ДОХОДНОЕ МЕСТО: Коридор выходного дня

“Впоследние два года наметилась серьезная тенденция укрупнения развлекательной составляющей торговых центров на МКАД, в связи с этим можно однозначно сказать, что МКАД становится “торговым коридором выходного дня”, – говорит директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. Как утверждает генеральный директор Prime City Properties Сергей Колегов, “это обусловлено постепенной трансформацией культуры потребления жителей московского региона, которая все более приближается к европейскому и американскому типу”. “Сейчас вместе с общим расширением рынка торговых помещений наблюдается повышенный интерес девелоперов и арендаторов к поясу МКАД”, – заключает он. Большинство других специалистов придерживаются такой же точки зрения.

Торговые пилигримы

Первые торговые центры появились в зоне МКАД в 1998 г. Как рассказывает руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина, этими центрами были “Твой дом” на 24-м км МКАД и “Три кита” на 2-м км Можайского шоссе. Затем в 2000 г. на 66-м км МКАД открылся проект компании “Крокус Интернешнл” – “Крокус Сити – Твой дом”. После этого, по данным руководителя группы аналитики рынка торговой недвижимости Colliers International Ольги Ясько, в июне 2002 г. на 26-м км МКАД открылся торговый центр “Вэймарт”, а в ноябре того же года – “Крокус Сити Молл” общей площадью 61 000 кв. м.

Однако, по мнению большинства экспертов, сложно выделить тех, кто стал первооткрывателем МКАД как торгового коридора, так как ни один из первых проектов не создал тенденцию. Участники рынка сходятся во мнении, что первым действительно крупным и во многом непревзойденным проектом на этой трассе стал торгово-развлекательный центр “Мега Теплый Стан”, построенный на пересечении МКАД с Калужским шоссе. “Массовое строительство торговых центров на МКАД началось в 2001 г. с застройки территории на пересечении МКАД с Профсоюзной улицей комплексом, состоящим из “Ашана”, “Меги”, IKEA. Успех этого проекта вдохновил остальных девелоперов, поэтому к 2002 г. были построены большинство функционирующих на МКАД торговых центров”, – утверждает директор по развитию ITF Development Алексей Самсонов. “Успех этого торгового центра заставил и других девелоперов рассматривать МКАД как перспективную площадку”, – рассказывает заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость” Элина Занина. “В 2002 г. казалось очень странным размещать торговые центры на МКАД, однако за 3–4 года произошла революция в сознании”, – в свою очередь, вспоминает то время Нина Новикова руководитель отдела торговой недвижимости NG/CBRE. Примерно в то же время на пересечении МКАД с Правобережной улицей открылся знаменитый “Рамстор-Сити”. Кроме того, в 2002 г. был открыт первый магазин “Ашан” – в Мытищах.

В 2003 г., по данным Ясько, в “коридоре выходного дня” появились торговый центр “Лига” на углу МКАД и Ленинградского шоссе, “Гранд-2”, ставший вторым после первой “Меги” по объему площадей, “Ашан-Марфино” и небольшая “Арфа” на 73-м км кольцевой автодороги. Главным событием 2004 г. стало открытие недалеко от МКАД новой “Меги” в Химках, которая побила рекорд своего брата-близнеца на Калужском шоссе и достигла общей площади 270 000 кв. м. Из значимых проектов в том же году на 71-м км МКАД, на месте д. Путилково, появился “Вэйпарк”, а в соседнем Красногорске открылся свой “Ашан”. В 2005 г. главных проектов на кольцевой автодороге было два – “Европарк” на Рублевском шоссе и “XL III” на 1-м км Ярославского шоссе.

Везет не всем

По мнению экспертов, торговые центры на МКАД пока не окупились, так как в среднем срок окупаемости таких проектов составляет от пяти до семи лет. “Но большинство торговых центров на МКАД скорее всего окупятся. Ближе всего к этому “Рамстор-Сити” и первый “Ашан” в Мытищах, что связано с невысокими затратами на застройку и огромным потоком покупателей”, – считает Нина Новикова.

Несмотря на короткую историю торгового коридора, уже сейчас можно выделить торговые центры на МКАД, которым не повезло и в рентабельности которых участники рынка сильно сомневаются. По мнению директора отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлии Дальновой, одним из таких проектов стал открывшийся меньше года назад “Европарк”. “Первоначально он строился для жителей, проживающих в прилегающих к нему районах. Однако при разработке проекта не был учтен такой фактор, как организация удобных подъездов. В итоге из-за промаха, допущенного при проектировании торгового центра, его посетители вынуждены делать огромный крюк, чтобы вернуться на шоссе”, – рассказывает эксперт. В результате, по ее словам, от аренды помещений в комплексе отказался один из наиболее крупных якорных арендаторов – турецкая сеть “Рамстор”. Но шансы на успех остаются: ее место, по словам Юлии Дальновой, займет магазин французской сети “Ашан”, которая сможет привлечь в комплекс даже большее количество посетителей.

Также Юлия Дальнова отмечает недостатки в концепции торгового центра “Вэйпарк”.

По ее мнению, “покупателям сложно добираться до торгового центра из-за отсутствия удобной транспортной развязки, а имеющийся паркинг скрывает большую часть комплекса от проезжающих мимо него автомобилей”.

Как отмечает Алексей Самсонов, “одним из менее удачных проектов можно назвать торговый центр “Гвоздь” ввиду неудобной транспортной доступности и неправильного позиционирования”. Этот же пример приводит и Нина Новикова, по словам которой “у этого проекта вначале сложилась плохая репутация, затем возникли проблемы со сдачей 3-го этажа, а после этого его пытались безуспешно переименовать”. По мнению Алексея Самсонова, “снижение активности возможно лишь при плохо разработанной концепции торгового центра, так как неудачное размещение арендаторов внутри комплекса может сократить поток покупателей”.

“Успех современного торгового центра зависит от ряда факторов, самым важным из которых является расположение. Наиболее удачным считается место поблизости от крупных транспортных магистралей и районов жилой застройки. Наличие этих двух факторов может обеспечить на должном уровне посещаемость торгового центра, от которой, как известно, зависят размеры арендных ставок и формирование “качественного” состава арендаторов”, – говорит Юлия Дальнова.

Большинство специалистов единодушны в положительной оценке нескольких проектов. Прежде всего это “Мега Теплый стан”, “Рамстор-Сити”, “Крокус Сити” и “Ашан”. “В качестве наиболее крупных торговых центров я хотел бы выделить торговую зону, состоящую из “Меги”, IKEA и “Ашана”, расположенную на пересечении МКАД с Профсоюзной улицей, и выставочно-торговую зону “Крокус Сити Молл”. Их можно отнести к наиболее успешным”, – считает, в частности, Алексей Самсонов.

Слава пробкам

Одна из удивительных особенностей МКАД заключается в том, что многочисленные пробки, связанные в том числе с транспортировкой крупных грузов в обход центра Москвы, являются не недостатком этого торгового коридора, а его несомненным плюсом. “Плотный автомобильный трафик представляет собой поток потенциальных посетителей торговых комплексов МКАД, а популярность данной магистрали является дополнительным стимулом для девелоперской активности в данном районе. К тому же крупные торговые центры, расположенные на МКАД, зачастую сами и являются причинами пробок”, – рассказывает генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев. “Иногда они [пробки] могут способствовать увеличению клиентского потока в торговые центры”, – добавляет Алексей Самсонов.

Такого же мнения придерживается и Юлия Дальнова. “МКАД – одна из центральных магистралей столицы с очень высоким автомобильным трафиком. При наличии грамотной концепции торговые центры, расположенные вблизи нее, могут приносить собственникам высокий годовой доход”, – отмечает эксперт. По ее словам, в связи с этим в районе Московской кольцевой особенно успешны крупноформатные продуктовые сети, такие как “Мосмарт”, “Ашан”, Metro C&C и др. Кроме того, востребованы крупные операторы ритейла, например IKEA, OBI, “Ле Руа Мерлен”, торгующие товарами для дома. “В будущем популярностью будут пользоваться необычные концепции торговых комплексов. Например, крупные автомобильные центры, совмещенные с торговой либо офисной зонами”, – делает вывод Юлия Дальнова.

Однако в основном посетителями торговых центров на МКАД, по мнению Элины Заниной, являются не столько автомобилисты, уставшие стоять в пробках, сколько люди, направившиеся за покупками вполне целенаправленно. “Особенностью является то, что торговые центры на МКАД все же являются местом целевой покупки”, – говорит эксперт. В этом случае многочисленные пробки, по мнению аналитиков Blackwood, также не станут препятствием для потенциальных покупателей. “Пробки характерны не только для МКАД, но и для всей Москвы в целом. Например, Тверская, Садовое кольцо, Ленинградский проспект, пр-т Мира очень загружены, но все равно пользуются огромной популярностью у стрит-ритейла, даже несмотря на очень высокие арендные ставки”, – отмечают в компании.

Есть еще одна серьезная причина, по которой интенсивное движения на МКАД не способствует снижению покупательской активности. По словам Ольги Ясько, “большая часть покупок в торговых центрах, расположенных на МКАД, совершается в выходные дни, когда интенсивность движения в среднем ниже, чем в будни”.

Точка кипения

Как отмечают все эксперты, в успешных торговых центрах на МКАД не наблюдается оттока арендаторов. “Несмотря на, как правило, заметную удаленность центров на МКАД от районов жилой застройки, удобство автомобильной доступности, свободная парковка и широкий спектр предлагаемых товаров и услуг формируют достаточный для успешной работы таких объектов интерес со стороны потребителей. Конечно, нельзя не учитывать до сих пор еще острой нехватки таких объектов в центре города”, – говорит Ольга Ясько. По ее словам, это приводит к тому, что “на данный момент арендаторы по-прежнему готовы идти в крупные торговые центры, расположенные в районе МКАД”.

“Снижения активности арендаторов на МКАД не замечено опять-таки потому, что они желают присутствовать в успешных торговых центрах”, – отмечает Ольга Кисарина. По данным аналитиков Blackwood, ротация арендаторов в торговых центрах на Московской кольцевой находится в пределах нормы – 3–5%. “МКАД интересна для любого арендатора, по ней проходят большие потоки, ее популярности также способствует некоторая ограниченность предложения в черте города”, – добавляет Нина Новикова.

С другой стороны, в торговых центрах на МКАД не ослабевает поток покупателей. Как рассказывает Элина Занина, по данным компании “Ватком”, занимающейся подсчетом покупателей, средняя плотность потока посетителей торговых центров на МКАД в будни в 4–6 раз меньше, чем в торговых центрах спальных районов, однако в выходные она возрастает почти вдвое. “Торговые центры на МКАД отличаются высокой проходимостью, особенно в выходные дни. Постоянные покупатели посещают их раз в 1–2 недели. Интерес со стороны покупателей определяется тем, что в данных торговых центрах присутствует широкий ассортимент товаров различных ценовых категорий”, – объясняет эксперт. “На Западе широко распространены крупные торговые центры, предназначенные не только для совершения покупок, но и для приятного проведения досуга. Это включает помимо широкого ассортимента товаров всех категорий обширную развлекательную часть, многозальные кинотеатры, ресторанные дворики и т. д.”, – добавляет Сергей Колегов.

Верность арендаторов и активность посетителей привели к тому, что МКАД стала одной из самых популярных площадок для торгового девелопмента. “Строительство торговых центров на МКАД имеет хорошие перспективы развития, что подтверждает большое количество новых проектов. Состав арендаторов резко не изменится. МКАД будет востребована операторами ритейла, среди которых будут периодически появляться новые компании”, – рассказывает Алексей Самсонов. По мнению Юлии Дальновой, территория вокруг МКАД в среднесрочной перспективе имеет хороший потенциал для развития ритейла и “девелоперы, увидев этот потенциал, в ближайшие 2–3 года будут активно строить в этом районе крупные торговые центры”.

В 2006 г. запланировано введение в строй нескольких крупных торговых центров на МКАД. В частности, по данным Colliers International, в этом году предполагается открыть на 14-м км трассы “Мега Белая дача” общей площадью 240 000 кв. м; между 87-м км МКАД и ул. Корнейчука должен появиться торгово-развлекательный комплекс “Час пик”; на Боровском шоссе возводится новый “Мосмарт”. Кроме того, в стадии проектирования находятся еще несколько крупных проектов: “Мосмарт” на ш. Энтузиастов на 109-м км МКАД, торговый центр “Реутов”, а также торговый центр на месте рынка “Эмерал” на 25-м км МКАД. По сведениям Алексея Самсонова, возможным новым проектом является также строительство “Марктауф Рус”, управляющего розничной сетью Marktauf, торгового центра “Марктауф” и мотеля на востоке столицы между 4-м км МКАД и Суздальской улицей.

При таком количестве новых проектов, по мнению экспертов, МКАД вполне может “перегреться” и не оставить девелоперу пространства для нового строительства. “Возможно, есть еще небольшие свободные участки на востоке столицы, однако запад уже полностью насыщен торговыми центрами. МКАД как торговый коридор уже сформировалась, через года два все будет полностью заполнено и начнется время редевелопмента”, – констатирует Нина Новикова. По мнению Юлии Дальновой, “наиболее перспективными направлениями для реализации подобных проектов считаются участки на пересечении МКАД с крупными транспортными магистралями, такими как Варшавское, Каширское, Щелковское шоссе, ш. Энтузиастов”. “Естественно, что рано или поздно наступит насыщение рынка, и преимущество будут иметь торговые центры с крупными арендаторами, расположенные не просто на МКАД, а на пересечении МКАД с крупными городскими магистралями. Это вызвано тем, что профессиональный универсальный торговый центр – молл – с грамотной концепцией и подбором арендаторов на сегодняшний день интересен покупателю вне зависимости от его расположения”, – добавляет Ольга Ясько.

Как отмечают в компании Blackwood, наибольшая торговая активность на МКАД в основном наблюдается на пересечении с крупными магистралями, а остальные участки этого коридора по инфраструктуре и устройству скорее следует рассматривать как трассу. Действительно, большинство крупных торговых комплексов, перечисленных выше, находятся на перекрестках. В связи с этим, по мнению Нины Новиковой, новые участки для перспективного строительства могут возникнуть после появления шоссе-дублеров, например, там, где в ближайшее время предполагается возвести дублер Щелковского шоссе.

Потенциальные конкуренты

Несмотря на перспективу скорого насыщения рынка торговых проектов на МКАД, большинство экспертов не видят в настоящий момент объективных конкурентов этому коридору, включая бессветофорное Третье транспортное кольцо (ТТК). “Сложно назвать конкурентов торговым центрам, расположенным на МКАД, прежде всего потому, что они рассчитаны на своего потребителя, а также и по простой причине – нехватке торговых площадей. Строительство торговых комплексов на ТТК, конечно, привлечет к себе часть потребителей – постоянных посетителей торговых комплексов на МКАД, но в связи с нехваткой торговых площадей они тоже не станут полноценными конкурентами”, – говорит Ольга Кисарина.

“Различные торговые коридоры Москвы характеризуются разным предложением, уровнем цен, преобладающими типами торговли и целевыми аудиториями. С этой точки зрения у МКАД фактически нет конкурентов. Крупные торговые центры встречаются и в черте города, в спальных районах между МКАД и ТТК, однако они не формируют таких специализированных торговых коридоров, каким можно назвать МКАД”, – соглашается Сергей Колегов. По мнению Сергея Леонтьева, такая ситуация связана с тем, что “ТТК проходит в основном через промзоны и скорее подходит для девелопмента офисных помещений, чем для строительства торгово-развлекательных комплексов”.

Однако, как отмечает Юлия Дальнова, в районе ТТК помимо уже существующих торговых центров реализуется много новых и интересных проектов. В частности, одним из таковых она называет новый торгово-офисный центр “Шереметьевский” общей площадью 70 000 кв. м, строящийся на пересечении ТТК с ул. Шереметьевской и запланированный к сдаче в 2008 г. “С учетом дефицита торговых площадей в этом районе ожидается высокий спрос со стороны арендаторов”, – отмечает эксперт. Кроме того, по ее словам, в плане развития ритейла данная магистраль более привлекательна, чем та же МКАД, в первую очередь потому, что проходит через множество спальных районов.

В будущем настоящим соперником для МКАД, по мнению участников рынка, может стать совсем не Третье транспортное кольцо, а Четвертое (ЧТК), так как эта трасса может соединить в себе самые выгодные особенности расположения всех других магистралей. “Оно будет проходить через большинство спальных районов Москвы и с точки зрения транспортной доступности станет более удобным для большинства жителей окраин столицы”, – говорит Сергей Леонтьев. По мнению Нины Новиковой, девелоперы прежде всего интересуются земельными участками в восточной части ЧТК, ведь именно там планируется начать возведение магистрали. Но, по ее словам, перспективы превращения этой трассы, как и многих других потенциальных конкурентов МКАД, в успешный торговый коридор туманны. “Сейчас происходит срастание Москвы с пригородами, а потому лет через 10 первая окружная дорога [в Московской области] вполне может быть такой же интересной, как МКАД сейчас”, – иронично предполагает эксперт.