ДОХОДНОЕ МЕСТО: Своя контора ближе к делу
Правда, чтобы стать дольщиком строящегося торгово-развлекательного комплекса, нужно, как правило, пройти серьезный кастинг. Шанс получить площади в собственность есть только у крупного якоря, а девелопер сохраняет контроль над проектом в целом.
На офисном рынке ситуация иная. Некоторые застройщики действуют так же, как и их коллеги из жилищного сектора: распродают бизнес-центры целиком, причем довольно мелкими лотами. Спрос на офисы в собственность в городе высок. Помещения в основном расходятся еще на стадии строительства. Тем не менее наряду с очевидными плюсами эта схема инвестирования имеет и свои минусы, которые необходимо учитывать как самим девелоперам, так и их дольщикам.
Доля, моя доля
По данным компании “Бекар. Консалтинг”, в Петербурге за 2005 г. было продано примерно 24 500 кв. м помещений в бизнес-центрах, введенных в эксплуатацию. Цифра значимая, если учесть, что за прошлый год городское офисное пространство расширилось всего на 155 000 кв. м за счет новых деловых центров категорий от А до С (данные “Бекара”).
Специалисты Colliers International (Петербург) подсчитали, что сейчас к реализации по схеме долевого участия предлагается около 61 000 кв. м офисных площадей.
Практически все они относятся к категории В или В+. Клиенты, ориентированные на помещения экономкласса, недостаточно платежеспособны, а офисы высшего уровня – слишком индивидуальный товар. Хотя единственное предложение в этом сегменте все же есть. НПО “Контур” выставляет на продажу часть площадей в строящемся бизнес-центре на ул. Блохина (Петроградская сторона). Свой комплекс инвестор позиционирует как объект уровня А.
Диапазон цен на офисы достаточно велик – от $1000 до $2700 за 1 кв. м. Он определяется не только местоположением здания и его классом, но и сроком завершения строительства. Дольщики, как и на рынке жилья, могут рассчитываться за помещения в рассрочку. В зависимости от графика платежей прайс-лист тоже варьируется. Офисы продаются без отделки.
Естественно, девелоперы стараются реализовывать площади достаточно крупными блоками, однако на рынке встречаются и предложения от 40–60 кв. м.
Неудивительно, что долевую схему на офисах обкатали компании, набившие руку на проектах жилищного строительства и перенесшие привычные отношения в новую для себя сферу инвестиционной деятельности. Пионером внедрения практики долевого участия при сооружении бизнес-центров стала Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”. Она входит в инвестиционно-промышленную группу “ЛСР” и специализируется главным образом на возведении элитного и высококомфортного жилья.
Ее первым офисным проектом стал БЦ класса В+ “Золотая Шпалерная”. Инвестору досталось историческое Г-образное здание, построенное в XIX в. на углу Шпалерной улицы и Водопроводного переулка. К нему пристроили еще два разноуровневых корпуса. В результате образовался замкнутый внутренний двор, где хватило место для паркинга на 49 машино-мест. Общая площадь комплекса составила 9100 кв. м, офисная – 6400 кв. м. Помещения продавались лотами от 170 кв. м. Реализация офисов началась еще на старте проекта. Осенью 2001 г. они оценивались в $950 за 1 кв. м, а в мае 2004 г. последний вакантный блок был выставлен по $1800 за 1 кв. м.
Сегодня в здании 19 собственников. Некоторые приобретали офисы не для себя, а чтобы сдавать в аренду. “Достаточно низкий порог вхождения в такие проекты и возможность разместить небольшой объем инвестиций привлекают многих”, – говорит старший консультант отдела офисной и промышленной недвижимости Colliers International Анна Романова.
На площадях “Золотой Шпалерной” даже образовался своеобразный бизнес-центр в бизнес-центре – с собственной управляющей компанией, службой ресепшн и прочими атрибутами. Один из инвесторов приобрел 1040 кв. м на верхнем этаже здания и нарезал пространство на блоки от 20 кв. м. Собственник отделал помещения, оборудовал их дополнительной системой вентиляции и автономной системой отопления. Компактному офисному центру даже дали свое имя – “Сфера”. Управляет им компания “Адвекс-Траст”. Сейчас площади заселяются арендаторами. “В центре города спрос на небольшие качественные офисы явно не удовлетворен. Актуальная арендная ставка в “Сфере” – $546 за 1 кв. м в год. Мы занимаемся объектом с ноября 2005 г. Сейчас заполнено уже около 70% площадей”, – рассказывает генеральный директор “Адвекс-Траста” Елена Афанасьева.
В 2005 г. СК “Возрождение Санкт-Петербурга” сдала в эксплуатацию свой второй бизнес-центр класса В+ на 14-й линии Васильевского острова, 7. Проект был реализован по той же схеме. Комплекс общей площадью 9578 кв. м состоит из реконструированного старинного дома и нового дворового флигеля, соединенных вертикальным остекленным эркером. Кроме офисов здесь подземная автостоянка, фитнес-центр и кафе. Арендопригодное пространство – примерно 7000 кв. м. Непроданным остался только один 185-метровый офис. Цены предложения составляли $1565–1800 за 1 кв. м.
Офисным строительством увлеклось и ЗАО “Содружество” (компания возводит коттеджные поселки, в том числе из собственных материалов). В 2004 г. “Содружество” ввело в эксплуатацию 9-этажный бизнес-центр общей площадью около 9000 кв. м на Коломяжском проспекте, 33, рядом со ст. м. “Пионерская” (спальный район, где ведется активное жилищное строительство). Здесь разместился собственный офис компании, а около 40% площадей были распроданы крупными блоками. Например, примерно 3000 кв. м приобрела ВМТ, занятая в рекламном бизнесе.
Сейчас “Содружество” пристраивает к действующему комплексу еще две очереди категории В+: 9-этажный корпус (около 11 000 кв. м) по плану сдается в I квартале 2007 г., 15–17-этажный (еще 25 000 кв. м) должен быть завершен в середине 2008 г. Почти все помещения выставлены на продажу. На нижних уровнях расположатся несколько крупных собственников: медцентр, фитнес-клуб, магазины.
Офисы нарезаны на блоки от 200 кв. м. По словам заместителя гендиректора ЗАО “Содружество” Ирины Смирновой, продажи идут очень активно. Во второй очереди не реализовано всего 10% площадей. Цена 1 кв. м – 955 евро при единовременной оплате и 1055 евро при рассрочке. Третью очередь, оцененную чуть дороже (от 1100 евро за 1 кв. м), тоже разбирают бодро.
В марте 2006 г. в эксплуатацию введен бизнес-центр Lidval Hall (В+) на Петропавловской улице, 4 (Петроградская сторона). Для инвестора – ГК “Развитие” – это первый проект в сфере коммерческой недвижимости. 7-этажное здание (плюс мансарда) невелико: общая площадь – 3336 кв. м, полезная – 2512 кв. м. К завершению строительства все площади в нем были реализованы по договорам долевого участия. В Lidval Hall шесть собственников. Один из этажей ГК “Развитие” оставила за собой. Помещения продавались блоками от 350 кв. м. На начальном этапе цена составляла 1950 у. е. за 1 кв. м, а в итоге достигла 2500 (курс у. е. – 31 руб.).
Эксклюзивным брокером выступил Центр развития проектов “Петербургская недвижимость”. Генеральный директор этой компании Илья Еременко рассказывает: “Изначально предполагалось продать весь объект целиком под крупное представительство. Но затем был выбран менее рискованный вариант. Инвестор привлек нескольких дольщиков, но, так как помещения продавались этажами, покупатели получили автономные офисы”.
“Мы считаем этот проект коммерчески эффективным: подключились к нему в I квартале 2005 г., сейчас он фактически завершен. В результате срок окупаемости инвестиций составил меньше года”, – комментирует заместитель генерального директора ГК “Развитие” Андрей Карелин.
В III квартале 2006 г. Международный институт туризма СНГ сдает на 13-й линии Васильевского острова БЦ “Голицынъ” (общая площадь – 10 500 кв. м). Все офисное пространство поделено на 75 блоков и продается дольщикам. Не реализовано лишь 10% помещений. По данным компании “Невский синдикат” (эксклюзивный агент БЦ), наибольшим спросом пользуются 150-метровые помещения. Хотя есть и фирмы, купившие себе по 600–800 “квадратов”. Цены за период реализации подросли с 1300–1800 у. е. за 1 кв. м до 1600–2000 у. е. Среди дольщиков преобладают петербургские компании.
“Мотивы инвесторов, реализующих офисы на стадии строительства, понятны: оптимизация финансовых потоков по проекту, возможность оперировать дополнительными денежными ресурсами, снижение рисков и существенное сокращение периода возврата средств”, – комментирует руководитель отдела консалтинга GVA Sawyer (Петербург) Ирина Романова.
Серединка на половинку
Не все девелоперы, привлекающие дольщиков, ставят своей целью выход из проекта после завершения стройки. Они выстраивают более сложные схемы, оставляя за собой часть площадей для коммерческого использования. “Практика долевого участия будет все более востребована по мере укрупнения офисных проектов, – говорит руководитель департамента оценки и аналитики АН “Бекар” Игорь Лучков. – Для инвестора, формирующего масштабную деловую зону, это способ рефинансирования. Деньги, собранные с дольщиков, направляются на объекты, остающиеся в собственности застройщика”.
Например, компания “Стальпромтрейд” приступила к строительству офисно-гостиничного комплекса на пл. Конституции (Московский район). По плану он сдается в I квартале 2007 г. Под 7–11-этажный бизнес-центр класса В+ с подземным паркингом отводится около 25 000 кв. м. По словам Ильи Еременко (Центр развития проектов “Петербургская недвижимость” стал брокером проекта), застройщик предполагает продать дольщикам от 5000 до 7500 кв. м, а остальные площади сдавать в аренду. Актуальные цены с учетом рассрочки – от $1400 за 1 кв. м.
В бизнес-центре Stels на ул. Боровой, 32, который будет завершен осенью, на продажу было выставлено 3000 кв. м из 10 000 “квадратов”. 80% площадей реализовано в среднем по $1800–1900 за 1 кв. м. Инвестор – Управляющая компания “Матрикс”. “Мы строим бизнес-центр, чтобы извлекать доход от аренды. Дольщики – дополнительный источник средств, необходимый для завершения работ”, – говорит руководитель проекта Татьяна Бережная.
Группа компаний “БестЪ” возводит на Аптекарской набережной 6–8-этажный бизнес-центр “Авеню” (В+) общей площадью около 20 000 кв. м. “Изначально мы тоже предполагали продать часть офисов блоками от 500 кв. м. Оценили их в $2000–2500 за 1 кв. м. Спрос оказался высоким. Но нам удалось получить достаточно выгодный кредит, восполнивший недостаток финансирования. Поэтому продажи приостановлены. Завершив работы и окончательно просчитав экономику проекта, мы, возможно, привлечем одного или нескольких крупных покупателей”, – поясняет генеральный директор ООО “Бест. Коммерческая недвижимость” Георгий Рыков.
На бывшей площадке завода “Красная заря” формируется деловой квартал “Выборгская набережная”. Площади в двух бизнес-центрах инвестор сдает в аренду, а для строительства третьего (БЦ “Гельсингфорсский”) готов привлекать дольщиков.
Перечень можно продолжать. “В перспективе доля офисов, продаваемых на стадии строительства, может достичь трети от общего объема рынка, – считает Илья Еременко. – Долевка подходит застройщикам, работающим в основном с жильем. Они могут диверсифицировать бизнес, оставаясь в рамках традиционных представлений о нем. На продажу площадей ориентированы и фирмы, для которых девелопмент – непрофильный вид деятельности, а также инвесторы, не имеющие доступа к длинным деньгам. Западные и отечественные компании, специализирующиеся на работе с офисной недвижимостью, продолжат развивать проекты, связанные с извлечением доходов от аренды. Это разные игроки с разными стратегиями бизнеса, которые могут успешно сосуществовать на рынке”.
Кстати, по мере накопления опыта на ниве строительства бизнес-центров предпочтения инвесторов могут меняться. Например, СК “Возрождение Санкт-Петербурга” отказалась от дальнейшего использования долевых схем. Площади в ее новых бизнес-центрах, которые строятся на пр-те Добролюбова, 12, лит. В (Петроградская сторона), и на территории многофункционального комплекса “Парадный квартал” (рядом со ст. м. “Чернышевская”), не будут предлагаться в собственность. “Схема с привлечением дольщиков по-прежнему активно используется на офисном рынке, но мы уже вышли на иной уровень работы с коммерческой недвижимостью и считаем, что более перспективно самостоятельно управлять зданиями, получая арендный доход”, – поясняет заместитель генерального директора по маркетингу и продажам СК “Возрождение Санкт-Петербурга” Ольга Клушина.
Коммуналка для богатых
“Пока что по долевой схеме реализованы единичные проекты. Поэтому судить о негативных последствиях ее применения рано. Но я думаю, что уже через 3–4 года мы ощутим их в полной мере, – говорит генеральный директор компании “АйБи Менеджмент” Елена Никуличева. – Продажа площадей в бизнес-центрах – это наше отечественное know how. Владелец здания вправе жестко регламентировать действия арендатора, но не собственника помещения. В результате офисный комплекс может превратиться в банальную коммуналку. В этой ситуации чрезвычайно возрастает роль управляющей компании”.
Эксплуатация бизнес-центра – это действительно серьезная проблема. К ее решению девелоперы подходят по-разному. Например, для управления БЦ Lidval Hall создано некоммерческое партнерство “Товарищество собственников помещений “Лидваль Холл” (ТСП). После того как здание начнет заселяться, члены товарищества выберут, как эффективнее эксплуатировать объект – нанять внешнюю управляющую компанию или заключать отдельные договоры со специализированными фирмами на различные виды работ под контролем ТСП.
Когда собственников всего шестеро, договориться между собой им, наверное, можно. А если их несколько десятков?
“Деятельность товариществ собственников жилья хотя бы как-то регламентирована Жилищным кодексом и другими правовыми актами, а правила сосуществования в коммерческом “общежитии” законодательно не прописаны. Каждый устанавливает их по собственному усмотрению, – констатирует генеральный директор ЗАО “Менеджмент-компания ПСБ” Константин Козловский. – Если вчерашний дольщик откажется оплачивать эксплуатационные расходы, как его можно принудить?”
Застройщики пытаются сохранить рычаги контроля за собой. На их балансе, как правило, остаются инженерные сети и объекты инфраструктуры. В этом случае дольщику в добровольно-принудительном порядке предлагают заключить договор на коммунальное и эксплуатационное обслуживание с фирмой, подконтрольной девелоперу. Например, бизнес-центром ЗАО “Содружество” управляет его дочерняя структура – компания “Дом”. УК “Матрикс” намерена сама обслуживать Stels.
Эксплуатацией бизнес-центров, построенных СК “Возрождение Санкт-Петербурга”, занимается ООО “Квартира ЛюксСервис” (входит в структуру группы “ЛСР”). “Мы не навязываем собственникам офисов услуги, – говорят в компании. – Однако современное законодательство выстроено так, что дом уже на момент сдачи госкомиссии должен иметь эксплуатирующую организацию. На этом этапе объединить дольщиков, чтобы они смогли выбрать свою модель управления, практически невозможно”. Из собственников бизнес-центра сформировано некоммерческое партнерство. В него пока вступили не все владельцы помещений, однако количество членов неуклонно увеличивается.
По мнению специалистов ООО “Квартира ЛюксСервис”, долевая схема доказала свою жизнеспособность. Хотя проблем, конечно, больше, чем в здании с одним хозяином, особенно в период запуска бизнес-центра в эксплуатацию. Например, сложно согласовать со всеми собственниками график ремонтов: кто-то уже въехал в офис, а вокруг могут продолжаться отделочные работы. Оперативность принятия решений в здании с долевой собственностью ниже – голосование требует времени.
Впрочем, проблемы могут возникать не только у застройщиков, но и у вчерашних дольщиков. “Нюансов довольно много, – рассуждает Козловский. – Во-первых, покупая помещение в собственность, фирма неизбежно к нему привязывается. Она уже не так мобильна, как арендатор, который по мере развития бизнеса просто переезжает в новый, более просторный офис. Во-вторых, собственник площадей вынужден заниматься несвойственной ему деятельностью: отделывать помещения, решать проблемы эксплуатации и т. п. В-третьих, дольщик покупает только стены. Объекты инженерной инфраструктуры остаются у застройщика. Значит, новоявленные собственники будут вынуждены заключать с ним договоры на эксплуатацию по достаточно высоким тарифам. Более справедливая схема заключается в том, что, покупая офис, дольщик должен становиться совладельцем общего имущества здания пропорционально приобретенной площади. Увы, рынок все еще очень незрелый и нуждается в регулировании”.