Частники занялись коммерцией
По оценке DSO Сonsulting, на начало 2006 г. в Новосибирске насчитывалось около 1,3 млн кв. м офисных площадей. На новые офисы build-to-suit (построенные компаниями для себя) пришлось около 60 000–65 000 кв. м, класса В и выше – до 90 000 кв. м, офисы класса С, в том числе на территории промышленных предприятий, заняли 850 000–900 000 кв. м. Площадь остальных офисных помещений, включая офисы на первых этажах жилых домов, составила 300 000 кв. м.
Офисный рынок привлекает все больше инвесторов, говорит коммерческий директор АН “Эрмитаж” Илья Маслов. Он объясняет это в два раза более быстрой по сравнению с жильем, покупаемым для аренды, окупаемостью офисных помещений, приобретаемых с теми же целями. “Вместо второй или третьей квартиры инвесторы все чаще предпочитают вложить средства в строительство небольшого офиса в строящемся бизнес-центре, – отмечает Маслов. – В офисы инвестируют и те, у кого не хватило денег на торговые площади, которые сегодня являются самыми востребованными и дорогими”. Популярность офисов начала возрастать с середины 2005 г., когда цены на торговые площади сделали очередной рывок и достигли астрономических для Новосибирска пределов, добавляет эксперт.
Именно частными инвесторами, а не компаниями приобретается подавляющее большинство помещений в строящихся бизнес-центрах – для последующей сдачи в аренду или перепродажи, соглашается директор АН “Акрополь” Зафар Умаров. Например, новый бизнес-центр на ул. Дуси Ковальчук еще на начальной стадии был раскуплен, как он говорит, “спекулянтами” по 25 000–30 000 руб. за 1 кв. м. Спустя год они перепродают помещения уже по 60 000 руб. за 1 кв. м, хотя бизнес-центр еще не сдан в эксплуатацию, добавляет Умаров.
Небольшие помещения в действующих бизнес- центрах продаются от 75 000 руб. за 1 кв. м и выше, говорит специалист по коммерческой недвижимости АН “Доктор Ключ” Елена Беланова. Таковы, например, цены в новом бизнес-центре на ул. Серебренниковской. Помещения с отдельным входом на первых этажах домов стоят еще дороже – по 84 000–112 000 руб. за 1 кв. м, добавляет Беланова.
Большинство строящихся сейчас офисов все же относятся к классу В, несмотря на желание их владельцев позиционироваться как А, считает Умаров. До класса А им не позволили подняться такие минусы, как неудачное местоположение, проблемы с подъездом к зданию и нехватка парковочных мест, соглашается директор АН “Эрмитаж” Тимур Тагиров. Кроме того, добавляет он, класс А предполагает наличие профессиональной управляющей компании, тогда как в Новосибирске бизнес-центрами управляют небольшие фирмы, профессионализм которых оставляет желать лучшего.
По данным Умарова, ставки аренды на самые востребованные офисы класса В составляют около 800–850 руб. за 1 кв. м в месяц. Самыми дорогими предложениями остаются построенные в 2005 г. Golden Plaza и “Новоград”, где с арендаторов берут по 1000–1200 руб. за 1 кв. м в месяц. Спрос на офисы, расположенные в центре, не удовлетворен, пользуясь этим, проектные институты, сдающие свои площади в аренду, подняли ежемесячные ставки до 800 руб., несмотря на то что их помещения относятся к классу С, отмечает Маслов.
Начиная с 2005 г. рост арендных ставок стал отставать от динамики увеличения продажных цен, отмечает президент Сибирской гильдии управляющих и девелоперов коммерческой недвижимости Олег Луговой. По его данным, за прошедший год цена за 1 кв. м офисной недвижимости при продаже выросла на 25–30%, а ставки аренды за этот же период поднялись не более чем на 10–15%. С начала 2006 г. рост цен при продажах составил в среднем 20–25%, в то время как ставки аренды остались на прежнем уровне – арендодатели и арендаторы застыли в ожидании ввода новых офисных центров, большинство из которых появятся в городе к концу 2006 г. Срок окупаемости офисной недвижимости постепенно увеличивается, резюмирует Луговой.
По данным управляющего партнера компании DSO Consulting Сергея Сидоренко, в течение 2007 г. на рынок выйдет около
300 000 кв. м офисных площадей, что намного превысит показатели прошлых лет. Например, в 2005 г. в Новосибирске было построено около 50 000 кв. м офисных зданий. В 2007 г. арендаторам будет из чего выбирать – по одной цене будут сдаваться офисы в разных по качеству и сервису бизнес-центрах, уверен Луговой. По его мнению, часть арендодателей столкнется с увеличением срока экспозиции и оттоком арендаторов. Возможно, они будут вынуждены снизить ставки аренды и предоставлять более качественный сервис. Однако это мнение разделяют не все эксперты. Сидоренко считает, что сразу надеяться на уменьшение ставок не стоит – сначала следует ожидать их стабилизации. Снижения, по его словам, можно ожидать лишь к концу 2008 г., причем сначала оно будет неявным: за счет предоставления арендаторам дополнительных бесплатных услуг. С ним соглашается Умаров: “Инвесторы, дорого заплатившие за офисные площади, будут какое-то время стоять на своем – ставки не станут снижаться в течение года, а возможно, и дольше”.