ГРОМКИЕ ИМЕНА: Патриот чужих городов
– Сколько вы работаете в компании?
– Я работаю в “Авгур Эстейт” со 2 ноября 1993 г., практически со дня основания компании. Когда рынок недвижимости только формировался, я был частным маклером – подрабатывал у израильского посольства. Тогда же не было агентств недвижимости, газеты “Из рук в руки”... Люди уезжали за рубеж и хотели продать свои квартиры – уже можно было их приватизировать и продать за доллары. Свою первую квартиру я продал в феврале 1991 г.
– Сколько заработали?
– Заработал $850, нормально по тем временам. Я был студентом, и мне хватало. Когда окончил Московский институт управления, то пошел в работать в банк, но понял, что это не мое – скучно. И мой друг, который в свое время привел меня к израильскому посольству, пригласил меня в “Авгур”. Сначала я работал маклером, потом – начальником отдела, а в 1997 г. стал генеральным директором.
– И под вашим руководством “Авгур Эстейт” превратилась из агентства недвижимости в достаточно крупную девелоперскую компанию...
– В том, как мы развивались, есть определенная доля везения.
– Везение везением, но многое зависит от топ-менеджеров.
– Как раз к 1998–1999 гг. в “Авгуре” сформировалась боеспособная команда, все наши новые проекты сейчас идут по отработанной системе. Мы, конечно, не лидеры рынка, но я отношусь к этому философски. Мы работаем в своей нише – и успешно.
– А не хотите стать лидерами?
– Конечно, хотим. Для меня примерами успешных компаний на рынке являются ПИК, “Крост”, Mirax Group. Это лидеры, но чувство зависти к ним у меня отсутствует. Каждый ищет свою нишу. Главное – с каждым годом “Авгур Эстейт” растет, динамично развивается.
– Одним из приоритетных направлений своего развития компания декларирует освоение регионов. Вы чуть ли не первыми вошли в программу межрегионального сотрудничества Москвы. Почему было принято такое решение?
– Девелоперский бизнес имеет большой цикл. К примеру, в Москве от задумки дома до сдачи его госкомиссии проходит 5–6 лет, потому что и система согласований сложная, и сам дом строится долго, так же оформляются права собственности и т. д. Есть много идей, которые в Москве по той или иной причине мы не смогли осуществить, но в регионах у нас есть такая возможность.
– Какие идеи?
– Я всегда мечтал построить комплексный квартал. У меня были идеи, как это сделать хорошо. Так получилось, что эту мечту мы смогли осуществить в Белгороде, а сейчас и в Краснодаре.
– Выбор Краснодара понятен – он сейчас весьма популярен у инвесторов, но почему Белгород?
– Хотя я коренной москвич, я патриот Белгорода. Всегда, когда там оказываюсь, начинаю размышлять о роли личности в истории. Я говорю абсолютно серьезно: Белгороду повезло, у них в области совершенно уникальный человек является губернатором. Если бы таких людей, как Евгений Савченко, было у нас во власти побольше, я убежден, что Россия двигалась бы вперед гораздо быстрее, нежели сейчас.
В Белгороде создан настолько понятный инвестиционный климат, что за четыре года, что мы там работаем, я вижу, как он превратился в самый европейский регион России. В области развиваются многие отрасли, и главным образом строительство. Конечно, преимущественно там работают белгородские компании. Иногородним девелоперам сложнее. К примеру, квартиры в нашем первом доме в центре города начали покупать, только когда уже было построено шесть этажей. Продажи стояли из-за местного сарафанного радио, которое говорило: “Это москвичи, это афера, так быстро дома не строят, они сейчас соберут деньги и уедут в свою Москву, не будут доводить проект до конца”. Но в итоге нам все же поверили.
– А почем тогда продавали и какие цены на квартиры в ваших домах сейчас?
– Сейчас мы продаем квартиры в среднем по 23 000 руб. за 1 кв. м. Белгород – относительно небольшой город, поэтому компания, которая строит в год по 20 000–30 000 кв. м, является доминирующей. За то время, что мы там работаем, рынок вырос примерно на 40%. Мы позиционировали нашу продукцию как некий de luxe для Белгорода, многие застройщики на нас равняются, и рынок элитного жилья пошел вверх. Типовое жилье растет в цене более медленными темпами.
Когда мы заложили второй дом, сразу же продали 25 квартир. Люди увидели, как мы работаем, и лед недоверия был растоплен.
– Какова доходность региональных проектов?
– С московской она не сравнится. В Белгороде рентабельность проектов составляет 15–20%. В Москве жилье продается по нескольку тысяч долларов за 1 кв. м, а там мы сейчас продаем по $750–800 за 1 кв. м. Но мы в регионах строим много, это интересно, есть возможность экспериментировать, спорить с архитекторами.
– Об экспериментах можно говорить больше применительно к Краснодару. Тот формат, который вы предложили местному рынку, наверное, был для него шоком?
– Краснодар – невероятно богатый город с достаточно своеобразным местным менталитетом. Продвигать свои проекты здесь непросто. Как и в Белгороде, существует недоверие
к приезжим. Отчасти я объясняю это тем, что мы еще новички на местном рынке, у нас нет завершенных проектов.
Еще одна причина недоверия местного населения к московским компаниям – это деятельность “Социальной инициативы”. Эта компания какое-то время работала на краснодарском рынке и заслужила недобрую славу, что отразилось на всех московских компаниях, работающих в регионе. Мы не стали исключением.
В Краснодаре “Авгур Эстейт” реализует проект строительства целого района. Уже разработан единый мастер-план по европейским стандартам: с большим парком, бизнес-центром, торгово-развлекательным центром, жильем различной классификации – и бизнес-класса, и экономкласса, с коттеджами и таун-хаусами.
– Такой мини-город в городе?
– Да. Это будет квартал регулярной застройки. С местными властями мы подошли к нему трепетно, подбирали красивые названия улиц, например ул. Роз, Каштановая аллея. В апреле мы открыли продажи в коттеджном поселке “Екатериновка” – первой очереди строительства района.
– Почем продаете?
– Коттедж на земельном участке в 12 соток стоит примерно $1500 за 1 кв. м. По нашим расчетам, площадь идеального дома для Краснодара составляет около 300 кв. м. Хотя в нашем проекте есть коттеджи и по 270, и по 400 кв. м. Мы привлекли только московских архитекторов, хотели сделать “Екатериновку” некоей визитной карточкой нашей компании. Там много вещей, немножко диких для Краснодара.
– Диких? Почему?
– Например, в Краснодаре принято обносить дома 3-метровым забором. Это считается совершенно нормальным, даже если участок в 6 соток.
– В “Екатериновке” не будет 3-метровых заборов?
– Мы хотим сделать, как в Европе. У нас будет открытое пространство внутри поселка. Это определенный риск, но надо пробовать. Вокруг домов будут заборы, но по 1,2 и 1,3 м, кованые или из декоративного кустарника. А вот внешний забор будет, как полагается, 3-метровый.
– То есть приобщать краснодарцев к цивилизации вы будете в рамках одного отдельно взятого квартала?
– Мы строим 69 коттеджей. Я считаю, что столько европейских клиентов мы найдем. Среди потенциальных покупателей достаточно большой процент местных. Многие ездят по Европе, смотрят, и, хотя они выросли в Краснодаре, им нравится – вот на них и ориентируемся.
– А какой объем инвестиций в этот проект? Вам удалось привлечь кредитные деньги Сбербанка?
– В мае мы завершаем переговоры со Сбербанком. По проекту у нас всего 600 000 кв. м: 300 000 кв. м – жилье, 60 000 кв. м – торгово-развлекательные объекты. “Екатериновку” мы финансируем сами, потом подключается Сбербанк и финансирует весь проект до конца. Понимание у нас есть, но переговоры несколько затянулись. Не секрет, что 214-ФЗ [“Об участии в долевом строительстве...”] несколько повлиял на рынок, в том числе и на банковскую деятельность [в сфере недвижимости]. Только мы начали изучать новую схему финансирования, которую предложил Сбербанк, как выходят поправки к закону.
– Кто знает, сколько времени они будут приниматься, в каком виде будут приняты и насколько концептуально все поменяется в законе...
– Главным для нас, как для застройщиков, в поправках станет то, что банк больше не будет нести солидарную ответственность с дольщиками. Предлагаемые поправки не ограничивают права частных инвесторов, напротив, создают условия, позволяющие строительному бизнесу развиваться более быстрыми темпами. Я считаю, что закону требуются поправки, и чем скорее это произойдет, тем лучше. С их принятием ситуация на рынке недвижимости стабилизируется.
– Вы сейчас строите на свои деньги и кредиты, а жилье будете продавать уже готовое?
– Да. Общий объем инвестиций в “Екатериновку” составит около $20 млн. Пока мы финансируем проект сами, надеюсь, с конца мая будем привлекать деньги Сбербанка. Весь проект – если считать, что [при расчетах] мы закладываем минимум $500 за 1 кв. м, и там дорогие [инженерные] сети, – будет стоить $250–300 млн.
– А сети вы сами прокладываете? Какие еще обременения у проекта?
– Обременения тяжелые. К примеру, мы сейчас делаем 4-километровый канализационный коллектор. Его смета – 1,5 млрд руб. Этот коллектор тянет нам всю рентабельность в пропасть, но мы пришли с этой проблемой в администрацию Краснодарского края, сказали, что это общегородская задача, нашли понимание. Мы показали бизнес-план и объяснили, что не может одинокий застройщик тащить городские проблемы. Также презентовали наши расчеты в Росстрое, когда там обсуждался общенациональный проект “Доступное жилье”.
– Сложно представить, что ваш краснодарский проект имеет отношение к “Доступному жилью”.
– В Росстрое его восприняли позитивно. В отличие от многих регионов, которые с расчетом на финансирование презентовали 1–2 дома, мы представили целый квартал, большой объем жилья – это нужно для города. В течение мая наш проект будет рассматриваться, я надеюсь, что к нему будут подключены федеральные средства. Если нет, мы найдем другой путь, я уверен, что из-за отсутствия коллектора мы стройку не остановим. Будем с краевой администрацией разговаривать – они тоже заинтересованы в этом.
– То есть сейчас говорить о планируемой доходности краснодарского проекта рановато?
– Да. Коллектор – это почти $60 млн, какая здесь может быть доходность? Если он будет проложен за счет федеральных денег, тогда это доходный проект, если нет, тогда убыточный. А проект интересный, но еще более интересный проект по племзаводу “Коммунарка” [в Подмосковье].
– О “Коммунарке” вы почти ничего не рассказываете. Почему?
– Вместе с Собинбанком мы купили землю, основали управляющую компанию “Комстрой”, которая в ближайшее время организует презентацию проекта, где сможет ответить на все интересующие вопросы. Сейчас завершен тендер среди архитекторов, определена компания, которая разрабатывает мастер-план. Главная идея проекта – развитие калужского направления Подмосковья.
– Проект для подмосковного рынка масштабнейший.
– Общая территория, на которой будет осуществлен план развития, составляет около 4500 га. В тендере приняли участие ведущие мировые компании, работающие в Китае и Америке, например John Thompson & Partners, мастерская Альберта Шпеера. В ходе совместной работы с этими компаниями мы почерпнули для себя много нового и интересного. Например, оказывается, что последний город, который в России строился по генеральному плану, был Тольятти – перерыв в разработке городского мастер-плана у нас 40 лет! Проект требует миллиардных инвестиций, по его финансированию ведутся переговоры со Сбербанком.
– На самом деле концепция “большого пригорода”, формат “мини-города” сейчас активно обсуждается. К примеру, корпорация “Знак” объявила о планируемом освоении нескольких сотен гектаров в Подмосковье по такому же принципу. На ваш взгляд, почему стал продвигаться такой формат? Деньги некуда девать или нужно осваивать купленные большие земельные наделы?
– Это естественное развитие. Даже такие крупные города, как Москва, не резиновые. Земельные площадки в городе – это не урожай, который появляется каждый год. Стоимость по освоению площадки в центре уже зашкаливает. Вывод промышленных предприятий дорог, отселение жителей из центра также высокобюджетное. А есть компании, которые накопили опыт, средства и хотят развиваться, и для них вполне естественно, что они осуществляют экспансию туда, где они могут двигаться вперед. Подмосковье для столичных компаний гораздо более понятно, чем Белгород или Краснодар.
– Калужское направление вообще-то традиционно считается не слишком престижным.
– Я не согласен. В советские времена дачи министров СССР были на Рублевке, а дачи министров РСФСР – на Калужском шоссе. Традиционно это экологически чистое и престижное направление. Там много достойных стародачных мест, много речек – Пахра, Десна, пруды, озера, колоссальные леса. Это, на мой взгляд, перспективное направление. Я вижу только плюсы. Само шоссе достаточно хорошо сделано, нет таких пробок, как у Балашихи на въезде в Москву, можно выехать на Киевское шоссе.
– Вы уже что-то делаете с землями?
– Сейчас мы разрабатываем мастер-план. Этим занимается компания URS Maxwan, предлагающая нам варианты развития. В ноябре эта работа по контракту будет закончена. Я уверен, что это будет интересный и современный проект, который поднимет стоимость земли.
– Вы работаете на рынке элитной недвижимости. Почему вы выбрали эту нишу?
– Так получается. Как говорят англичане, что важно для дома – место, место и еще раз место. Я поддерживаю этот принцип. Все площадки, которые нам удалось получить как частной компании, не имеющей административного ресурса, мы приобрели на вторичном рынке.
– А почему в конкурсах не участвуете?
– Мы принимаем участие в конкурсах. Перед тем как принять решение о покупке той или иной строительной площадки, мы составляем бизнес-план, показатели которого становятся для нас определяющими в рентабельности проекта. К сожалению, из-за высокой стоимости строительных площадок нам часто приходится отказываться от приобретения площадок на аукционах.
– На вторичке лучше покупать?
– Вторичка для нас – один из способов получить площадку под строительство. Мы идем в проекты, нас приглашают. У нас большой опыт работы в Хамовниках, мы с удовольствием там строим. А так как большинство наших проектов в Центральном округе, строить там жилье экономкласса нерыночно.
– Что происходит в последнее время на элитном рынке?
– Дефицит квартир. Резко выросло качество домов, элитная ниша, на мой взгляд, несколько расширилась, перестала быть клубной. Я никогда не верил в этот клубный формат – человеку все равно, сколько в доме квартир, если дом построен хорошо, если у него нет проблем с гаражом, детскими площадками, охраной. Мы сейчас строим комплекс “Смоленская застава” – я считаю, что это на 100% элитный дом, хотя он и большой. Великолепный проект, престижное место, строит западная компания.
– А сколько будет стоить этот великолепный проект?
– Мы оцениваем объем инвестиций в проект примерно в $70 млн. Могу рассказать его историю. С 2001 г. совместно с Министерством обороны России мы занимаемся реализацией этого проекта в рамках правительственной программы “О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы “Жилище” на 2002–2010 гг.” (постановление № 604 от 20.08.1992). В январе 2004 г. мне сообщают о некоем документе, подписанном [Михаилом] Касьяновым. 23 января он, будучи премьер-министром, выпустил постановление, по которому эта площадка от Министерства обороны передается совершенно другому федеральному ведомству. А на следующий день из новостей мы узнаем о том, что 24 января Касьянов ушел в отставку. “Авгур Эстейт” остается с таким наследством, как это его постановление. Возможно в мировой практике, к примеру, что Тони Блэр тоже перераспределяет строительные площадки в центре Лондона? Но в нашем случае это постановление отбросило проект на два года – мы отменяли его до ноября 2005 г. Было семь обращений министра обороны Сергея Иванова к уже новому премьеру Михаилу Фрадкову, Юрий Лужков написал горячее письмо в нашу поддержку.
– А сам проект что собой представляет?
– Там будет 73 000 кв. м общей площади, около 36 000 кв. м – квартиры, остальное – офисы, два уровня гаражей, уютный двор и т. д. Это современная работа, которая хорошо впишется в окружающую застройку.
– Почем будете продавать квартиры в “Смоленской заставе”?
– Честно скажу: пока не знаю. Я читаю сейчас издания по недвижимости и вижу, как растут цены на жилье в Москве. Вот когда будут готовы все документы, тогда мы цену зафиксируем. Пока [делать] это – сизифов труд.
– Чем вы объясняете такой рост цен?
– Нет жилья. В элитном секторе жилья нет. Это факт. Как и то, что площадок в Москве остается все меньше и меньше. Жить в центре столицы почетно, народ у нас богатеет, огромное количество людей из регионов приезжают, покупают квартиры – для них все, что за Садовым кольцом, такая же деревня, откуда они приехали. Вывод промышленных предприятий замедлился. Плюс проблемы с отселением – я разговаривал с моим коллегой, застройщиком в центре, так он в свой бизнес-план закладывает стоимость 1 кв. м по $6000 – жители домов, подлежащих сносу, предъявляют такие требования застройщику, что он вынужден закладывать огромные суммы на их отселение. Представляете, как это отражается на конечной стоимости нового жилья?
– Застройщики любят жаловаться на то, как сложно в Москве строить, но все равно строят. Значит, выгодно?
– Конечно, выгодно. Иначе не строили бы, заставить ведь никого нельзя.
– А какова доходность столичных проектов?
– Не космическая. В пределах 15–20%.
– Тогда зачем в Москве строить, надо идти в регионы и строить там спокойно, получая такую же прибыль.
– Строить в Москве престижно. У нас есть новые проекты, мы представим их в конце года – это и новые жилые комплексы, и крупные офисные центры. У нас будут два проекта на Юго-Западе, в районе ст. м. “Университет”, такого же уровня, что и “Камелот”. И бизнес-центр на Валовой в рамках реконструкции Хлебозавода № 1. Мы рассматриваем земельные участки, которые предлагаются на вторичном рынке, – если что-то купим, то начнем новый интересный проект.
– Вы не планируете более плотно заняться коммерческой недвижимостью?
– Мы ею занимаемся, это перспективный рынок. Не потому, что он более понятный, – строителям все равно, что строить, что жилой дом, что офисы, – мы дифференцируем риски. Рынок коммерческой недвижимости развивается медленнее, и дефицит офисных помещений в Москве останется долго. Мы даже от Будапешта еще на порядок отстаем по насыщению города офисными помещениями. А от таких европейских столиц, как Париж, Берлин и Лондон, нас отделяет просто пропасть. Поэтому этот рынок перспективный, но опять же – все зависит от места. Если где-то выгодно построить жилой дом, значит, надо строить жилой дом.