из самых амбициозных проектов в этом сегменте – жилой район “Академический”, строительство которого на юго-западе Екатеринбурга проинвестирует “Ренова-Стройгруп”. Общая сумма вложений, по данным компании, должна составить около $20 млрд. Новый район займет приблизительно 2500 га, из них 1300 га пойдут под застройку, остальное отдадут под лесопарки. Первая очередь строительства, которая начнется в 2007 г. и по плану продлится до 2011 г., предусматривает освоение примерно 312 га и возведение на этом участке 2–2,5 млн кв. м жилья, 600 000–700 000 кв. м социальных объектов и 900 000 кв. м коммерческой недвижимости. Объем инвестиций по первой очереди составит около $7 млрд. Всего в рамках проекта в течение 15–20 лет планируется построить около 9 млн кв. м жилья более чем на 300 000 жителей. Уральская горно-металлургическая компания “Стражи Урала” презентовала проект двух высоток в центре города общей площадью 140 000 кв. м, в одной из которых разместятся апартаменты. К их строительству планируется приступить в июне этого года.

Но основным событием начала 2006 г. для застройщиков стало появление так называемого черного списка, куда вошло 11 компаний. Его обнародовал на пресс-конференции заместитель главы Екатеринбурга Владимир Крицкий, сказав, что данные организации не выполняют предписания администрации и систематически нарушают законодательство. Одновременно был обнародован и белый список, куда, по словам экспертов, вошли “приближенные” к администрации компании. Участники рынка говорят, что таким образом городские власти пытаются подстраховаться за возможный срыв в Екатеринбурге национального проекта “Доступное жилье”. К примеру, в Екатеринбурге до сих пор не работает новая норма Градкодекса, которая обязала муниципалитеты с 1 октября 2005 г. предоставлять земельные участки под жилищное строительство только на аукционах. “С октября прошлого года в городе через аукционы реализовано всего 11 участков, из них ни одного под жилье”, – рассказывает Александр Бушулян, руководитель отдела продаж УК “Главсредуралстрой”. “Запасы земельных участков в городе почти исчерпаны, поэтому новые будут уходить не с открытых торгов, а через различные схемы, например с использованием процесса резервирования”, – продолжает тему Герман Коротковский, вице-президент корпорации “Маяк”. Схема резервирования участков, определяемая принятым в конце марта гордумой положением “Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования “город Екатеринбург”, крайне непрозрачна, как и механизм отказа в выделении земли, считает депутат Олег Хабибуллин. “Опираясь на этот документ, чиновники могут отказать в выделении участка неугодным застройщикам или вымогать деньги”, – заявляет он. По словам Хабибуллина, сейчас участники первичного рынка недвижимости готовят обращение к первому вице-премьеру РФ Дмитрию Медведеву, где подробно описывают ситуацию, сложившуюся в Екатеринбурге и грозящую срывом национального проекта “Доступное жилье” на местном уровне.