ВДАЛИ: Госзаказ на офисы по-бельгийски

Бельгия неоднородна. Страна делится на Фландрский и Валлонский регионы, в которых господствуют фламандский и французский языки соответственно, и Брюссельский столичный регион, где говорят вперемешку на том и на другом. Однако жители страны нередко шутят, что столица Бельгии Брюссель гораздо больше известен, чем сама Бельгия. Это неудивительно: Брюссель – столица не только Бельгии, но и всей Европы, численность населения которой составила, по данным ООН на 2005 г., 450 млн человек.

За последние 20 лет объем рынка офисных площадей в Брюсселе возрос вдвое, с 6 млн до 12 млн кв. м. А в некоторых деловых районах города показатели еще выше. Например, объем офисных площадей в зоне аэропорта вырос за последние 15 лет втрое – с 500 000 до 1,5 млн кв. м. Едва ли не самый громкий офисный проект в этом районе – корпоративный поселок Zaventem, девелопером которого является компания Airport Garden. Реализация проекта, в составе которого будет функционировать 77 000 кв. м офисных площадей, началась еще в 2000 г. Комплекс расположен на участке площадью 3 га, неподалеку от Брюссельского национального аэропорта. Всего в состав комплекса войдут шесть зданий. В крупнейших из них – корпусе Avignon и корпусе Bayreuth будет 18 600 и 14 800 кв. м офисных площадей соответственно.

Козырная карта

Главным стратегическим преимуществом брюссельского рынка офисов является присутствие в городе главных европейских ведомств и объединений. “Некоторые не придают этому особого значения, – говорит президент компании Robelco Поль Делесен, – однако присутствие в Брюсселе ведущих исполнительных и законодательных органов Евросоюза, безусловно, имеет двоякое влияние на рынок офисных площадей. С одной стороны, мы имеем гарантированный спрос. С другой стороны, далеко не каждое офисное здание будет воспринято на ура. Вот почему надо не просто строить новые офисные здания, а создавать качественный, конкурентоспособный продукт”.

Очередной подъем на брюссельском рынке офисов произошел два года назад, когда в ЕС вступило сразу 10 стран. “В Брюсселе принимается до 70% законодательных норм, которые влияют на судьбы всего европейского континента, – отмечает министр-президент брюссельского столичного округа Шарль Пике. – Эти решения, в свою очередь, значительно повлияют на судьбы корпораций. Сегодня в Брюсселе работает свыше 1500 международных компаний”. Некоторые страны организуют в Брюсселе до трех своих представительств – посольство, одно из учреждений Еврокомиссии и одну из организаций НАТО.

Таким образом, в Брюсселе на 1 млн человек населения приходится 12 млн кв. м офисных площадей. Даже в признанных лидерах мирового офисного рынка – Лондоне и Париже – нет таких показателей. “Брюссель – город с огромным массивом офисных площадей”, – отмечает администратор Европейского союза девелоперов и застройщиков Филипп Хеллепют. Действительно, по данным Jones Lang LaSalle на конец 2005 г., Брюссель вплотную приблизился к тройке лидеров по объемам офисных площадей, пропустив вперед лишь Лондон, Париж и Берлин. “Надо быть реалистами и понимать, что не будь Брюссель столицей ЕС, то такого офисного бума здесь бы не наблюдалось, – отмечает Хеллепют. – Многие агентства, компании и организации приходят в Брюссель только потому, что это столица Европы”.

“Если компании Philip Morris, Shell и BP сняли офисы в центре “европейского” района Брюсселя, то это, очевидно, потому, что они хотят быть поближе к Еврокомиссии”, – отмечает партнер Cushman & Wakefield Кристиан Каркан.

Между тем подобная ориентация на европейских чиновников вносит ограничивает рынок. “Размеры брюссельского рынка офисов достаточно скромны, – считает президент профессионального союза участников рынка недвижимости UPSI/BVS Эрик Феербек. – Даже несмотря на то, что здесь находятся штаб-квартиры Еврокомиссии, Совета министров и Европейского парламента”.

Сомнения инвесторов

В 2005 г. суммарный объем инвестиций в страны Европы составил 125 млрд евро, что почти на 20% больше, чем в 2004 г. А инвестиции в рынок офисной недвижимости Брюсселя составили 700 млн евро. Несмотря на кажущиеся большие объемы, эта сумма ниже ожиданий.

Инвесторам в коммерческую недвижимость Брюсселя есть из чего выбрать. “Офисный рынок бельгийской столицы можно условно разделить на четыре сектора: бельгийский государственный сектор, европейский государственный сектор, бельгийский корпоративный сектор и международный корпоративный сектор,- поясняет Кристиан Каркан. – Подобная диверсификация придает рынку офисов поразительную стабильность”.

Частные инвестиции, с одной стороны, имеют тенденцию к снижению, с другой – такие факторы, как восстановление внешних рынков и некоторое улучшение потребительских расходов, напротив, могут увеличить их.

Ведущее место в инвестировании в офисную недвижимость Бельгии принадлежит группе Cofinimmo, крупнейшей в стране компании в сфере недвижимости, акции которой торгуются на биржах. Cofinimmo управляет портфелем недвижимости стоимостью более 2 млрд евро, в состав которого входят 140 офисных зданий общей площадью 1 млн кв. м.

Среди иностранных инвесторов одну из лидирующих позиций занимает немецкая инвестиционная компания IVG Immobilien, проект которой – новый офис Еврокомиссии Madou Plaza уже стал лауреатом Международного инвестиционного салона MIPIM-2006. В настоящее время IVG Immobilien строит в Брюсселе еще несколько офисных комплексов – Le Croissant, Tervueren Plaza и North Gate.

Естественная убыль

В минувшем году в столице Бельгии наблюдалось падение спроса на рынке офисов. “Если раньше заказы на строительство офисных зданий и их дизайн поступали каждые две недели, то в прошлом году к нам обращались раз в 4–5 месяцев”, – признается партнер архитектурного бюро ASSAR Никола д’Урсэ. В чем же причины спада?

На первое место, как и в других странах, выходит недостаточное количество достойных внимания потенциальных инвесторов (как, например, фондов, котируемых на Euronext) объектов для инвестирования. В прошлом эти фонды скупали недвижимость с контрактами на долгосрочную аренду у бельгийских властей.

Из первой причины следует вторая: нехватка достойных объектов означает также ограниченные возможности для реинвестирования. Поэтому у владельцев нет интереса продавать объекты.

Анализ показывает, что в 2003–2004 гг. около 35% инвестиций приходилось на местных (локальных, бельгийских) покупателей и продавцов недвижимости, а 65% были смешанные. В начале 2005 г. эти показатели составили 21% и 79% соответственно. В минувшем году на рынке доминировали локальные инвесторы (их доля составила 36%), а затем

возросло число иностранных инвесторов. Впервые наметился дисбаланс в страновой структуре инвесторов: на 1-е место вышли ирландские инвесторы (13%), за ними следуют голландские, немецкие и британские инвесторы, доли которых в общей массе составили 11%, 10% и 10% соответственно. Доли представителей стран Скандинавского полуострова и Ближнего Востока составили соответственно 9% и 5%. Отмечается интерес к Бельгии и со стороны испанских инвесторов.

Примечательно, что офисные площади выступают в качестве объектов инвестирования в 75% случаев. Львиная доля инвестиций (32%) приходится на район Леопольд; за ним следуют Периферия (районы окраин), Северный район и Центр, доли которых составляют 19%, 14% и 12% соответственно.

Прогнозные ожидания по вводу офисных площадей в 2006 г. – 300 000 кв. м в государственном секторе и 260 000 кв. м – в частном.

Деловые районы Брюсселя

Брюссель можно условно разделить на пять деловых районов: Центральный (Пентагон), Северный район, район Леопольд, район Луизы, децентрализованный. Различия в арендных ставках колоссальные: средняя арендная ставка в районе Леопольд составляет 250–300 евро за 1 кв. м в год, а на Периферии – 150–160 евро за 1 кв. м в год.

Самым “европейским” можно считать центральный район Леопольд, где сосредоточено подавляющее большинство офисов Еврокомиссии и ее различных подразделений.

Помимо новой штаб-квартиры Еврокомиссии – реконструированной архитектурным бюро ASSAR башни Madou Plaza (площадь – 40 000 кв. м) интерес представляет комплекс Lex, в котором будет размещаться Совет министров ЕС. Общая площадь проекта, который реализует бюро M. & J-M. Jaspers – J.Eyers & Partners, составит 84 600 кв. м офисного здания. Комплекс будет введен в эксплуатацию в 2006 г. Он состоит из двух “раковин”, смыкающихся друг с другом посредством гигантского атриума. Оба здания – Lex и Madou Plaza – имеют зеркальный фасад.

Вот только некоторые из наиболее громких офисных проектов в районе Леопольд. Комплекс Meeus-Luxembourg состоит из двух зданий и является частью масштабного проекта компании Cofinimmo. Первое здание – Meeus, строительство которого планируется завершить в 2007 г., – объект культурного наследия 1930-х гг. 9-этажное здание будет включать в себя 9300 кв. м офисных площадей, 492 кв. м складских площадей и 51 парковочное место. Второе, 16-этажное здание комплекса, Luxembourg, строится в форме буквы ”. В здании будет 7200 кв. м офисных площадей, 44 кв. м складских площадей и 39 парковочных мест. Luxembourg будет выходить во внутренний сад.

Комплекс Cortenbergh 71, девелопером которого является компания Allfin, представляет собой реконструированное офисное здание с выпуклыми фасадами из стекла. В комплексе 7200 кв. м офисных и 232 кв. м складских площадей, 76 машино-мест.

В центре Брюсселя есть интересные офисные проекты и за пределами квартала Леопольд. Например, комплекс Central Plaza, строительство которого планируется завершить летом 2006 г. Девелопером комплекса является дочернее предприятие Compagnie Immobiliere de Belgique, Egimo, а архитектором – Art & Build / Montois Partners. Инвестиции в проект составили 60 млн евро. По мнению экспертов, ввод в эксплуатацию Central Plaza позволит

изменить репутацию района Центрального вокзала. В ходе реализации проекта девелопер столкнулся с отрицательным отношением городской администрации к строительству высотных зданий в центре города. Если первоначально проект предполагал возведение 24-этажной офисной башни, то в итоге городское собрание настояло на более низкой этажности. В итоге был построен 15-этажный офисный комплекс общей площадью 24 400 кв. м. Central Plaza имеет парковку на 77 машино-мест.

“Власти Брюсселя крайне осторожно относятся к появлению новых высоток на территории города, – отмечает Никола д’Урсэ. – Вот почему практически единственным выходом для тех, кто хочет построить высотное офисное здание, является реконструкция уже существующих объектов 1950–1960-х гг. застройки. Даже снос высотного здания вовсе не гарантирует, что на его месте город разрешит девелоперу построить новую высотку”.

Реализуется еще один крупный офисный проект в районе железнодорожной станции. Напротив крупнейшего транспортного узла Midi Train Station, входящего в систему TGV, строится комплекс South Express. Проект, строительство которого планируется завершить к 2008 г., реализуется группой девелоперов во главе с бельгийской компанией Soficom Development. В состав комплекса войдут два автономных здания, площадь которых составит 10 000 кв. м и 10 400 кв. м. Суммарно в обоих корпусах будет функционировать около 800 кв. м складских площадей, общее количество парковочных мест – 130.

На границе с Северным кварталом компания Immobilier du Royal Rogier строит офисный комплекс с амбициозным названием Covent Garden. В его состав войдут два здания – овальная 26-этажная башня и 10-этажное здание. Здания свяжет 4-этажный стеклянный атриум с зимним садом. Общая площадь офисов в обоих корпусах – 70 500 кв. м. Кроме того, в составе комплекса будет функционировать 700 кв. м торговых площадей и 1347 кв. м площадей смешанного назначения. Covent Garden будет оснащен парковкой на 350 машино-мест.

На набережной Виллебрек возводится первое в Брюсселе экологичное здание – комплекс Water Side Offices. Представители девелопера – компании Pylos утверждают, что за счет использования энергосберегающих материалов и технологий расход энергии при эксплуатации комплекса удастся сократить на 40% по сравнению с обычным зданием. В 6-этажном комплексе будет размещаться 12 100 кв. м офисных и 650 кв. м складских площадей. Предусмотрена парковка на 60 машино-мест. Здание будет введено в эксплуатацию весной этого года.

Комплекс Olympiades представляет собой оригинальное восьмиэтажное офисное здание в форме буквы U. Пр-т Олимпиад, на котором расположен комплекс, связывает деловой центр Брюсселя с Национальным аэропортом. Olympiades – совместный проект бельгийских компаний Besix RED и Soficom Development, сданный в эксплуатацию в 2005 г. В составе комплекса функционирует 12 900 кв. м офисных и 1342 кв. м складских площадей, имеется парковка на 195 машино-мест.

Северный квартал (район) – самый молодой деловой район Брюсселя, знаменитый своей авангардной архитектурой. Это крупный административный и деловой центр.

Квартал Луизы в последние годы переживает нелегкие времена: здесь идут массовые работы по переоборудованию офисных зданий в жилые дома.

Как и в любом мегаполисе, не все районы города одинаково благополучны для развития рынка офисной недвижимости. “Если в районе Леопольд индекс свободных площадей (7%) ниже, чем в среднем по городу, то на окраинах этот показатель составляет уже 20% (т. е. вдвое выше, чем в целом в Брюсселе)”, – отмечает директор по недвижимости компании Axa Belgium Real Estate Management Тьерри Руссель.

Хотя на окраинах города самый высокий показатель уровня свободных площадей, перспективы дальнейшего развития этих районов весьма благоприятные. Среди преимуществ строительства офисов на окраинах Брюсселя девелоперы отмечают возможность более

легкого согласования проектно-строительной документации, а значит, снижение сроков ввода объектов в эксплуатацию. Впрочем, и на окраинах остается все меньше и меньше места для офисного строительства. Новые площадки появляются в результате модернизации системы железнодорожного транспорта и вывода промышленных предприятий.

Гарантированные перспективы

Есть ли резервы для развития брюссельского рынка офисов? “Мы могли бы двигаться вперед быстрее, если бы крупные игроки – европейские учреждения и бельгийские федеральные и муниципальные власти заранее – возможно, даже за пять лет – сообщали о своих планах и потребностях в новых офисных площадях, – считает Эрик Феербек. – Это позволило бы избежать современного состояния дел, когда наблюдается избыток устарелых морально и физически, неадекватных времени и потребностям арендаторов зданий, способствующих затовариванию рынка офисов и, как следствие, искажающих показатель индекса свободных площадей. Своевременный снос или реконструкция этих зданий позволит рынку восстановиться, что, в свою очередь, будет способствовать росту экономической активности в Брюсселе”.

Весьма привлекательными для инвесторов могут оказаться и реконструируемые здания постройки 1950–1960-х гг. Вдохновленная положительным опытом реконструкции других высоток города компания Hugenholtz Project Group решила модернизировать башню Astro Tower, находящуюся на границе квартала Леопольд и Центрального делового района Брюсселя. Инвестиции в реализацию проекта, который планируется завершить к 2013 г., составят, по предварительным оценкам, более 67 млн евро. На сегодняшний день 33-этажный комплекс Astro Tower включает в себя 37 100 кв. м офисных площадей, 3500 кв. м площадей смешанного назначения и 269 парковочных мест.

Окраины Брюсселя, до некоторого времени развивавшиеся неравномерно, достигли долгожданного равновесия. Как на Северной окраине города (валлонской), так и на южной окраине (фламандской) индекс свободных площадей небывало высок – 25%. В ближайшие годы ситуацию в корне может изменить нехватка земельных участков в центре города, а также рост потребностей ЕС в офисных площадях. В 2007 г. в Евросоюз должны вступить еще несколько стран. Если учесть, что участники брюссельского рынка недвижимости оценивают долю офисов для нужд ЕС как 50% и более, то это гарантирует очередной подъем на рынке офисов.