НА АСФАЛЬТЕ: Бесконечный процесс
Обретение квартиры в новом доме порой превращается в настоящее испытание. Мало того что ремонт в соседних квартирах может длиться годами, так еще не ровен час рядом с домом начнется стройка, которая не только доставит бытовые неудобства, но и лишит квартиру видов из окон, которые и определили выбор именно этого жилья. От этого не застрахованы ни новоселы в обычном панельном доме на окраине столицы, ни покупатели элитных апартаментов в центре Москвы. Примеры продаж квартир в клубных домах, рядом с которыми начинается новая стройка, не редкость на столичном рынке недвижимости.
Но ситуация не безвыходная. Эксперты советуют, прежде чем заключать сделку, как можно больше узнать о развитии близлежащей территории.
Режимные объекты
Получая квартиры со свободной планировкой в монолитных домах или ячейки из бетона – в панельных, человек затем месяцами отстраивает свой дом. Тем же самым заняты и его новые соседи, каждый из которых руководствуется собственным личным графиком. Продолжительность ремонта не регламентируется законом, не существует жестких директив, спустя какое время после покупки квартиры хозяин должен начать ремонтные работы. По мнению экспертов, в лучшем случае все ремонты в новостройке закончатся через три года после сдачи госкомиссии. Хотя в Москве есть примеры домов, построенных в прошлом столетии, куда еще не ступала нога отделочника.
Но как бы ни хотели покупатели жилья в новостройках скорее начать ремонтные работы в своих квартирах, далеко не все зависит от их желания. “До оформления квартиры в собственность будущие жильцы практически не имеют никаких прав в соответствии с законодательством, – говорит Владимир Сидоров, заместитель генерального директора компании “Жилстройэксплуатация”. – Во время проведения ремонтных работ на этом этапе жильцы бесправны, так как согласовать проект перепланировки они могут только после получения свидетельства, подтверждающего право собственности на данную жилплощадь”.
На самом деле довольно часто людям удается договориться с управляющей компанией и начать ремонт до получения всей необходимой документации. Особенно это характерно для панельных и недорогих монолитных домов, в меньшей степени – для жилых комплексов бизнес-класса. Самые неторопливые – хозяева элитного жилья. Получив документы о собственности, они тщательно прорабатывают проекты планировок квартир, заказывают дорогие стройматериалы и только тогда приступают к воплощению смелых дизайнерских замыслов.
Виктор Козлов, коммерческий директор компании “Авгур Эстейт”, подтвердил, что в элитных домах собственники с опытом не торопятся приступать к ремонту, предвидя, что в состоянии стройки в доме они все равно не смогут комфортно жить в своей квартире. То обстоятельство, что запоздалый ремонт их собственной квартиры станет сомнительным подарком для соседей, их вряд ли волнует. Алена Бригаднова, начальник отдела городской недвижимости компании Tweed, отметила, что большинство покупателей элитной недвижимости приобретают не первую квартиру, поэтому знают о неудобствах, которые их ждут в будущем. “Наш дом в Замоскворечье был сдан в 1998 г., и в это же время в одной из квартир был начат ремонт, а закончился он только в начале 2004 г., – рассказывает Владимир Коллар, генеральный директор “КВ Инжиниринг”. – Мы пытаемся договориться с жителями, чтобы ремонты были сделаны в течение года, но практика показывает, что это почти всегда нереально”.
На продолжительность ремонтных работ также влияют объемы жилья, приобретаемого для спекулятивных целей. К примеру, в элитных домах сделки со спекулятивными целями подчас пресекаются самим застройщиком, поэтому их количество ограниченно. А в домах эконом- и бизнес-класса на долю инвестиционных квартир может приходиться до трети всей реализуемой жилплощади. А это значит, что ремонт в этих квартирах будет начинаться только по мере смены собственников. В ситуации резкого роста цен продавцы склонны придерживать свой товар как можно дольше. К примеру, в ЖК “Крестьянская Застава”, что рядом с одноименной станцией метро, спустя два года после сдачи объекта госкомиссии ремонт начат чуть больше чем в половине квартир, находящихся в доме.
Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании “Квартал”, отметил, что минимальный срок отделочных работ составляет три месяца, а максимальный – 1,5 года. При неодновременной продаже квартир в доме ремонтные работы в части квартир будут вестись в то время, когда в других уже будут жить люди. Как рассказала Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group, как правило, от момента получения исходно-разрешительной документации до выхода на нулевую стадию строительства застройщик продает около четверти площадей в доме. Когда идет закладка фундамента и частично строительство 1-го этажа, реализуется 10–15% жилплощади. Еще 30–40% от общего объема продается, когда уже стоит коробка дома, а оставшиеся квадратные метры – до госкомиссии или сразу после нее. Последними реализуются квартиры с недостатками, а также дорогие пентхаусы. Время их продаж иногда приходится на завершение ремонта большинства квартир в доме.
Чтобы наладить нормальную жизнь в заселяемом доме, управляющей компании, обслуживающей дом, приходится брать ситуацию с ремонтом под свой контроль. К примеру, в домах “Квартала” составляется график осуществления работ, связанных с повышенным уровнем шума (снос перегородок, штробление стен под прокладку электрического кабеля, настил полов и подвесных потолков и др.). По графику ремонт начинается в 9.00 и заканчиваются в 19.00. “В это время большинство жильцов уходят из дома, – рассказывает Сергей Лушкин. – Запрещается шуметь и в середине дня – детям необходим дневной сон. Для этого по согласованию с жильцами устанавливается “обеденный перерыв”. Если дом заселен уже более чем на 50%, в выходные и праздничные дни ведение работ, связанных с повышенным уровнем шума, также запрещено. Соблюдение режима контролируется управляющей компанией, представителями ТСЖ или представителями охраны жилого объекта. “При несоблюдении правил УК по предварительному уведомлению нарушителей имеют право применять меры по приостановке ремонтных работ в квартире”, – говорит он.
Как рассказал Максим Привезенцев, вице-президент корпорации Mirax Group, руководитель компании MiraxService, в случае, если кто-то из владельцев помещений недоволен установленным графиком, он вправе обратиться в суд. Но при рассмотрении дела вряд ли будет принято решение в пользу частного лица, который хочет вести ремонт по удобному только для него графику.
Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, подчеркивает, что из-за введения в эксплуатацию домов с квартирами со свободными планировками вопрос ремонта настолько актуален, что сроки его проведения стали регламентироваться еще на этапе покупки жилья. В договоры по инициативе застройщика включается пункт, в котором указывается срок ремонта. “Как правило, он должен продолжаться не более двух лет”, – говорит она. По словам эксперта, такую практику ввели “ДОН-Строй”, “МИАН-Девелопмент”, Mirax Group и другие известные застройщики.
“С середины прошлого года – с момента поступления в продажу ЖК “Кутузовская Ривьера” и Mirax Park – Mirax Group включает в инвестконтракты специальный пункт, согласно которому владелец помещения обязан завершить ремонтные работы в течение шести месяцев с момента сдачи объекта в эксплуатацию. Мы в обязательном порядке предупреждаем людей, что, если в указанный срок ремонт не будет сделан, мы имеем право расторгнуть договор, – говорит Максим Привезенцев. – Таким образом, мы ограничиваем инвесторов, приобретающих недвижимость со спекулятивной целью. Кроме того, длительный ремонт негативно сказывается на состоянии мест общего пользования, лифтах, инженерии. Мы заинтересованы в том, чтобы все ремонтные работы проводились в одно время”.
Хотя, по словам Дмитрия Попова, руководителя аналитического отдела компании “Новая площадь”, управляющая компания может, конечно, вводить ограничения по времени производства шумовых работ при ремонте, взыскивать ущерб, например, за порчу отделки общих мест пользования, но запретить в принципе проведение ремонта не может. “Это выше ее полномочий”, – подчеркивает он.
Для сравнения: во многих западных странах ремонтные работы в жилом доме жестко регламентированы. Владимир Коллар рассказал, что в Швеции, для того чтобы начать ремонт, необходимо получить разрешение в местной коммуне (организации, похожей на районное РЭУ в Москве). При положительном решении за хозяином квартиры закрепляется специалист, имеющий лицензию, который контролирует все проводимые работы. Самостоятельно или с помощью нанятых рабочих разрешено производить только косметические работы – шпаклевать, красить, клеить обои. А к работам с инженерными сетями или электричеством допускаются только специализированные организации. “За любые нарушения – серьезные штрафы”, – говорит Коллар.
Максим Привезенцев добавил, что большинство жилых объектов за границей сдается с чистовой отделкой: сделаны все стандартные планировки, разводки инженерных систем, коммуникаций, оштукатурены и покрашены стены, на пол уложен ковролин или паркет, установлена сантехника. Человек может только поменять цвет стен при желании, повесить шторы и спокойно налаживать свой быт. Если возникает необходимость переноса стен, хозяин квартиры в кондоминиуме должен пройти сложную процедуру согласований. Работы с повышенным уровнем шума, вывоз строительного мусора и т. п. жестко регламентируются управляющей компанией. По мнению эксперта, в России культура проживания еще не так высока и люди не заботятся о комфорте соседей. “Забывают о том, что они купили квартиру для проживания, а не конструктор, возня с которым доставляет головную боль им самим и соседям в течение нескольких лет”, – отмечает Привезенцев.
И элита живет на стройке
Но иногда неудобства вызваны не только нерасторопностью соседей. На смену стройке в доме может прийти другая, которая начнется практически под окнами отремонтированной квартиры.
Городская программа по строительству и вводу ежегодно от 3 млн до 5 млн кв. м жилья в столице обрекла москвичей на годы мытарств. Одно дело, когда люди приобретают жилье в районах массовой застройки и заранее предупреждены, что стройка будет продолжаться несколько лет. И совсем другие расчеты у покупателей элитной недвижимости. Люди готовы переплачивать не только за престижные стены, но и за красивые виды Москвы, надеясь, что в будущем картина сохранится. Однако надежды не всегда сбываются.
К примеру, сложно описать эмоции собственников примерно год назад сданного элитного дома “Сокольническая слободка” вблизи ст. м. “Сокольники”, когда поблизости началась стройка многоэтажной высотки – ЖК “Дом в Сокольниках”. Приобретая квартиры в доме “Груббер” на Новом Арбате, жильцы также не предполагали, что в недалеком будущем стройка в своем доме (ремонт квартир) плавно перерастет в другую, в результате которой в скором будущем рядом с их домом вырастет 16-этажный элитный дом (Новый Арбат, вл. 27–29).
По словам Надежды Кот, управляющего директора компании Kirsanova Realty, с подобной ситуацией сейчас сталкиваются жители и пресловутой “золотой мили”, и Пречистенки, и Замоскворечья – районов престижного жилого строительства. Практически повсеместно в центре Москвы, заплатив сотни тысяч и миллионы долларов за престижное жилье, люди оказываются перед фактом: сделка заключалась при одной градостроительной ситуации, а жить им предстоит уже в других условиях.
“Для исторического центра любого города наличие строительных лесов – это распространенное явление, – разъясняет Марина Маркарова. – Ведь стройка – это не только возведение нового дома, но и реконструкция ветхих особняков. Поэтому сейчас найти в Москве улицу, на которой бы не велось строительство или не готовилась новая площадка, практически невозможно”. Например, рядом с одним из самых известных домов Остоженки – № 5 в Бутиковском переулке – строится другой элитный дом. На Патриарших прудах возле дома № 1 по Б. Палашевскому переулку сейчас расчищается площадка и скоро начнется стройка. В Малом Каковинском переулке дом № 8 окружен строящимися объектами.
“Довольно часто в центре города одна стройка соседствует с другой, – соглашается Елена Земцова, исполнительный директор Delta Estate. – Площадки под строительство или реконструкцию домов расположены достаточно хаотично”. Например, сейчас завершается строительство дома по адресу: Гоголевский бульвар, вл. 29, из окон которого открывается вид на стройку дома, расположенного по Афанасьевскому переулку. Рядом с комплексом “Новая Остоженка” строился “Купер Хаус” (Бутиковский пер., 3) и дом во 2-м Зачатьевском переулке, 15, и т. д. “С самого начала было понятно, что виды из некоторых квартир будут закрыты соседними домам”, – говорит Земцова.
Но иногда ситуацию сложно спрогнозировать даже с учетом градостроительной активности. Как рассказала Ирина Жарова-Райт, в одном из новых домов в 1-м Обыденском переулке сюрприз преподнес хозяин расположенного напротив дома. Он над собственным пентхаусом надстроил еще один этаж, тем самым лишив соседей возможности любоваться видами храма Христа Спасителя. Важно, что предприимчивый собственник все оформил по закону и получил необходимые согласования. По догадкам экспертов, такая “частная инициатива” может выйти боком хозяевам “пострадавших” квартир, если последние выставят их на рынок.
Потеря вида
По словам Ирины Жаровой-Райт, вид из окон, порой акцентируемый в рекламе, является самой непостоянной характеристикой квартиры. По закону, если новое строительство не нарушает инсоляции существующего здания, “проходит” по разрешенной высоте, собственнику квартиры, утратившей вид, придется смириться или продать квартиру. По рассказам риэлторов, в настоящее время на продажу выставлено несколько квартир и машино-мест в подземном гараже в доме “Груббер”. Продается пентхаус в доме в Малом Каковинском переулке.
В компании Nordblom Group рассказали, как один из владельцев квартиры в престижном доме в Бутиковском переулке в течение полутора лет продавал свою квартиру. Длительный срок экспозиции объекта на рынке объясняется не изъянами самой квартиры, а тем, что перед окнами дома разворачивалась стройка и котлован портил весь вид, открывающийся из окон гостиной. Риэлторам пришлось приложить немало усилий, чтобы при показах постараться переключить внимание клиентов на удачную планировку, качественно выполненный ремонт и тем самым увести их от окна с неприглядным пейзажем.
“При сегодняшнем дефиците предложений, каким бы ни был вид из окна квартиры, она все равно будет востребована”, – уверена тем не менее Елена Земцова. По словам Марины Маркаровой, “неблагоприятное” окружение скорее является поводом для торга, но не служит причиной отказа от покупки квартиры, устраивающей клиента по всем другим параметрам. Эксперты согласились, что “хороший вид” может прибавить к цене квартиры до 10%, а его отсутствие отнимет около 5% от ее стоимости. К примеру, во время строительства дома в 1-м Обыденском переулке, вл. 5–7, часть квартир продавалась дешевле рыночной стоимости, так как было понятно, что окна этих квартир будут смотреть в окна соседнего строящегося дома (№ 12).
Как повлиять на ситуацию?
Для Москвы стало нормой, когда жилье продается на стадии строительства. “Самые короткие сроки экспозиции объектов отмечаются в сегменте жилой недвижимости класса de luxe, – говорит Вера Лукина, директор департамента городской недвижимости Vesco Realty. – Как правило, 100% квартир в клубных домах продаются за 2–4 месяца. К примеру, квартиры в доме в Малом Головином переулке, вл. 5–7, были полностью реализованы за 3,5 месяца. В доме на ул. Бахрушина, вл. 13/2, – за три месяца”. По словам Ирины Жаровой-Райт, дома от MCD Group полностью продаются на этапе коробки. Владимир Коллар привел пример продаж в жилом доме в Соймановском проезде, где появились желающие купить целый этаж на этапе, когда еще даже не было получено разрешение на строительство. “Настолько привлекательным было место, что люди готовы были рисковать”, – говорит он.
Но риск риску рознь. Покупая жилплощадь на этапе возведения дома, люди доверяют девелоперу, так как надеются, что дом будет построен качественно и в срок. “В договоре обязательно должны быть описаны дом и приобретаемая квартира: количество комнат, площадь, этаж, степень отделки и т. д., – говорит Марина Маркарова. – За все эти параметры застройщик отвечает перед покупателем. Что касается вида из окна, то он может быть “испорчен” третьими лицами, за действия которых застройщик никакой ответственности не несет. Вид из окна – лишь дополнительная опция на момент подписания договора”. Такой же точки зрения придерживаются в компании “Усадьба”. По словам экспертов, если другой застройщик получит участок по соседству с построенным домом, все согласования на новое строительство, никто ему это сделать не запретит.
Денис Колокольников, генеральный директор RR Group, отметил, что сами девелоперы, возводящие дома в столице, не спешат доносить до покупателей информацию о перспективе развития соседней территории даже в том случае, если она им известна. “Такая информация скажется на продажах, а застройщику это невыгодно”, – говорит он. Поэтому довольно часто в красочных рекламных буклетах, выпущенных застройщиком, дом выглядит утопающим в зелени, а не в окружении башенных кранов. Когда ситуация проясняется, большинство квартир в доме уже продано.
“Сообщать или не сообщать покупателю о планах развития прилегающих к дому территорий – дело профессиональной этики риэлтора, – говорит Кайдо Каарма, директор отделения элитной недвижимости управления новостроек компании “Миэль-Недвижимость”. – Доводить всю информацию до клиентов сразу, не устраивая им неприятных сюрпризов, – наш главный принцип”. Эксперт признался, однако, что риэлтор сам не всегда имеет достоверную информацию о перспективах застройки территории, на которой расположен продаваемый объект недвижимости. “Не факт, что именно в указанном формате отраженные в генплане Москвы проекты будут реализованы”, – говорит Каарма.
Но, по мнению экспертов, у покупателя всегда есть возможность получить максимально объективные данные из независимых источников или по своим собственным каналам. Особенно это актуально, когда речь идет о миллионных сделках. Денис Колокольников подсказал, что заинтересованное лицо может заказать кадастровую справку в службе Государственного градостроительного кадастра г. Москвы – это открытая официальная информация, отражающая полную картину развития территории вблизи интересуемого объекта. Если проясняется нежелательная перспектива, с покупкой не стоит торопиться.
В компании “Усадьба” подтвердили, что есть примеры, когда клиенты, узнав о застройке близлежащего участка, отказываются от сделки. Например, так поступили несколько клиентов, получивших информацию, что рядом со строящимся домом в Палашевском переулке начнется другая стройка. Кайдо Каарма предупредил, что, если рядом есть свободная площадка или стоит ветхое строение, это верный признак того, что территория будет застроена. А Надежда Кот говорит, что самым надежным “соседом” новостройки станет памятник истории или архитектуры, который запрещено надстраивать или сносить. А также капитальный жилой дом или общественное здание современной постройки.