ДОХОДНОЕ МЕСТО: Промплощадка: мечта девелопера

Также под жилую застройку планирует использовать собственную территорию опытно-экспериментальный завод ОАО “Эталон”.

“Станкосиб” как производственный актив не представляет никакого интереса, считает аналитик БКС Вячеслав Жабин: “Мощности изношены, профильная деятельность завода сведена к минимуму”. (Для сравнения: в 2004 г. “Станкосиб” выпустил один деревообрабатывающий станок. В начале 1990-х производство таких станков доходило до 15 000 шт.) “Главная ценность завода – торговые и офисные площади. “Станкосиб”, расположенный на Бердском шоссе, связывающем Академгородок и Первомайский район с центром города, привлекателен для крупных торговых операторов”, – считает аналитик. В “Гипероне” представлены “Быстроном”, “Техносила” и др.

Новосибирск развивался прежде всего как промышленный центр, поэтому стремление городских властей строить предприятия “в зоне максимальной доступности” – рядом с жилмассивами, вдоль транспортных магистралей – вполне объяснимо, говорит начальник отдела генплана мэрии Новосибирска Игорь Лукьяненко. В годы войны, когда в Новосибирск эвакуировали предприятия оборонки, про экологию как-то не вспоминали. Почти в центре города появились заводы Приборостроительный им. Ленина, Новосибирский электровакуумный завод, “Электросигнал” и др. Спустя годы стало ясно, что центральная часть города должна быть свободна от промышленных предприятий. Поэтому уже по схеме развития Новосибирска 1994 г. предполагалось, что подавляющая часть заводов и фабрик (за редким исключением) покинет центральную часть города и переместится на окраины. Однако программа по переносу предприятий так и не была разработана. Кстати, подобной программы нет и в других промышленных центрах СФО, добавляет Лукьяненко.

К счастью, за последние годы вопрос о переносе многих предприятий отпал сам собой – они превратились в склады, офисы, торговлю, рассказывает один из разработчиков генерального плана Новосибирска Владимир Неретин. Однако в дальнейшем промышленный статус Новосибирска сохранится, около 40% территории все так же будут занимать промышленные предприятия. Изменится только их местоположение. На самых отдаленных городских окраинах должны располагаться предприятия тяжелой промышленности и металлургии. В черте города возможна обрабатывающая и пищевая промышленность. Теоретически производства в центре города возможны, если это компактные, стерильные производства, такие как электроника. Остальные предприятия должны исчезнуть, убежден Неретин.

Уже сейчас очевидно, что предприятия часто занимают перспективные площадки, которые с успехом могли бы быть использованы под жилые или коммерческие объекты, говорит депутат, председатель комиссии по градостроительству городского совета Новосибирска Виктор Илюхин. Однако, поднимая вопрос о выносе того или иного предприятия за городскую черту, городские власти обязаны действовать в соответствии с Градостроительным кодексом, который охраняет права собственника на землю. Фактически у нас нет рычагов для давления на собственников предприятий, добавляет Илюхин.

“Мы не можем даже обратиться в суд – и это в том случае, если предприятие наносит ущерб окружающей среде, – сетует замначальника председателя комитета охраны окружающей среды и природных ресурсов мэрии Новосибирска Галина Быкова. – Мы выписываем предписания, где требуем устранить выявленные нарушения, в крайнем случае передаем все материалы в соответствующий департамент обладминистрации. Однако я не помню ни одного случая переноса предприятия на окраину или за городскую черту”.

Массовое перепрофилирование предприятий началось в 1990-е гг., когда рентабельность большинства новосибирских предприятий резко упала, говорит советник гендиректора девелоперской компании “Сибакадеминвест” Георгий Андреев. Тогда же начал формироваться спрос на склады, офисно-торговые помещения и для многих предприятий единственным выходом стало перепрофилирование или продажа предприятия, добавляет он.

Первые сделки по купле-продажи недвижимости промпредприятий на вторичном рынке начались в 1993–1994 гг., спустя приблизительно год после начала приватизации. Завод или фабрику можно было купить либо на вторичном рынке, либо на аукционе, вспоминает адвокат юридической компании ЮВЭД Марина Антонова.

В условиях, когда оформление земли занимало в лучшем случае год, а подключение к коммуникациям могло “утяжелить” проект на 100% и более, площадки промпредприятий стали лакомым куском для девелоперов, считает президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. Тем более что предприятия были недооценены на порядок, нынешние цены превосходят уровень конца 1990-х гг. в 5–10 раз, замечает он.

Директор девелоперской компании “Славянка” Юрий Тиунов согласен с Луговым. “В 1998–1999 гг. цеха “Сибтекстильмаша” продавались частями по 500–1000 руб. за 1 кв. м против нынешней цены от 5000 руб. за 1 кв. м”, – говорит он.

Нынешние цены на недвижимость промпредприятий составляют в среднем 4000–12 000 руб. за 1 кв. м, говорит специалист по коммерческой недвижимости риэлторской компании “Авега” Антон Чикунов. На стоимость влияет не столько состояние недвижимости, сколько ее местоположение. Например, остов здания, почти руины, на территории завода “Комета” продается по 6500 руб. за 1 кв. м. Столь высокая цена за непригодную к эксплуатации недвижимость объясняется выгодным расположением “Кометы”: недалеко от центра, рядом с важнейшей транспортной магистралью – пр-том Дзержинского, поясняет Чикунов.

Комфорт на месте руин

Останется предприятие в центре города или переедет на окраину, зависит от инвестиционной привлекательности его площадки, считает директор риэлторской компании “Эрмитаж” (компания продает квартиры в жилом комплексе “Солярис” на месте бывшей фабрики) Тимур Тагиров. В центре города земля стоит дорого, не менее $2 млн за 1 га, отдельные участки – до $3 млн. Безусловно, выгоднее использовать площадку под жилую или коммерческую недвижимость, а не заниматься низкорентабельным производством, рассуждает Тагиров. Например, на месте обанкротившейся фабрики “Новосибирскмебель” заканчивается строительство жилого комплекса “Солярис” общей площадью 35 000 кв. м. Расчет новых собственников, компании “Запсибмебель”, в 2003 г. купивших фабрику-банкрот, был абсолютно точен. Дорогие квартиры в жилом комплексе, расположенном между главной улицей города, Красным проспектом, и Центральным парком, оказались востребованы. Сейчас строится последняя, третья очередь комплекса, где квартиры продаются от 40 000 руб. за 1 кв. м.

“Эталон” был построен в 1930-х гг. прошлого века и в настоящее время ничего не производит, рассказывает гендиректор завода Анатолий Ласков. Оставшиеся несколько специалистов занимаются ремонтом продукции, выезжая к заказчику. Завод приватизировал собственную площадку (0,95 га) и намерен построить на ней жилой комплекс площадью более 40 000 кв. м. Сейчас ведется работа над проектом, добавил Ласков. Планируется, что строительство начнется уже в 2006 г.

В мэрии поддержали проект “Эталона”. Еще по генплану 1968 г. район ул. Щетинкина и Шамшиных, где расположен завод, определен под жилую застройку, сообщил начальник отдела застройки городских территорий мэрии Новосибирска Сергей Иванищев. Мэрия и завод подписали “Соглашение о реализации инвестиционного проекта”, по которому 5% квартир в будущем комплексе передается мэрии бесплатно, еще 10% – по себестоимости, пояснил Иванищев.

Уплотнить собственное производство, чтобы использовать освободившуюся площадку в центре под строительство жилья повышенной комфортности, решил Завод пластмассовых изделий. Химическое производство всегда было вредным и периодически возникали проблемы с экологами, рассказывает директор завода Игорь Валюх. Безусловно, разумно перенести производство с площадей на ул. Фрунзе за городскую черту, где у завода есть несколько производственных площадок, убежден Валюх. Освободившийся же участок (площадью около 1 га) в центре города, на ул. Фрунзе, прекрасно подходит под жилой комплекс повышенной комфортности, поясняет он. Планируется возвести 60 000 кв. м, строительство должно начаться в 2006 г.

По данным агентства “Сибакадемстройнедвижимость”, стоимость нового жилья в центре города составляет от 35 000–40 000 руб. за 1 кв. м, стоимость торговых помещений – от $5000–7000 за 1 кв. м, офисных – от $3000–5000 за 1 кв. м.

В центре города находится самая дорогая недвижимость, поэтому даже связанные со сносом проекты окупают себя, говорит Тимур Тагиров. Недвижимость на окраинах стоит дешевле, поэтому девелопер предпочитает не сносить, а перепрофилировать или реконструировать заводские здания, поясняет он. Так были перепрофилированы цеха “Сибстанкоэлектропривода”, “Станкосиба”.

Товары вместо станков

В пустующих промышленных зданиях завода “Сибстанкоэлектропривод” разместились магазины “Алпи” и “Планета Электрика”.

Директор по развитию “Электрокомплектсервиса” (компании принадлежит сеть “Планета Электрика”) Евгений Леоненко рассказал, что в сентябре 2004 г. “Электрокомплектсервис” выкупил у завода “Станкоэлектропривод” три пустующих здания на площадке 10 га по ул. Петухова, 69. Это склад площадью 15 000 кв. м, здание бывшего заводоуправления на 6000 кв. м и цех на 9000 кв. м, пояснил Леоненко.

Покупку промзданий у завода Леоненко оценил как выгодную сделку. “Строительство аналогичных зданий с нуля обошлось бы нам в 1,5–2 раза дороже, прибавьте еще потери времени – год-полтора на различные согласования”, – пояснил он.

Директор отдела капитального строительства завода “Сибэлектропривод” Евгений Саенко сообщил, что все постройки относятся к 1970-м гг. Первоначально они предназначались для экспериментального производства, однако в 1990-х завод был вынужден свернуть экспериментальные программы и здания пустовали, пояснил Саенко. В бывшем заводоуправлении компания разместила торгово-выставочный зал “Планета Электрика” и офисные помещения, а склад реконструировала до класса А.

Территория “Станкоэлектропривода” интересна за счет удачной транспортной развязки, продолжает Леоненко. Это центр Кировского района, рядом оживленная магистраль – ул. Петухова, объясняет он. На площади в 10 га можно не только разместить большую парковку, но и сделать удобную площадку для погрузки-разгрузки перед складом. В Кировском районе до сих пор не было крупноформатных торговых центров, и для участия в проекте фирма пригласила красноярскую компанию “Сибирская губерния”, которая развивает сеть гипермаркетов “Алпи”.

Двухэтажный цех площадью 10 000 кв. м практически весь (за исключением части 1-го этажа (1000 кв. м) был выкуплен “Сибирской губернией”. Сумма сделки участниками не раскрывается.

В планах компании – строительство не менее чем 3–5 торговых центров “Алпи” в Новосибирске, рассказывает вице-президент компании Андрей Граванов. “Мы рассматриваем как свободные площадки под строительство, так и возможность реконструкции, – говорит он. – Последние позволяют сократить время на строительство, что достаточно важно для нас, ведь рынок широкоформатных торговых центров Новосибирска насыщается стремительно”. Сделка по приобретению бывшего заводского здания на территории “Сибстанкоэлектропривода” была совершена в марте, а первый гипермаркет “Алпи” в Новосибирске открылся уже в октябре. По словам Граванова, общий объем инвестиций в этот объект составил 450 млн руб., из них половина – собственные средства компании, остальные – кредитная линия Сбербанка РФ.

Для следующего гипермаркета “Сибирская губерния” также подыскала промплощадку. Второй гипермаркет в Новосибирске площадью 24 000 кв. м будет строиться на территории Новосибирского мясокомбината, сообщил Граванов. На Мясоконсервном комбинате подтвердили, что площадка под будущий гипермаркет “Алпи” площадью около 2 га с выходом на ул. Дуси Ковальчук располагается на территории предприятия. Помимо продуктового супермаркета здесь планируются “Алпи-Техно”, “Алпи-Мода” и отдел спортивных товаров, рассказывает Граванов. Там же будут производиться хлеб, кондитерская и мясная продукция, салаты. Часть территории планируется сдавать в аренду, но ее площадь и ставки аренды еще не определены. Инвестиции в проект составят 650–700 млн руб. собственных средств компании и кредитной линии Сбербанка. Строительство займет около девяти месяцев, добавил Граванов.

Промплощадка Мясоконсервного комбината – удачная находка под строительство гипермаркета, считают ритейлоры. Крупноформатные магазины ориентированы прежде всего на автомобилистов и новый гипермаркет “Алпи” будет востребован – ул. Владимировская и Дуси Ковальчук обладают хорошей пропускной способностью, считает директор торгового центра “Континент” Тимофей Мельников. Однако магазин будет находиться в отдалении от жилой застройки и в дальнейшем это может сказаться на его посещаемости, предполагает он.

Отдаленность не скажется на успешности проекта, возражает директор розничной продуктовой сети “Сибириада” Алексей Касимов. В Красноярске компания построила торговый центр в районе аэропорта и он востребован, говорит он. Обширный ассортимент и низкие цены – именно тот магнит, что притягивает покупателей, поясняет Касимов.

Планирует торговые площади на своей территории и НМЗ им. Кузьмина. Сейчас на месте одного из недостроенных заводских цехов планируется построить торговый центр площадью более 20 000 кв. м, сообщил исполнительный директор компании “НМЗ-Девелопмент” (подконтрольна компании “Русский уголь”) Николай Смыслов. Планируется, что турецкая компания “Рамэнка” (ей принадлежит сеть магазинов “Рамстор”) будет одним из якорных арендаторов. Сейчас идет проектирование и договор с “Рамэнкой” пока не подписан, подчеркнул Смыслов.

Завод Кузьмина расположен по ул. Станционной, одной из главных улиц Ленинского района, а оживленная магистраль – непременное условие для крупного торгового центра, рассуждает коммерческий директор риэлторской компании “Эрмитаж” Илья Маслов. К тому же транспортный поток на Станционной большой, а магазины практически отсутствуют, не говоря о торговых центрах. Присутствие столь мощного арендатора, как “Рамэнка”, – дополнительный плюс проекта, резюмирует он.

Также под торговлю использует свои корпуса завод “Станкосиб”. В последнее время “Станкосиб” все меньше внимания уделял своему профильному производству, переориентируясь на девелоперство. Так, в 2004 г. согласно данным годового отчета производство изделий из пластмасс составило 9,6% от общей выручки, металлорежущие станки принесли заводу 8,2%, а деревообрабатывающее оборудование – всего 0,58% На сдачу недвижимости в аренду приходится 56,2% годовой выручки, а в I квартале 2004 г. удельный вес арендных платежей составил и вовсе 72,3%. Крупнейшим непрофильным проектом “Станкосиба” стал торговый центр “Гиперон” площадью 19 000 кв. м, который открылся в начале 2005 г. в главном производственном корпусе завода.

Член экономического совета при мэрии Новосибирска Владимир Женов, который также возглавляет Новосибирский муниципальный банк, считает перепрофилирование помещений “Станкосиба” логичным. “Машиностроительная отрасль разочаровывает падением рентабельности, – говорит он. – Акционеры “Станкосиба” приняли решение сосредоточиться на более доходных делах – девелоперстве и салоне “СТС-автомобили” (официальный дилер Mercedes-Benz. По данным системы “СПАРК”, “Станкосибу” принадлежит 57% акций компании. – “Ведомости”).

Промплощадки интересны для торговых операторов, считает Касимов. Нехватка торговых площадей – традиционная беда практически всех российских городов, говорит он. Промышленные же предприятия располагаются в лучших местах, на пересечении транспортных потоков, есть место для парковки и склада. В результате превратить цех в торговый зал можно быстрее и дешевле. Строительство же займет несколько лет и потребует не менее 20 000–30 000 руб. на 1 кв. м в зависимости от затрат на коммуникации, добавляет Касимов.

Выставки-ярмарки

Торгово-выставочные центры на базе бывших производственных цехов появятся на территории сразу двух заводов – Новосибирского электровакуумного завода (НЭВЗ) и бывшего молочного завода “Альбумин”.

Молочный комбинат “Альбумин” прекратил производство продукции из-за убытков в марте 2005 г. “Новосибирскэнерго” приобрело более 90% акций. Энергетики не намерены реанимировать молочный бизнес – они планируют строительство либо логистического центра (под управлением компании Tablogix), либо торгово-выставочного комплекса.

Как сообщил директор новосибирского филиала Tablogix Евгений Новиков, сейчас проводится оценка возможных вариантов. Ранее акционеры полагали, что инвестиции в логистический центр не превысят $16 млн, но проект оказался вдвое более затратным. Имеет смысл строить склад класса А, но его строительство более дорогостоящее, пояснили в “Новосибирскэнерго”.

“Логистические терминалы не принято располагать в центре города, так как это затруднит движение, – считает старший консультант отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Дмитрий Герастовский. – Одной-двух фур будет достаточно, чтобы перекрыть движение по прилегающим улицам”. “Вряд ли городские власти разрешат строительство”, – резюмирует он.

НЭВЗ, расположенный на главной улице города – Красном проспекте, сдает в аренду около 50 000 кв. м площадей, в числе их арендаторов – крупнейший за Уралом выставочный комплекс “Сибирская ярмарка”. Новосибирская компания “Сибпроект-девелопмент” решила создать торгово-выставочный центр по соседству с “Сибирской ярмаркой”.

“Сибпроект-девелопмент” на аукционе РФФИ по Новосибирской области приобрел здание на территории НЭВЗа (рядом с “Сибирской ярмаркой”) площадью 6000 кв. м за 90 млн руб., где планирует открыть торгово-выставочный центр “СибЭкспо”, сообщил гендиректор компании “Сибпроект-девелопмент” Олег Шоркин.

В Новосибирске существует значительный и неудовлетворенный спрос на торгово-выставочные помещения, рассказывает Шоркин. Возможностей самого представительного торгово-экономического форума СФО – “Сибирской ярмарки” не хватает, чтобы удовлетворить потребности компаний. В “СибЭкспо” будет действовать постоянная выставка-продажа промышленного, технологического и торгового оборудования. По словам Шоркина, месячная ставка аренды будет “приемлемой” – всего 550 руб. за 1 кв. м. Чтобы компенсировать затраты “Сибпроект-девелопмента”, 1-й этаж 4-этажного здания будет выставлен на продажу по 30 000 руб. за 1 кв. м. Если проект окажется удачным, компания намерена тиражировать опыт. Городу помимо “Сибирской ярмарки” требуется не менее 10 торгово-выставочных центров, объясняет Шоркин.

“Запутанная схема въезда на территорию НЭВЗа (где располагается “Сибирская ярмарка” и планируется создание “СибЭкспо”) способна испортить настроение даже обычному посетителю, не говоря об экспоненте, задача которого – привезти и разгрузить громоздкое оборудование”, – замечает гендиректор риэлторской компании “БрокерКом” Александр Назаров. Хотя соседство с “Сибирской ярмаркой” должно сыграть свою положительную роль, продолжает Назаров. Выставки здесь проводятся годами, компании просто привыкли выставляться здесь.

Правда, в дальнейшем НЭВЗ проиграет новым деловым центрам, считает Назаров. Уже сейчас НЭВЗ сдает большую часть своих площадей по ставке 500–600 руб. за 1 кв. м, уже есть предложения по 400 руб. за 1 кв. м. В итоге НЭВЗ не выдержит конкуренции со стороны введенных офисных центров и ставку аренды придется снижать еще больше, резюмирует Назаров.

Выходом будет либо резкое снижение ставок аренды, что невыгодно, либо снос и строительство на этих площадках новой, “концептуально правильной” недвижимости, соглашается Олег Луговой.

Строительство на месте промплощадок выгодно, считает Юрий Тиунов. Покупая промышленный объект, девелопер экономит не только время на поиск и оформление участка, но и деньги – сумма взяток по новому участку составляет в среднем 5–15% от стоимости объекта, поясняет он.

Город фактически устранился от проблемы выноса промпредприятий за городскую черту, констатирует Тагиров. А ведь это помогло бы решить экологические проблемы, а также освободить столь дефицитные участки под строительство, рассуждает он. “Слава богу, власти хоть не мешают девелоперам делать бизнес. Хотя почему должны мешать? Ведь взамен нерентабельного и вредного производства город получает современное жилье или торгово-офисные центры. И те и другие однозначно востребованы рынком”, – подытоживает Тагиров.