ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Разложить по полочкам

В сферу интересов крупных компаний на рынке коммерческой недвижимости Москвы входят в основном торговые центры. Они в отличие от других сегментов рынка торговой недвижимости уже частично классифицированы. А вот стандартов для небольших объектов и магазинов не существует. И это становится проблемой.

Нарынке сейчас представлено огромное количество никак не классифицированных торговых площадей. Те из них, которые находятся вне торговых центров, автоматически зачисляются в категорию street retail. Она включает небольшие отдельно стоящие здания торгового назначения, торговые павильоны, встроенно-пристроенные помещения к жилым и административным зданиям.

Операторы рынка формируют концепции развития своих магазинов, ресторанов и т. д., ориентируясь на потребителей своих товаров и услуг, целевую аудиторию, формат предприятия, т. е. прежде всего исходя из собственного понимания того, каким должен быть данный объект.

Концепция обычно включает в себя и техническое задание, в соответствии с которым подбирается подходящая недвижимость. Оцениваются местоположение объекта, а также его инженерно-технические, стоимостные и прочие критерии.

Для большинства торговых операторов идеальное помещение выглядит следующим образом: одноуровневый объект, расположенный на первой линии домов торгового коридора, правильной прямоугольной формы, с несущими колоннами шагом не менее 6 м, с большими витринами, высотой потолков не менее 3 м, парковкой около семи машино-мест, расположенной по фасаду, с двумя отдельными входами, в состоянии “под чистовую отделку”. Идеальное помещение должно иметь горячее и холодное водоснабжение, два канализационных ввода, центральное отопление, разрешенную электрическую мощность не менее 80 кВт.

К сожалению, многие помещения на рынке далеки от идеала. Поэтому операторы вынуждены тратить много времени и средств, чтобы привести их к соответствию требуемым стандартам. Сейчас компаниям при подборе помещения приходится задавать консультантам множество дополнительных вопросов о технических и правовых свойствах объекта – внутри формата street retail объекты пока никак не классифицированы. Для сравнения: на рынке складской недвижимости, чтобы узнать практически все об инженерно-технических характеристиках объекта, потенциальному клиенту сейчас нужно лишь спросить о его классе.

На наш взгляд, назрела необходимость классификации помещений формата street retail и деления их на классы. Это может помочь их собственникам взглянуть на свою недвижимость с качественно новой точки зрения, косвенно повлияет на качество всего street retail по аналогии с тем, как это произошло после введения классификации офисных зданий. Как только понятие “класс офисного здания” появилось на рынке, многие застройщики и девелоперы стали лучше понимать, что необходимо строить в том или ином месте, какие инженерные системы задействовать, что еще нужно, чтобы объект соответствовал тому или иному классу. Аналогичная ситуация со временем и не без споров, но сложилась на рынке складов.

Собственники недвижимого имущества смогут получить более точное представление

о соотношении стоимости объекта и его класса, что позволит им с большей эффективностью оценивать необходимость инвестиций в свою собственность, планировать финансовые потоки при получении дохода от объектов и проч. Покупателям и арендаторам классификация может помочь точнее формировать свои требования к торговой недвижимости. Они смогут определить, какое именно помещение им необходимо или какие инвестиции нужно произвести, чтобы в будущем повысить класс объекта.

Классификация может способствовать и уточнению стоимости объектов при продаже и сдаче их в аренду. Часто встречаются ситуации, когда собственники неадекватно оценивают стоимость своего имущества, делая акцент только на его местоположении и не учитывая при этом объем инвестиций, которые необходимо будет сделать потенциальному арендатору. Конечно, для торговых операторов местоположение объекта имеет важное значение, однако существуют понятия рентабельности бизнеса и размера ставок арендной платы, а также максимального размера инвестиций в неотделимые улучшения. При превышении порогового значения этих сумм оператор может отказаться от ведения деятельности, хотя по своему местоположению объект может его полностью устраивать.

Объекты, отвечающие всем параметрам, классифицируются как класс А. Если объект отвечает большему количеству параметров, чем указано в классификации класса В, но меньшему, чем классу А, на 1–2 параметра, его классифицируют как А-. При превышении требований класса В на 1–2 параметра помещение можно классифицировать как В+. Аналогично классифицируются помещения классов В- и С+. Помещения, не отвечающие требованиям, предполагаемым для класса С, переходят в класс D – объектов, для использования которых необходимо произвести существенный объем работ.

Подобная классификация демонстрирует и уровень инвестиционного комфорта объекта для целевого использования и соответствие нуждам покупателя/арендатора. Инвестиционный комфорт показывает эффективность вложения инвестиций в объект недвижимого имущества с целью получения прибыли. Например, при размещении торговым оператором своего магазина на площади класса А размер его инвестиций в объект будет существенно меньше, чем в аналогичное помещение класса С. Сократятся и сроки отделочно-строительных работ, что позволит раньше начать операционную деятельность и, следовательно, раньше получать операционный доход.

Помещения класса А наиболее комфортны и по-другому признаку: подавляющее большинство торговых операторов смогут вести свою операционную деятельность на их площади, инвестируя сравнительно небольшое количество материальных средств и человеко-часов.

Помещения класса В менее комфортны, поскольку не всем торговым операторам в данном случае будет достаточно осуществить отделочные работы, практически не трогая коммуникации. Например, рестораторы, обращая свое внимание на помещения класса В, будут планировать увеличение разрешенной электрической мощности или дополнительные работы по прокладке технической канализации, изменение текущих свойств вентиляции и т. д.

Помещения класса С могут потребовать значительных финансовых вложений. Инвестор должен быть готов потратиться на строительно-ремонтные работы для приведения объекта в состояние “под чистовую отделку”, согласование изменений несущих конструкций объекта, создание или усовершенствование системы вентиляции и проч.

Иными словами, уровень комфорта для инвестиций будет низким.

Помещения класса D преимущественно расположены в цокольных и подвальных этажах с низкими потолкам и отсутствием необходимых коммуникаций. Они характеризуются минимальным уровнем инвестиционного комфорта.

Конечно, эта классификация не может считаться единственной. Компании, действующие на рынке коммерческой недвижимости, могут сформировать классификацию на основе своего опыта работы с объектами или же внести изменения в предложенную – список и количество критериев, по которым объект относится к тому или иному классу, можно сокращать или же, наоборот, увеличивать.