ГРОМКИЕ ИМЕНА: Зубры коммерческой недвижимости

– На сегодняшний день Forum Properties является диверсифицированной группой компаний, осуществляющей деятельность на всех этапах реализации проекта. Forum Properties – это головная структура компании, ее инвестиционная и девелоперская часть. Управляющая строительная компания Forum Development – это самостоятельная организация, занимающаяся профессиональным управлением строительством, которое начинается со стадии проектирования, проходит через стадию получения разрешения на строительство, подбор подрядчиков и организацию взаимодействия большого коллектива субподрядчиков и завершается сдачей объекта госкомиссии. УСК Forum Development также работает с внешними заказчиками своих услуг, в частности управляет строительством нового офисного здания компании “Аэрофлот”. Третьим ключевым подразделением является Forum Mаnagemеnt. Оно занимается управлением объектами как коммерческими активами, сдачей площадей в аренду, сбором арендных платежей, а также технической эксплуатацией офисных комплексов. На сегодняшний день общая численность сотрудников группы составляет около 600 человек.

– Ваша компания уже давно на рынке недвижимости, но она долгое время была непубличной. С чем это связано?

– Лучше, когда компанию характеризуют конкретные дела, нежели какие-то наши собственные заявления или реклама. Кроме того, мне кажется, что среди тех, для кого действительно важно знать о нас, компания Forum Properties и ее проекты хорошо известны. Видимо, не случайно при определении первых финалистов премии Real Estate Awards, организованной журналом Commercial Real Estate, мы победили в номинациях “Лучшее офисное здание класса А” и “Лучший девелопер года”.

– Вы считаете, что публичность мешает или помогает в работе?

– Мне сложно судить о деятельности других. Что же касается Forum Properties, то, на мой взгляд, уровень известности, необходимый для потребителей нашей продукции, у компании вполне достаточен. Информация о наших

проектах должным образом в нужные сроки поступает на рынок недвижимости. И с этой точки зрения уровень работы с нашей клиентурой абсолютно адекватен тем потребностям и тому, что является, с нашей точки зрения, правильным профессиональным стилем работы. Иногда бывает, что отсутствие широкой известности компании на начальном этапе приобретения нового проекта создает некоторые неудобства – представление нашей организации продавцам земельных участков требует некой дополнительной информации. Но это не является серьезной проблемой.

– Раньше компания работала под другим именем. Почему вы сменили название?

– “Центр содействия международным обменам и развитию” – название, которое использовалось 14 лет назад для осуществления одного из проектов, не отражало специфики деятельности всей группы. В какой-то момент мы сочли целесообразным переименовать компанию, название должно было быть и более удобным для восприятия. Новое имя – Forum Properties – на наш взгляд, соответствует сфере и характеру нашей работы, связанной с недвижимостью, а также передает дух демократичности и совместного труда разных людей, который мы намерены поддерживать и развивать.

– Как вы перешли к девелоперской деятельности?

– Мы создавались как независимая компания, не аффилированная ни с какой крупной финансово-промышленной группой. Мы начинали с небольших проектов, создавая финансовую основу компании, нарабатывая профессионализм, поступательно накапливая портфель проектов. На сегодняшний день компанией реализованы и осуществляются проекты, которые без всяких натяжек можно назвать заметными в городе. Это и офисный комплекс “Аврора Бизнес-парк”, и другой наш строящийся объект – “Эрмитаж Плаза”, также расположенный на Садовом кольце. Не без гордости отмечу, что, по оценке экспертов, оба эти проекта относятся к лучшим комплексам класса А, построенным в 2005–2006 гг.

– Forum Properties активно работает на рынке редевелопмента промышленных территорий. В чем ваш интерес?

– То, что вы называете словом “редевелопмент”, иначе можно описать как вывод промышленных предприятий из центра города и размещение на освобождаемых территориях офисных комплексов. Хочу отметить, что процесс вывода производств из центра города является естественным для Москвы и отражает общемировые тенденции.

Покупка промышленных территорий для девелопера – привлекательный путь вхождения в новые проекты по целому ряду причин. Во-первых, это один из способов приобретения прав на проект (например, так мы приобрели Краснохолмский камвольный комбинат, на территории которого реализуется проект “Аврора Бизнес-парк”), поскольку получение инвестиционных контрактов – процесс сложный и весьма запутанный. Во-вторых, вывод промышленного предприятия позволяет получить доступ к территории, где можно реализовать проект, разделенный на несколько стадий, что удобно как для составления графика инвестирования средств, так и для обеспечения привлекательности для арендаторов, которые получают возможность по мере развития своих компаний получить новые площади.

– Вы можете назвать общую сумму затрат на вывод производства Краснохолмского камвольного комбината?

– Затраты, связанные с приобретением новой промышленной площадки, демонтажом оборудования, перевозом его на другую территорию, запуском производства уже на новом месте и другими аспектами, составляют несколько десятков миллионов долларов. Это высокая цена, но нужно отметить, что часть вышеперечисленных затрат город компенсирует инвестору путем уменьшения своей доли квадратных метров, которые обычно предоставляются городу во вновь построенном помещении. Это в определенной мере облегчает финансовое бремя, связанное с изначальными затратами.

– Какова себестоимость 1 кв. м в таком объекте, как “Аврора Бизнес-парк”?

– Экономика разных проектов в значительной мере зависит от того, в какое время происходила покупка акций предприятий и какими были тогда затраты. Нам повезло, так как мы вошли в проект “Аврора Бизнес-парк” в тот период, когда в воздухе витал дух дефолта 1998 г. Тогда стоимость акций предприятия была по сегодняшним меркам незначительной. Поэтому та себестоимость, которую мы имеем на реализованных стадиях “Аврора Бизнес-парка”, едва ли может являться основой для расчета новых проектов.

Если же говорить о доходности девелопера на среднестатистическом проекте офисного здания класса А, то она, как правило, попадает в коридор между 14% и 17% годовых на вложенные средства. Если вы сегодня купите за разумные деньги площадку под застройку, хорошо спроектируете здание, работу каждого этапа выполните профессионально, то ваша доходность от сдачи в аренду помещений, капитализируемая на всех этапах вложения средств, будет составлять примерно 14–17% годовых. Разумеется, если вы удачно рефинансируете проект или продадите его, то доходность окажется выше.

– Вы не продаете свои здания. Это невыгодно?

– Наша корпоративная политика до настоящего времени состояла в том, чтобы оставлять офисные комплексы, построенные нами, в собственности и в управлении компании и снимать бремя произведенных финансовых расходов через рефинансирование проектов, т. е. через получение кредитов у банков под залог наших арендных платежей и недвижимости. Мы не считаем продажу проекта ошибкой, принципиально неприемлемым или менее достойным действием для девелопера. Но, являясь инвестиционно-девелоперской группой, рассматриваем владение и управление активами как не менее значимый, нежели девелопмент, вид деятельности. Вместе с тем мы, в принципе, не исключаем возможность продажи каких-то наших зданий, так как продажа позволяет получить дополнительное финансирование для реализации новых проектов.

– Один из последних проектов вашей компании – это строительство офисных площадей на территории Центрального научно-исследовательского института комплексной автоматизации. В чем особенность данного проекта и как вам досталась территория?

– Территория проекта, который на сегодняшний день имеет рабочее название Forum Quarters, находится на пересечении Можайского Вала и Брянской улицы, недалеко от Кутузовского проспекта и Киевского вокзала. Это место ранее не являлось зоной активного офисного развития, однако и у других компаний уже есть планы по строительству офисов в прилегающем к нашему участку месте. Кроме того, сейчас активно идет застройка площади Киевского вокзала, поэтому в целом этот район превращается в зону активного офисного развития.

Территория небольшая – около 1 га. Мы планируем построить на ней комплекс административных зданий площадью около 50 000 кв. м. Forum Quarters – это небольшой офисный квартал, образуемый несколькими относительно самостоятельными, хотя и объединенными в единый архитектурный комплекс зданиями. Каждое из этих зданий индивидуально и задумано нами как потенциальная штаб-квартира крупной российской или международной компании. Проект выполнен так, что допускаются самостоятельное функционирование и эксплуатация каждого здания в отдельности.

На сегодняшний день мы видим нашими потенциальными клиентами и, вполне вероятно, покупателями этих зданий четыре крупные компании. В отличие от других проектов мы допускаем, что по этому объекту может произойти инвестиционная продажа зданий на относительно ранних этапах их строительства. Проект Forum Quarters примечателен еще и тем, что он отвечает острой потребности компаний в качественных отдельно стоящих зданиях площадью 10 000–20 000 кв. м.

– Когда начнется строительство третьей очереди “Аврора Бизнес-парка” и когда весь комплекс будет введен в эксплуатацию?

– Мы планируем начать стройку в конце 2006 г. Третья очередь – это комплекс зданий общей площадью около 80 000 кв. м, что составляет почти половину всего проекта с точки зрения его объема. Ввод третьей очереди будет осуществлен в два этапа, в 2008 и 2010 гг. соответственно, что продиктовано особенностями участка.

– И каков бюджет третьей очереди?

– Мы прогнозируем бюджет третьей очереди на уровне более $100 млн. Эта сумма не включает в себя затраты на расчеты с городом, которые будут весьма существенными. В настоящее время нами прорабатывается также четвертая очередь проекта, которая расположится непосредственно на линии Садового кольца и составит около 12 000 кв. м. По всей видимости, это будет гостиничное здание с прекрасными видами и красивой современной архитектурой.

– В процессе реализации проекта изменились объемы. Какой будет общая площадь бизнес-парка?

– Первоначальное постановление правительства города предполагало строительство около 100 000 кв. м, а на сегодняшний момент мы говорим о комплексе общей площадью около 150 000 кв. м, включая подземную территорию. В проекте мы четче выделили и развили подземную часть. Изначально такой большой парковки не предполагалось, но потребности сегодняшнего дня внесли коррективы. К тому же немного “подросла” и надземная часть.

– В число арендаторов зданий, построенных Forum Properties, входят крупнейшие международные компании. Чем вы привлекаете солидных арендаторов?

– Нам с коллегами удалось создать компанию, которая в настоящее время входит в число лидеров коммерческой застройки. У нас хорошая и долгая история привлечения арендаторов на ранней стадии проекта, когда до момента предоставления площадей арендатору остается полгода и даже более. Желание крупных западных клиентов арендовать офисы в наших бизнес-центрах связано как с высокими характеристиками площадей, так и с удовлетворяющими по качеству услугами по управлению офисными зданиями. Поскольку въезд клиента в офис – это только начало, в дальнейшем для него важно, чтобы помещения правильно управлялись, чтобы этим занималась профессиональная структура, понимающая особенности современного офисного комплекса и умеющая сделать жизнь клиента в нем комфортной. Современное офисное здание – это комплекс довольно сложных инженерных систем, и сбой в работе любой из них негативно сказывается на работе арендаторов.

– Компания имеет несколько подразделений. Чем они занимаются?

– Когда вы пришли к решению о создании своей управляющей компании?

– Подразделение по управлению недвижимостью появилось в 1992 г., практически с самого первого проекта. Уже тогда мы поняли, что для нас важно самим управлять своими зданиями. Это было связано с отсутствием качественных профессиональных услуг на этом рынке. В то время функционировало ограниченное число управляющих компаний, а услуги известного лидера в этом направлении – компании Hines – нам были просто не по карману.

Мы знали, что будем развиваться как девелоперская группа, занимающаяся всем спектром работ в этой области, поэтому наличие собственной управляющей компании являлось естественным шагом в направлении становления полноценного холдинга. Кроме того, если техническое обслуживание мы готовы были бы отдать внешнему подрядчику, то коммерческую эксплуатацию мы никому не могли передать, поскольку такого рода услуги на рынке практически отсутствовали. На сегодняшний день мы могли бы найти неплохих подрядчиков, которые взялись бы за эксплуатацию зданий. Однако наша собственная компания обеспечивает такое качество управления зданиями, которое делает обращение к внешним подрядчикам нецелесообразным.

– Какими объемами площадей вы управляете на сегодняшний день?

– У нас в управлении более 100 000 кв. м. Это 11 относительно небольших бизнес-центров, крупный офисный комплекс – “Аврора Бизнес-парк”, летом этого года мы принимаем в эксплуатацию комплекс “Эрмитаж Плаза” общей площадью около 40 000 кв. м.

– Насколько нам известно, Forum Property Managemеnt готова выйти на внешний рынок, предлагая услуги по профессиональному управлению офисными комплексами другим компаниям. Насколько успешно идет этот процесс?

– К сожалению, иногда факт аффилированности управляющей офисными комплексами компании с известным девелопером сокращает реальные возможности по получению внешних заказов. Инвесторы опасаются утечки информации о проектах или избегают ассоциации управляющей компании с другим девелопером. На данный момент портфель заказов Forum Property Managemеnt примерно на 80% состоит из наших собственных проектов.

– В каких из построенных вами офисных комплексов самые высокие арендные ставки?

– Ставка аренды за верхние этажи в “Аврора Бизнес-парке” составляет примерно $750 за 1 кв. м, не включая НДС и эксплуатационные расходы. Но те арендаторы, которые брали площади на этапе строительства и арендовали сразу очень большие блоки, получили лучшие финансовые условия.

– Как вы считаете, как долго будут расти арендные ставки на офисные помещения?

– В ближайшие год-два ставки еще могут расти, но в последующем, когда на рынок выйдет большее количество объектов, в частности офисные площади в московском “Сити”, рост ставок сначала замедлится, а потом произойдет их снижение. Но, несмотря ни на что, арендаторы всегда будут готовы платить некоторую премию за помещения, удачно расположенные, качественно спроектированные и правильно эксплуатируемые. В таких офисах арендаторы получают более эффективную инфраструктуру, больше комфорта от нахождения в здании и к тому же возможность размещаться в стратегически привлекательном офисе, который не нужно со временем менять на нечто более качественное.

– Все проекты, реализуемые вашей компанией и в офисном, и в жилом сегменте рынка недвижимости, относятся к самому высокому классу. Почему вы решили работать именно с дорогими объектами?

– Чем выше требования к проекту, тем сложнее и интереснее им заниматься. Качественные проекты, кроме того, позволяют работать с лучшими архитекторами. Мы сотрудничаем с несколькими архитектурными бюро. Так, проект “Аврора Бизнес-парк” создан творческим союзом архитектурных мастерских Михаила Леонова и Олега Попова, которые распределили между собой роли так, чтобы наилучшим образом задействовать потенциал каждой из этих двух организаций.

Мастерская Михаила Филиппова совместно с мастерской Михаила Леонова спроектировали для нас в Замоскворечье жилое здание, получившее название “Римский дом”. Здание настолько красивое и удачное, что “на него” уже сегодня приходят студенты архитектурного и других художественных вузов на рисунок. Мне кажется, что с точки зрения архитектуры это один из лучших домов последних десятилетий не только в Москве, но и в мире.

Мы довольно активно работаем с архитектурной мастерской “Сергей Киселев и партнеры” – это профессионалы, прекрасно понимающие требования, предъявляемые к современным объектам недвижимости. В частности, мастерская “СКиП” является генеральным проектировщиком бизнес-центра “Эрмитаж Плаза”. Примечательно, что заказ на этот проект они получили как победители проводимого нами тендера.

Проект Forum Quarters разрабатывается архитектурным бюро Сергея Чобана совместно с архитектурной мастерской “С.П. проект”. Сергей Чобан – российский архитектор, который долго жил и работал в Германии, где хорошо известен его проект многофункционального комплекса в Берлине, оригинальным элементом которого является лифт, проходящий внутри аквариума. Совсем недавно мы начали работать с мастерской известного московского архитектора Алексея Воронцова и с “Моспроектом-4”.

– А для вашего проекта Сергей Чобан тоже предложил что-то необычное?

– Качественная архитектура означает адекватность предлагаемых решений месту и функциональному назначению здания. Мы делаем проект более спокойным. Поскольку речь идет не о здании с развитой общественной функцией, такого рода элементы, как лифт в аквариуме, не являются целесообразными. Они не только съедают часть территории, но и существенно удорожают эксплуатацию комплекса.

– За последние годы в Москве построено много различных офисных комплексов и на рынок коммерческой недвижимости приходят все новые застройщики. Только за последние месяцы было заявлено, что несколько крупных девелоперских компаний собираются расширять свой портфель заказов коммерческих объектов за счет снижения объемов строительства жилья. Вы говорили о сравнительно невысокой доходности проектов по строительству бизнес-центров. Чем, по-вашему, объясняется столь высокий интерес к коммерческой недвижимости?

– Расхожее представление о том, что офисные проекты – это такой бесконечный Клондайк, что, куда ни бросишь рубль инвестиций, везде возникают объекты, приносящие превосходящие ожидания дивиденды, приводит к переоценке стоимости земельных участков и приходу на рынок большого количества игроков. Они приобретают те или иные права на проект, не понимая сложностей, с которыми придется столкнуться.

Если вы возьмете некий среднестатистический участок, который приобретен на рынке через инвестиционный контракт, путем покупки земли или путем приобретения акций предприятия с последующим выкупом у города права застройки территории, прибавите фактор стоимости строительства, сроки и все другие элементы создания качественного офисного проекта класса А, рассчитаете и сдадите этот объект по реалистичным арендным ставкам, то получите доходность между 14% и 16%, а если очень повезет – то и 17%. Но если вы совершаете какую-то ошибку и сроки реализации проекта увеличатся, или планировочные решения окажутся не самыми удачными, или вы попадаете в район, где одновременно возводится несколько офисных зданий и застройщики вынуждены конкурировать за счет снижения арендных ставок, ваша доходность существенно снизится. В таком случае инвестор получит доходность ниже, нежели стоимость проектного финансирования. Поэтому вложения в проект по строительству офисных зданий – это деятельность, требующая качественного анализа самых разных аспектов реализации проектов от выбора площадки до правильного позиционирования объекта.

Когда удается все условия выполнить, только тогда можно чувствовать себя относительно спокойно. Важно также понимать и помнить, что качественно реализованный проект открывает доступ к принципиально более дешевым и значительным по объему источникам рефинансирования проектов, которые и обеспечивают значительную часть коммерческого успеха инвестиций.

– Вы назвали несколько моделей получения участка под застройку. Какая из них, на ваш взгляд, самая невыгодная для девелопера?

– В нашей практике есть примеры реализации проектов по всем существующим моделям. И опыт показал, что любая из них имеет как преимущества, так и недостатки.

– По мнению участников рынка недвижимости, в настоящее время предложение офисных площадей класса А ниже спроса, что и подогревает желание девелоперов прийти на этот рынок. По-вашему, среди девелоперских компаний, работающих в столице, многим по силам реализовать проекты такого уровня?

– Действительно, интерес к строительству высококачественных офисных помещений среди девелоперов велик. К тому же явный дефицит площадей привел как к приходу в эту сферу абсолютно новых игроков, так и к активизации компаний,

исторически занимающихся не столько коммерческим, сколько жилым строительством, таких как “ДОН-Строй” и т. п. В какой-то момент это обстоятельство обеспечит выход на рынок большего числа коммерческих проектов и ситуация изменится. Я думаю, что года через 2–3 у арендатора появится возможность выбирать из более широкого круга предложений. И тогда же, я думаю, проявятся многие ошибки, которые, не подозревая об этом, совершают те компании, которые лишь недавно пришли на этот рынок.

К примеру, нам приходилось сталкиваться с тем, что компании, не хочу их называть, покупали площадки, от которых мы отказывались, видя их серьезные недостатки. Были случаи, когда неудобными и недостаточными являлись подъездные пути и проектируемый комплекс оказывался обречен на пробки на въезде. В некоторых проектах явно неэффективными были планировочные решения, не хватало парковок; в погоне за площадью делалась недопустимо низкой высота этажей. Нередки случаи, когда новоиспеченные девелоперы не понимают ограничений, налагаемых на проектирование и строительство в зоне приобретенных ими участков.

Важно понимать и помнить, что девелопмент во всем мире рассматривается как деятельность, в которой высок элемент риска. Некоторые эксперты даже определяют суть девелопмента прежде всего как “управление рисками”. Поэтому печально, когда видишь, что некоторыми проектами занимаются люди, которые не в состоянии не только управлять рисками, но и просто их осознавать.

– С какими проблемами сталкивается застройщик, получивший участок для возведения бизнес-центра в Москве?

– Проблемы индивидуальны для каждой территории, но есть несколько общих. Для участков, расположенных на землях промышленности, требуется изменение функционального назначения территории. Потом – организация транспортных потоков, обеспечение необходимого количества парковочного пространства. Необходимо получить согласования на нужную высоту здания – для центра города, где мы работаем, это сложная задача. Ограничения существуют для участков, расположенных вблизи охранной зоны памятников истории и архитектуры, а также природного комплекса. Иногда наблюдаются расхождения между потребностями девелопера и тем, как видит высоту и планировочные решения здания общественный градостроительный совет.

– Другие девелоперы в числе самых сложных проблем осваиваемых участков называют ограничения по мощности энергетических сетей, изношенные коммуникации, а вы ничего этого не назвали. Для вас это не проблемы?

– В нашей практике не было такого случая, чтобы мы отказались от реализации проекта из-за невозможности получения нужного количества киловатт. Это действительно проблема, и решить ее в городе сложно, но в большинстве случаев решение упирается в деньги.

– Расскажите о ваших перспективных проектах.

– Наш портфель заказов неплохо укомплектован на ближайшие 3–5 лет. Это, как я уже говорил, Forum Quarters, офисный комплекс на Ленинском проспекте, вл. 49 (около 90 000 кв. м, включая подземное пространство). Он состоит из четырех отдельно стоящих зданий высотой от 10 до 20 этажей, два из которых будут принадлежать нам, а два – собственнику земельного участка. Стройку мы планируем начать примерно через год. В нашем портфеле есть также небольшой, но интересный офисный проект недалеко от здания цирка на Цветном бульваре площадью примерно 8000 кв. м. Там будет офисное здание со спортивным залом.

Сейчас мы приступаем к начальной стадии проектирования жилого дома общей площадью около 25 000 кв. м в районе ул. Петровки. Совсем недавно мы приобрели права на строительство комплекса зданий в районе Олимпийского проспекта общей надземной площадью более 40 000 кв. м. Кроме того, мы будем продолжать строительство третьей очереди “Аврора Бизнес-парка” (80 000 кв. м), а в последующем – реализацию четвертой очереди проекта (12 000 кв. м). Компания работает над проектом строительства комплекса зданий и сооружений на территории киноконцерна “Мосфильм”. Мы разработали архитектурную концепцию и принимали участие в проработке программы материально-технического развития киноконцерна. Есть и другие проекты, которые мы скоро представим рынку.

– И вы сможете привлечь финансирование на все эти проекты?

– Мы располагаем довольно существенными собственными ресурсами, значительная часть которых обеспечивается за счет перекредитования существующих проектов. Нам также удалось сформировать пул российских и иностранных партнеров, которые финансируют наши проекты вместе с нами.

Нам кажется принципиально важным для успеха в сфере девелопмента постоянное совершенствование качества проектирования и строительства, – это тот защитный механизм, который, во-первых, обеспечивает устойчивость для дальнейшего развития компании, во-вторых, делает проекты привлекательными в долгосрочной перспективе, когда рынок перестанет быть рынком арендодателя и превратится в рынок арендатора.