ДОХОДНОЕ МЕСТО: Заветный квадратный метр


Рынок, которого нет

Все сделки на российском рынке недвижимости проходят в единой системе координат, в которой одно из главных мест занимает масштаб сделки, определяемый либо по величине инвестиций, либо по количеству арендуемых площадей, либо по стоимости объекта купли-продажи. Чем выше денежный эквивалент заключенной сделки, тем она важнее. В идеале каждая компания, предложившая лучшие условия, выигрывает, и о ее победе общественность и журналисты обычно узнают от посредников, помогавших в заключении соглашения, – чаще всего риэлторских агентств. Так как обычно комиссионные таких компаний составляют от 2% до 5%, общая сумма контракта должна соответствовать затраченным усилиям, а следовательно, если говорить о коммерческой недвижимости, общая площадь выведенной на рынок недвижимости составит не одну сотню квадратных метров. С местами под банкоматы все гораздо сложнее – прежде всего потому, что для размещения банкомата требуется всего один-единственный квадратный метр. Таким образом, сделка теряет понятие масштаба и, следовательно, интерес для посредников.

“Коммерческие банки не раз обращались к нам с целью поиска и аренды площадей под банкоматы. Но, как правило, договоры на поиск таких площадей не заключаются, поскольку размер возможной комиссии слишком мал при достаточно больших усилиях, потраченных на совершение сделки”, – объясняет руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения управления коммерческой недвижимости и девелопмента “Миэль-Недвижимости” Айдар Галеев. Такого же мнения придерживаются большинство риэлторских агентств. В результате банки лишаются возможности привлечь профессионального посредника, что чаще всего означает отсутствие цивилизованного вторичного рынка с множеством консультантов, базами предложений и типовыми договорами на заключение контракта.

С другой стороны, сами банки вряд ли станут продавать друг другу заветные квадратные метры, потому что в этом случае продавец не только не пополняет свой бюджет, но и уступает свое место конкуренту. Так как расходы на содержание банкомата чрезвычайно малы, никакой прибыли от его продажи ни одно кредитное учреждение не получит. В такой ситуации кредитные учреждения вынуждены оставить за бортом стандартные рыночные отношения и погрузиться в пучину экономического лоббирования – прямых договоренностей с владельцами и девелоперами офисных и торговых центров. Даже если риэлторское агентство согласится помочь в этом банку, оно также выступит в роли профессионального лоббиста. “Налаживание контактов с владельцами и управляющими крупных торговых центров, ведение переговоров об условиях сделки и заключение договоров на аренду площадей под банкоматы входит в должностные обязанности одного специалиста”, – рассказывает заместитель председателя СДМ-Банка Владимир Луценко.

В одной упряжке

В результате успешных договоренностей появляются надежные тандемы банков и владельцев торговой или офисной недвижимости, которые, в частности, заключают друг с другом договор об аренде нескольких квадратных метров для нескольких банкоматов. “Тандемы коммерческих банков и торговых сетей – достаточно распространенная практика. Примеры некоторых из них: “Ашан” и “Мега” – Сбербанк и ДельтаБанк, “Перекресток” – Альфа-банк и ряд других”, – говорит специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Ян Аль-Нури.

Аналогичным примером сотрудничества, по мнению руководителя проектов Vesco Consulting Олега Разина, является размещение банкоматов Московского международного банка в супермаркетах “Лента”. “Программа МДМ-банка и “Седьмого континента” включает выпуск совместных кредитных карт и размещение порядка 40 офисов МДМ-банка, ориентированных на предоставление розничных услуг, в помещениях “Седьмого континента”, – добавляет эксперт. Самым показательным примером такого тандема, по словам специалистов, является размещение банкоматов Банка Москвы в здании московской мэрии.

Таким образом, возникают не только крепкие партнерские отношения, но и стратегические альянсы, в частности позволяющие торговым сетям конкурировать друг с другом. Например, как “Перекресток” и “Седьмой континент” занимают на рынке одну нишу, так и предоставившие им свои банкоматы Альфа-банк и МДМ-банк являются кредитными учреждениями одного уровня. Поэтому наиболее адекватным примером такого сотрудничества можно считать ситуацию, когда банкомат и здание принадлежат одному владельцу. “Также обычна ситуация, когда и девелопер, и банк входят в одну группу компаний. Например, в торговом центре “Галерея Аэропорт” (девелопер и управляющая компания – “Гарант-Инвест Недвижимость”) представлен коммерческий банк “Гарант-Инвест”, – говорит управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский.

Виды присутствия

По мнению экспертов, банки размещают свои банкоматы в определенных офисных или торговых центрах не по отдельной договоренности, а в рамках более крупных сделок. В частности, банк может выступать в роли соинвестора строительства самого комплекса, в котором позднее будут расположены его банкоматы, и в этом случае “заветный квадратный метр” станет одним из бонусов проекта. По словам Олега Войцеховского, торговый центр, как правило, устанавливает на своих площадях банкоматы и открывает отделения тех банков, с которыми тесно связана девелоперская компания. “Банк может выступать инвестором объекта или обслуживать счета владельцев торговой недвижимости”, – считает эксперт. По его данным, примером такой тенденции является размещение банкоматов банка “Славянский кредит” в торговых комплексах “Золотой Вавилон”. “В основном мы размещаем банкоматы в торговых центрах, с которыми у банка имеются какие-либо взаимоотношения, например при кредитовании строительства торгового центра. Тогда нам предлагаются более выгодные условия аренды”, – подтверждает это мнение Владимир Луценко.

В другом случае банкомат может быть установлен, если его владелец сам является арендатором в торговом или офисном центре. При этом совсем не обязательно, чтобы банкомат находился на той же территории. “Если среди арендаторов офисного центра есть банк, то обычно в договоре аренды оговариваются условия, что в здании устанавливается банкомат банка-арендатора”, – говорит руководитель направления коммерческой недвижимости компании “МИАН – Агентство недвижимости” Сергей Лобкарев. “Как правило, в офисных центрах банкоматы размещают банки – арендаторы офисных помещений. Банкомат может быть расположен как в офисе банка, так и во входной группе”, – соглашается со своим коллегой Олег Разин. В качестве примера такого сотрудничества руководитель группы аналитики рынка офисной недвижимости Colliers International Регина Лочмеле приводит сделки по аренде площадей банками Garanti Bank и ICICI Bank в бизнес-центре “Капитал Плаза”.

Однако, даже если банк не участвовал в строительстве самого офисного центра и не арендует в нем помещение под офис, у него есть возможность поставить в нем свой банкомат, чтобы работники здания получали в нем свою зарплату. “В СДМ-Банке существует практика заключения соглашений с якорными арендаторами офисных центров в рамках зарплатных проектов с компаниями, расположенными в данных помещениях”, – рассказывает Владимир Луценко. В целом, по мнению экспертов, такое решение является наиболее частотной практикой и практически обязательной, если весь объект находится в аренде или собственности у одной компании.

Другим популярным типом размещения банкоматов является выбор банка, более всего соответствующего классу самого здания. “Если банки не являются арендаторами офисного центра, то в здании можно увидеть банкомат банка или нескольких банков, договорившихся с собственником или управляющей компанией офисного центра. Наличие банкомата в офисном центре в последнее время стало неотъемлемой частью оказания дополнительного сервиса для арендаторов”, – говорит Сергей Лобкарев. По мнению Регины Лочмеле, процесс выбора банкомата имеет много общего с процедурой поиска будущих арендаторов. Основными критериями в данном случае станут предпочтения собственника в отношении профиля арендаторов, а также невозможность разместить конкурирующие компании в рамках одного бизнес-центра. “Таким образом, размещение банкомата в бизнес-центре и заключение договора на обслуживание с якорными арендаторами бизнес-центра зачастую являются параллельными и взаимодополняющими процессами”, – утверждает эксперт.

В отличие от бизнес-центров, где банк имеет возможность снять офис, стать якорным арендатором и после этого разместить там банкомат, в торговых центрах к банкам обращаются сами якорные арендаторы. По их мнению, установка банкомата позволит увеличить объемы продаж. “В торговых центрах якорные арендаторы размещают банкоматы банков на своей площади и сдают их в субаренду, если это не противоречит основному договору аренды. Они могут как являться клиентами данного банка, так и нет”, – говорит Сергей Лобкарев.

Плата за метр

В зависимости от вида присутствия каждый банк платит за размещение своего банкомата по различному тарифу. Так, в случае, если банк является инвестором строительства здания или как-то аффилирован с владельцем центра, он скорее всего размещает банкомат безвозмездно. “Тогда об арендной плате за размещение банкомата между банком и управляющей компании речи не идет”, – считает Олег Войцеховский. Если в здании расположен офис самого банка, плата за заветный квадратный метр зачастую входит в общую арендную плату за офис. За все остальные банкоматы приходится платить по-другому.

Эксперты рынка серьезно расходятся в оценке тарифов на размещение банкоматов. По данным Сергея Лобкарева, “метровая” арендная плата находится в пределах от $200 до $1000. Как, в свою очередь, отмечает Айдар Галеев, стоимость аренды площади для размещения банкомата в торговом центре зависит от уровня популярности и посещаемости торгового центра и может колебаться от $800 до $3000 за 1 кв. м в год. Олег Разин приводит значительно более высокие данные. По его словам, аренда площади под банкомат варьируется от $2000 до $10 000.

В целом, по мнению экспертов, на уровень арендных ставок влияют два фактора – местоположение здания и его раскрученность. Расположение самого банкомата обычно никак не связано с общими арендными ставками в здании.

Куда поставить?

После того как заключено соглашение с девелопером и достигнута договоренность об оплате, у банка остается главный вопрос – как оптимально расположить в здании “заветный квадратный метр”, чтобы он был доступен большинству посетителей. Специалисты называют самым удачным местом расположения банкомата входную группу. “Банкомат должен располагаться у входной группы, в которую входят дверь и холл”, – утверждает директор департамента офисной недвижимости компании “Бекар-консалтинг” Алексей Чижов. “Как правило, банкоматы располагают на наиболее проходимых местах недалеко от входов-выходов”, – соглашается со своим коллегой генеральный директор УК “Новая площадь property management” Евгений Якубовский. Выгода именно такого расположения объединяет и офисные, и торговые центры, хотя в каждом из этих двух типов зданий есть дополнительные перспективные “квадратные метры”.

“Существуют два основных варианта размещения банкоматов в бизнес-центре – внутри входной группы и с внешней стороны здания. Преимуществами размещения банкомата внутри входной группы бизнес-центра являются прежде всего его большая защищенность и удобство доступа для непосредственных арендаторов конкретного бизнес-центра. Размещение банкомата с внешней стороны бизнес-центра обеспечивает 24-часовой доступ к нему, а также дополнительную рекламу банку”, – говорит Регина Лочмеле.

Айдар Галеев придерживается иной точки зрения. По его мнению, “наиболее удобное для клиентов и выгодное для коммерческих банков расположение банкомата в офисном центре – в вестибюле рядом с входной группой, а в торговом центре, наоборот, банкомат должен располагаться не у входа, а рядом с эскалаторами на основном пути движения покупателей”. “Оптимальным местом расположения банкомата являются помещения, через которые проходит максимальное количество посетителей комплекса: входная группа, главная торговая галерея, площадки около якорных арендаторов – супермаркетов, крупных магазинов бытовой техники”, – заключает Олег Разин.

В целом, как отмечают эксперты, банкоматы на рынке коммерческой недвижимости завоевывают все больше “заветных квадратных метров”. “В настоящее время стратегия развития большинства российских и международных банков предусматривает расширение своего присутствия на рынке, в том числе в ходе увеличения числа своих отделений и мест размещения банкоматов. Важной составляющей в данном процессе является открытие своих отделений и установка банкоматов”, – считает Регина Лочмеле.