Втиснуться в рынок трудно

По данным АН “Малышева, 73”, среди инвесторов, вкладывающих средства в коммерческую недвижимость, есть и частные лица. “По нашим подсчетам, до 50% сделок в этой сфере заключаются с инвестиционной целью физическими лицами”, – заявляют в компании. Директор АН “Роттердам” Илья Шкоп более сдержан в оценках, по его мнению, физлица отвечают примерно за 20% сделок. Средняя сумма частных инвестиций – $200 000–500 000.

По оценкам Уральской палаты недвижимости, среди покупателей жилой недвижимости инвесторы составляют максимум 10%. “Лишь 5–10% квартир экономкласса и не более 5% жилья бизнес-класса – инвестиционные покупки”, – считают в аналитическом отделе палаты. Илья Шкоп думает, что цифра 10% характерна только для рынка вторичной жилой недвижимости. Инвесторами эти вложения рассматриваются в основном как способ сохранения средств, и такие квартиры используются, как правило, для сдачи в аренду. “На первичном же рынке жилья примерно 30% квартир приобретаются физическими лицами с целью дальнейшей перепродажи”, – полагает Шкоп.

По мнению руководителя департамента бизнес-брокерских услуг консалтинговой группы “Система” Игоря Жукова, интерес частных инвесторов вкупе с юридическими лицами к рынку жилой недвижимости как к объекту инвестиций стал одной из основных причин резкого роста цен в начале 2006 г. “Доходность вложений в жилую недвижимость за весь 2005 г. составила примерно 18–24% в зависимости от района. Однако за первые четыре месяца 2006 г. на первичном рынке цены выросли на 20–50%. Этот скачок цен отразился и на вторичной жилой недвижимости, в первую очередь подорожали квартиры эконом- и бизнес-класса, рост стоимости на них с начала года составил не менее 20%”, – утверждает Жуков. По его словам, помимо инвестиционных факторов на рост цен повлияли также стабильное падение курса доллара по отношению к рублю – почти на 2% с начала года, – более доступные ипотечные кредиты и рост реальных доходов граждан.

По мнению начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, основными игроками на рынке жилья, которые диктуют условия инвестирования, являются местные компании-застройщики. Это подтверждают данные администрации Екатеринбурга: почти половину всех строительных работ выполняют шесть компаний. “Екатеринбург – город в основном местных, региональных инвесторов. Это связано с высокими административными барьерами и влиятельностью местных бизнес-сообществ”, – говорит директор по развитию London Consulting & Management Company Дмитрий Золин. Константин Дроздов, генеральный директор строительной компании “Астон”, входящей в группу строительных компаний Aston Group (США), которая недавно все же вышла на местный рынок, подтверждает, что сделать это было достаточно сложно. Однако, по его словам, это не так уж плохо. “Если бы на рынок могли попасть все, из этого не вышло бы ничего хорошего. Сейчас разрешение на строительство жилья дают только тем, кто может работать, укладываясь в обозначенные сроки и нормативы”, – говорит Дроздов. “Астон” инвестирует около $50 млн в два жилых комплекса бизнес- и экономкласса по 30 000 и 50 000 кв. м соответственно. Инвестиции именно в жилой сектор Дроздов аргументирует почти 100%-ным, по подсчетам компании, дефицитом предложения в этой нише. “Ежегодная потребность в жилье составляет 1,2 млн кв. м при вводе в эксплуатацию 600 000–700 000 кв. м”, – утверждает эксперт.

Из столичных компаний в жилую недвижимость Екатеринбурга собирается вложиться “Ренова-Стройгруп”, входящая в группу компаний “Ренова”. Компания планирует построить район на юго-западе Екатеринбурга, потратив на это примерно $20 млрд за 15–20 лет. Отсутствие массовых инвестиций в местную жилую недвижимость в “Ренова-Строй-груп” объясняют в том числе тем, что в Екатеринбурге распространена точечная застройка, неинтересная крупным инвесторам. Для массовой же застройки нет готовых площадок, а вложения в инфраструктуру слишком велики, что тоже отпугивает потенциальных инвесторов.

Большинство варягов делают ставку на коммерческую недвижимость Екатеринбурга, особенно на торгово-развлекательные комплексы, отмечает Хорьков. В компании “Кит-Кэпитал”, которая владеет и управляет шестью ТЦ “КИТ”, в том числе одним в Екатеринбурге, отмечают, что при входе на этот рынок существует ряд барьеров. “Все более или менее приемлемые участки для строительства торговой недвижимости вращаются уже на вторичном рынке. Но если появляется возможность перекупить площадку, то ее цена очень высока”, – говорят в “Кит-Кэпитал”. Тем не менее в городе сейчас строится пять новых ТЦ. “Есть очень крупный проект “Мега” от IKEA, уже построен “Парк Хаус” (ГК “Время”), DVI строит ТРК “Рок-н-молл”, – приводит примеры Хорьков. Пока, по данным Золина, доходность инвестиций в торговом сегменте остается на уровне 16–20% (для проектов, ориентированных на аренду).

Что касается офисной недвижимости, то участники рынка и здесь пророчат спад. “Слишком много начинает или уже строится деловых центров. Один проект “Екатеринбург-Сити” может покрыть потребность города в офисных площадях, а кроме него возводятся вторые очереди “Антея”, “Атриума” и другие центры”, – пессимистично настроен Дроздов. Ему вторит Золин, по его данным, сейчас доходность проектов в сфере офисной недвижимости, ориентированных на рынок аренды, составляет 14–18% годовых и она падает.