ДОХОДНОЕ МЕСТО: Трехлетний запас спроса

Без шансов на неудачу

Сегодня офисная недвижимость представляется беспроигрышным делом для инвестирования, говорит директор агентства недвижимости “Акрополь” Зафар Умаров. Ведь потребность в новых площадях значительная. Еще несколько лет назад новые качественные площади совершенно отсутствовали, а спрос на них был огромный. Когда начали строиться первые бизнес-центры, договоры аренды на большинство помещений заключались еще до окончания строительства. “Неудивительно, что столь многие компании решили занять пустующую нишу”, – пояснил собеседник.

Офисы сейчас не строит только ленивый, соглашается директор агентства недвижимости “Эрмитаж” Тимур Тагиров. Многие застройщики убеждены, что строить офисные центры легко, гораздо легче, чем, скажем, торговые центры: не требуется разрабатывать концепцию, вести переговоры с якорями, искать место на пересечении покупательских потоков. Можно построить практически любое здание в центральной части или по магистралям, рассуждают они. Неудивительно, что бизнес-центры лидируют среди всей коммерческой недвижимости, построенной за последние годы.

Но только на первый взгляд строительство офисного здания более безопасно, чем торгового центра, замечает президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. На деле рисков здесь не меньше – от неудачного месторасположения до взаимоотношений собственников, изменения внешнего окружения (например, стройка рядом) и др. Сегодня роль этих факторов пока не слишком велика – рынок еще не насыщен. Но в дальнейшем влияние хотя бы одного из негативных факторов может существенно испортить позиционирование бизнес-центра и, соответственно, отразиться на его доходности.

Буквально до последнего времени (в декабре прошлого года были введены торговые центры “Гигант” площадью 28 000 кв. м и “Москва” в 22 000 кв. м. – “Ведомости”) новосибирские девелоперы предпочитали строить исключительно офисные здания, соглашается управляющий партнер компании DSO Consulting Сергей Сидоренко. В 2005 г. в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м офисных зданий, не считая 20 000–25 000 кв. м встроенных помещений (на первых этажах домов). Однако количество офисов, которое выплеснется на рынок уже в конце текущего или начале следующего года, превысит показатели прошлых лет в разы – сейчас строится около 300 000 кв. м офисных зданий.

По мнению Сергея Сидоренко, одновременный ввод такого количества помещений отразится на ставках аренды. Сначала ставки стабилизируются, а затем, примерно к концу 2008 г., постепенно начнут снижаться. Поначалу снижение будет неявным, за счет предоставления дополнительного бесплатного сервиса, рассуждает Сидоренко.

За прошлый год ставки аренды выросли примерно на 10–15%, рассказывает риэлтор агентства недвижимости “Доктор Ключ” Елена Беланова. Психологически важный рубеж в 1000 руб. за 1 кв. м. в месяц, еще в начале 2005 г. ощущавшийся как запредельный, был легко взят в начале осени. Самые дорогие офисные помещения – в центральной части города, по Красному проспекту, от пл. Ленина до пл. Калинина, где помещения предлагаются по цене от 800 руб. за 1 кв. м в месяц. Все чаще за небольшие помещения в новых бизнес-центрах просят 1100 руб. за 1 кв. м в месяц, нижняя ставка для помещений в офисах класса С (проектных институтах, учреждениях) составляет от 400 руб. за 1 кв. м в месяц.

За год ставки аренды поднялись не более чем на 10%, в то время как цены продаж выросли на 20–25%, считает специалист агентства недвижимости “Акрополь” Сергей Ильин. В строящихся зданиях площади продаются дешевле. Например, в бизнес-центре на пл. Калинина (планируемая сдача – 2006 г.) продажа площадей идет по $1630–1850 за 1 кв. м, продажи в действующих новых бизнес-центрах идут в среднем по $3000 за 1 кв. м и выше. В бизнес-центре на ул. Державина, 28, например, на продажу выставлено всего два офиса площадью 56 кв. м по $3900 за 1 кв. м.

Поскольку цены на офисные площади во вновь построенных бизнес-центрах растут быстрее, чем ставки аренды, с падением доходности собственники офисов сталкиваются уже сейчас, резюмирует Зафар Умаров. Это касается в основном мелких инвесторов, решившихся приобрести офис для последующей сдачи в аренду, поясняет он. Из-за дороговизны сроки окупаемости небольших офисов в последних введенных бизнес-центрах стали расти, вплотную приблизившись к московским нормам: вместо прежних 4–5 лет они увеличились до 6–7 лет. Спрос на площади в бизнес-центрах растет за счет мелких инвесторов, которые вместо покупки второй-третьей квартиры решаются инвестировать в офисные площади, и цены растут, в то время как количество арендаторов существенно не увеличивается, говорит Умаров.

По оценке инвестиционно-строительной компании “Заельцовская” (она строит бизнес-центры), количество инвесторов, приобретающих офисы для дальнейшей их сдачи в аренду, а не для собственных нужд, на объектах компании составляет более 60%.

Класс В

Большинство строящихся сейчас офисов все же относится к хорошему классу В, несмотря на желание их владельцев позиционироваться как А, считает Зафар Умаров.

До класса А этим объектам не позволили подняться такие минусы, как неудачное местоположение, проблемы с подъездом к зданию и нехватка парковочных мест – как в подземных парковках для арендаторов, так и в наземных для посетителей бизнес-центров, соглашается Тимур Тагиров. Кроме того, класс А предполагает наличие профессиональной управляющей компании, тогда как в Новосибирске бизнес-центрами управляют небольшие фирмы, профессионализм которых оставляет желать лучшего. Например, в результате их “охраны” офисное здание просто превращается в режимный объект, добавляет он.

В будущем наибольшая конкуренция развернется именно среди таких бизнес-центров, считает Умаров. Для них месячная ставка 1000–1100 руб. за 1 кв. м является предельной, чаще всего такие офисы сдаются по 800–850 руб. за 1 кв. м. До сих пор, по данным Сергея Ильина, самыми дорогими предложениями по аренде в этом сегменте были Golden Plaza и “Новоград”, где месячные ставки составляют 950–1100 руб. за 1 кв. м.

В Golden Plaza (6600 кв. м, проект “Сибакадеминвеста” – девелоперской компании, близкой к Сибакадембанку) высокие ставки аренды в компании объясняют качеством площадей. “По многим основным параметрам здание приближается к классу А, что оценили наши арендаторы, среди которых “Эрнст энд Янг”, Сибакадембанк, “Сосьете Женераль Восток”, – поясняет менеджер по аренде Елена Мамошкина. – Большинство договоров заключено на длительный срок – до пяти лет”.

Компания “Новоград” в одноименном офисно-торговом центре (офисы занимают пять этажей из семи) уже снизила первоначально заявленную ставку аренды офисных площадей с $50 до 850–1000 руб. за 1 кв. м в месяц. В компании объяснили снижение скидками для крупных клиентов. “Если арендатор снимает большую площадь, то ставка снижается, а у нас 80% площадей арендовали семь крупных компаний”, – пояснил замдиректора компании “Новоград” Роман Медведев.

Риэлторы же указывают на существенный минус “Новограда” – отсутствие охраняемой парковки. “Поставить автомобиль можно лишь

на прилегающей улочке Ермака, где никто не гарантирует его сохранность, – замечает Сергей Ильин. – Тем не менее центр востребован – успех “Новограду” обеспечивает уникальное расположение на Красном проспекте, в первой линии домов. Согласитесь, среди бизнес-центров на сегодняшний день лучшее местоположение именно у “Новограда”.

По мнению Олега Лугового, залогом успеха в будущем станет не только правильное местоположение бизнес-центра, но и наличие профессиональной управляющей компании. Очевидно, что наиболее конкурентоспособными станут бизнес-центры, принадлежащие одному собственнику. “Колхоз” совладельцев не способен выработать единую политику в отношении арендаторов, выбрать профессиональную управляющую компанию, между ними почти неизбежны конфликты, – поясняет Луговой. – Сейчас высокий спрос на покупку офисных площадей побуждает девелоперов продавать их, и собственников может набраться до сотни. В дальнейшем их привлекательность для арендаторов понизится”.

Одним из лучших по соотношению цены и качества в сегменте офисов класса В Сергей Сидоренко считает “Бизнес-центр на Ленина, 52”, принадлежащий нефтетрейдерской компании “Трансервис”. Комплекс расположен в удобном месте – возле вокзала, принадлежит одному собственнику, который обеспечивает управление зданием. А ставки невысокие – они составляют около 800–850 руб. за 1 кв. м, отмечает Сидоренко.

Девятиэтажный офисный центр площадью 10 000 кв. м класса B на ул. Ленина, 52, “Трансервис” сдал в эксплуатацию еще в октябре 2004 г., сумма инвестиций составила 140–150 млн руб. В числе арендаторов бизнес-центра – компании “Кузбассразрезуголь”, кадровое агентство Kelly Services и др. Первоначально компания планировала построить на этом месте элитный жилой дом, но соседство с оживленной автомагистралью могло бы создать проблемы для жильцов. Все же район привокзальной площади больше подходит для торгового или офисного центра, а не для жилого дома, пояснил тогда директор компании Александр Бойко.

На этом нефтетрейдер решил не останавливаться. Недалеко от привокзальной площади, на ул. Красноярской, компания начинает строительство бизнес-центра площадью около 30 000–35 000 кв. м. Планируемый объем инвестиций составит около $20 млн. Главным конкурентным преимуществом будущего центра Бойко считает емкость парковки – на каждые 53 кв. м офисов будет оборудовано одно парковочное место, что является одним из лучших показателей по Новосибирску. При ставке аренды 850 руб. за 1 кв. м проект должен окупиться за шесть лет.

В дальнейшем парковка будет играть все большую роль для арендаторов, считают

в компании “Мустанг-Инвест”, построившей бизнес-центр “Парус” площадью 6000 кв. м на ул. Ипподромской. Этот бизнес-центр рассчитан именно на тех, кто приезжает на автомобиле: во-первых, он расположен на одной из самых оживленных городских магистралей, а во-вторых, попасть на любой этаж здания можно на автомобиле за счет пристроенной к зданию эстакады, поясняет директор компании Наталья Пономарева. “Инвестиции составили около $2,8 млн, все площади были нами распроданы еще на начальном этапе строительства”, – пояснила она. Компания подыскивает площадку под строительство аналогичных зданий.

Продолжает строительство офисов и Инвестиционно-строительная компания “Заельцовская” – именно эта компания в 2003 г. реализовала проект первого в Новосибирске офисного комплекса на ул. Державина площадью 14 000 кв. м. Сейчас компания завершает строительство своего второго бизнес-центра на ул. Фрунзе площадью 6000 кв. м. В обоих случаях компания продавала площади на этапе строительства. Последние помещения в центре по ул. Фрунзе распродавались по цене от 40 000 руб., пояснили в компании. Следующий проект компании – строительство 9-этажного центра с паркингом на 90 машин на углу Кропоткина и Ипподромской. Первые три этажа займут торговые площади, а остальные (около 4000 кв. м) – офисы класса В. По данным риэлторов, ставка аренды в бизнес-центре на Державина составляет в среднем 700–900 руб. в месяц.

Пятачки в центре продолжает застраивать компания “Регион-Резерв”. В начале года компания сдала вторую очередь делового центра на ул. Горького – 10-этажное здание площадью 4200 кв. м, все площади которого были распроданы по цене от 37 000 до 60 000 руб. за 1 кв. м Первая очередь, 7-этажная “свечка” площадью 2780 кв. м, была сдана еще в 2004 г.

По цене 39 000–50 000 руб. за 1 кв. м продает площади компания “Сайл” в своем строящемся 14-этажном бизнес-центре площадью 6000 кв. м на пересечении Крылова и Семьи Шамшиных. До этого компания занималась только жилищным строительством. Количество компаний, приобретающих офис для собственных нужд и инвесторов, директор компании Валерий Аксенов оценил как “50 на 50”.

Осознав спрос на офисы в Новосибирске, компания “Русские отели” пересмотрела первоначальный проект 4-звездочного отеля. Планировалось построить гостиницу на 150–200 номеров площадью 10 000 кв. м стоимостью $10–12 млн. Спустя полгода планы компании изменились в пользу комплекса в 16 000 кв. м, в котором 10 000 кв. м займет бизнес-центр класса B, остальное – гостиница класса “4 звезды”, объем инвестиций составит около $13 млн. Бизнес-центр окупится быстрее, чем гостиница, пояснили в компании, спрос на офисы стабильно высокий, срок их окупаемости – 4–5 лет, в то время как гостиницы – 8–12 лет. Ориентировочный срок окончания строительства – 2007–2008 гг. Помещения в бизнес-центре компания планирует сдавать по $30 за 1 кв. м в месяц.

Высокая доходность офисов привлекла на рынок и “непрофильных” девелоперов, таких как “Новосибирскэнерго”.

“Строитель”, 100%-ная “дочка” компании, выступает как заказчик и соинвестор строительства бизнес-центра на ул. Свердлова площадью около 50 000 кв. м стоимостью около 26 млн евро класса В. Проект частично будет финансироваться за счет банковского кредита (Nova Ljubljanska banka, Словения). Генподрядчиком стало словенское подразделение швейцарской компании Smelt Intag. В составе бизнес-центра предусмотрена двухуровневая подземная парковка емкостью 250 машино-мест. Строительство началось осенью, окончание намечено на 2007 г.

Первоначально планировалась продажа всех площадей здания, но компания пересмотрела свое решение, большинство площадей будет сдаваться в аренду, говорит начальник отдела инвестиций компании Ольга Филипенко. Управлять зданием, которое принадлежит множеству мелких собственников, проблематично. Первые договоры аренды будут заключаться с 2007 г., тогда же будет определена и управляющая компания. Также не исключена возможность создания собственной управляющей компании, добавила Филипенко.

Не отстают и банки. Новосибирский филиал Ланта-банка построил собственный офис, часть площадей в котором отвел под бизнес-центр класса В. Следующим проектом станет строительство в Новосибирске 16-этажного бизнес-центра рядом с офисом Ланта-банка на ул. Кирова площадью 18 800 кв. м. Планируемый объем инвестиций – $19 млн. Сейчас идет проектирование. Заказчиком и генподрядчиком строительства будут дочерние компании Ланта-банка “Отдел развития” и “Барс-98”. Около трети офисов предполагается продать, а остальное будет сдаваться в аренду. Для эксплуатации центра будет учреждена управляющая компания.

Класс А

В пустующую пока в Новосибирске нишу офисов класса А устремились сразу три девелоперские компании. В начале прошлого года о планах по строительству бизнес-центра класса А объявила компания “РосЕвроДевелопмент”. “РосЕвроПлаза” – здание в 16 этажей площадью около 30 000 кв. м будет расположено рядом с театром “Красный факел” и должно быть готово к концу года. Объем инвестиций составит около $35 млн, сообщила “Ведомостям” коммерческий директор компании Наталья Коротаева. Договоры аренды на 15% площадей по $410 за 1 кв. м в год уже заключены.

“РосЕвроПлазе” планируют составить конкуренцию два бизнес-центра класса А местного девелопера “Труд”. Первый из них – “Кобра”, 22-этажное здание площадью 15 100 кв. м, строится рядом с Домом культуры им. Октябрьской революции. Планируемые инвестиции – $20 млн. Сдача объекта намечена на конец 2007 г.

Рядом с гостиницей “Сибирь” ведется строительство бизнес-центра площадью 14 500 кв. м в составе общественно-делового центра “Манхэттен” площадью 60 000 кв. м. Общий объем инвестиций составит около $65 млн. Планируется, что управлять описанными объектами “Труда” будет профессиональная управляющая компания, выбранная по итогам тендера, проведение которого намечено на 2007 г., сообщили в компании.

Масштабный проект есть и у московской компании “СТ Групп Регион”, которая решила начать освоение рынков офисной недвижимости класса А с Новосибирска. “Площадь комплекса, который будет называться ST Plaza, составит 45 000 кв. м, из них офисные помещения займут 30 000 кв. м. Он будет построен на участке площадью 0,34 га на пл. Кондратюка”, – сообщил коммерческий директор “СТ Групп Регион” Дмитрий Шмелев. Начать строительство планируется уже в середине 2006 г. Инвестиции в проект составят не менее $27 млн. Окончание строительства намечено на конец 2007 г. Планируемая арендная ставка составит $400–450 за 1 кв. м в год. “Новосибирск, как деловой центр, нуждается в офисах самого высокого класса, и существующие проекты эту потребность не закроют”, – отмечает Шмелев.

По мнению директора отдела консалтинга Knight Frank Константина Романова, прямой конкуренции бизнес-центров ST Plaza, “Кобра” и “РосЕвроПлаза” не будет. По его словам, потребность в офисах класса А в Новосибирске растет и в 2007 г. офисов представительского класса потребуется значительно больше, чем в этом и следующем годах, – это связано с повышением инвестиционной привлекательности региона и приходом сюда московских компаний. Однако, замечает Романов, чтобы не обвалить рынок, эти центры должны сдаваться не менее чем с полугодовым перерывом, ведь емкость уже заложенных бизнес-центров класса А близка к предельной потребности рынка на ближайшие три года.

Но все равно потребность в офисах класса А в Новосибирске растет и на сегодняшний день составляет примерно 130 000 кв. м.