ДОХОДНОЕ МЕСТО: Долгая дорога к складу
В складском и логистическом секторах Москвы и России с начала 2000-х гг. собрались почти все основные игроки: есть инвесторы, девелоперы, логистические провайдеры и их клиенты, управляющие компании и даже инвестиционные фонды. Примечательно, что почти все крупные проекты 2005–2006 гг. анонсировали компании, в которых есть доля иностранного участия: либо деньги, либо идеология, либо топ-менеджмент. Тенденция стала заметна в прошлом году, а с наступлением 2006 г. усилилась благодаря ряду сделок.
В московском регионе активно строит инвестор-девелопер “Международное логистическое партнерство” (МЛП, или MLP): ему принадлежат складские терминалы на Ленинградском шоссе и под Подольском почти на 200 000 кв. м общей площади каждый. Другие крупные девелоперы – Capital Partners, Lone Star Ventures и ICD International, строения которых уже вырастают из-под земли в подмосковном Пушкино (200 000 кв. м) и рядом с Домодедово (600 000 кв. м). Всегда поблизости конкурент – компания “РосЕвроДевелопмент”, которая теперь частично стала зарубежной, потому что продала акции американскому хедж-фонду Moore Capital Management (хедж-фонд помимо инвестирования в акции и облигации инвестирует в любые финансовые инструменты, существующие на фондовом рынке. Цель – обеспечить клиенту стабильный доход и прибыль при любом состоянии рынка). Входящая в структуру “РосЕвроГрупп” Национальная логистическая компания (НЛК) аналогично продала часть акций Citigroup Venture Capital и немецкой DTB. Вместе “РосЕвроДевелопмент” и НЛК создали логистический парк “Крекшино” (115 000 кв. м) в 24 км от МКАД между Минским и Киевским шоссе.
Поле непаханое
Аналитики Центрального банка и Росстата насчитали по итогам 2005 г. $13,1 млрд иностранных инвестиций, поступивших в экономику России. На этот раз кроме традиционного нефтяного сектора, по мнению экспертов, иностранцы активно взялись за сектор коммерческой недвижимости.
Покупка британским фондом Raven Russia строящегося терминала “Крекшино” стала событием года. Такая крупная инвестиционная сделка, когда зарубежный фонд покупает объект в процессе строительства – по сути, не проект, а недвижимость – на условиях, что она будет достроена и заселена арендаторами (форвардное финансирование), в истории русского складского рынка впервые. Сумма сделки составляет $110 млн.
Как говорит Хайко Дэвидс, директор по рынкам капитала России и СНГ компании Knight Frank, только через его компанию за 2005 г. прошли трансграничные инвестиционные сделки по складским помещениям на $250 млн. Доходность российского рынка коммерческой недвижимости в разы превышает западную, считает Дэвидс. Аналитики подсчитали тоже, что за деньги, которые планирует привлечь Raven Russia, можно построить около 1,3 млн кв. м складов в московском регионе. Raven Russia предлагает своим акционерам доходность вложений в 12% в России и 9% в Великобритании.
Количество иностранных имен и брэндов в российских складах растет. На этом рынке все взаимосвязано. Услуги логистических провайдеров нужны, страна переживает бум торговли. Появилась масса иностранных сетевых компаний, предъявляющих европейские требования к стандартам складов. Логистам, чтобы где-то предоставлять услуги по хранению товаров, нужны помещения. Соответственно, нужны девелоперы, которые построят склады, а также управляющие компании и т. д.
По мнению Мишеля Паскалиса, руководителя МЛП, появление зарубежных игроков и рост сделок с ними, с одной стороны, положительный знак: в российские склады часть инвесторов все-таки готова вкладывать деньги. С другой – Паскалис пока не видит, например, закономерности или какой-то единой стратегии в поведении тех же зарубежных фондов. Пока такие сделки разовые, носят индивидуальный характер. Но интерес иностранных компаний будет расти по мере появления в Москве и регионах качественных объектов.
“Наш рынок все еще содержит большой потенциал для развития, ставки капитализации в России пока выше, чем в Европе, а процесс девелопмента становится цивилизованным”, – делится мнением Дмитрий Левонян, директор русского фонда прямых инвестиций “Ренова Капитал”.
Как говорит Роман Бурцев,партнер Knight Frank, теперь инвестиции в складскую недвижимость приносят девелоперам около 16–18% доходности в год. Несколько лет назад доходность была выше, но и риски выше. Однако появились и плюсы: выросли объемы проектов, значит, снизились в целом затраты на них. Совместно с заказчиками консультанты привели договоры аренды в складских помещениях к международным стандартам. И сроки их увеличились до семи лет. Арендаторов тоже стало больше.
Норма прибыли на российском рынке складов оценивается в среднем в 20%, что очень интересно зарубежным фондам, считает маркетолог из НЛК Николай Гвоздев. В Европе такой прибыли нет.
По данным Бурцева, соотношение зарубежных логистических брэндов и российских – примерно 20% на 80%. Из крупных, всемирно известных логистических провайдеров в России работают Excel, DHL, Kuehne & Nagel, Maersk, FM-Logistics, Tablogix. Но еще не все известные международные логисты представлены в России. “Пока нет базы для этого, – считает Бурцев. – Не хватает качественных складов. Иностранцы все еще считают местный рынок сложным и рискованным”.
Логистов под зарубежными брэндами не так много, если посмотреть на их количество. Но, судя по объемам площадей, которыми они управляют, их позиции совсем не так слабы, считает Бурцев.
Простая математика показывает, что собственниками нынешних проектов и существующих качественных зданий – складов, которые консультанты обычно называют классом А, стали за последний год зарубежные структуры или компании, в которых есть доля иностранного участия.
Собственником складов, построенных когда-то девелоперской компанией “Кулон”, стал тот же британский инвестфонд Raven Russia Limited (площади “Кулон-Балтия” на Новорижском шоссе и “Кулон-Южный” на ул. Дорожной вместе составляют 41 600 кв. м). В проектах, которые строят МЛП и Capital Partners, соответственно, есть доля владельцев этих девелоперских компаний. Программа МЛП рассчитана на 1 млн кв. м складских площадей по всей стране, у Capital Partners тоже около 1 млн кв. м только в московском регионе, и присовокупив к этим объемам нынешние владения Raven Russia, получится более 2,5 млн кв. м достраивающихся зданий и проектов. С этим соглашаются Роман Бурцев и Рубен Алчуджян, управляющий директор компании Praedium.
Для сравнения: объем качественных складов, которые уже действуют в московском регионе, по данным аналитического отдела NG/CBRE, составляет только 660 000 кв. м.
Но и сам рынок качественных зданий небольшой по объему, говорит Рубен Алчуджян. Естественно, зарубежные игроки, нацеленные на инвестпокупки объектов, покупают те самые 2–3 имеющихся качественных здания. Но на подходе ряд проектов российских собственников, после их появления объемы русских и зарубежных собственников могут уравновеситься. Как рассказал Роман Бурцев, в процессе возведения складские комплексы по 50 000–100 000 кв. м общей площади. Например, один из них, на 100 000 кв. м, строит компания “СТЮ Логистик” в Лобне. Не стоит забывать и о заявленном не так давно терминале “Томилино”, который рассчитан на 500 000 кв. м и у которого русские собственники – ЗАО “Томилинская птицефабрика”. Остальные проекты консультанты пока не раскрывают.
Первые поселенцы
Как говорит Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium, для российского рынка логистических услуг характерно как раз то, что очень большая его доля принадлежит российским компаниям. Именно российские компании, в частности НЛК, были первопроходцами, начинали развивать этот сегмент. Но, конечно, они оглядывались на Запад.
По словам Александра Гутекулова, генерального директора Relogix (этот логистический провайдер арендовал помещения в терминале “Пушкино”), в числе первых провайдеров в страну из Франции пришла FM Logistics. В то время первые логисты, имевшие представление о качественном складе, выступали и в роли заказчиков таких зданий. Первым проектом FM Logistics, который можно считать современным, был комплекс рядом с “Шереметьево”.
Стиль работы FM Logistics такой: компания строит склады для собственного использования, в которых сама же потом оперирует как логист. PR-менеджер компании Алла Лаоз рассказала, что в России FM Logistics работает с 1994 г. С самого начала компания предоставляла здесь свой стандартный набор логистических услуг: складирование, перевозки, упаковку, расфасовку, таможенное оформление. Пришли в Россию, чтобы сопровождать одного из своих крупных зарубежных клиентов в выходе на российский рынок. Кого именно – компания до сих пор не разглашает.
Первое время в Мытищах, Кузьминках, Строгине FM Logistics арендовала по 10 000 кв. м. Склад рядом с “Шереметьево”, построенный для себя, открылся в 1998 г. Сейчас в собственности компании 180 000 кв. м, один из складов строится в Чеховском районе. Общая площадь взятых в аренду площадей в российских регионах – 30 000 кв. м, а также на Украине компания арендует склад площадью 10 000 кв. м.
Другим первопроходцем была Tablogix – в то время она называлась JD Logistics, рассказывает Александр Гутекулов. Они арендовали склад в Строгине, на 2-й Лыковской улице, 6, площадью 10 000 кв. м. “Купить землю тогда было невозможно – она выделялась в аренду. А популярностью у провайдеров пользовались различные складские базы, зачастую многоэтажные. FM Logistics арендовала базу на Рябиновой улице, JD Logictics – на “Мострансскладе”. Очень интересными по структуре и выгодными по распределению доходов и расходов были сделки о совместной деятельности, когда владелец помещения (базы) предоставлял помещение, а провайдер в обмен на это – персонал, программное обеспечение, свое международное имя и клиентов со статусом. Прибыль делилась по взаимной договоренности”, – вспоминает Гутекулов.
“Мы начинали работать в России в начале 1990-х гг., – рассказывает нынешний PR-менеджер Tablogix Анна Вельская. – Первыми арендованными площадями были 5000 кв. м. Сейчас и практикуем строительство складов для себя, и на открытом рынке находим помещения”. Среди первых клиентов Tablogix были, например, такие, как Kodak, “Лиггетт Дукат”, “Кэдбери”. С 2004 г. основным клиентом Tablogix стала автомобильная компания Ford, центральным складом которой провайдер управляет в подмосковном городе Дзержинском.
К концу 2006 г. Tablogix собирается арендовать 60 000 кв. м в московском регионе, в том числе в “Томилино”. В России у него под управлением находится 71 000 кв. м складов. Одна из последних сделок была на складе “Шушары”, построенном PNK Logistics.
Руководитель и один из основателей JD Logictics, переименованной в 2001 г. в Tablogix, – Дэвид Лэйн, в логистике работает около 30 лет. Занимался логистикой в США, Гонконге, Швейцарии, Великобритании. Британское отделение 12 лет назад было названо тоже Tablogix. Четыре года назад оно слилось с британской логистической компанией iForce.
Хотя с самого начала Tablogix, основанная в Москве, принадлежала иностранным инвесторам, она считает себя русской, из-за того что уже много лет работает здесь и среди ее менеджеров много россиян. Основная же часть капитала компании как была, так и остается британской. К тому же с отделением в Великобритании поддерживается постоянная связь, обмен данными, рассказывает Вельская.
Истории инвестсделок
Инвестиционный фонд Raven Russia Limited сначала приобрел у девелоперской компании “Кулон” два складских комплекса – на ул. Дорожная (13 000 кв. м ) и на Новорижском шоссе (27 000 кв. м). Соглашение между ними было подписано 24 ноября 2005 г., говорит Елена Сурова, руководитель отдела складской недвижимости NG/CBRE. Сумма сделок составила $35 млн. По данным NG/CBRE, фонд продолжает вести переговоры с владельцами терминалов и, в частности, намеревается купить еще пару объектов “Кулона” – на улице 8-го Марта (18 000 кв. м), а также крупный индустриальный парк “Кулон-Истра” (160 000 кв. м).
Сумму сделки между Raven Russia и “РосЕвроДевелопментом” по приобретению первой очереди парка “Крекшино” консультанты оценили в $110 млн. Сделка была завершена в ноябре 2005 г. По словам коммерческого директора “РосЕвроДевелопмента” Андрея Подгорного, Raven Russia Limited продана первая очередь комплекса площадью 115 000 кв. м. Из них готовы 33 000 кв. м, остальное достраивается. По договору “РосЕвроДевелопмент” обязуется достроить и сдать в аренду заявленные площади, после чего Raven Russia станет полноценным владельцем бизнеса. Когда этот британский фонд пришел на рынок, его представители заявляли, что в целом фонд вложит в российскую недвижимость около 500 млн фунтов стерлингов ($800 млн). Частично эти средства были привлечены в июле 2005 г. в ходе IPO на Лондонской фондовой бирже (компания разместила примерно 30% своих акций за 153 млн фунтов стерлингов – более $266 млн). Остальные средства компания получила в виде банковских кредитов. Инвестиции в “Крекшино” и два “Кулона” оказались успешными, считают в фонде. Глава представительства Raven Russia в России Игорь Богородов сказал, что фонд продолжит шагать по стране и приоритетными для него останутся логистические и индустриальные комплексы не только в Москве или Питере, но и в регионах.
Рубен Алчуджян говорит, что приход фондов на рынок и покупка ими объектов недвижимости – нормальная практика. Так и в Европе: большая часть недвижимости принадлежит инвестфондам.
Русский девелопер, Coalco, строящий офисные комплексы и склады в Москве, продал Capital Partners в партнерстве с ICD international и Lone Star Ventures свой участок в 120 га вместе с проектом строительства складского комплекса, разрешительной документацией, техническими условиями для подключения всех инженерных коммуникаций к земельному участку. Договор был подписан в конце 2005 г. Capital Partners собирается построить в этом месте Логистический парк “Домодедово”. Площадка находится недалеко от города Домодедова, сумма продажи участка с проектом, по оценкам консультантов, могла составить $350 000–450 000 за 1 га. По словам Эркана Эркека, главного управляющего директора Capital Partners, земля на момент сделки уже была переведена из категории сельхозназначения в промышленную, а также было оформлено техническое задание, подведены инженерные коммуникации. В пресс-службе Coalco рассказали, что в течение семи лет компания собиралась построить около 1 млн кв. м складов на юге области, купив для этого более 220 га земли в Домодедовском районе и объединив проект под общим названием “Белый парк” (потом он был переименован в “Кросс Поинт М4”). Представитель компании уточнил, что необходимость в продаже земли другому девелоперу возникла после того, как руководство решило развивать этот проект одновременно, а не частями. Соседний участок примерно в 100 га, который Coalco пока оставила за собой, находится буквально через дорогу.
По мнению Елены Суровой, российским инвесторам будет сложно в ближайшее время составить конкуренцию иностранным в секторе складской логистики. Российские инвесторы в большей степени ориентированы на офисный и торговый секторы, где доходность выше, а срок окупаемости короче. Западные же инвесторы заинтересовались именно складским бизнесом, так как у них есть дешевый капитал и доходность инвестиций в 11–14% их вполне устраивает. Их привлекает и стабильность логистического бизнеса.
Много историй за последний год было и в жизни “РосЕвроГрупп”. Помимо продажи “Крекшино” “РосЕвроГрупп” продала и часть себя. В октябре 38% НЛК купили Citigroup Venture Capital и немецкая DTB. А 20% акций “РосЕвроДевелопмента” приобрел американский фонд Moore Capital, что подтвердили в “РосЕвроГрупп”.
Но, как считает один из игроков рынка, близкий к событиям, в этих сделках ничего неожиданного нет, так как “РосЕвроГрупп” изначально, еще когда создавалась, была нацелена на продажу. О какой-то всеобщей тенденции вхождения иностранного капитала в доли российских девелоперов или логистов говорить пока рано – таково мнение большинства экспертов.
Как рассказали в “РосЕвроГрупп”, сотрудничество с Moore Capital началось в прошлом году со строительства в Новосибирске бизнес-центра класса А “РосЕвроПлаза” (площадью 30 000 кв. м, инвестиции в проект составляют $35 млн). После примерно полугода совместной работы над проектом партнеры решили, что американский фонд войдет как один из акционеров в “РосЕвроДевелопмент”.
Покупка “РосЕвроДевелопмента” сама по себе знаковое событие: впервые иностранный фонд заинтересовался российской девелоперской компанией. В Knight Frank и Jones Lang LaSalle сумму этой сделки оценили в $55–60 млн. А привлеченные от продажи своих долей деньги российский девелопер скорее всего вложит в проекты в регионах. Ведь известно, что у “РосЕвроДевелопмента” там обширная программа.
Происходили и небольшие, не афишируемые широко сделки. Например, PNK Logistics, построивший под Санкт-Петербургом складской комплекс “Шушары”, продал его Fleming Family & Partners, подтвердили в Praedium. А FM Logistics продала склад рядом с “Шереметьево” компании AIG Financial, подтверждают в NG/CBRE. Cделка закрылась в конце 2005 г.
Кто есть кто
Девелоперская компания “Эспро Менеджмент”, известная также под названием “Кулон” и строящая склады для открытого рынка, не является компанией исключительно русской, несмотря на свое название. Как рассказал Рубен Алчуджян, девелопер возник примерно в 1997–1999 гг., когда на рынок пришла португальская компания ESAF, ставшая создателем “Эспро Менеджмент”. Один из первых объектов в московском регионе – “Кулон” на ул. 8 Марта – был самым дорогим по ставкам аренды в РФ на момент открытия.
В пресс-службе компании “РосЕвроГрупп” рассказали, что основателями и акционерами консорциума являются три партнера – Илья Бродский, Сергей Гришин и Андрей Суздальцев. Изначально среди учредителей и акционеров консорциума и входящих в него компаний, в том числе НЛК и “РосЕвроДевелопмент”, зарубежного капитала или же иностранного управления не было. Сейчас у консорциума большие планы. До 2010 г. компании, входящие в консорциум, собираются инвестировать в коммерческую недвижимость России примерно $2 млрд. Это будут Самара, Тольятти,
Ростов-на-Дону, Екатеринбург, Омск, Новосибирск, Красноярск.
Идея создания Национальной логистической компании возникла в “РосЕвроГрупп” в 1995 г., когда качественный складской и логистический сервис в России практически отсутствовал. По всей стране функционировали огромные неорганизованные складские комплексы, не удовлетворяющие современным нормам хранения товаров. Одновременно с этим на российский рынок стали выходить компании с мировыми именами – производители и дистрибуторы, которые предъявляли к складскому сервису совершенно новые требования. Поэтому концепция современного высокотехнологичного склада с развитой инфраструктурой и возможностями для оказания всего комплекса логистических услуг гарантировала успех. Было выбрано и место под строительство первого таможенно-складского комплекса – “Терминал “Лесной” на Минском шоссе. Потому НЛК тогда называлась “Терминал “Лесной”. Одним из первых клиентов у компании как у логиста была Procter & Gamble. Нынешнее название у нее с 2000 г. Основными акционерами НЛК стали Бродский, Суздальцев и Гришин.
Компания Capital Partners строит на деньги казахстанского Казкоммерцбанка. Как девелоперская и инвестиционная компания, Capital Partners была образована в 1996 г. в Казахстане. А на рынке Москвы появилась в 2001 г. Сейчас достраивает отель Ritz Carlton на месте “Интуриста” в Москве (инвестиции – $150 млн), начинает проект многофункционального комплекса рядом со ст. м. “Войковская” ($300 млн), почти что завершает первую фазу логистического терминала “Пушкино” ($115 млн) и начинает строить Логистический парк “Домодедово”.
Lone Star Ventures – инвестиционная, управляющая и консалтинговая компания. Является партнером Capital Partners в складских проектах в России. ICD International, другой ее партнер, специализируется на девелопменте индустриальных парков в США, Европе и Азии.
Фондом недвижимости Raven Russia Limited управляет компания Raven Property Management, которая входит в группу компаний The Raven Group. Выручка группы в 2004 г. составила 83 млн фунтов. Фонд Raven Russia Limited создан в июле 2005 г. специально для инвестиций в проекты недвижимости в России. В числе его акционеров – хедж-фонды Amvescap Plc (примерно 28%), Jupiter Asset Management (10%), Schroders Investment Management (9%), Moore Europe Capital Management (6%), BlueCrest Capital (6%), банк HBOS Plc (8%), девелопер Raven Mount (6%) и управляющие компании Morley Fund Management (4%) и Invesco (19%).
Moore Capital Management, LLC – нью-йоркский хедж-фонд, под управлением которого находятся активы на $10 млрд. Офисы Moore Capital расположены в Нью-Йорке, Вашингтоне и Лондоне.
Тип фондов, что появился в РФ сейчас, относится к категории венчурных – инвестфондов, которые готовы идти на риски, считают наблюдатели. Приходят и частные. Одним из них как раз является Raven Russia Limited, комментирует Рубен Алчуджян. Исполнительный директор “Blackwood Фонды недвижимости” Артем Цогоев помнит, что Raven Russia создавался как “слепой фонд”, акционерами которого первоначально были хедж-фонды.
Такие фонды, как Raven Russia, можно назвать в каком-то смысле спекулянтами, делится мнением источник, близкий к ситуации. При нынешней доходности в складском секторе, превышающей 12%, они приобретают недвижимость, которую будут продавать на очень выгодных для себя условиях, когда рынок стабилизируется и доходность снизится до 9–8%. Продержать до лучших времен купленные объекты они могут 5–6 лет.
Зачем России иностранцы
В российские складские сети пока попало не так уж много зарубежных игроков, если судить не по объемам проектов, а по количеству компаний. И если не брать в расчет такие структуры, в которых иностранцами приобретена часть акций или где среди топ-менеджеров есть выходцы из-за рубежа, осевшие на русской земле.
Работается легче, когда русские и иностранные игроки заключают различные виды союзов. Покупка доли в компании – это тоже форма участия в рынке. Вопрос о работающих в России иностранцах бурно обсуждался на одной из недавних презентаций компании Cushman & Wakefield/ Stiles & Riabokobylko (CWRS). Складскому сектору присущи недостатки, характерные для российской коммерческой недвижимости в целом. Например, на рынке до сих пор нет настоящих зарубежных девелоперов – международных девелоперских компаний, которые приходят со своими кадрами и денежными ресурсами.
Если говорить о складах, то девелопер AIG Linkoln, известный за рубежом, в США, уже чуть ли не семь лет присматривается к местной ситуации и пробует если и не создать свои проекты, то хотя бы войти в долю пополам с российскими девелоперами. Но с площадки, где теперь будет возводиться Логистический парк “Домодедово”, AIG Linkoln ушел, о чем-то не договорившись с партнером Coalco. Другой американский девелопер – Prologis и вовсе закрыл офис в России. Как сказал Алексей Новиков, директор отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank, в страну сейчас вроде бы собирается прийти Gelamko – компания, активно застраивающая Польшу.
По мнению Сергея Рябокобылко, главного исполнительного директора CWSR, в России достаточно много собственных денег, потому, например, у местных игроков не возникает необходимость создавать союзы с девелоперами-иностранцами ради привлечения финансирования. А вот, пожалуй, опыт управления – это то, что действительно нужно русским игрокам от иностранцев.
Но многих иностранцев по-прежнему пугает российская система и особенно участки в русской провинции – площадки возможных будущих складских комплексов. Складской сектор отличает от всех остальных своя специфика: большие территории под застройку, земли которых, как правило, надо переводить из категории в категорию, трудности подведения инженерных коммуникаций, особые условия дислокации – шоссе, железнодорожные ветки поблизости. Дороги же, а теперь и энергетика, как известно, самое уязвимое место России.