Девелоперы рассчитывают на богачей

Проведенная весной 2006 г. администрацией Екатеринбурга инвентаризация офисных помещений показала, что в городе в настоящее время насчитывается 2,7–2,9 млн кв. м офисных помещений. Из них к офисам класса A и В можно отнести 85 000–90 000 кв. м. Ежегодно в городе вводится в эксплуатацию 80 000–90 000 кв. м новых офисов. В ближайшие годы эксперты прогнозируют резкий рост рынка офисов, в первую очередь благодаря строящемуся деловому центру от “Ренова-Стройгруп” и комплексу “Екатеринбург-Сити” от Уральской горно-металлургической компании. Только эти объекты пополнят рынок в общей сложности более чем на 500 000 кв. м.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), за первые четыре месяца 2006 г. продаваемые офисы подорожали на 13%. В мае индекс средней стоимости 1 кв. м офисной недвижимости, выставляемой на продажу, составлял от $1300 до $1400. В центральных районах города он достигал $1600–1700. “Если динамика роста цен на офисную недвижимость, выставляемую на продажу, сохранится, то по итогам 2006 г. увеличение стоимости составит примерно 40%. Это достаточно серьезный рост”, – отмечает начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. Председатель совета директоров “Корин холдинга” Андрей Бриль считает подобное развитие ситуации вполне логичным. “В то время как на рынке жилой недвижимости произошел скачок цен, выросла себестоимость строительства и поднялись тарифы естественных монополий, цены в офисном сегменте росли медленно. Сейчас они наверстывают упущенное”, – объясняет он. Но продавцы, завышая цены, редко находят покупателей, которые бы согласились с новыми условиями продаж, замечает управляющий партнер “БК-Недвижимости” Павел Кузнецов. “Да, цена предложения выросла, – заявляет он. – Продавцы пытаются скорректировать ее с учетом роста стоимости жилой недвижимости, однако реальные сделки заключаются примерно на том же уровне”.

Хорьков добавляет, что на повышение аппетитов продавцов влияет и ограниченное число продаваемых объектов. “По нашим подсчетам, с конца 2004 г. объем офисной недвижимости, выставляемой на продажу, сократился на 10%”, – приводит цифры аналитик. “Офисы класса А и В+ на рынке предпочитают сдавать. Если их покупают, то также преимущественно для дальнейшей сдачи в аренду”, – подтверждает начальник отдела маркетинга и продаж управляющей компании Red Алексей Одегов. По его словам, для помещений класса В и С+ предложения по аренде и продаже находятся приблизительно в равных пропорциях.

Арендные ставки, по данным генерального директора АН “Ликом” Артура Сафарова, остались на прежнем уровне: в старых офисных зданиях советских времен они составляют 500–800 руб. за 1 кв. м, в современных офисных центрах – 850–1400 руб. “Если пересчитать на доллары, то можно сказать, что ставки выросли, но это объясняется снижением курса доллара”, – говорит Сафаров. Он отмечает, что в связи с колебаниями курса рынок офисной недвижимости переходит на рублевые расчеты. О том, что арендные ставки зафиксировались, заявляет и Кузнецов. “Увеличивается срок экспозиции объектов, сдаваемых в аренду по среднерыночным ставкам. Можно сказать, что это начало некоторой стагнации”, – делает вывод эксперт.

Сафаров полагает, что неудовлетворенный спрос в 30–40% в основном относится к офисным помещениям категории B. Специалисты АН “Новая квартира” отмечают, что у их клиентов популярны совсем небольшие офисы класса С площадью около 50 кв. м. Одегов согласен, что сейчас больше всего востребованы офисы класса В и С+: “Спрос в этом сегменте удовлетворен меньше чем на 50%”. Но эксперты с удивлением отмечают, что в ближайшие годы рынок готовится пополниться офисами класса А. Одегов заявляет, что в настоящее время офисы такой категории не слишком востребованы. “Возможно, спрос на них появится в 2008 г., когда будет завершено строительство крупных бизнес-центров, таких как “Екатеринбург-Сити”, – предполагает собеседник "Ведомостей". В настоящее время, по подсчетам Хорькова, уровень вакантных площадей в сегменте офисов класса В составляет в зависимости от помещения 0–10%. “Можно найти и не слишком успешные объекты, где пустуют более 15% площадей. Арендаторов отпугивают либо конструктивные недостатки зданий, либо невысокий уровень управления ими”, – объясняет он. Усиление роли управляющей компании отмечают и риэлторы. “Инвесторы стали обращать больше внимания на ее выбор”, – заявляет Сафаров. Одегов говорит, что уже практически все девелоперы пользуются услугами УК. Более того, крупные профильные фирмы, работающие на рынке коммерческой недвижимости, создают собственные управляющие компании. Другие же, для которых недвижимость является выгодным вложением средств, предпочитают пользоваться услугами профессиональных управляющих.