АНАТОМИЯ ЗДАНИЯ: Каков вход, таков и доход
Современные офисные здания во многом отличаются от административных построек, возведенных 20–30 лет назад. Безликие бетонные коробки строились по заурядным проектам, вестибюль в них скорее напоминал проходной двор с закутками для вахтера и гардероба. Создавалось впечатление, что проектировщики делали все от них зависящее, чтобы поскорее загнать людей на рабочие места. Просторные украшенные лепниной холлы преимущественно имели здания, построенные в XIX – начале XX в. или в сталинскую эпоху, размещались в них солидные министерства и прочие достойные по меркам тех времен ведомства.
С наступлением рыночных отношений иметь хороший офис стремится каждая успешная компания. Немаловажной составляющей зданий бизнес-центров класса А и отчасти В является именно входная группа. В одних зданиях она отличается функциональностью, высокими техническими характеристиками применяемого оборудования и прагматизмом в организации пространства. Другие могут похвастаться большими размерами, роскошным убранством, оригинальным дизайнерским решением, коммуникационными новшествами входной группы.
Базовые параметры
В бизнес-центрах рабочий тон задается уже при входе в здание. Вестибюль проектируется так, чтобы на его площади смогли разместиться все необходимые службы и осталось достаточно места для посетителей. “Площадь вестибюля должна соотноситься с общим метражом здания и, соответственно, количеством людей, которые в нем работают”, – говорит Виталий Виленский, заместитель генерального директора компании “КВ Инжиниринг”. При разработке проектов зданий такие параметры являются базовыми. Хотя опытные застройщики, заранее ориентированные на определенный контингент арендаторов, могут как увеличить, так и уменьшить площадь входной группы в зависимости от предпочтений своих потенциальных клиентов.
Ирина Александрова, начальник отдела коммерческой недвижимости “КомСтрин”, отметила, что в офисных зданиях, построенных компанией на ул. Б. Дорогомиловской (общая площадь – около 1700 кв. м) и Б. Коммунистической (2500 кв. м), входная группа каждого здания занимает около 80 кв. м.
В бизнес-центре в Последнем переулке общая площадь составляет около 7000 кв. м, ресепшн же занимает около 20–30 кв. м – деятельность компаний-арендаторов не предусматривает большого наплыва посетителей.
В офисных зданиях, ориентированных на солидных клиентов, застройщики стараются вестибюль, лобби сделать просторными, нетривиально оформленными. В ход идут и радикальные архитектурно-планировочные решения, и дорогие материалы, и изысканный дизайн, ведь здесь пространство входной группы нацелено на то, чтобы не только принять арендаторов и их партнеров, но и приятно их удивить. Эксперты на фоне других выделяют БЦ “Легион” (девелопер – компания “Легион Девелопмент”), “Балчуг Плаза” (“СТ Групп” и CMI-Development), строящиеся многофункциональные комплексы в составе “Сити” – “Город столиц” (“Капитал Групп”), “Северная башня” (“Северная башня”) и др.
“Никаких нормативов, определяющих площадь и уровень отделки входной группы офисного здания, не существует, – говорит Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании Blackwood. – Тем не менее класс здания определяет уровень сервиса и, следовательно, размер входной группы, где должны разместиться эти службы”. Алена Бригаднова, начальник городского отдела компании Tweed, согласна с мнением коллеги. По ее словам, вестибюль в офисном центре класса А – гораздо более важная деталь, чем лобби в элитном доме, и зачастую занимает практически весь 1-й этаж. В таких вестибюлях есть атриум или двусветное пространство. “Чем дороже бизнес-центр, тем больше площадь входной группы и дороже интерьеры”, – подчеркивает она.
Милена Морозова, заместитель генерального директора компании Santa Real Estate, отметила разницу в проектировании и оформлении вестибюлей бизнес-центров, построенных западными девелоперами и российскими застройщиками. Как правило, иностранцы более расчетливы, отмечает эксперт. В их зданиях вестибюль не отличается большими размерами, напротив, его площадь стараются минимизировать и используют каждый метр. В таких бизнес-центрах площадь вестибюлей колеблется в пределах 70–150 кв. м в зависимости от общей площади самого здания. Большое внимание уделяется инженерному оснащению помещения, высококачественной отделке, выдержанной чаще в спокойных тонах, качественной меблировке. Пример – офисные комплексы компании “Энка” “Риверсайд-тауэр”, “Павелецкая Плаза” и др.
Российские застройщики стараются в офисных комплексах класса А вестибюль сделать более пафосным. На него не жалеют площади, не скупятся на отделку, стараются применить дорогостоящие дизайнерские приемы при оформлении. По словам Жанны Буллок, президента группы компаний “РИГрупп”, такие здания предполагают наличие галерей, вместительных холлов, атриумов. Бывают здания, где 40% площади отводится под общественные нужды.
Так, в офисном комплексе “Усадьба-центр” в Вознесенском переулке под вестибюль отдано около 40% общей площади (вестибюль представляет собой атриум с эскалаторами, водопадом, зимним садом). В бизнес-центре “Северное сияние” (ул. Правды) зона вестибюля и входной группы с прилегающими техническими помещениями и лифтовыми холлами занимает около 1000 кв. м. В “Легионе” на Большой Ордынке – около 1100 кв. м. Огромный холл с панорамными лифтами и атриумом не оставит равнодушным никого из посетителей многофункционального офисного центра класса премиум “Северная башня”, что строится на территории “Москва-Сити”.
Хотя, по мнению Милены Морозовой, прямой зависимости между площадью вестибюля и классом здания не существует. На класс здания гораздо большее влияние оказывают местоположение, инженерная составляющая, единство отделки и дизайна помещений, обеспеченность парковочными местами. Но Сергей Лобкарев, руководитель направления коммерческой недвижимости компании “МИАН – Агентство недвижимости”, придерживается другого мнения. “Чем выше класс здания, тем более продуманной должна быть его концепция и тем больше площади необходимо предусмотреть, чтобы оптимизировать все процессы, происходящие в общественной зоне”, – говорит он.
По словам эксперта, площадь вестибюлей зависит и от того, какой вход запроектирован в бизнес-центре. Если речь идет о едином центральном входе, то зоны вестибюлей, проходов и лифтовых холлов предпочтительнее делать более просторными, чтобы обеспечить удобный доступ к помещениям и рационально разместить службу безопасности. Если проектом предусмотрено несколько входов, то площадь вестибюля каждого рабочего подъезда будет меньше, так как координирующие функции займет одна центральная входная группа. “Боковые входы могут быть небольшими, вплоть до 20 кв. м”, – добавляет Константин Ковалев. Правда, это уместно, когда речь идет о сравнительно небольшом офисном комплексе.
Другое дело, когда речь идет о проектах, реализующихся на территории “Сити”. К примеру, для каждой функциональной зоны в офисном комплексе “Город столиц” предусмотрена отдельная просторная входная группа. Деловой центр “Северная башня” состоит из трех блоков, каждый из которых имеет свою входную группу. Входная группа в одном из блоков (блок 19–3) состоит из двух частей: первая располагается на 1-м этаже, а вторая – на 10-м, и это основной вестибюль, поскольку офисные помещения начинаются выше (с 11-го этажа). С высоты роскошного лобби здания будет открываться вид на атриум здания и панорамные лифты. Бизнес-центр Pollars (Mirax Group) состоит их трех зданий высотой 5, 6 и 15 этажей. В каждом здании есть своя входная группа. Отличительная особенность – деловой стиль в оформлении: ничего лишнего, в отделке много натурального камня и стекла.
По мнению Константина Лосюкова, директора отдела офисной недвижимости компании Knight Frank, в каждом конкретном случае решение о том, как в целом должна выглядеть входная группа, сколько квадратных метров она должна занимать и т. п., принимается девелопером здания индивидуально. Главным критерием является бюджет проекта и мнение архитектора, разрабатывающего проект здания. “Параметры и концепция входной группы определяются на этапе проектирования здания”, – отмечает он. “Главная задача архитекторов при проектировании входной группы – подчеркнуть особенности здания и обеспечить удобство и комфорт гостям и арендаторам”, – говорит Людмила Омельченко, генеральный директор компании “Северная башня”.
По словам Андрея Возжова, архитектора проектов компании Forum Properties, вестибюль дорого обходится девелоперу (дорого стоит его отделка, кроме того, входная группа съедает часть офисной площади). Но тем не менее при старте проекта девелопер ставит перед архитекторами две основные задачи: первая касается разработки облика и структуры здания, вторая – интерьера входной группы, что подчеркивает значимость этих составляющих, их влияние на успешность проекта в глазах заказчика.
Роскошь на первом плане
По словам Милены Морозовой, вестибюль в бизнес-центре или корпоративном особняке, помимо того что выполняет определенные функции, является лицом офисного здания. Уже по тому, как спланирован и отделан бизнес-центр, можно судить о финансовой состоятельности компаний, населяющих офисный комплекс. Андрей Возжов добавил, что во многом оформление офисного здания зависит от статуса и расположения объекта.
Часто в зданиях, находящихся на первой линии городских магистралей и претендующих на лидирующие позиции на рынке коммерческой недвижимости, девелоперы вынуждены проектировать необычные входные группы. Но “особенно важно произвести хорошее впечатление на потенциального арендатора или их
посетителей в случае, если бизнес-центр имеет не слишком выгодное месторасположение, тогда уровень и уникальность дизайна и отделки общих помещений становится одним из его самых главных плюсов”, – подчеркивает Константин Ковалев.
Хотя, по словам Виталия Виленского, элементы роскоши в оформления входной группы не являются обязательными для офисных зданий высокого класса, а скорее всего связаны с личными вкусовыми пристрастиями либо девелоперов, либо якорных арендаторов. Уже по тому, какое офисное здание предпочел арендатор, можно предположить, является для него привлекательной сдержанная деловая обстановка или яркий внешний лоск.
Яркий пример роскошного оформления делового здания – бизнес-центр Central City Tower на Овчинниковской набережной. По словам Константина Лосюкова, это один из самых дорогих и престижных бизнес-центров класса А, арендаторами которого являются успешно развивающиеся западные и российские компании. Для них немаловажную роль играет имидж здания, в котором расположен офис. Предвидя запросы своих потенциальных клиентов, девелопер значительную часть бюджета здания потратил на отделку внешнего фасада и внутренних площадей общего назначения. В частности, при оформлении входной группы Central City Tower использовались дорогие и современные материалы и элементы декора – мрамор, люстры, вращающиеся двери и т. п.
Эффектно выполнена входная зона комплекса “Балчуг Плаза” на Садовнической набережной. Вестибюль имеет удачное панорамное остекление, откуда открываются виды на историческую часть города и Кремль. Центральное лобби представляет собой пространство, опоясанное мраморными колоннами и удачно подсвеченное люстрой в виде каскада.
При оформлении офисных комплексов широко используется потенциал архитекторов и дизайнеров. Лобби офисной части комплекса “Город столиц” будет оформлен по авторскому дизайну компании NBBJ с использованием дорогих отделочных материалов. В основу идеи интерьеров ложится сочетание высоких технологий с классикой. Стены будут отделаны редкими породами дерева, колонны и пол – из белоснежного мрамора. Внешний эффект будет усиливаться за счет применения новейших коммуникационных технологий. Прозрачное светящееся электронное информационное табло, которое планируется установить в вестибюле, поможет посетителям ориентироваться в структуре комплекса. На плазменных панелях будут транслироваться бизнес-новости ведущих деловых каналов мира. Зоны ожидания расположены в пределах офисных лобби и могут быть использованы для деловых встреч и переговоров.
В офисном комплексе “Туполев-плаза” (наб. академика Туполева) в вестибюле устроен зимний сад, в камине уютно потрескивают дрова. Помещение меблировано удобными диванами и настоящим роялем. В бизнес-центре “Яуза-тауэр” (ул. Радио) входная группа – одна из самых роскошных в классе В. Она состоит из двух помещений, выдержанных в едином архитектурном стиле. Одно из них – зона рецепции, а второе – представительский холл с фонтаном, камином, меблированный дорогой кожаной мебелью. Потолок украшают несколько каскадных люстр. Дополнительно используется локальная подсветка. Напольное покрытие из мрамора, уложенного искусным узором, усиливает производимый эффект.
В холле бизнес-центра “Легион” в красивом круглом стеклянном вестибюле-атриуме на высоком подиуме стоит рояль, с утра до вечера профессиональные пианисты исполняют классическую музыку. Оригинальным решением, привлекающим внимание посетителей, являются дизайнерские кадки с декоративными деревьями, подвешенные к потолку вестибюля. Спуск со 2-го этажа на 1-й осуществляется по витым подвесным пандусам.
Большое пространство холла бизнес-центра “Легион” позволяет расширить его функциональное назначение и использовать его для проведения масштабных массовых мероприятий. Так, в холле бизнес-центра проходила презентация журнала In Style. “Понятно, что в эксплуатационные платежи арендаторов “Легиона” заложены расходы на поддержание и уборку общественных помещений, но в данном случае имиджевая составляющая доминирует над рациональными расчетами”, – говорит Виталий Виленский.
По мнению экспертов, в мировой практике здания класса А предполагают наличие галерей, вместительных вестибюлей, атриумов, обширные площади которых используются для экспозиций произведений искусства. “Это способствует приобщению арендаторов и посетителей к достижениям культуры, привлекает внимание общественности”, – отмечает Жанна Буллок. Например, на территории “Парк Авеню” в Нью-Йорке или “Сити” в Лондоне, где выставляются произведения современных художников.
“В планах нашей компании – создание художественной галереи в офисном здании класса А в Мякининской пойме, – рассказывает Жанна Буллок. – В Серпухове при строительстве бизнес-центра одним из условий местной администрации, на которое в “РИГрупп” с готовностью согласились, было создание в общественной зоне галереи искусства, где выставлялись бы работы местных художников и фотографов”. По ее мнению, офисные центры в настоящее время отказываются от утилитарности: “Планировка здания должна не только обеспечивать получение дохода с каждого квадратного метра, но и открывать перспективы для развития общества”.
Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group, отметила, что отделка общественных зон должна соответствовать уровню здания. К качеству отделочных материалов потенциальные арендаторы или покупатели относятся крайне внимательно. Как правило, при дальнейшей продаже или сдаче в аренду бизнес-центра один из факторов, влияющих на цену, – качество отделки лобби. “Новый владелец зачастую полностью перестраивает рабочую зону и зону приемной, а лестничные пролеты и входная группа остаются нетронутыми”.
Дополнительный сервис
В современных офисных комплексах площади используют по-разному. В одних предпочитают их не загружать, в других размещают сопутствующую инфраструктуру,
востребованную арендаторами. Константин Ковалев отметил, что во входной группе должны находиться помещения для административных и технических служб. Самым главным требованием к бизнес-центру класса А является наличие центрального ресепшена и помещения для охраны, укомплектованного автоматизированной системой контроля доступа в офисы.
Если позволяет площадь, большинство компаний, управляющих деловыми зданиями, стараются их задействовать под размещение объектов инфраструктуры. Андрей Возжов говорит, что, как правило, вопросы решаются исходя из опыта управляющей компании, отвечающей за объект в целом, и маркетинговой службы, собирающей заявки и пожелания от арендаторов.
Константин Лосюков отметил, что в зоне свободного доступа здания могут располагаться небольшие кафе, рестораны и некоторые другие объекты инфраструктуры, которые обеспечивают арендаторам бизнес-центра дополнительные услуги. Например, салоны красоты и филиалы банков, банкоматы. “Чем больше площадь бизнес-центра, тем более развитой инфраструктурой он обладает”, – говорит он. К примеру, в бизнес-центре “Северная башня” на площадях вестибюля будут находиться кафе и рестораны, где арендаторы могут отдохнуть или провести встречи со своими клиентами.
По словам Сергея Колегова, генерального директора компании Prime City Properties, планировка входной группы осуществляется в зависимости от профиля “инфраструктурных” арендаторов. Но в любом случае нелишним является то, когда в большом бизнес-центре есть газетный киоск, фотосервисная служба, банкомат. Если здание имеет формат офисно-торгового центра, то на первых этажах располагаются целые торговые галереи с известными марками одежды, салонами сувениров и мобильной связи и т. д., поэтому вряд ли стоит нагружать вестибюли лишними торговыми точками. Необходимо лишь сделать так, чтобы потоки посетителей бизнес-центра и торговой галереи не пересекались (пример – строящийся многофункциональный комплекс “Лотте Плаза”).
Но, как подчеркнула Ирина Жарова-Райт, ошибочным является путь, когда для получения максимальной прибыли управляющая компания сдает площади общественного назначения на 1-м этаже в аренду под небольшие торговые точки. Особенно этим грешат офисные здания, перестроенные из бывших НИИ и заводов (класс В и В-). В магазинах, как правило, продается немало полезных вещей по приемлемым ценам. “С одной стороны, это удобно, так как все под рукой, но в то же время розничная торговля создает общий непрезентабельный вид, поэтому, на мой взгляд, количество служб должно быть минимальным, чтобы работать на имидж здания, а не обесценивать его”, – считает она.
Внешний лоск и экономика
“Важным фактором при определении площади входной группы является экономическая эффективность использования этих площадей, – говорит Сергей Колегов. – Так как они не являются полезными офисными площадями, которые можно сдать в аренду, то обычно плата за них распределяется между арендаторами здания в виде “коридорного коэффициента”. Большая входная группа увеличивает этот коэффициент и, соответственно, финансовую нагрузку на арендатора, который может выбрать и другой бизнес-центр с более низким “коридорным коэффициентом”. Поэтому девелоперу важно соблюдать баланс между размерами лобби и уровнем здания. Возможно, той группе арендаторов, на которую ориентирован его бизнес-центр, размер вестибюля гораздо менее важен, чем размер арендной платы”.
“Прямые коммерческие потери проще всего определить для офисного здания через коэффициент полезной площади здания, которую занимают арендаторы, – говорит Владимир Зубрилин, председатель совета директоров компании Forum Properties. – Если он составляет менее 88–85%, то клиенты вряд ли захотят платить аренду за общие площади здания, выходящие за рамки 12–15%. Затраты инвестора на строительство таких общих площадей не будут приносить доходов”.
Елена Алпатова, ведущий консультант отдела офисной недвижимости компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, подтвердила, что чем больше площадь общественной зоны, включающей и входную группу, тем выше значение повышающего коэффициента. Хотя дополнительная финансовая нагрузка “не является критичным фактором при выборе здания” для размещения в нем представительского офиса компании, отмечает эксперт.
По словам Ирины Жаровой-Райт, есть случаи, когда крупные компании, имеющие достаточно широкую сферу деятельности, для аренды или покупки выбирают здания класса А с представительной и даже пафосной входной группой. На 1-м этаже они также делают шикарные просторные переговорные, а на верхних этажах сотрудники сидят в довольно стесненных условиях. Таким образом они создают образ успешной компании с высоким уровнем доходов. “Поскольку никому из посетителей даже в голову не придет, что этажом выше для размещения персонала использовался каждый квадратный метр”, – подчеркивает она.
Большая входная группа при необходимости также может стать дополнительным источником получения арендных платежей. Как уже отмечалось выше, ее часто используют под размещение объектов дополнительной инфраструктуры, востребованной арендаторами. К примеру, по словам Елены Алпатовой, ставки для банков превышают те, которые платят арендаторы офисных помещений, примерно в два раза. Магазины “Цветы”, газетные и аптечные киоски платят полторы ставки офисных арендаторов. Обычно точки питания, небольшие кафе и ресторанчики платят за аренду столько же, сколько и арендаторы офисов. “Это объясняется серьезными вложениями арендаторов в оборудование”, – поясняет Алпатова.
Большинство девелоперов, работающих на рынке коммерческой недвижимости, не привыкли сорить деньгами. Если они на что-то потратили больше, то уже наперед знают, каким способом вернут и приумножат свой капитал. “Грамотный девелопер на стадии проектирования зданий ищет якорных арендаторов для 1-го этажа, чтобы сдать его с максимальной доходностью”, – подтверждает Виталий Виленский.