НА ВОЗДУХЕ: Старательский романс

Золотой запас

Список подмосковных водохранилищ по праву можно назвать золотым списком для застройщиков и инвесторов. По мнению Сергея Елисеева, директора департамента маркетинга корпорации “Инком-Недвижимость”, сейчас дешевле $1 млн хороший коттедж у воды не найдешь. Анатолий Балашов, директор департамента загородной недвижимости компании “Кирсанова Риэлти”, еще более категоричен: “Дома у любого водохранилища ценятся на уровне Рублевки. Законно оформленный коттедж на первой линии стоит кучу денег. Дом площадью 800 кв. м на участке в 0,5 га обойдется как минимум в $3,5 млн”, – говорит консультант. И тут же добавляет: “Но если у этого дома не все в порядке с документами, он и даром никому не нужен”. Вот и ломают голову девелоперы, как им и рыбку съесть – построить коттеджи как можно ближе к воде и продать их подороже, – и ног не замочить – соблюсти все необходимые предписания или договориться с соответствующими инстанциями, чтобы потом у клиентов не было проблем.

“Реальная вода”, которая интересна покупателям, а значит, и девелоперам, – отмечает Роман Рыжков, руководитель отдела загородной недвижимости компании “Вашъ финансовый попечитель”, – это крупные водоемы, как правило являющиеся источниками питьевого водоснабжения и входящие в первый и второй санитарные пояса. Москва-река, Ока, подмосковные водохранилища – вот далеко не полный их перечень. Основные отличия от “обычных” проектов – особые условия размещения объектов на этих территориях и достаточно жесткая регламентация”.

“Сейчас желающих строить коттеджи в санитарно-защитной зоне нет, – говорит Валентин Порженко, директор юридического отдела компании “Открытые инвестиции”. – Самое опасное для девелопера – слишком приблизиться к воде. Поэтому предпочитают не грешить и отступить 150 м от воды”.

Максим Сухарьков, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, предлагает следующую классификацию поселков у воды:

n поселки у большой воды – в непосредственной близости от каналов, водохранилищ. Такие поселки располагаются по Дмитровскому, Осташковскому и Ярославскому шоссе. Например, “Немо”, “Монаково”, “Пестово”, “Раздолье” на Клязьме. Подобное жилье привлекает в первую очередь любителей яхтинга и прочих видов водного спорта. Ключевая характеристика этих проектов – все они расположены достаточно далеко от Москвы (за исключением, пожалуй, поселков на Клязьменском и Пироговском водохранилищах). Потому доля загородных домов, приобретаемых для постоянного проживания, здесь несколько ниже, чем в среднем по рынку;

n поселки у водохранилищ и больших рек (например, на берегу Москвы-реки). Например, “Парк Вилл” (Рублево-Успенское шоссе), “Антея” (на Истринском водохранилище), “Аистово” (на Можайском водохранилище). Живописные природные окрестности, большое зеркало воды – все это особенно привлекательно в летнее время, и в подобных местах много дачных поселков;

n поселки в непосредственной близости от маленьких речушек, небольшого озера или даже искусственно созданного пруда. Например, “Чайка” (Калужское шоссе), “Старая Пахра” (Калужское шоссе), “Ладога” (Киевское шоссе), “Бельгийская деревня” (Калужское шоссе), “Николино” (Рублево-Успенское шоссе), “Довиль” (Минское шоссе). Именно здесь чаще всего приобретают дома, предназначенные для постоянного проживания.

Золотое правило

“Поселок у большой воды должен быть особым образом спроектирован, – говорит Рыжков. – На уровне генплана застройщик обязуется соблюсти прибрежно-защитную (100 м от уреза воды), санитарно-защитную (150 м) и водоохранную (400–500 м) полосы”. Это уменьшает площадь земель под застройку в зависимости от конфигурации участка от 15% до 50% и тогда необходимо считать, а что, собственно, можно заработать и стоит ли овчинка выделки, резюмирует эксперт.

Балашов вспоминает, что, когда застраивалась “Ривьера на Истре” (10 домов, Истринское водохранилище), водоохранная граница проходила как раз по территории земельного участка. “Треть участка застраивать было нельзя, – рассказывает он. – Мы выдержали две прокурорские проверки. Проверяющих вообще было много, так как постоянно появляются новые нормы и правила, какие-то регламенты, в связи с чем требуется поставить дополнительные очистные сооружения. Все это удорожает проект”.

“Водный кодекс и СанПиН регулируют размер водоохранных зон для каждого водоема, – добавляет Порженко. – В первом поясе ЗСО (зоны санитарной охраны) вообще строить ничего нельзя, во втором поясе можно строить, отступив 150 м от уреза воды – эти метры считаются весной (так называемая “весенняя межень”). Капитальные строения в прибрежно-защитной полосе возводят частники – в организованных поселках дома расположены в соответствии с требуемыми нормами. Ни один девелопер не будет предлагать покупателям продукт с таким “изъяном”, как нарушения водного законодательства. Телевизор все смотрят и [Олега] Митволя боятся”.

Золотое правило для девелопера, который хочет строить у большой воды, – сначала провести весь цикл необходимых исследовательских работ, чтобы в процессе строительства не всплыли какие-нибудь неожиданности. Необходимый минимум таких работ перечислил Сергей Елисеев. Во-первых, нужны геодезическая съемка рельефа местности, изучение перепадов стоков. Во-вторых, геологические изыскания, исследования грунтов. В Подмосковье распространены пученистые глины, они выталкивают сваи, соответственно, при проектировании домов это надо учитывать и вносить необходимые изменения в фундамент. Наконец, нужно изучить состояние берега, его уклоны, сезонные колебания уровня воды, подтопляемость территории.

“Рентабельность в поселках на воде во многом зависит от затрат на набережную, – отмечает Балашов. – Надо или не надо ее укреплять, какой там уровень воды. Нормальные девелоперы начинают именно с набережной”. К примеру, компания “КомСтрин”, застройщик “Зеленого мыса” (организованный поселок на берегу Пестовского водохранилища общей площадью 80 га), была вынуждена укрепить 1000 м набережной поселка специальными сетками – так называемыми габионными конструкциями. Как рассказал Александр Синдеев, начальник отдела обеспечения исходными данными и проектной документацией компании “КомСтрин”, это было сделано потому, что “берег Пестовского водохранилища подмывается, не редкость, что в воду падают деревья”.

Правда, если поселок у водохранилища позиционировать как экодеревню, то больших расходов на обустройство набережной можно избежать. К примеру, в “Ривьере на Истре” спуск к воде оставили в девственном виде – конечно, почистив территорию.

Дополнительные расходы возникают уже на этапе проектирования “водных поселков”. “Росприроднадзор требует заложить в проект ОВОС (оценку охраны окружающей среды) – иначе не принимаются документы на экологическую экспертизу, – говорит Синдеев. – Есть фирмы, которые специализируются на том, что по требованию заказчиков разрабатывают комплекс охранных мер, делают ОВОС, согласовывают все это в соответствующих инстанциях. К примеру, только разработка мероприятий по утилизации отходов в “Зеленом мысе” обошлась нам почти в 200 000 руб.”.

Все опрошенные эксперты сходятся в одном: издержки девелопера по освоению водохранилищ больше по сравнению со строительством “в чистом поле”, но они окупаются с прибылью при реализации коттеджей. “Поселки у воды – весьма ликвидный продукт, – заявляет Максим Сухарьков. – Близость водоема обеспечивает существенный прирост цены предложения. Проекты у воды требуют большего объема инвестиций в первую очередь за счет более высокой стоимости земельного участка. Но уровень доходности существенно превышает показатели аналогичного поселка, не имеющего выхода к воде. Разница может доходить до 40%. Одним словом, инвестиционная привлекательность проектов у воды очевидна”.

“Риски застройщиков компенсируются высокой рыночной стоимостью домовладений в коттеджных поселках у большой воды, – соглашается Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Consulting. – Они могут быть на 20–60% выше, чем у аналогичных по классу объектов, расположенных на “суше”.

Не жалеть золота поначалу

Но девелопер должен быть готов к тому, что в процессе строительства постоянно могут возникать дополнительные и все увеличивающиеся расходы. Обязаны они специфике строительства у воды. “Разрешения на прокладку коммуникаций в организованных поселках у воды выдаются с существенными ограничениями, – подчеркивает Ирина Могилатова, генеральный директор компании Tweed. – Например, сброс фекальных вод может быть разрешен только в центральные коллекторы, которые могут находиться за несколько десятков километров от места застройки”.

“Особые” условия, которые должен соблюдать застройщик, – это специфические требования к внутренним коммуникациям, – соглашается Рыжков. – Здесь возможно только единое водоснабжение и водоотведение, прописаны более жесткие требования к очистке стоков. К примеру, загородная канализация – вещь сама по себе не дешевая. Но если поселок расположен на обычной поляне, то очистные сооружения стараются размещать таким образом, чтобы воды и нечистоты текли самотеком, сверху вниз. Это минимизирует расходы девелопера. Другая ситуация на воде: берег любого водоема принципиально не подходит под эту схему. Уклон всегда идет к воде, а внизу находится сам водоем, куда сброс даже тщательно очищенных стоков напрямую запрещен. Значит, нужны иные инженерно-технические решения, а соответственно, и существенные дополнительные расходы”.

Синдеев рассказал, что в “Зеленом мысе” решение проблемы с очистными сооружениями было весьма дорогостоящим: “Нам не разрешили возводить локальные очистные сооружения, мы должны были строить напорный коллектор (в 10,5 км) и подсоединяться к существующим сетям”.

Валех Рзаев, руководитель управления маркетинга ГК “КРТ”, согласен, что самая большая проблема в освоении земельных участков у водоемов – это создание “правильной” системы канализации. “Эту проблему необходимо просчитывать загодя, желательно до приобретения участка, – советует Рзаев. – Не стоит скупиться на экспертизу, которая покажет, сколько денег в будущем надо закладывать на решение этой задачи. Это может существенно повлиять на общую рентабельность проекта и объем ежемесячных коммунальных расходов. Сэкономив рубль до начала реализации проекта, можно потом потерять тысячи”.

По мнению Синдеева, нормальный девелопер, выбирая участок под застройку, будет ориентироваться в первую очередь не на то, сколько стоит сотка, а на то, что можно построить на этом участке, чтобы получить хорошую экономику. “В разработке концепции должны участвовать не только маркетологи, но и инженеры, экологи – тогда и проблем будет на порядок меньше, и дополнительные затраты будут не столь значительны, – убежден он. – Если обратиться на стадии изучения земли в Росприроднадзор, в СЭС, многие вопросы будут сняты еще до начала проектирования и строительства. Девелоперы же привлекают так называемых независимых экспертов, те чаще всего дают положительное заключение и советуют то, что хочет заказчик”.

“Золотые” законы

Основные проблемы девелоперов при строительстве на берегу водохранилищ связаны с соблюдением границ водоохранной зоны и получением всей необходимой исходно-разрешительной документации на строительство, считает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. В остальном, по ее мнению, при освоении этих земель возникают риски, характерные для всего рынка загородной

недвижимости. После активной кампании Росприроднадзора и девелоперы, и их клиенты уделяют больше внимания юридической чистоте объекта. В целом, отмечает Маркарова, девелопер должен быть готов к рискам, связанным с приобретением земельного участка, обеспечением его необходимой инженерной инфраструктурой, процедурой смены категории или целевого назначения земли, финансовым рискам, зависящим от привлечения необходимого объема инвестиций для строительства, изменения курса валют и кредитных ставок, рыночным рискам, следующим от возможности или невозможности реализации объекта в срок по запланированным ценам, и т. д. Хотя, если проект правильно просчитан, риски на стадии реализации достаточно низки – загородная недвижимость на берегу водохранилищ всегда пользовалась спросом, и в дальнейшем ситуация не изменится.

Максим Сухарьков к основной группе рисков также относит юридические риски. “Конечно, девелопер стремится извлечь максимум от близости к воде, но он должен понимать, что любые нарушения регламентирующих норм могут снизить привлекательность поселка для будущего покупателя, – отмечает эксперт. – Современный покупатель дорогой недвижимости юридически грамотен, он не будет приобретать объект, если возможны проблемы в случае его перепродажи”.

Могилатова предостерегает потенциальных покупателей от приобретения домов в приватизированных базах отдыха у водохранилищ, где оформить в собственность любой объект новому владельцу будет чрезвычайно трудно, если не сказать – невозможно. “Если говорить об индивидуальной возможности приобретения дома (участка) на берегу реки или водохранилища, то такая покупка сопряжена с огромными рисками, – говорит она. – Как правило, вменяемых документов на подобные участки (в основном это приватизированные базы отдыха) быть не может. Так называемые девелоперы выкупают в них в собственность ветхие строения, сносят и строят на этом месте шикарные срубы, которые обещают оформить покупателям в собственность”. Не следует забывать, продолжает Могилатова, что земля в данных поселках, как правило, взята в аренду, к тому же базы отдыха располагались именно в водоохранной зоне со всеми вытекающими отсюда последствиями, а именно: на таких землях невозможно строительство инженерных сетей. Если они и построены, то без надлежащих разрешений. “Следует рассматривать приобретение такого дома, который стоит от $400 000, как забаву, заранее настраиваясь на то, что эта сумма может быть потеряна. При действующем законодательстве, если кто-то из покупателей все же

решится на покупку земли на воде, он должен быть заранее настроен на то, что данное землевладение вряд ли перейдет к его детям, уже не говоря о внуках”, – резюмирует эксперт.

Тарас Нечипоренко, генеральный директор компании Farm House, говорит, что рассчитать по европейским стандартам риски девелоперов, осваивающих земли вблизи водохранилищ, в России довольно сложно. “Большинство поселков начинает строиться без необходимых разрешений – их обычно получают уже в процессе строительства, – признает эксперт. – Не потому, что все хотят нарушить закон, а потому, что законодательная база далека от совершенства. Если все делать “правильно”, то от запуска проекта до законодательно обоснованной возможности начать строительство может пройти несколько лет. Время – деньги, каждый день простоя снижает рентабельность проекта. К классическим финансовым рискам инвесторов добавляются риски политические – многое зависит от того, какие законы [за период ожидания] будут приняты или изменены”.

Девелоперы современных организованных поселков решают множество проблем, строят по генеральному плану, согласовывают каждую мелочь, прокладывают необходимые сети. “Согласования – это долгий процесс, поэтому поселок сначала анонсируют, а потом застраивают, – описывает Балашов обычную процедуру строительства. – Если девелопер понимает, что не укладывается в анонсируемые сроки, то он может начать строительство без необходимых согласований. Правда, в этом случае стройку маскируют – под какие-нибудь “земляные работы с возведением подпорных стен”.

Девелоперские риски при строительстве коттеджных поселков у большой воды во многом зависят от профессионального подбора участка для размещения объекта. По словам Аверьянова, даже расчетные показатели рентабельности нового проекта могут значительно варьироваться от геометрии участка, зон весеннего паводка. “Так как строительство в водоохранной зоне запрещено, девелопер не может эффективно использовать все 100% площади земельного надела и вынужден “растягивать” жилую застройку вдоль берега, – сетует Аверьянов. – Поэтому наиболее удобными для строительства “водных” поселков считаются участки квадратной формы, касающиеся водоохранной зоны одной стороной. А прибрежные участки, как правило, занимаются рекреационными или спортивными объектами, для возведения которых не требуется специальных разрешений”.

В общем, строить на воде – вещь непростая. Есть поселки, которые анонсированы давно, но ни одного дома там пока нет, как, например, “Аврора”, о которой объявлено три года назад.