ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Стройка с препятствиями

“В центральной части города это происходит в силу сложных геологических условий, непростого ландшафта, близости к историческим зданиям, наличия археологических памятников, – говорит Вячеслав Тимербулатов, вице-президент ГК “Конти”. – И практически на всей территории города возникают трудности с коммуникациями”. Девелопер не всегда способен в полном объеме реализовать планы, которые лелеял, участвуя в тендере или другим путем приобретая участок под застройку. Кто-то отступается и площадки продает вместе с разработанными проектами, покупатели тут же находятся, но зачастую опять наступают на те же грабли.

Сами с усами

В рядах столичных застройщиков новички появляются редко. Основной круг девелоперов имеют давний опыт работы в Москве, знают писаные и неписаные законы, позволяющие получить землю под застройку и удержаться на ней. Судя по словам представителей компаний, они довольно осторожны в деле подбора площадок.

“Мы изучаем каждое коммерческое предложение, которое к нам поступает и которое соответствует установленным в компании требованиям, – говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити – XXI век”. – Если участок предлагается вместе с разработанным проектом, то первым делом на основе исследования площадки и экспресс-анализа проекта специалисты компании определяют степень его привлекательности. Следующим шагом будет принятие решения о вхождении в проект или об отказе от него”.

По словам Алексея Белоусова, коммерческого директора холдинга “Капитал Груп”, компания принимает решения на основе всестороннего анализа участка земли и с учетом многолетнего опыта работы. Именно такой подход страхует от покупки кота в мешке, подчеркивает Белоусов. Владимир Зубрилин, председатель совета директоров Forum Properties, тоже полагает, что большой опыт девелоперской деятельности помогает компании принимать взвешенные решения.

Девелопер старается не входить в проекты, по которым не были проведены основные изыскания, тем более что нередко продавцы намеренно скрывают недостатки, говорит эксперт. “В последнее время мы отвергли немало участков, освоение которых было проблематичным с позиции охраны природы и плотности застройки”, – рассказывает Зубрилин.

Проблемные стороны площадок, не замеченные вовремя, оборачиваются существенными поправками в проект. Стоимость же дополнительных работ может значительно повлиять на его экономику, сделать проект малорентабельным или убыточным вовсе. “В зависимости от масштаба правок и влияния их на проект инвесторы принимают решение о продолжении работы над проектом или продажи его другому инвестору. Или вообще о закрытии проекта со списанием потраченных средств на убыток компании”, – говорит Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании “Новая площадь”.

Впрочем, Вячеслав Тимербулатов утверждает, что после детального анализа участка специалистами компании “неожиданные” проблемы, о которых застройщик ранее не догадывался, попросту не возникают. С данным утверждением, однако, не согласна Оксана Басова, пресс-секретарь компании “СХолдинг”. Особенно много сюрпризов, по ее словам, скрывают участки, которые компания получила, участвуя в городских тендерах.

“Мы делаем анализ: что можно построить на данном участке, сколько это стоит, каков рынок сейчас и что будет в будущем, не забываем про условия реализации инвестиционного контракта, – рассказывает Оксана Басова. – Но часто в лотовой документации на участок, выставленный на торги, представлена не вся информация на землю, или значительная часть данных не соответствует действительности. Поэтому все риски сразу просчитать невозможно”.

Риск без шампанского

Цена столичной земли, предлагаемой под застройку, во многом зависит от объемов финансовых вложений на ее освоение. Чем сложнее площадка, тем ниже цена. Относительная дешевизна – большой соблазн для получения приглянувшейся территории. На крючок попадают как новички из числа неопытных застройщиков, так и компании-профессионалы, которые по той или иной причине рискнули войти в проект.

Вячеслав Тимербулатов согласен, что, учитывая реальную нехватку мест под застройку в Москве, многие компании берут хоть “что-то более или менее пригодное под строительство”, но, как только сталкиваются со сложностями, стараются участок продать. По мнению экспертов, в Москве нередки случаи, когда участок вместе с проектом и букетом проблем проходит через руки не одной компании, пока наконец не находит девелопера, у которого есть финансовые и административные рычаги, позволяющие проблемы преодолеть.

Как рассказал Владимир Коллар, генеральный директор “КВ Инжиниринг”, компания приобрела участок на Поклонной горе вместе с готовым проектом под строительство бизнес-центра. Стимулом к заключению сделки стала невысокая цена предложения, умноженная на большое желание получить перспективную площадку. На момент заключения сделки явных проблем на участке замечено не было. К тому же стройка уже началась, был пройден нулевой цикл здания, что, казалось, облегчало работу компании. Но детальный анализ площадки, проведенный уже после заключения сделки, выявил подводные камни.

Оказалось, что на участке нет электро- и теплосетей. Для подводки электричества кабель на Поклонную гору нужно тянуть из района Хорошево-Мневники под Москвой-рекой и Кутузовским проспектом. А проблему теплоснабжения здания можно было решить только с помощью собственной газогенераторной установки. Оценка проекта, проведенная с привлечением экспертов из компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, показала, что здание, спроектированное в середине 1990-х гг., морально устарело и не отвечает требованиям, предъявляемым к современным бизнес-центрам. Попутно открылась проблема инсоляции рядом находящихся жилых домов.

Компании не оставалось ничего другого, как заказать новый проект. “Разработанный мастерской Павла Андреева из “Моспроекта-2” проект здания подразумевал меньшую этажность. Но мы даже вышли на большее количество квадратных метров, увеличив периметр здания в горизонтальной плоскости, – рассказывает Владимир Коллар. – На общественном совете мы получили поддержку архитектурной общественности. Но городские власти проект заморозили”.

Аргументом в пользу приостановки стройки стала увеличенная площадь здания по новому проекту, что, по мнению чиновников, осложнит и без того крайне неблагоприятную транспортную ситуацию в районе Кутузовского проспекта и прилегающих улиц. На момент получения такого вердикта у компании не было возможности надолго замораживать деньги, и единственным правильным решением стало продать проект. “Компания, которая купила у нас проект, понимала все имеющиеся проблемы, но у нее были длинные деньги и она была готова войти в долгострой”, – уточняет Владимир Коллар.

Илья Шкабара, заместитель генерального директора “КВ Инжиниринг”, соглашается, что можно купить проект на участке с какими-то проблемными местами для освоения, если в ходе торгов с продавцом можно сэкономить 30%, а то и 50%. “Но, приобретая такой проблемный участок, вы должны удостовериться, что у вас есть ресурсы и ноу-хау для того, чтобы эти проблемы решить”, – подчеркивает он.

Как ищут подводные камни

Проблемы с освоением участков могут быть как мелкими, так и довольно серьезными. Чем раньше информация о них поступит застройщику, тем больше у него будет шансов принять взвешенное решение. По словам Дениса Колокольникова, генерального директора RRG (Russian Research Group), каждое заинтересованное лицо может заказать необходимую информацию об участке.

В службе государственного градостроительного кадастра г. Москвы можно получить кадастровую справку, в которой содержится характеристика территории в привязке к действующему генплану. В документе отражены все аспекты возможного использования площадки. Целевое назначение площадки определяет, какой проект (жилой, коммерческий, производственный) имеет право на существование, а какой реализовать скорее невозможно.

К справке прилагается несколько карт (градостроительное регулирование, функциональное, строительное, ландшафтное зонирование и т. д.). В одной из них показано будущее использование земельного участка и окружающей его территории, включая сносимые и возводимые здания. Другая карта ориентирует девелопера по высотности зданий и плотности застройки (можно ли застроить площадку полностью на 100%, на 50% или на 30%). Третья содержит сведения о прохождении по участку коммуникаций (электрического и телефонного кабелей, водопровода, канализации, газа, водостока и др.).

Более детальную информацию дает инженерно-геологическая карта. В ней отражены все физические ограничения земельного участка, в частности качество грунтов, уровень подземных вод и проч. Все вышеназванные данные входят в пакет исходной документации и являются базовыми при разработке градостроительных проектов. Опытные застройщики знают, как ими пользоваться и где их получить.

Но не всегда все сложности освоения участка лежат на поверхности. Часто застройщик доверяет продавцу и не перепроверяет полученную от него документацию. Как следствие, о той или иной проблеме девелопер узнает, когда процесс создания объекта недвижимости уже начался. Или, зная о проблеме, застройщик не представляет ее реальных масштабов.

Анатолий Морозов, генеральный директор “МИАН – Агентство недвижимости”, рассказал, что, когда компания приобрела участок под строительство бизнес-центра на ул. Правды, там уже был вырыт котлован и уложен фундамент. Но котлован почти 20 лет был заполнен водой. Чтобы укрепить фундамент, строителям пришлось забивать сваи вглубь на 28 м.

По словам Геннадия Жигарева, генерального директора компании “Рыбстройинвест”,

для строительства бизнес-центра Profico на Крылатских Холмах, территория под строительство которого находится на откосе с большим перепадом высот, пришлось возводить подпорную стенку 26-метровой глубины, которая держится на более чем 500 анкерах. “Чтобы реализовать проект, нам пришлось на 20 м спуститься ниже Крылатских Холмов, создать чистую площадку и уже с нуля начинать строить пять подземных и 26 надземных этажей”, – говорит он.

Впрочем, по мнению Сергея Лядова, сам по себе рельеф земельного участка не является его недостатком, так как строители имеют и навыки, и технические возможности работать в разных условиях. Илья Шкабара добавляет, что перепады высот легко обыгрываются за счет создания подземного пространства, стилобатной, цокольной частей зданий. “Рельеф часто дает даже дополнительные видовые характеристики”, – говорит он. А Сергей Иванов, начальник отдела инвестиционного анализа группы компаний “РИГрупп”, уверен, что грамотно составленный проект “недостатки участка преобразует в его достоинства”. Так, заболоченные места могут быть использованы как рекреационные зоны путем создания искусственных водоемов, большие перепады высот могут служить основой для создания сооружений развлекательной инфраструктуры.

Головоломки на местности

Зачастую девелоперу достается участок небольшой площади или неправильной формы, что также является головоломкой. Илья Шкабара отметил, что на участке 0,2–0,3 га нецелесообразно строительство дома или офиса, поскольку слишком велика доля затрат на проектирование и строительство. Оптимальный размер площадки под строительство офисного здания – от 0,5 га. “На этой территории можно разместить

бизнес-центр общей площадью 10 000–15 000 кв. м и организовать до 200 парковочных мест, уложившись в сумму $10–15 млн, т. е. сделать проект пригодным для кредитования в средних банках”, – подчеркивает он. Эксперт советует узкие по конфигурации участки вообще не вовлекать в оборот, потому что ширина офисного здания должна быть не менее 12 м. “Строить объекты площадью менее 10 000 кв. м экономически нецелесообразно”, – уточняет Шкабара.

По мнению Дениса Колокольникова, та земля, которая не годится для офисов, вполне подойдет для других целей. “Узкие участки практически идеальны для строительства торговых центров, для которых важна длинная фасадная линия”, – говорит он. Наталья Жаренова, начальник управления коммерческой недвижимости компании “Русский дом недвижимости” (РДН), отметила, что обычно у застройщика не возникает проблем с освоением сложных по форме участков – достаточно придумать необычное архитектурное решение. Хотя любые сложности отражаются на экономике, поэтому малобюджетные проекты вряд ли выживут на такой территории.

Тяжелы в освоении участки, расположенные вблизи линий метрополитена. В зонах залегания метро ограничена этажность возводимых зданий, а также глубина используемого подземного пространства. К примеру, вдоль пр-та Вернадского, от ст. м. “Университет” до “Проспект Вернадского”, допускается строительство зданий не выше четырех этажей. “Там никто офисы и не строит – такие площадки пригодны только под торговые комплексы, – говорит Илья Шкабара. – Участки в этом месте стоят гораздо дешевле аналогичных, в отношении которых не существует подобного рода ограничений”. Как признался Анатолий Морозов, при строительстве здания бизнес-центра на Красной Пресне, где находится главный офис ГК “МИАН”, дополнительные средства были потрачены на виброзащиту здания – прямо под бизнес-центром проходит линия метро.

Неприятности могут ожидать и при освоении подземного пространства там, где проходят магистральные сети. Эксперты припоминают случаи, когда, вырыв котлован, строители попадали в такие дебри из труб, кабелей, коллекторов (наличие в данном месте которых не содержала ни одна из имеющихся карт), что застройщик тратил месяцы на поиски их хозяев и перенос сетей в другое место. Пример – строительство жилого дома на месте котлована, вырытого лет 20 назад под гостиницу тогда еще союзного Министерства обороны в районе Крутицкого Вала. Там в течение полугода застройщик разбирался с сетями, приостановив ведение работ на объекте.

“Мы рассматривали один земельный участок под размещение небольшого торгового центра, – рассказывает Дмитрий Попов. – Но выяснилось, что под участком проложены магистральные сети канализации, водопровода, телефонные линии, которые не могут быть перемещены или перемещение их повлечет за собой значительные финансовые затраты. Хотя мы проделали определенную работу по исследованию участка, затратили на это время и деньги, в итоге пришлось отказаться от реализации проекта”. Эксперт отметил, что районные власти были в курсе данных ограничений, но вовремя оповещать застройщика не стали. Анатолий Морозов поделился своим примером: “Перед тем как начать освоение площадки в Солнцеве под строительство микрорайона “Радужный”, нам пришлось с этого участка перенести городские магистральные сети”.

Но перенос магистральных сетей – ничто по сравнению с их отсутствием на осваиваемой площадке. “В связи с тем что коммуникации в городе сильно загружены, ввод новых мощностей в основном происходит на окраинах города или в местах комплексной застройки целых кварталов”, – уточняет Илья Шкабара.

Денис Колокольников подтверждает, что энергетическими мощностями Москва обеспечена неравномерно. Часто девелопер не обращает на это внимания в надежде, что вопросы удастся решить по мере их появления, отмечает Колокольников. Но чтобы подключить, например, электричество для крупного потребителя в районе Хамовники, тянуть кабель придется с Ходынского поля – только там сегодня имеются избыточные мощности.

По существующим в столице ставкам присоединение 1 кВт обходится частному застройщику примерно в 1000 евро. Для сравнения: в Санкт-Петербурге, по словам Максима Шубарева, президента корпорации “Петербургская недвижимость”, подключение электросетей – вопрос № 1 для оценки проблемности участка. И цена решения этого вопроса находится в диапазоне “от высокой до невозможно высокой”. Например, для того чтобы подать электричество в один из панельных домов в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга, пришлось заплатить за 1 кВт $1700. По всему дому расходы составили около $765 000. “Это сумма может быть соразмерна с нормой прибыли застройщика”, – сокрушается Шубарев.

Для участков в плотно застроенных районах зачастую велика вероятность того, что новое здание нарушит инсоляцию соседних домов. “На одном из наших объектов в районе Кутузовского проспекта первое архитектурное решение проекта вызвало проблемы с инсоляцией части квартир соседнего дома, – рассказывает Владимир Зубрилин. – Нам пришлось изменить пропорции нашего здания таким образом, чтобы снизить этажность в той его части, которая нарушает проникновение естественного света в квартиры соседних домов, и увеличить высоту с другой стороны”. Но такие возможности появляются не всегда. На практике гораздо чаще застройщикам приходится договариваться с жителями “потесненных” домов и платить “отступные”. Или же выкупать квартиры, нормы инсоляции которых нарушаются новостройкой.

“Практически каждый проект в центре города связан с букетом тех или иных сложностей, – рассуждает Зубрилин. – Это и сложности организации процесса строительства, проистекающие из общей стесненности площадки, и выполнение дорогостоящих технических условий на подключение к коммуникациям, и необходимость укрепления соседних строений, и замена устаревших коммуникаций, и компенсационное озеленение, и т. п. Как правило, мы соглашаемся на все эти условия, когда место является уникальным и позволяет за счет своей доходности компенсировать удорожание строительства”.

Семь раз отмерь…

Одним из важных инструментов, которым пользуются девелоперы, решающие вопрос о приобретении участка или вхождении в проект, является всесторонний анализ перспектив реализации проекта на данной территории. По словам Натальи Жареновой, если в результате выясняется, что на участке есть серьезные обременения или он имеет какие-то иные изъяны, а себестоимость строительства вместе со стоимостью участка равна продажной цене недвижимости в этом районе, то за такой объект браться бессмысленно.

По мнению экспертов, опрошенных “Ведомостями”, многие проблемы возникают тогда, когда для инвестирования предлагаются участки с уже готовыми проектами или утвержденными концепциями, разработанными без участия опытных девелоперов и архитекторов. Бывают случаи, когда архитекторы идут на поводу у неискушенного владельца участка, который просит спроектировать здание как можно большей площади. Чаще всего такие проекты имеют много темных помещений, невыигрышную систему входных групп и лифтов, неудачное зонирование, что снижает их потребительские качества, а значит, и коммерческую привлекательность. Проблема особенно громко заявляет о себе, когда сроки реализации проекта ограниченны. “В таких случаях заказ нового проекта означает потерю драгоценного времени и необходимость прохождения через новые сложные согласования”, – предупреждают в компании Forum Properties.

Денис Колокольников считает, что при анализе проекта не нужно забывать о конкуренции. К примеру, в RRG город принято делить не по административным границам, а исходя из искусственных преград. Препятствием может быть река, крупная магистраль и др. “Получив заказ на исследование конкретного участка, мы определяем так называемые кластеры и начинаем их исследовать, – рассказывает Колокольников. – В частности, изучаем, какие проекты в будущем должны выйти на рынок. Если, к примеру, торговый центр по соседству будет построен раньше, то он создаст реальную конкуренцию. Чем больше информации будет получено об исследуемом участке и его окружении, тем выше шанс, что девелопер успешно справиться со своей задачей”.

Алексей Белоусов признался, что иногда на этапе разработки концепции здания на конкретной площадке девелопер понимает, что может предложить более интересный продукт, чем планировалось ранее, за счет корректировки границ землеотвода. В этом случае можно произвести коррекцию участка, обратившись либо в городские структуры, либо к правообладателю соседнего участка. “Это существующая практика, есть четкие алгоритмы действий в такой ситуации”, – считает он.

Консалтинговые компании могут помочь девелоперу сориентироваться в ценовой ситуации на рынке. “Такая оценка позволяет определить “коридор колебания” возможной арендной ставки или продажной цены 1 кв. м будущего здания, уровень его востребованности и конкуренции, определяемый, в частности, существующим и ожидаемым предложением аналогичных объектов, выходящих на рынок в сопоставимые сроки”, – говорит Зубрилин.

Илья Шкабара считает что ошибка в позиционировании объекта обходится дороже, чем услуги консультантов. Задержка на один месяц в сроках сдачи в эксплуатацию офисного здания площадью 10 000 кв. м обходится в $500 000. К тому же “ни один банк не даст вам кредит, не увидев в пакете документов результатов независимой оценки проекта авторитетными консалтинговыми компаниями”, добавляет Владимир Коллар.

Кто-то теряет, кто-то находит

Порой неутешительные результаты маркетинговых исследований ставят девелопера перед трудным решением: что делать с участком, сложным в освоении. “В конечном итоге, – говорит Оксана Басова, – застройщик или договаривается и платит структурам, которым по силам решить проблемы, или продает участок неопытным компаниям”. Но продажа рассматривается как крайний вариант.

Большинство застройщиков готовы нести материальные затраты. Наталья Жаренова отметила: сколько стоит решение проблем, столько и потеряет застройщик. По словам Сергея Лядова, те или иные изъяны участка могут увеличить затраты на освоение проекта на 5%, в редких случаях цифра увеличивается до 7–8%. Примерно такие же цифры назвал Анатолий Морозов: “Разброс затрат – от 3% до 10% от объема планируемых инвестиций”. Станислав Капинос, генеральный директор компании “Русские отели”, рассказал, что стоимость переноса коммуникаций или укрепления фундаментов близстоящих домов в центре города достигает 30–40% от стоимости всего проекта.

В РДН подсчитали: если выясняется, что на участке под застройку проложены коммуникации, которые нельзя перенести, а инвестор возводит бизнес-центр класса А, где необходим подземный этаж под паркинг, вполне вероятно, что у инвестора не будет другого выхода, кроме как использовать под эти цели один из наземных этажей. “Допустим, если это пятиэтажное здание, потери по самым грубым подсчетам составят около 20% от запланированной прибыли”, – объясняет Наталья Жаренова.

“Особенность процесса девелопмента в Москве в том, что многие ограничения могут быть сняты в результате переговоров с компетентными согласующими организациями”, – считает Владимир Зубрилин. Типичная ситуация: в процессе проектирования девелоперу за деньги или за счет использования административного ресурса удается добиться нужной для себя корректировки, “уточнения” границ природных комплексов или охранных зон исторической застройки, пересмотра градостроительных планов развития территории с целью изменения функционального назначения площадок и т. п. Такая возможность и порождает у некоторых девелоперов ощущение всесилия и вседозволенности, и они берутся за проекты, с которыми не справились их предшественники.

Впрочем, Наталья Жаренова считает, что в Москве не существует неликвидных участков и неразрешимых ситуаций, связанных с их освоением под застройку, – все упирается в вопрос цены и возможностей конкретной компании.