ДОХОДНОЕ МЕСТО: От сумы и тюрьмы к офисам

Станция метро “Таганская” в каком-то смысле стала одним из символов Москвы. Правда, в сознании московской общественности этот район – “Таганка, все ночи полные огня...” – многие годы никак не ассоциировался с чем-то деловым и тем более элитным. Это, в сущности, рабочий район со своим особым романтическим ореолом, возникшим во многом благодаря московским бардам. Среди местных достопримечательностей – здание Таганской тюрьмы, где ныне находится Новоспасский мужской монастырь, памятник архитектуры, построенный на пл. Крестьянской Заставы еще в XV в., здание театра “Содружество актеров Таганки”, Музей Владимира Высоцкого.

Но офисный рынок живет по своим законам, и в начале 1990-х гг., когда рыночная экономика только зарождалась, девелоперам комплексов А- и В-класса важнее всего было, что Таганский район граничит с центром столицы. Это означало, что однажды он должен стать первой площадкой после центра для строителей элитных офисов, когда ресурсы внутри Садового кольца иссякнут. С наступлением 2000-х гг. так и случилось: офисами А- и В-класса стали застраиваться кварталы, расположенные по внешнему периметру Садового.

Квартал “большого треугольника”

Таганский деловой район находится как бы в треугольнике между ст. м. “Таганская”, “Дубровка” и Волгоградским проспектом.

Как говорят консультанты, в здешних промышленных зонах есть не меньше 20 га земли, подходящей для строительства современных бизнес-центров. Пока офисы А- и В-класса сконцентрировались в основном на Марксистской, Таганской, Николоямской улицах, Земляном Валу и Больших Каменщиках, т. е. ближе к Центральному деловому району. Здесь достаточно плотная городская застройка и площадки для девелопмента остались в основном лишь точечные. По направлению же к Волгоградскому проспекту, ул. Дубровской и Нижегородской раскинулись территории, которые еще можно развивать и застраивать комплексно.

Как известно, офисные субрынки в Москве пока только формируются. Сложившимися деловыми районами считаются центр и Замоскворечье. Однако если московский рынок продолжит развиваться по западному образцу, то через несколько десятков лет столица будет примерно так же поделена на офисные зоны, как это произошло в том же Нью-Йорке или Сан-Франциско, – таково общее мнение ведущих брокеров. Пока границы каждого из таких наметившихся в Москве субрынков не всегда четко для себя определяют и сами консультанты. По поводу Таганского мнения разделяются. Одни эксперты считают, что эта зона занимает весь так называемый “треугольник”, который образовался между ст. м. “Таганская” и “Дубровкой”, Третьим транспортным кольцом и ш. Энтузиастов. Другие утверждают, что к Таганскому деловому району пока можно отнести лишь участок в пространстве между Таганской, Марксистской и Николоямской улицами. Окрестности же улиц 1-й и 2-й Дубровской, Волгоградского проспекта в будущем займет еще одна новая деловая зона. Однако большинство опрошенных игроков сходятся на первой версии – так называемого “большого треугольника”. Таганский субрынок разделился на две части – почти сформированную, граничащую с центральным районом и зону рядом с Третьим кольцом.

Специалист по исследованиям рынка офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR) Александра Крыжановская считает, что на рынке пока только формируется понятие Таганского делового района, в котором уже есть и будут появляться офисы А- и В-класса. Первым бизнес-центром класса А здесь стало здание “Мосэнка Парк Тауэрс 4”, которое было построено компанией “Мосэнка” в 1995 г. Среди первых его арендаторов были “Пфайзер”, Procter & Gamble, “Ипсен”, ТНК. Турецкий девелопер появился в Москве в начале 1990-х гг. в числе первых. Как говорят источники, близкие к компании, с начала рынка “Мосэнка” являет собой удачный союз турецких строительных топ-менеджеров и правительства Москвы, откуда и пошло такое необычное название компании. Набрав сил и став просто “Энкой”, эта структура построила в Москве градообразующие объекты – появление ее бизнес-центров в тех или иных районах повлекло за собой формирование целых деловых зон, как это случилось, например, в Замоскворечье, о чем в одном из интервью “Ведомостям” рассказывал партнер компании Colliers International (Colliers Int.) Олег Мышкин. За “Энкой” числятся такие комплексы, как “Риверсайд Тауэрс”, “Павелецкая Плаза”, “Чаплыгина Хаус”, “Садовая Плаза”, теперь – строительство в ММДЦ “Москва-Сити” “Башни на Набережной”. На взгляд старшего консультанта Prime City Properties Антонины Лаировой, здания “Мосэнки” на Таганке до сих пор сохраняют актуальность, пользуются спросом у арендаторов.

“С моей точки зрения, ядро района составляют как раз здания “Мосэнки” – “Мосэнка Парк Тауэрс” на Таганской улице, 17–23, “Мосэнка Плаза 5” на Николоямской улице, 54, “Мосэнка Плаза 6” на Воронцовской улице, 17, “Мосаларко Плаза” на Марксистской улице, 16, – делится мнением Ирина Герасимова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (NG/CBRE). – Они все были построены в 1995–1998 гг. и стали действительно первыми бизнес-центрами европейского типа. К сожалению, в последнее время в этой части делового района крупных офисных объектов строится мало. Правда, возводится сейчас бизнес-центр “Станиславский” на ул. Станиславского, 21 (бывшая Малая Коммунистическая улица)”.

Владельцем “Станиславского” является компания “Хорус Кэпитал”. Его общая площадь приближается к 47 000 кв. м, и брокеры причисляют его к классу В. По словам Герасимовой, ставки в нем сейчас варьируются от $500 до $520 за 1 кв. м в год без операционных расходов (они составляют примерно $75) и без НДС.

Характерные для Таганского делового района черты – преобладание офисов класса В по сравнению с А-классом и острый дефицит последнего при высоком на него спросе. В ближайших к Садовому кольцу районах распространен редевелопмент небольших особняков, которые клиенты – обычно один или два владельца – покупают, а не арендуют. Как правило, в таких особняках размещается один-два владельца. И перемещение девелоперов в имеющиеся в районе промзоны.

Приятное соседство

Центр оказывает на Таганскую зону свое влияние. В ближайших к Садовому кольцу кварталах, в удачно расположенных зданиях ставки аренды для класса А порой достигают $650 за 1 кв. м, почти как в офисах класса А в популярном Замоскворечье. Или даже на пл. Тверской Заставы, что в Белорусском деловом районе. Но это цена лишь на отдельные и очень хорошие помещения. Арендные ставки в Центральном деловом районе являются, как известно, самыми высокими в Москве (превышают среднерыночную ставку на 14%). Цены на помещения в зданиях класса А внутри Садового кольца доходят до $700 за 1 кв. м и выше.

Замоскворечье подступает к Таганскому району с юга. Средневзвешенная арендная ставка для офисов класса А, зафиксированная консультантами Knight Frank в 2005 г., составляла $737 за 1 кв. м в год, включая операционные расходы. Таганка находится как бы меж двух огней. Александра Крыжановская говорит, что ставки в Замоскворечье сейчас превышают средние показатели по Москве. В особенности это характерно для зданий класса В, поскольку в Замоскворечье находятся действительно качественные особняки В-класса, пользующиеся высоким спросом. Этим объясняется минимальная разница между арендными ставками в классах А и В в этом районе, которая составила по итогам 2005 г. только $80, в то время как в среднем по рынку эта разница составляет $170.

Севернее с Таганским соседствуют Басманный деловой район, где средняя ставка в прошлом году находилась на уровне $685.

Однако Таганка – все-таки не центр и не Замоскворечье. Разница в ценах аренды между Таганским и Центральным районами составляет $50– 150 за 1 кв. м в год, считает Антонина Лаирова.

Вся надежда на промзоны

На Таганке острый дефицит качественных офисных помещений для аренды или продажи и почти нет площадок для нового строительства, сетуют игроки рынка. Именно потому редевелопмент здесь стал самым распространенным стилем работы.

Так уж сложилось, что офисы, считавшиеся при вводе в 1990-х гг. в эксплуатацию классом А, были построены давно по меркам этого сектора рынка, и они скоро могут быть понижены в ранге. Консультанты говорят, что те же здания “Мосэнки” будут позиционироваться как класс А до последнего момента, пока это будет возможно, но их уже не сравнить с большинством комплексов класса А нового поколения, которые возводятся в городе с 2000-х гг.

Спрос на офисные помещения в Таганском районе превышает предложение и в ближайшие годы эта ситуация сохранится, говорит Александра Крыжановская. Но все же к концу 2006 г. район пополнится новыми офисами – в целом объем помещений, которые должны быть введены в эксплуатацию в течение года, составляет 50 000 кв. м.

Примечательная особенность проектов данного района – здесь почти ни у кого из брокерских компаний нет эксклюзивных договоров с владельцами зданий классов А и В.

Если собрать воедино историю проектов и сделок Таганского, то видно, что на реализацию большинства объектов объявляется открытый листинг и офисы сдают в аренду и продают одновременно брокеры из нескольких агентств.

Консультанты смотрят на район с оптимизмом. По мнению Марии Котовой, директора отдела исследований Knight Frank, хорошо развитая инфраструктура района, близость к крупным транспортным магистралям – Садовому кольцу и Третьему транспортному кольцу создают предпосылки для развития субрынка. Спрос на А- и В-класс здесь остается высоким, потому девелоперы находятся в постоянном поиске возможностей для строительства новых бизнес-центров.

Если посмотреть на карту Москвы, на территории Таганского есть как минимум две обширные промышленные территории. Одна из них располагается между 1-й Дубровской улицей, ул. Мельникова, Третьим кольцом и Калитниковским кладбищем. Ее как бы делит на две части Волгоградский проспект. Вторая промышленная территория находится на участке между Московской окружной железной дорогой, ул. Волочаевской и пр-дом завода “Серп и Молот”, ее пересекает ш. Энтузиастов. Теоретически судьба этих промзон решена благодаря многочисленным постановлениям правительства столицы и градостроительному плану развития Юго-Восточного округа. Правительство считает, что часть предприятий отсюда надо перебазировать, а их площади застраивать офисами, торговыми центрами и жильем. Часть промзон, которые, по подсчетам администрации, занимают во всем округе 2217 га, сохранят, но некоторые их площади реорганизуют. Для развития многофункциональных центров освободят до 2020 г. около 316 га.

О проектах в промзонах пока известно немного. Но девелоперы приходят. Например, CMI Development разрабатывает проект “Дубровка Плаза” рядом с Шарикоподшипниковской улицей и недалеко от ст. м. “Дубровка”. Идея CMI Development заключается в перепрофилировании части территории индустриальной зоны в бизнес-парк, в котором будет около 150 000 кв. м офисов А- и В-класса. Эта компания известна как подрядчик и девелопер. Она развивала проект бизнес-парка “Крылатские Холмы” и строила известное офисное здание “Балчуг Плаза” для офиса “Сибнефти”.

История с Московским металлургическим заводом “Серп и Молот”, что рядом с окружной железной дорогой и ш. Энтузиастов, длится с начала 2000-х гг. В 2002 г. Департамент имущества г. Москвы приобрел 5,27% акций завода по номинальной стоимости 1000 руб. за одну акцию на общую сумму 54 360 руб. за счет средств городского бюджета. В 2004 г. основными акционерами завода стали Банк Москвы (37,01% акций) и “Мета-Инвест” (33,34%). Тогда же управляющей компанией завода стала структура Стальной группы “Мечел” – “Мечел-Инвест”. Руководство “Мечела” и завода сочло тогда, что сотрудничать выгодно: предприятию это позволит избежать ненужной конкуренции, а Стальная группа сможет увеличить ассортимент и рынки сбыта своей продукции за счет использования мощностей завода.

По данным базы “СПАРК-Интерфакс”, среди акционеров завода – Российский фонд федерального имущества, “Мета-Инвест”, Банк Москвы, государственное предприятие “Внешнеэкономическое объединение “Промсырьеимпорт”.

Завод “Серп и Молот” является одним из старейших в Центральной России производителей металлопродукции из конструкционных, нержавеющих и специальных сталей и сплавов (основан в 1883 г.). Как говорят консультанты рынка, производство должно вроде бы быть переведено за черту МКАД. Но если его перебазировать, то делать это нужно комплексно и целиком. Однако дело осложняется тем, что на этой территории несколько собственников, с каждым из которых нужно договориться отдельно, а это не всегда удается.

Существует градостроительный регламент реорганизации производственной зоны № 23 “Серп и Молот”, занимающей 550 га. Наиболее эффективные производства здесь будут сохранены, а вот коммунально-складские – перебазированы. Промтерритории планируется сократить почти на 90 га.

На пр-де завода “Серп и Молот”, вл. 6, примыкающем к промзоне, девелопер “Ростэк” уже строит офисный комплекс общей площадью 21 300 кв. м. Ввод здания в эксплуатацию планируется в III квартале 2006 г., рассказала Антонина Лаирова.

На Волгоградском проспекте, 45, на пустыре, Европейская риэлторская компания возводит “Авилон Плаза”, свой первый офисно-торговый комплекс на 36 907 кв. м. Она выступает инвестором в проекте. Здание будет 21-этажное, с подземной парковкой, площадь офисов класса В+ составит 23 100 кв. м, а торговые помещения расположатся на первых двух этажах (предварительно 525 кв. м), подтвердили в компании DTZ, которая выступает в проекте консультантом на эксклюзивном договоре. В комплексе будут также отделение банка, кафе, бар, конференц-зал. Здание возводится на площадке в 0,74 га. Как сообщили в Европейской риэлторской компании, объект спроектирован так, чтобы максимально соответствовать классу А.

В поисках офиса

В Таганском находится около 20% всех современных офисов, которые есть в Москве. Как говорит Антонина Лаирова, ставки аренды в офисах класса А в среднем составляют $600 за 1 кв. м в год. Цены зависят от здания. Например, в бизнес-центре “Мосаларко Плаза” и комплексе “Мосэнка Парк Тауэрс” цены аренды доходят до $700 за 1 кв. м. В зданиях класса В ставки находятся на уровне $350 за 1 кв. м в год (в офисном здании на Рабочей, 38). $580 за 1 кв. м они достигают в “Станиславском”.

По словам Ольги Кисариной, руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium, цены продажи здесь находятся на уровне $3000–6000 за 1 кв. м для А-класса и $2000–3000 для В-класса.

По данным Knight Frank, ставки аренды и продажи выросли в Таганском районе на 15–25% по сравнению с периодом 2–3-летней давности. Ярким примером может служить “Мосэнка Парк Тауэрс”, где несколько лет назад офисные помещения сдавались по $475–550, а сейчас на те же офисные блоки, которые освободил арендатор, в этом году заявлена цена $725 за 1 кв. м в год без НДС, включая операционные расходы.

По информации Knight Frank, банковское здание на Марксистской улице, например, может продаваться по цене $5000 за 1 кв. м. А небольшой особняк общей площадью около 650 кв. м – за $3,5 млн в целом. Стоимость же объектов, предназначенных для реконструкции, обычно не превышает $3300 за 1 кв. м.

Выгодные сделки

Самые крупные сделки по аренде в районе были заключены в 2005 г. в бизнес-центре “Станиславский”. Здесь было снято 1060 кв. м, по данным Colliers Int. В особняке на Большой Коммунистической улице, 5/2, примерно около 1000 кв. м площади арендовал производитель популярных энергетических напитков Red Bull, по данным JLL.

В августе 2005 г. был продан особняк на ул. Николоямской, 14, общей площадью 600 кв. м, его стоимость составляла $3250 за 1 кв. м, сообщили брокеры, пожелавшие не называть себя в интересах клиента. Среди крупных покупок года можно также отметить здание в Большом Полуярославском переулке, 8, где 3000 кв. м площади были проданы по цене $3500 за 1 кв. м.

Здание в Большом Дровяном переулке, вл. 20, площадью 1713 кв. м продавалось по $2919, представителем владельца выступал “Русский дом недвижимости”. В прошлом году в здании в Большом Дровяном переулке, 6 (4600 кв. м), построенном “НатсСтройИнвест”, было арендовано 119 кв. м компанией Tektronix по ставке $590 и $650 за 1 кв. м в год. И 354 кв. м по тем же ценам сняла компания “ИнвестКиноПроект”, развивающая в Москве и регионах сеть киноплексов.

Компания NRC LLC арендовала 1080 кв. м на Большой Коммунистической, 5, стр. 2, т. е. особняк целиком. Владелец здания – фирма Kubita (класс В). Кабинеты здесь сданы по $600 за 1 кв. м. А в “Мосаларко Плаза” по ставке $650 заняли помещения сразу несколько новых арендаторов – “Витра” (150 кв. м), “Ингосстрах” (330 кв. м), USB (220 кв. м). В бизнес-центре на Земляном Валу, 50а, стр. 2, 3 (класс В, девелопер – “Мосинжстрой”, около 26 000 кв. м общей площади) 1985 кв. м взяла в аренду компания ТМК по цене $500 и $650 за 1 кв. м.

С начала 2006 г., по данным компании Praedium, в отдельных бизнес-центрах района установились такие ставки: в строящемся “Ситидел” (А) – $640–700, ввод в строй запланирован на 2007 г., в бизнес-парке “Серебряный город” (А), который должен быть сдан в конце 2006 г., – от $625 до $700. Цены продажи на Земляном Валу в офисах класса А могут составлять $6075 за 1 кв. м. Ближе к Дербеневской набережной в зданиях класса В – $2000–2500 за 1 кв. м.

В-класс опережает

В 2007 г., как обещают брокеры и девелоперы, в Таганском будет уже около 90 000 кв. м новых помещений класса В.

Если все свои планы строители воплотят в жизнь, то к 2008 г. количество всех, вместе взятых, площадей класса В в этой зоне составит 7% в общем объеме офисов класса В в Москве.

Однако Таганке остро не хватает офисов класса А. Зданий же, которые брокеры считают классом В, здесь значительно больше. Доля вакантных помещений в классе В – 5%, говорит Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers Int.

“Вместе существующие офисы А- и В-класса здесь составляют около 225 000 кв. м (т. е. 5,2% от общего объема в Москве), – комментирует Регина Лочмеле. – Из них офисы класса А – это 25 000 кв. м, т. е. 2% от общего объема в Москве. Стоит отметить, что те офисные здания А-класса, которые были построены в 1995–1999 гг., уже не на 100% соответствуют современным требованиям в этом сегменте. Московский исследовательский форум собирается в скором времени обновить классификацию офисных зданий (в форуме участвуют компании Colliers Int., CWSR, JLL, NG/CBRE. – “Ведомости”). Тогда не исключено, что бизнес-центры, построенные в середине 1990-х гг., будут понижены в классе”.

По мнению Ирины Герасимовой, основной приток кабинетов В-класса стоит ожидать в реконструируемых промзонах между “Дубровкой” и ш. Энтузиастов. Здесь подходящие места для проектов смешанного типа – офисно-складских. Много подобных объектов будет строиться в соседнем деловом районе – Курском.

“Станиславский”, похоже, один из крупнейших комплексов, строящихся в этом деловом районе на участке рядом с Садовым кольцом. По данным Knight Frank, это здание будет переменной этажности – от 2 до 10 этажей с двухуровневой подземной парковкой на 92 машино-места. На пяти верхних этажах будут устроены апартаменты.

Будущее для премиума

Деловой центр “Ситидел”, пожалуй, один из двух самых крупных ныне строящихся на Таганке бизнес-комплексов класса А. Его общая площадь приближается к 63 500 кв. м, строит его ЗАО “Тема” на ул. Земляной Вал, 11/19, сообщили в Knight Frank, которая является эксклюзивным агентом по маркетингу и реализации этого проекта. Второй почти такой же по объемам объект, на 60 000 кв. м, возводит на Серебрянической набережной, 27, компания “Мосинжстрой”.

В числе участников проекта есть международные компании. Например, генеральный подрядчик – компания “Буиг Батиман Интернасиональ”. Финансирование проекта ведут Внешторгбанк и синдикат французских банков. Когда комплекс будет введен в строй, его эксплуатирующей компанией будет “М+В Цандер Фэсилити Менеджмент СНГ”. “Ситидел” должен быть закончен во II квартале 2007 г.

Бизнес-центр “Серебряный город”, который, если быть точными, строится на пересечении Садового кольца – той части, где улица Земляной Вал, – и Серебрянической набережной, на территории Государственного института азотной промышленности (ОАО “ГИАП”). Это одна из небольших промзон Таганского района. Девелопер проекта – “Мосинжстрой-Девелопмент”, входящий ныне в концерн “Нефтяной”. Проект ведут Colliers Int. и NG/CBRE.

Как рассказала Регина Лочмеле, “Серебряный город” будет достроен в I квартале 2007 г. Полезная арендуемая площадь в нем составляет 42 400 кв. м.

Третий по величине проект А-класса в Таганском районе – это многофункциональный комплекс на Николоямской улице, 11, общей площадью 15 000 кв. м, который компания “Диал Строй Инвест” в 2005 г., как рассказали в ее пресс-службе, подготовила к реализации как инвестиционный строительный проект. После этого объект был продан девелоперским компаниям для дальнейшего развития.

И, пожалуй, четвертый по величине офисный комплекс – на ул. Гончарной, 21 (13 672 кв. м), строит девелопер “АТНК-Инвест”, консультантом и брокером в проекте выступает Paul’s Yard.

По данным консультантов, к 2007 г. в Таганском должно быть уже 450 000 кв. м первоклассных офисов. Ставки медленно, но все же будут расти, судя по общей ситуации на офисном рынке. В течение года этот рост может составить от 2% до 4%, считают специалисты NG/CBRE. Отчасти потому, в 2005 г. Москва оказалась на 6-м месте по стоимости аренды офисов среди столиц мира в рейтинге, который составила международная компания CB Richard Ellis.