Ритейл в фаворе

Без концепции не предлагать

Торговые площади стоят на первом месте по популярности у инвесторов в недвижимость, они показывают наибольшую динамику роста – за прошедший год они подорожали примерно на 60% и спрос на них остается стабильно высоким, говорит директор АН “Акрополь” Зафар Умаров. Даже на окраинах Новосибирска 1 кв. м торговых площадей стоит не менее $2000–2500, рассказывает он. В центре города в начале 2006 г. максимальной ценой сделки было $5000 за 1 кв. м за магазин около 100 кв. м на Красном проспекте, сейчас аналогичное помещение в том же районе выставлено уже по цене $7000 за 1 кв. м. Подобный рост цен, по мнению эксперта, обеспечили компании из других регионов, прежде всего московские и питерские, которые заинтересованы в выходе на новосибирский рынок. Поэтому в текущем году темпы роста цен, скорее всего, сохранятся на прежнем уровне, резюмирует Умаров.

По подсчетам директора агентства “Эрмитаж” Тимура Тагирова, небольшие магазины, расположенные по основным торговым улицам, например по Вокзальной магистрали или ул. Советской, с 1999 г. подорожали в 7–8 раз. Например, магазин “Школьник”, 1 кв. м которого в 1999 г. стоил $1000, недавно был продан по $8500 за 1 кв. м, приводит пример Тагиров. Торговые помещения под street retail и в дальнейшем будут только дорожать, прогнозирует эксперт.

Наиболее востребованы инвесторами крупные торговые центры. Однако эта ниша в Новосибирске до сих пор практически свободна, считает директор торговой сети “Сибириада” Алексей Касимов. По мнению президента Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олега Лугового, рынок нуждается в торговых центрах с продуманной концепцией, но таких пока немного.

В конце 2005 г. торговый холдинг “Сибирский гигант” открыл очередной ТЦ “Гигант” общей площадью 22 000 кв. м в районе дамбы Димитровского моста. По информации компании, объем инвестиций в проект составил около $11 млн, окупить которые “Сибирский гигант” надеется за три года. Сейчас строится четвертый ТК площадью 28 000 кв. м. Как ранее сообщал совладелец “Сибирского гиганта” Александр Манцуров, компанией приобретен земельный участок у автовокзала, а предполагаемый объем инвестиций в строительство составит около $28 млн. Закончить строительство планируется к февралю 2007 г. В дальнейшем холдинг сконцентрируется на строительстве магазинов с площадью торгового зала 2500–3000 кв. м и надеется создать сеть из 10 подобных магазинов, пояснил Манцуров.

Конкуренцию “Сибирскому гиганту” планируют составить сети “Лента” и “Кора”, которые приобрели участки под строительство собственных торговых центров. “В Новосибирске отсутствуют современные, качественные торговые площади, поэтому сами ритейлеры вынуждены заниматься их строительством”, – объясняет директор ТЦ “Континент” Тимофей Мельников.

Кемеровская сеть “Кора” собирается построить торгцентр площадью около 40 000–

50 000 кв. м. Компания приобрела на аукционе площадку в пойме реки Каменки и планирует начать работы в текущем году. “Ниша крупноформатных магазинов в Новосибирске не заполнена, и мы надеемся, что наш торговый центр будет востребован”, – пояснила директор по маркетингу сети Татьяна Люлль.

Петербургская сеть “Лента” планирует построить собственный центр на дамбе Димитровского моста, на площадке, ранее принадлежавшей ГК “Нидан”. “Нидан” сам планировал построить ТЦ на 10 000 кв. м, однако, узнав о строительстве аналогичного торгового центра холдингом “Сибирский гигант”, сначала заморозил строительство, а затем продал участок “Ленте”. В “Ленте” детали будущего проекта не раскрывают.

Центры для бизнеса

По объему введенных площадей среди всей коммерческой недвижимости лидируют бизнес-центры, считает Тагиров. “Многие застройщики убеждены, что строить офисные центры гораздо легче, чем торговые, – не требуется разрабатывать концепцию, вести переговоры с якорными арендаторами, искать место на пересечении покупательских потоков”, – поясняет собеседник.

В 2005 г. в Новосибирске было введено около 50 000 кв. м офисных площадей, не считая помещений на первых этажах жилых домов.

По оценке DSO Сonsulting, на начало 2006 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,3 млн кв. м офисных площадей. На новые офисы build-to-suit пришлось около 60 000–65 000 кв. м, офисы класса В и выше заняли до 90 000 кв. м, офисы класса С, в том числе на территории промышленных предприятий, разместились на 850 000–900 000 кв. м. Площадь остальных офисных помещений, включая офисы на первых этажах жилых домов, составила 300 000 кв. м.

Бизнес-центры привлекли многие компании, соглашается Умаров. Еще несколько лет назад на рынке совсем не было новых качественных офисов, а спрос на них был огромный. Когда начали строиться первые бизнес-центры, договоры аренды на большинство помещений заключались еще до окончания строительства, вспоминает Умаров. Из-за высоких цен, по которым застройщик продает небольшие офисные помещения (площадью менее 50 кв. м), их окупаемость стала падать, вплотную приблизившись к московским нормам, – вместо прежних 4–5 лет она увеличилась до 6–7 лет, продолжает эксперт. Спрос на площади в бизнес-центрах растет за счет мелких инвесторов, которые вместо покупки второй-третьей квартиры решаются инвестировать в офисные площади, влияя тем самым на повышение цен, в то время как количество арендаторов и ставки аренды существенно не увеличиваются, поясняет собеседник.

Утверждение Умарова иллюстрирует неудачная попытка “Сибакадеминвеста” продать бизнес-центр площадью 1878 кв. м, расположенный на ул. Кирова. Объект строился год и был сдан компанией в декабре 2005 г. Стартовая цена здания составляла 160 млн руб., или $3000 за 1 кв. м. О своем интересе к покупке здания заявлял “Банк Сосьете Женераль Восток”, однако стороны не смогли договориться. Банк счел заявленную цену слишком высокой. По мнению специалиста отдела коммерческой недвижимости риэлторской компании “Доктор Ключ” Елены Белановой, реальная цена объекта составляет не более $1500 за 1 кв. м.