ДОХОДНОЕ МЕСТО: Смольный сбывает землю

Такой всплеск интереса к частной собственности объясняется довольно просто: с 1 января 2006 г. выкупная стоимость участков и ставки земельного налога в Петербурге стали рассчитываться на базе кадастровой стоимости земли. Вопрос о том, сколько будет стоить городская земля, оставался открытым до последнего момента.

Покупай, а то опоздаешь!

Владельцы разнообразной недвижимости, которые по федеральному законодательству имеют право на целевой выкуп занимаемых участков, решили подстраховаться. На приватизацию земли пошли и те компании, которых до сих пор вполне устраивал статус арендатора.

Энтузиазму покупателей способствовали и льготные условия выкупа. В конце 2004 г. петербургский парламент принял закон, устанавливающий новые цены на землю. В результате стоимость приватизации застроенных участков, особенно в центре города, существенно снизилась. Прежде она составляла 30 ставок земельного налога для большинства зон градостроительной ценности, достигая 7158 руб. за 1 кв. м земли на Невском проспекте. С начала 2005 г. расценки опустились до девяти налоговых ставок. В результате Фонд имущества оформил в прошлом году 470 сделок с покупателями участков. Количество заявок на выкуп росло в геометрической прогрессии по мере приближения ко времени “Ч”. Так, за ноябрь 2005 г. сотрудники фонда заключили 62 договора, за декабрь – уже 230 (!).

Среди новоявленных собственников много владельцев доходных объектов. Например, в прошлом году корпорация “Метро Кэш энд Керри” приобрела землю под двумя своими гипермаркетами. Выкуп 11,5 га обошелся международному торговому гиганту в 47,8 млн руб. (примерно по $14 за 1 кв. м). Холдинг “Адамант” приватизировал участки под ТРК “Балтийский”, “Академический”, “Невский”, “Балканский”. Инвестиционная компания “Макромир” по $20,5 за 1 кв. м приобрела площадку в 1,43 га под действующим ТК “Французский бульвар” (рядом со ст. м. “Ленинский проспект”), а также выкупила 7 га под строящимся торгово-развлекательным комплексом на пр-те Испытателей (ст. м. “Пионерская”). Акционерное общество “Соломон” стало владельцем 10 га земли под ТРК “Гранд Каньон”, который заработал в феврале 2006 г. на пр-те Энгельса.

Компания “Максидом” приватизировала участок под одноименным гипермаркетом товаров для дома на Московском проспекте. Цена сделки составила 14 млн руб. (по $32 за 1 кв. м).

Частными землевладельцами стали акционеры многих гостиниц: Radisson SAS, “Амбассадора”, “Октябрьской”, “Пулковской”, “Выборгской”, “Бизнес-отеля “Карелия”, “Андерсен Отеля”, строящейся “Северной короны”. Выкуплены участки при современных кинотеатрах “Мираж Синема” и “Рубеж”.

Компания Ruric AB, которая на средства шведских инвесторов реализует в Петербурге девелоперские проекты в сфере коммерческой недвижимости, приобрела в собственность участки под новыми бизнес-центрами класса А, которые заработают в этом году на наб. Фонтанки и на Среднем проспекте Васильевского острова. Приватизирована земля и под бизнес-центрами “Константа” и “Троицкое поле”.

Активным покупателем выступил Сберегательный банк РФ, который приобрел участки под 11 филиалами. Компания “Несте Санкт-Петербург” приватизировала землю под 16 автозаправками, расположенными в разных районах города, – по совокупности 4,9 га за 26,6 млн руб. (в среднем – менее $20 за 1 кв. м).

В частную собственность перешли огромные земельные массивы, расположенные на выездных трассах, уже облюбованных девелоперами. Так, ОАО “Цветы” выкупило 468 га на Пулковском шоссе и 104,5 га – на Киевском. Сельхозкооператив “Шушары” приватизировал 58 га на территории одноименной промышленной и логистической зоны, которая сегодня динамично развивается.

По итогам 2005 г. городской бюджет заработал на приватизации земли около 2 млрд руб. Так кадастровая оценка, не будучи еще примененной на деле, существенно пополнила петербургскую казну.

Новый отсчет

Кадастровая стоимость земли рассчитана в Санкт-Петербурге для каждого из примерно 5500 базисных кварталов, на которые поделен город. До 2006 г. налоговые ставки и, соответственно, выкупная цена участков варьировались лишь по 19 зонам градостроительной ценности.

Земельный налог начисляется в процентах от кадастровой стоимости и дифференцирован не только по базисным кварталам, но и по видам использования территорий. Пока их всего три: сельскохозяйственное использование (налог составляет 0,004% от кадастровой оценки), жилая застройка (0,042%) и все остальные варианты (1,5%). “Провести более тонкое деление было нельзя, потому что на момент утверждения налоговых ставок не был принят генплан Петербурга. В результате банк и завод, расположенные по соседству, пока платят одинаково. Хотя финансовая отдача с 1 кв. м участка у них, естественно, разная. Сейчас генплан уже действует, и поэтому, я надеюсь, в 2007 г. мы сможем при расчете налога учесть функциональное зонирование территорий, как это сделано в городской методике определения арендной платы за участки”, – поясняет руководитель управления Роснедвижимости по г. Санкт-Петербургу Дмитрий Гордо.

По его словам, петербургские специалисты, проводя кадастровую оценку, использовали федеральную методику расчетов, учитывающую виды разрешенного использования участка и набор факторов влияния – от близости к основным магистралям до экологии. При построении модели чиновники привлекали экспертов из риэлторских компаний, консультировались с промышленными предприятиями и проанализировали более 5000 сделок по продаже

нежилых объектов, стараясь вычленить земельную составляющую цены.

В результате максимальная кадастровая стоимость городской земли составила около 24 000 руб. за 1 кв. м. Самые дорогие участки занимают на территории Петербурга примерно 174 га и сосредоточены в первой зоне градостроительной ценности (респектабельный исторический центр). Уже во второй зоне результаты оценки значительно скромнее: кадастровая стоимость укладывается в диапазон 14 608–16 256 руб. за 1 кв. м.

В зонах, прилегающих к центру города, оценка варьируется от 4300 до 7400 руб. за 1 кв. м. Для 250 базисных кварталов, занятых в основном заводами и фабриками, кадастровая оценка снижена до минимальной – около 750 руб. за 1 кв. м. На этих территориях город хочет стимулировать развитие промышленности. Под скидку попали участки, расположенные в промышленном поясе Петербурга, а также в окраинных промзонах “Предпортовая”, “Шушары”, “Металлострой”, “Конная Лахта” и частично на “Парнасе”.

Не все у чиновников вышло гладко. “У нашего предприятия есть два участка с кадастровой оценкой, различающейся в семь с лишним раз. Расстояние между ними – 1,2 км. Ни одна из этих площадок не имеет каких-то выдающихся характеристик. Почему получился такой разброс, непонятно”, – недоумевает заместитель генерального директора ЛОМО Марина Зверева.

Аналогичная картина – на “Арсенале”, одном из старейших оборонных предприятий города. “Жаль, что при разработке модели кадастровой оценки с нами никто не консультировался. К цифрам есть вопросы: стоимость участков, расположенных на расстоянии примерно 60 м друг от друга, резко различается. По одному наделу она составила 737 руб. за 1 кв. м, а по другому – все 5375 руб.”, – говорит начальник управления недвижимости “Арсенала” Константин Логинов.

Сейчас городской Комитет по земельным ресурсам и землеустройству работает над уточнением результатов кадастровой оценки, в том числе и в связи с обращениями промышленных предприятий. Новые цифры будут применяться с января 2007 г.

Налоговая терапия

По оценке Дмитрия Гордо, налоговые ставки в 2006 г. в среднем увеличились на 10–20%. В центре города рост более заметен – до 30%. “Однако резкого скачка не произошло. Кроме того, мы постарались сделать то, о чем неоднократно говорили предприниматели: ликвидировать ситуации, когда для промышленных предприятий земельный налог в несколько раз превышал арендную плату. Такой дисбаланс возник из-за того, что до недавнего времени налоговую политику в земельной сфере и цены выкупа участков регулировала Федерация. Город был вынужден следовать установленным правилам. Среднюю для Петербурга ставку земельного налога спускали сверху, и что за ней стояло, никто

сказать не мог. Зато из года в год эта цифра индексировалась. В итоге многим предприятиям – собственникам участков приходилось платить за них в виде налога существенно больше, чем арендаторам. Это делало приватизацию земли для промышленников невыгодной. Сегодня мы наконец смещаемся в сферу экономики. Как только у субъекта РФ появилась возможность регулировать ценообразование, это сразу же было сделано”, – комментирует Гордо.

Городские власти не скрывают, что новый порядок призван стимулировать выкуп территорий. Однако в январе 2006 г. процесс выкупа замер из-за ценовой неопределенности. В Земельном кодексе сказано, что прежняя (нормативная) цена земли действует лишь до утверждения кадастровой. А как рассчитывать цену выкупа исходя из кадастровой стоимости, федеральные власти умалчивают. Соответствующий закон еще не принят.

“Мы довольно долго дискутировали, но в итоге городская администрация приняла юридически обоснованное решение о том, что выкуп будет происходить на тех же условиях, что и в прошлом году. Цена составляет девять налоговых ставок. С той разницей, что за базу расчетов принята кадастровая стоимость. В конце января вышел соответствующий документ, и теперь никаких препятствий для приватизации нет”, – утверждает Дмитрий Гордо.

Кстати, проект федерального закона, регламентирующий цены на землю, предлагает в городах с населением свыше 3,5 млн человек брать с покупателей участков не более 20% кадастровой стоимости. Петербургские чиновники уже сделали соответствующие расчеты. Получилось, чтобы сохранить цену примерно на уровне 2006 г., она должна укладываться в диапазон 9,5–12% от кадастровой оценки. Увеличивать ее до верхней планки, т. е. фактически в два раза, Смольный (по крайней мере, пока) не намерен.

Переселение заводов

“В целом для ЛОМО, как и для многих других предприятий, переход на кадастровую оценку привел к уменьшению земельного налога. Если в 2004–2005 гг. налоговые ставки за наши участки в 5–7 раз превышали уровень арендной платы, то теперь картина обратная: налог в три раза ниже. Для нас как для предприятия, изначально ориентированного на выкуп территорий, это радостное событие”, – говорит Марина Зверева.

Однако ее оптимизм разделяют не все промышленники. “Видимо, мы как раз попали в ту зону, где город не хотел бы видеть производство. Арендная плата за участок на Свердловской набережной пока составляет около 12 млн руб. в год, а если мы выкупим землю, то налог достигнет 34 млн руб.”, – делится начальник управления недвижимости компании “Силовые машины” Светлана Садовникова.

“В Петербурге сейчас около 40 промзон. Они условно поделены на три группы: действующие промзоны, которые останутся ими в ближайшие 25–50 лет; участки, по генплану отведенные под эту функцию; наконец, территории, где сейчас расположены промышленные предприятия, но где их быть не должно (площадки в центре города, в жилых кварталах и т. п.). Как раз для третьей категории земель налоговые ставки сознательно завышаются, чтобы подтолкнуть заводы к переезду”, – уточняет Дмитрий Гордо.

В запасе у петербургских властей есть еще один фискальный аргумент, призванный стимулировать вывод производств с площадок, имеющих высокую градостроительную ценность. Приняв кадастровую оценку, Смольный занялся новой методикой расчета арендных ставок за земельные участки. Городское правительство предполагает утвердить ее уже в этом году.

Основная цель документа – сбалансировать налоговые и арендные платежи за землю, сделав статус собственника более завидным, чем положение арендатора. Речь идет о реализации в общем-то справедливого экономического принципа: арендная плата за участки всегда должна быть больше, чем земельный налог. Но поскольку кадастровая оценка уже утверждена и привела к повышению налоговых ставок в среднем на 10–20%, это означает и неизбежный рост арендных расценок. В первую очередь он коснется промышленных предприятий, для большинства из которых еще недавно аренда была экономически выгоднее. Кроме того, предполагается ввести ряд повышающих коэффициентов. В частности, взимать арендную плату в трехкратном размере с предприятий, которые подлежат выводу из центра города.

Идея выселения производств из центральной части Петербурга, мягко говоря, не нова. Однако речь пока идет о единичных случаях переезда действующих предприятий на альтернативные площадки (“Северное сияние”, “Первая мебельная фабрика”, “Вибратор”). И проблема заключается не только в нежелании заводов покидать насиженные места.

“Политика стимулирования предприятий к переезду в промзоны, безусловно, правильная. Но надо понимать, что промышленные комплексы сложились, и зачастую перевод части цехов с рыночно привлекательной набережной просто приведет к прекращению бизнеса. Пока дорогостоящие основные фонды не исчерпают свой ресурс, перемещение многих производств означает их убийство”, – уверен генеральный директор компании “Перспектива” Сергей Дмитриев.

“ЛОМО готово отказаться от части арендованных площадок. Но где механизм возврата этой земли городу? Тем более сделать это действительно непросто из-за закольцованных инженерных сетей, единой энергосистемы и т. п. Мы готовы переехать в развивающиеся промзоны, но где подготовленные территории? – сетует Марина Зверева. – Понятно, что город подталкивает нас к выкупу земли и к оптимизации промышленных территорий. Но хотелось бы, чтобы интересы градообразующих предприятий тоже учитывались”.

Директор по развитию АН “Бекар” Игорь Горский разделяет беспокойство ЛОМО по поводу отсутствия подходящих площадок для переезда: “Лично я работаю с четырьмя компаниями, которые уже забросали администрацию просьбами подобрать им участки на окраинах. Пока безуспешно. Город открыто называет заводы, которые подлежат выводу, словно предлагая девелоперам начать на них атаку. Остальное – проблемы самих предприятий: хочешь – выезжай, хочешь – оставайся и плати высокие налоговые и арендные ставки. Хотя, честно говоря, отнюдь не все промышленники занимают конструктивную позицию. Некоторым директорам выгоднее, дожидаясь пенсии, сдавать площади в аренду за бесценок и не платить в бюджет налогов. Они выжмут предприятие досуха и спокойно уйдут. Земельные платежи – единственный рычаг, который хоть как-то позволяет влиять на заводское руководство”.

“Бекар” в роли агентства по развитию территорий с 2001 г. занимается Выборгской набережной. За это время, по оценке компании, 1 кв. м земли подорожал здесь с $30 до $200, а в отдельных случаях и до $600. В этой зоне расположены 18 предприятий (“Красная нить”, завод им. Карла Маркса, “Компрессор” и др.). Все они, по словам Горского, приходят к выводу о необходимости реструктурировать территории. Недавний пример: завод “Комсомольская правда”, закупив в Италии новое оборудование, освободил сразу восемь корпусов.

“Если предприятия не будут развиваться, их просто съедят как неконкурентоспособный организм, – предостерегает Игорь Горский. – Девелоперы не дремлют, потому что территории, занятые производствами, действительно великолепны. Не обязательно слесарю трудиться в цехе с видом на крейсер “Аврора”. Фасадные корпуса принесут значительно больше дохода предприятию, если их продать или сдать в аренду”.