ДОХОДНОЕ МЕСТО: Мода на Юго-Запад

Район назвали деловой зоной, или, как еще принято говорить, офисным кластером. В частности, об этом говорили эксперты на ежегодной презентации, которую проводила этой весной компания Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (CWSR). Аналитики прочат новому офисному субрынку большое будущее. Время покажет, сбудутся ли прогнозы или юго-запад Москвы так и останется лишь районом с потенциалом.

Некоторые эксперты объясняют усиливающуюся деловую активность в юго-западной части города в том числе тем, что в районе приобрели недвижимость немало людей, занимающих руководящие должности в своих компаниях, здесь обитает немало российских и иностранных топ-менеджеров. “Еще в советские времена Юго-Запад облюбовали члены ЦК партии (жилой комплекс “Царское село”), а потом и граждане Германии (здесь расположены посольство ФРГ и бывшее посольство ГДР, которое сейчас используется немецкими компаниями как бизнес-центр, а рядом – жилой комплекс “Немецкий дом”)”, – говорит генеральный директор Prime City Properties Сергей Колегов.

Офисная окраина

Выделив на карте города несколько бесспорных деловых зон (CBD – Центральный, NOV – Новослободский и т. д.), сочетанием букв ОТА консультанты обычно обозначают “прочие” территории. Это все остальные районы столицы, в которых строятся в тех или иных количествах офисные комплексы А- и В-класса. Однако аналитики CWSR с помощью геоинформационной системы исследовали участки за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК) и обнаружили, что интенсивное строительство идет вокруг пр-та Мира, Рязанского проспекта и Профсоюзной улицы. То есть это будущие офисные кластеры.

В районе Профсоюзной и Ленинского проспекта исследователи уже насчитали около 450 000 кв. м действующих качественных офисов и площадок, на которых будет возведено примерно 300 000 кв. м. Была подмечена тенденция: в течение 2005 г. арендная ставка здесь выросла на 30%, что, в принципе, является рекордом для субрынка за пределами центра.

Еще в начале 2000-х гг. дальновидные эксперты говорили, что офисный кластер обязательно образуется на участке между пр-том Вернадского и Ленинским проспектом, а также между ул. Профсоюзной, Нахимовским и Севастопольским проспектами.

В настоящее время некоторые консультанты обозначают местоположение юго-западного делового района следующим образом: между Севастопольским и Мичуринским проспектами, район начинается от ст. м. “Ленинский проспект”

и “Воробьевы горы” и простирается почти до Московской кольцевой автодороги (МКАД). Самый удаленный от центра и близко расположенный к МКАД офисный комплекс класса В – Morbusinesscenter. Он находится недалеко от ст. м. “Теплый Стан”, на ул. Профсоюзной, 125. Основное же количество бизнес-центров в этом деловом районе расположилось между ТТК и ул. Обручева, поближе к центру и подальше от зеленых массивов (помимо множества маленьких парков и скверов на территории округа находятся Битцевский, Тропаревский, Воронцовский парки).

Специалисты компании CB Richard Ellis Noble Gibbons считают, что Юго-Западным деловым районом следует считать участок между Ленинским проспектом и Профсоюзной улицей.

Несколько отличающаяся от других точка зрения у экспертов компании DTZ, которые делят район примерно на две зоны: на Профсоюзный деловой район и Шаболовский. “Мы четко не определяем границы Юго-Западной деловой зоны, – рассказывает Елена Колесникова, директор отдела офисной недвижимости DTZ. – Профсоюзный, на наш взгляд, включает в себя часть юга и юго-запад Москвы. Также мы выделяем Шаболовский район, который расположен в округе ст. м. “Шаболовская”, “Добрынинская” и “Октябрьская”, между Садовым кольцом и ТТК”.

Колесникова считает, что в настоящий момент Юго-Западный район Москвы вообще сложно назвать деловым районом, так как здесь практически нет офисных помещений класса А и наблюдается острый дефицит офисных помещений в целом. В то же время через Юго-Западный район проходит путь в недавно реконструированный аэропорт “Внуково”. Здесь размещается большое количество нефтяных и газовых производственных предприятий и складов, в пределах и за пределами МКАД. Тут же строятся жилые комплексы бизнес-класса.

Известно, что в начале этого года на Юго-Западе завершены два проекта – Gorky Park Tower и Vaviloff Tower, на подходе другие комплексы. Когда участники рынка раскрыли свои планы “Ведомостям”, оказалось, что на Юго-Западе масса проектов бизнес-центров. Их пока не видно, они существуют только на бумаге. Но если они будут воплощены в жизнь, то офисный фонд столицы значительно пополнится. По данным CWSR, на Юго-Западе по меньшей мере 11 запланированных офисных комплексов. Так что предпосылки для формирования делового района есть. Но процесс будет длительным, прогнозирует Колесникова.

Имидж кое-что значит

Консультанты офисного рынка говорят, что чаще всего на Юго-Западе, как и в других отдаленных от центра районах, располагаются бэк-офисы крупных компаний для размещения штата рядовых сотрудников. Потому основная часть офисного фонда Юго-Западного района представлена зданиями класса В. Фронт-офисы – представительские здания, занимаемые топ-менеджментом, – размещаются все-таки внутри Садового кольца. Однако так происходит не всегда.

С наступлением легендарных 1990-х гг. в числе первых элитные бизнес-центры в этом районе появились у самых богатых и знаменитых. Сначала была построена впечатляющая штаб-квартира “Газпрома” с жилым комплексом для сотрудников компании. Несколько лет назад на Юго-Запад переехал офис РАО “ЕЭС России”, арендовавший целиком комплекс “Нефтяной дом”. А Сбербанк возвел для себя административное здание.

Имидж престижного района притягивает арендаторов кабинетов А- и В-класса в ЮЗАО и заставляет девелоперов строить здесь новые бизнес-центры. Район считается одним из самых экологически чистых в столице. Кроме того, здесь самые широкие и не слишком загруженные автомагистрали, что всегда важно для офисных комплексов, отмечает Константин Лосюков, директор по офисной недвижимости компании Knight Frank.

Строятся и новые дороги. Согласно плану развития округа до 2020 г. по территории будет проходить еще как минимум одна магистраль-хорда между Ленинским проспектом и ул. Профсоюзной. ТТК, а в ближайшее время – и Четвертое кольцо, и ряд связанных между собой магистралей – ул. Профсоюзная, Ленинский проспект, пр-ты Вернадского, Нахимовский, Ломоносовский – гарантируют сотрудникам офисов быстрый путь до центра города, рассуждает Сергей Колегов.

С ним соглашается Регина Лочмеле, руководитель группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости Colliers International (Colliers Int.). Она считает, что ситуация с транспортом на Юго-Западе вполне благополучная для того, чтобы строить здесь офисы, и деловой район, формирующийся вдоль Ленинского проспекта и Профсоюзной улицы, сейчас динамично развивается. И манит самых разных девелоперов, которые стремятся побыстрее занять подходящие стройплощадки, убеждена Ирина Герасимова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании CB Richard Ellis Noble Gibbons.

Есть на что посмотреть

Сам по себе Юго-Западный округ стал достопримечательностью Москвы, в нем немало легендарных зданий. Сооружение № 1 – это, конечно, комплекс зданий МГУ на Воробьевых горах. Не меньше известна Олимпийская деревня для гостей Игр 1980 г. Что касается истории офисного рынка, здесь есть здания, символизирующие ту или иную эпоху. Например, комплекс из офисов и апартаментов Park Place (общая площадь – 70 000 кв. м, офисная площадь – 12 000 кв. м), который был построен Управлением по обслуживанию дипломатического корпуса при МИД России (УПДК) для своих сотрудников на Ленинском проспекте, 113/1, в 1992 г., по данным DTZ. Построен он был в ту пору, когда рынок недвижимости только зарождался и с европейскими стандартами мало кто был знаком. УПДК пригласило в проект девелоперскую компанию Hines International.

По мнению Марии Котовой, директора отдела исследований Knight Frank, первым бизнес-центром класса А на Юго-Западе стал Gold Tower на ул. Кржижановского, 16. Его первая очередь была сдана в эксплуатацию в 2002 г. Вторая – в 2004 г. Общая площадь обоих зданий составляет 22 500 кв. м, сейчас ими владеет “Сибур”.

Легендарный “Нефтяной дом”, он же Oil House, строился в начале 1990-х гг. “нефтяными генералами”. Деньги в него вложили “Межрегионнефтегаз”, “Сахалинморнефтегаз”, “Нижневартовскнефтегаз”, “Томскнефть” и “Сибнефтегазпереработка”. На момент продажи “Нефтяного дома” в нем находилось около 200 арендаторов. А среди владельцев бизнес-центра были подразделения нефтяных компаний – “Славнефти”, “Роснефти”, ТНК.

Сделка купли-продажи комплекса вошла, по оценкам экспертов Jonеs Lang LaSalle, в тройку крупнейших на рынке недвижимости Москвы. РАО ЕЭС купило здание за $35 млн. На момент покупки у бизнес-центра были долги, которые составляли 20–25% от продажной цены. По тем временам масштаб резиденции впечатлял: общая площадь здания составляла 45 639 кв. м, в высоту оно достигало 23 этажей, в нем была гостиница и уже тогда – фитнес-клуб World Class. Даже сейчас такой бизнес-центр считается немаленьким. После покупки в “Нефтяной дом” въехал руководящий аппарат РАО ЕЭС.

Уже тогда покупка не была простой для РАО ЕЭС, ее целесообразность долго обсуждалось в руководстве компании и в прессе. А в 2004 г. миноритарии “дочки” РАО ЕЭС, на балансе которой находится дом, посчитали, что холдинг слишком мало платит за аренду площадей. Миноритарные акционеры здания захотели выкупить свои доли. Среди желающих были физические лица, “Моспромстрой”, “Нижневартовскнефтегаз”. Миноритарии пытались через суд признать договор аренды между “Нефтяным домом” и РАО ЕЭС недействительным и пересмотреть расценки.

Белые пятна и черные дыры

Помимо легендарного и немного скандального “Нефтяного дома” на Юго-Западе поселились замороженный “Зенит” и многострадальный Cherry Tower.

Как рассказала Елена Колесникова, комплекс Cherry Tower, расположенный на пересечении ул. Профсоюзной и Гарибальди, сейчас представляет собой офисно-торговый центр общей площадью 100 000 кв. м. Общая площадь офисов, которые консультанты относят к классу В, составляет в нем 40 000 кв. м, площадь торговых помещений – 45 000 кв. м.

Возведение здания было начато еще в 1975 г., построить собирались “Дом книги”. Основные строительные работы были выполнены только к 1991 г. Затем стройка была приостановлена, и только в 2002 г. компания “ОптимаТехноСтимул” возобновила работы. Наконец 16-этажное здание впустило арендаторов, это произошло в 2004 г. Концепцию поменяли и решили создать в здании торгово-офисный центр.

Возведение бизнес-центра “Зенит” на проспекте Вернадского, 82, началось в 1990-х гг., но ему не хватило финансирования. На территории 22-этажного здания общей площадью 100 000 кв. м должно было разместиться 52 000 кв. м офисных помещений, 20 000 кв. м торговых и 18 000 кв. м жилых площадей. Недострой располагается на территории Академии народного хозяйства РФ. Итальянские инвесторы вложили в него более $150 млн, но строительство остановилось, когда готовность здания дошла примерно до 70%. На его завершение, по оценкам девелоперов, нужно не меньше $50 млн. Сейчас эта синяя глыба потихоньку рассыпается.

В 1977 г. начинало строиться административное здание Института электронных управляющих машин на ул. Вавилова, 24. Была возведена только коробка первой очереди. За этот недострой взялась известная девелоперская компания “ЛВН Девелопмент”, которая построила все три корпуса дома № 24. Строения 2 и 3 были введены в эксплуатацию в I квартале этого года, и в них уже въехали арендаторы – BGS, Solvay Pharma (стр. 2) и “Транснефть” (стр. 3), по данным Colliers Int.

Деньги на бизнес-класс

В 2006 г. общее предложение офисных помещений классов А и В на Юго-Западе составило, по данным Регины Лочмеле, около 630 000 кв. м (из них 10 000 кв. м – офисы класса А). Это составляет примерно 14% от общего предложения офисов классов А и В в Москве. Число офисных помещений ограниченно, спрос высокий, поэтому доля вакантных площадей минимальна: для класса А этот показатель составляет 0%, для класса В – 0–2%. По информации DTZ, офисные помещения классов А и В в Юго-Западном районе Москвы составляют около 640 000 кв. м – это 13,5% от рынка качественных площадей столицы.

Ожидается, что в 2006 г. базовые арендные ставки на офисные помещения продолжат расти: для офисов класса А – на 6–12%, для офисов класса В – на 5–7%.

По данным Антонины Лаировой, старшего аналитика Prime City Properties, арендная ставка для класса А в Юго-Западном деловом районе составляет около $600 за 1 кв. м в год без НДС, а для класса В – $450 за 1 кв. м в год без НДС. Разброс цен в А-классе – от $450 (Park Place) до $700 (Gorky Park Tower). В классе В – от $380 (Большая Тульская улица, 46, стр. 1) до $520 (Научный проезд, 8, стр. 1).

Мария Котова говорит, что в недавно открывшихся комплексах Gorky Park Tower (32 800 кв. м, Ленинский проспект, 13–15, класс А) цена аренды 1 кв. м в год составляет $550. В Vaviloff Tower (7600 кв. м, ул. Вавилова, 24, класс А) – $635 за 1 кв. м. В офисном центре на пр-те Вернадского, 6–8 (класс В, общая площадь – 11 713 кв. м), 1 кв. м в год стоит $600. В офисном центре в Научном проезде, 8 (16 500 кв. м, класс В), – $695. В бизнес-центре “Академический” (ул. 60-летия Октября, 9, стр. 2, класс В, 12 000 кв. м) – $650. В Cherry Tower (ул. Профсоюзная, 56, класс В, офисная площадь – 45 000 кв. м) – $620 за 1 кв. м. В строящемся комплексе “Конкорд” на ул. Шаболовка, 10 (класс А, общая площадь здания – 20 300 кв. м), офисы сдаются по предварительным договорам аренды по $600–650 за 1 кв. м. В офисном здании на ул. Обручева, 27 (во второй, ныне строящейся фазе бизнес-центра Gas Field, 15 000 кв. м, класс В), установлена ставка в $700–750 за 1 кв. м в год.

Как рассказала Елена Колесникова, арендная ставка в здании класса В, которое строит девелопер “Хорус Капитал” на ул. Обручева, 30 (первая очередь комплекса будет сдана в III квартале 2006 г.), составляет $425 за 1 кв. м. В строящемся бизнес-центре класса В “Донская-Холл” (будет сдан в I квартале 2007 г.) на Малой Калужской улице ставки аренды достигают $485. В бизнес-центре по адресу: ул. Орджоникидзе, 11, арендная ставка

составляет $420–600 за 1 кв. м в год. Цены аренды в бизнес-центре класса В на Большой Черемушкинской улице, 13/17, который выйдет на рынок в ближайшее время, достигают уровня цен на помещения класса А в этом районе – $650 за 1 кв. м в год.

“Ставки аренды в Юго-Западном районе пока значительно отстают от цен внутри Садового кольца. В то же время они сопоставимы с расценками в Северо-Западном и Северо-Восточном районах и выше, чем в Юго-Восточном районе Москвы”, – комментирует Елена Колесникова.

Крупнейшая сделка 2005 – начала 2006 г., по мнению экспертов Prime City Properties, – аренда Ситибанком офисного здания “Калужский II” (5200 кв. м) в I квартале 2005 г.

По данным DTZ, крупнейшей сделкой в Юго-Западном районе в 2005–2006 гг. стала аренда Raiffeisen Bank 12 550 кв. м в Gorky Park Tower по адресу: Ленинский проспект, 13–15. Там же, в Gorky Park Tower, Alcatel арендовала 7799 кв. м, и в этом же бизнес-центре компания “Евразия” сняла 2710 кв. м. В постепенно вырастающем из-под земли “Конкорде” на Шаболовке, 10, компания Beiersdorf получила в аренду 2220 кв. м. В Vaviloff Tower 3020 кв. м арендовала Astra Zeneca и 1788 кв. м – компания “Согаз”.

Среди объектов, выставленных на продажу в этом районе, Колесникова называет бизнес-центр в Научном проезде, вл. 6. Офисы продаются здесь по цене $2400 за 1 кв. м.

Мария Котова приводит такие примеры ставок продажи: офисное здание на ул. Лобачевского, 27 (класс В, общая площадь – 4311 кв. м), предлагается за $13 млн. Здание в Большом Саввинском переулке, 12 (А, 4800 кв. м), – за $22 млн (эти здания продаются полностью). Комплекс в Научном проезде, 6 (В+, 43 500 кв. м), – по 2200 за 1 кв. м.

Девелоперы начинают...

Gorky Park Tower игроки рынка признали самым высоким действующим бизнес-центром на Ленинском проспекте. Его 22 этажа взмыли ввысь в первой половине 2006 г. Площадь офисов в здании занимает 26 000 кв. м (общая площадь – 38 000 кв. м). Оно относится к классу А, в нем 4-уровневая парковка на 200 машино-мест. Девелопер “Стимул Груп” возвел комплекс с нуля, рассказывает Регина Лочмеле. По ее словам, все помещения в бизнес-центре уже арендованы. Vaviloff Tower тоже сдан. Он представляет собой 14-этажный бизнес-центр, площадь типового этажа – 550 кв. м. В начале 2006 г. открытие этих двух бизнес-центров стало основной и долгожданной новостью для рынка. Игроки ожидали их выхода на рынок еще в IV квартале 2005 г.

В здании, возводимом “Капитал Груп” на Шаболовке, – “Конкорде” – большинство помещений уже распределено по арендаторам: они подписали письма о намерениях. МИАН вместе с “Русским домом недвижимости” приступили к реализации самого крупного из своих проектов – бизнес-центра класса А площадью 50 000 кв. м на пр-те Вернадского, вл. 41. Другой масштабный проект – многофункциональный комплекс на месте снесенной гостиницы “Спорт”, которым занимаются “Система-Галс” в партнерстве с компанией “Амираль Б. В.”. Игроки рынка называют его из-за больших объемов самым дорогостоящим проектом. Здесь на территории в 3,65 га должно появиться более 400 000 кв. м офисных, гостиничных и торговых площадей.

Активно формируется деловая зона вокруг офисного комплекса “Газпрома” на ул. Наметкина. Компания “Солнечный город” возводит неподалеку от него деловой центр в Научном проезде, вл. 6, общей площадью 43 000 кв. м.

Среди девелоперов, развивающих офисный Юго-Запад, компании разной степени известности – “Стимул Груп”, “Хорус Капитал”, “ЛВН Девелопмент”, “Влакра”.

Торговая компания “Перекресток” вместе с владельцами популярного водочного бренда “Путинка” в 2006 г. объявили, что возведут бизнес-центр на месте Черемушкинского рынка (ул. Вавилова, 64/1). Комплекс будет многофункциональным общей площадью 97 500 кв. м. Компания “Квартал”, известная больше как строитель жилья, возводит в юго-западном направлении и офисы (например, на ул. Удальцова, 1).

Заказчиком концепции и девелопером проекта по реконструкции и развитию территории Автокомбината № 12, находящегося на территории промзоны “Воронцово” в ЮЗАО, выступает “КВ-Инжиниринг”. Сама промзона расположена в Обручевском районе, в котором только 36% площади из 604,6 га общей территории приходится на жилую застройку, а остальное занимают промышленные территории и два лесопарковых массива. Общая площадь построек будущего квартала составит 250 000 кв. м. Из них примерно 70 000 кв. м займут офисы класса А. По оценке самих же разработчиков, капиталовложения в проект могут составить $400 млн. Участки квартала будут вводиться в строй поэтапно, полностью же район будет завершен не раньше 2010 г.

Московская администрация решила – о чем можно судить по градплану развития округа до 2020 г., – что основным направлением на этом участке станет строительство многофункциональных общественно-деловых и торговых комплексов. Которые предпочтительнее располагать вдоль главных магистралей округа и на площадях “повышенной градостроительной активности”.