Номера для денег

УК “Финам Менеджмент” объявила о формировании закрытого ПИФ недвижимости (ЗПИФН) “Гостиничная недвижимость”. Он планирует вкладывать средства пайщиков в строительство и реконструкцию гостиниц в крупных городах России: Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Самаре. Еще одно направление инвестиций – переоборудование помещений в спальных районах Москвы в трехзвездочные отели. Затем гостиницы будут сдаваться в аренду или субаренду и перепродаваться, рассказывает гендиректор “Финам Менеджмента” Павел Кириченко. Большая часть активов фонда – 80% средств – может быть вложена в один объект, а на оставшиеся 20% куплены небольшие пакеты в нескольких проектах. Конкретные адреса пока не называются. Кириченко надеется, что рентабельность этого бизнеса составит 25–30% в год.

“Гостиничная недвижимость” доступна для мелких инвесторов – “входной билет” в фонд составляет 14 250 руб. (это цена одного пая), а объем всего фонда – 342 млн руб. Приобрести паи можно до 31 июля, но Кириченко предупреждает, что фонд может закрыться “раньше, как только наберет заявленный объем”.

Фонд берет средства в управление на 15 лет до 30 апреля 2021 г. Правда, Кириченко обещает к концу года разместить паи фонда на бирже. Промежуточная выплата доходов пока не предполагается.

Комиссия управляющего составит 0,2% в год от среднегодовой суммы чистых активов фонда (СЧА), вознаграждение спецдепозитарию, аудитору, оценщику и регистратору – 0,3% в год от СЧА, иные комиссии (например, на проведение общего собрания пайщиков) – 0,05% в год. Скидки и надбавки при покупке и погашении паев не предусмотрены.

Участникам рынка идея “Финама” понравилась. Инвестиции в гостиницы не самые доходные на рынке недвижимости, но очень востребованы и потому достаточно надежны. Гостиничный бизнес считается менее доходным по сравнению со сдачей в аренду элитной недвижимости (5–7% годовых против 10–12%), говорит исполнительный директор УК “Blackwood Фонды недвижимости” Артем Цогоев. Но вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев напоминает, что крупным городам России не хватает недорогих трехзвездочных отелей, значит, на них будет спрос, а инвестиции в них могут быть успешными. Проекты в гостиничном бизнесе обречены на успех, соглашается заместитель гендиректора ИК “Велес Капитал” Владлен Волошин. “Идея создать такой фонд новая и потому интересная”, – говорит Андрей Жуйков, директор “Регион Эссет Менеджмент”, управляющей несколькими фондами недвижимости. Но создавать такой фонд “Регион” не собирается, поскольку и управляющим, и клиентам “более понятны инвестиции в жилую недвижимость, в торговые и офисные здания”. С ним соглашается и Любовь Иванцова, гендиректор УК “ОПТ инвест”, управляющей ЗПИФН “Жилищное финансирование” (активы – 322,7 млн руб.), инвестирующим в строительство гостиничного комплекса на Ярославском шоссе. Паи “Жилищного финансирования” котируются на бирже. Сейчас пай стоит около 107 570 руб. (на момент формирования фонда в августе 2005 г. – 100 000 руб.). “Результатами мы довольны, – говорит Иванцова. – Когда создавали фонд, рассчитывали на 20% годовых дохода, но с учетом того, как растет рынок, точно предсказать доходность сложно”. Цогоев из “Blackwood Фонды недвижимости” объясняет успех этого фонда близостью УК к группе компаний “ПИК”, которая строит комплекс.

Опрошенные “Ведомостями” эксперты считают, что наибольший доход фонд “Финама” получит, если будет только строить и перепродавать объекты. Построить с нуля всегда дешевле, чем купить готовый бизнес по рыночной цене, объясняет Волошин. В этом случае, по оценке управляющего директора “Конкордия Эссет Менеджмент” Андрея Прокофьева, доходность фонда может достигать 30% годовых. По расчетам Colliers International, в Москве самые прибыльные гостиницы класса люкс. “Если построить небольшой, но высококлассный отель на 50 номеров при средней площади номера от 100 кв. м, доходность от вложений [с учетом последующей продажи объекта] может приближаться к максимальным 35–38% годовых”, – говорит заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International Марина Смирнова. Гостиницы бизнес-класса, по ее словам, могут принести до 23–27% годовых, трехзвездочные – 18–22%. Правда, и риски при этом выше. Надежнее инвестировать в готовые объекты и сдавать их в аренду, хотя доходность при этом и будет меньше, уверен президент УК “Тройка Диалог” Павел Теплухин.

Цогоев отмечает, что заявленный объем фонда невелик, чтобы реализовать масштабный проект: “Этих денег [$12,5 млн] хватит на небольшой объект в регионах”. Волошин полагает, что фонд набирает средства под конкретный проект, а если он окажется удачным, УК довыпустит паи. Так поступала “Регион Эссет Менеджмент”.