ГРОМКИЕ ИМЕНА: Море планов
– “М.О.Р.Е.- Плаза” возникла на рынке недвижимости Москвы как чертик из табакерки. Неужели сегодня можно создать компанию, строящую 1,3 млн кв. м жилья в столице (таковы планы на этот год), с чистого листа?
– “М.О.Р.Е.-Плаза” действительно существует недавно, но организована на базе компании “Гражданстройпроект”, которая 17 лет работает в Москве. Мы (банк “Зенит”. – “Ведомости”), как партнеры “Гражданстройпроекта”, сумели организовать достаточно стабильное и четкое финансирование всех проектов. Заключили договоры с различными банками и увеличили финансовые лимиты для компании. Профессиональные строители здесь были и до нас, а мы – профессиональные финансисты, соответственно, такой сплав опыта строительного с опытом финансовым дал результат.
– Вы финансист?
– Я работал в банке “Зенит” и сейчас являюсь первым вице-президентом банка. В компании “М.О.Р.Е.-Плаза” я председатель совета директоров.
– Вы акционер компании?
– Пока нет, но надеюсь, что буду в ближайшее время. В число акционеров входит Михаил Хесин (руководитель “Гражданстройпроекта”), а также кипрская фирма [M.О.R.Е. Holding Limited]. Там много акционеров.
– Какова структура компании?
– Это холдинг, в который на сегодняшний день входят несколько компаний. Мы создали “М.О.Р.Е.-Стройиндустрия”, которая занимается поставками на наши объекты стройматериалов. В этом году планируем приобрести три предприятия строительного профиля: КСКМ (производит товарный бетон), Ступинский завод ячеистого бетона и автопредприятие. Де-юре эти заводы пока не входят в холдинг, но войдут до конца года.
– А в каких отношениях “М.О.Р.Е.-Плаза” и “МОРЕ Московская недвижимость”?
– Отношения партнерские. Сегодня “М.О.Р.Е.-Плаза” – центральная компания холдинга, а “МОРЕ Московская недвижимость” входит в холдинг, занимается в основном проектами, связанными с коммерческой недвижимостью, офисными зданиями, торговыми центрами.
– Кстати, кто придумал название – “МОРЕ”?
– Не я. М.О.Р.Е. – это аббревиатура, расшифровывается как “Москоу Офис Реал Естейт”.
– Каковы активы компании?
– Если оценивать в метрах, которые мы будем строить, это, наверное, где-то 500 000 кв. м. С 1 кв. м на сегодняшний день зарабатывается около $1000. А дальше просто считайте.
– Вы проводили оценку компании?
– Мы себя еще не оценивали. Такая задача поставлена акционерами на ближайшее время. Мы собираемся перейти на единый бухгалтерский учет, уже провели аудит в прошлом году, частично, за полгода. В этом году перейдем на международные стандарты отчетности. Это позволит привлечь более дешевые средства.
– Как сейчас финансируются ваши проекты?
– Финансирование проектов ведется частично из своих собственных, частично из кредитных, но в основном за счет кредитов, конечно.
– Кредитует “Зенит”?
– Не только он. У нас заключены договоры с Газпромбанком, мы еще ничего не получили, но контракт уже есть. Мы работаем с ВТБ и в ближайшее время, думаю, получим кредитную линию из ВТБ тоже. Я считаю, что неправильно ограничиваться одним банком.
– Многие застройщики сетуют на то, что трудно получать кредиты...
– Трудно, тем более с законами, которые на сегодняшний день приняты. Но когда ты знаешь механизм, когда ты являешься финансистом, это проще. Я бы сказал, что у нас получается.
Сейчас мы активно строим, инвестируем. Продаем два крупных объекта в Москве: жилой комплекс на ул. Истринской и “Обыкновенное чудо” на Мосфильмовской. Объекты точечной застройки у нас тоже есть.
– Те, что будете достраивать за “Мастерком”?
– Инвестиционный контракт с правительством Москвы еще не заключен, но есть постановление о том, что мы будем строить два дома [2-я ул. Бухвостова, вл. 7, ВАО, и Пресненский вал, вл. 16, ЦАО]. Один из них полностью продан, и у нас там нет активов. А второй дом будет принадлежать нам, хотя тоже не полностью, и там есть обманутые вкладчики. Но часть квартир мы сможем реализовать.
– Как попадают в “достройщики” за недобросовестными инвесторами?
– Мы по собственной инициативе внесли предложение, а дальше решение принималось правительством Москвы. Это могла быть только добрая воля компании – прежде всего потому, что экономика у этих объектов крайне тяжелая.
– Можно понять, почему СУ-155 – компания, достаточно тесно связанная с правительством, – легла на амбразуру. А вам-то это зачем?
– Мы надеемся, что к нам тоже отнесутся хорошо.
– То есть вам зачтется ваше доброе дело?
– Зачтется, не зачтется… Никак это не зачитывается на самом деле. Мы просчитали экономику – она складывается, хотя с трудом, но в связи с сегодняшним ростом цен складывается. Там, конечно, не будет тех доходов, которые есть сейчас [по другим объектам], но доходность превышает проценты, которые мы платим банкам. Мы сочли, что завершить эти два объекта будет выгодно для имиджа надежной компании.
– Когда вы сдадите эти два дома?
– В 2008 г. Говорили о том, что это будет в 2007 г., но это нереально, потому что сегодня там, где должен быть построен дом, живут люди, и когда их выселят, я не знаю. Построим мы достаточно быстро. Но предстоит еще сделать проект и его утвердить.
– Ваша компания первой в Москве начала продавать квартиры в соответствии с законом о долевом строительстве. Абсолютное большинство столичных застройщиков утверждают, что это в принципе невозможно.
– Как невозможно? Мы же работаем.
– И как вам это удалось?
– Мы внимательно изучили выпущенные документы и поняли, что да, это возможно на сегодняшний день. Правда, сложно, потому что еще не все государственные структуры – та же Федеральная регистрационная служба – готовы работать по этому закону. Сейчас в Москве
принимаются на регистрацию по пять договоров долевого участия от компании в день. Если бы все компании стали работать по 214-ФЗ, представляете, какая была бы очередь на регистрацию? С этой проблемой еще придется столкнуться. Законы приняты, но система пока работает не очень хорошо.
Мы начинаем строить на кредитные средства. Средства дольщиков мы привлекаем, когда стройка уже идет к финалу.
У нас предельно белая схема, человек приходит в офис, здесь есть касса банка, которая принимает у него деньги, мы эти деньги зачисляем на счет. Нет ни векселей, ни страховых, ни других серых схем. Покупатель подписывает договор, где есть вся информация, по какой цене, какую квартиру он купил. Людям это нравится, кстати.
– На момент получения всех согласований и публикации декларации по “Обыкновенному чуду” что-нибудь уже строилось?
– Нет. Мы начали строить 24 ноября. Сейчас уже возведены до 9-го этажа первый корпус из трех и построен 1-й этаж во втором корпусе, всего 14 этажей, включая два подземных в каждом корпусе.
– А когда начались продажи?
– Практически сразу начали продавать. Потому что на рынок надо выходить. Активы позволяют нам это делать. Кроме того, сейчас спрос превышает предложение, и проценты банковские – 12% годовых ставка по кредиту – гораздо меньше, чем процент роста стоимости жилья. В Москве квартиры дорожают на 2% в неделю.
– Это нормальный рост?
– Нет, ненормальный. Но вы же понимаете, не я его вызвал. Причина – в совокупности обстоятельств: и 214-ФЗ сыграл роль, и дефицит площадок, и высокие цены на нефть, и проч. В столицах государств всегда жилье дорогое.
– Поэтому застройщики с завидной регулярностью поднимают цены?
– Застройщики сегодня, безусловно, заинтересованы в максимальной прибыли, и мы не исключение. Тем не менее продажи идут достаточно хорошо. Во всяком случае, в бизнес-план мы закладывали более скромные результаты. Это рынок. Дорожают стройматериалы.
– Но у вас вроде свои заводы?
– Сырье для производства того же бетона все равно покупаем, а оно дорожает. Цемент, частично отделочные материалы покупаем.
– И как вы оцениваете доходность жилищного строительства в Москве в настоящее время?
– Это тяжело посчитать, потому что у всех разные затраты на начальном этапе. У кого их нет, она, безусловно, крайне высокая. Сколько может стоить возвести на пустой площадке дом? Со всеми сетями – $900, может быть, $1000 за 1 кв. м, с хорошей отделкой – $1200, а продажные цены известны: ниже $3000 за 1 кв. м нет ничего. Если же площадка в хорошем месте, то цена может быть и $7000–8000, и даже до $20 000 за 1 кв. м. Второй вопрос, что инвестиционная стоимость складывается не только из цены самого строительства, но и из цены входа [на площадку]. У нас эта цена высока что на Истринской улице, что на Мосфильмовской. Там пять домов надо было расселить, здесь шесть домов – это же [огромные] затраты. Плюс надо строить какие-то объекты инфраструктуры, есть доля города, которую надо отдавать.
Чтобы строить на свободной площадке со всеми сетями – такого не бывает. Таких площадок уже просто нет. И это создает дефицит предложения, затягивает сроки реализации проектов. Поэтому, пока есть спрос, цены будут повышаться. Когда спрос насытится? Не знаю. Я же не знаю, какие будут цены на нефть через год. Если они будут $8 за баррель, как были когда-то, а не $70, как сейчас, то и цены на квартиры будут совершенно другие, потому что спрос будет другой, и мы будем в ноль работать какое-то время, наверное.
По большому счету, от застройщиков цена абсолютно не зависит. Если кто-то думает, что у нас здесь какие-то сверхдоходы сумасшедшие, он глубоко заблуждается. Сверхдоходы возможны, если получать без конкурсов свободные площадки в центре Москвы, желательно где-нибудь на “золотой миле”, где можно строить за $1000 за 1 кв. м, а продавать по $20 000.
– Все-таки существует дефицит площадок?
– Да, существует. Это не фикция. Есть, конечно, некоторые компании, которые находят участки, свободные от многочисленных обременений, но нам почему-то не удается найти.
Надеюсь, когда вся земля в Москве будет распределяться на конкурсах, то людям будут понятны и затраты на проект, и цена. Ведь это достаточно просто все посчитать. Площадку мы получили на аукционе за такие-то деньги, затратили на строительство такие-то деньги, столько-то заплатили за то, чтобы подключиться к сетям, столько-то – кредитный процент, остальное – наша прибыль. Это все прозрачно.
– Как вы получали площадки для тех объектов, что сейчас в работе?
– Они были получены еще до нас, давно. И мы пока не владельцы площадок, мы инвесторы. По объектам “Мастерка” мы будем владельцами площадок.
– Сколько у вас сейчас площадок в работе?
– Кроме двух названных еще Веерная улица (ЗАО), она достаточно большая. Еще у нас в работе находится около 3–4 площадок, пока я не хотел бы озвучивать адреса. Мы приобретаем площадки в том числе на вторичном рынке.
Сейчас рассматриваем документы, идут переговоры – планируем приобрести промышленное предприятие в Южном округе. Нас интересует, естественно, земля. Но это надо еще согласовать с правительством Москвы. Мало приобрести какое-то предприятие, надо еще получить разрешение властей строить на его месте жилье. Но, по нашим ощущениям, это возможно – это же практически первая линия Каширского шоссе. Мы рассматриваем площадку как перспективную. Около 100 000–150 000 кв. м там можно будет построить.
Недавно компания участвовала в открытых торгах. И я так понимаю, что все инвестиционные контракты в Москве будут приобретаться на открытых публичных торгах. Это нас устраивает. Принято решение, что компания будет участвовать во всех аукционах и тендерах.
Правда, эти торги (на право заключения инвестиционного контракта на строительство 102 000 кв. м жилья в районе “Нагатинский затон”) мы проиграли, но зато подняли цену. В первый раз в Москве, насколько мне известно, такие деньги – почти $26 млн – были заплачены за право заключения инвестиционного контракта на строительство 100 000 кв. м с предшествующим расселением [первоначальная цена лота – $200 000]. Для победителя крайне тяжелая экономика получилась.
– На какой сумме вы остановились?
– На $25 млн, насколько я помню, это был предел по нашим расчетам исходя из технико-экономических показателей, указанных в лотовой документации. Может быть, компания, которая выиграла в итоге торги, сочла для себя уплаченную сумму приемлемой.
– Вас тендерный комитет теперь должен просто регулярно приглашать хотя бы для оживления процесса.
– Во всяком случае, как я понял, все были крайне удивлены результатом. Но спасибо не сказали.
Торги – это разумно, правильно, прозрачно и нам комфортно. Да, есть другие способы [получать площадки]. Но мы намеренно не хотим никакими “другими способами” ничего делать. Мы будем на каждом аукционе занудно выставляться, активы финансовые для этого есть.
– На сайте “МОРЕ Московская недвижимость” есть новость про то, что “М.О.Р.Е.-Плаза” была ответственной за организацию встречи в Шанхае с ведущими строителями города.
– Не ответственные, мы в этой встрече участвовали. Была делегация правительства Москвы, что называется, по обмену опытом. Китай активно ведет строительство, и встретиться с крупнейшими застройщиками Шанхая было интересно. Там очень профессионально все делается, быстро строится и себестоимость невысокая. Но там просто действуют несколько другими методами, не совсем экономическими. Принято решение, скажем, проложить проспект на территории, где стоят какие-то дома, – эти дома централизовано сносятся, делается проспект, возводятся небоскребы.
– И никто не протестует?
– Они там как-то сами у себя разбираются, в эти детали я не вникал. Я смотрел технику и стройку. Какой-то специфически китайской технологии монолитного строительства не существует. Там просто есть недорогая рабочая сила, люди работают крайне организованно и работают по 3–4 смены, практически круглосуточно. А льют монолит они так же, как любые наши строители, ничего там нового нет. Просто организация процесса, плюс недорогая рабочая сила, плюс современные технологии, плюс ведущие архитекторы с мировым именем работают.
– Нам в Москве чего не хватает?
– Я считаю, что Москва застраивается вполне правильно. Разумное решение – не вести высотное строительство в пределах Садового кольца: все-таки Москва хотя бы в этих пределах должна остаться тем городом, к которому москвичи привыкли. За пределами центра, на месте выводимых предприятий, можно и высотность повысить – за счет увеличения этажности сдавать больший метраж.
– С какими архитекторами работает ваша компания?
– Нет какой-то одной архитектурной фирмы, с которой мы работаем постоянно. Различные архитекторы выбираются на тендерах.
– Мировых знаменитостей, как сейчас модно, не приглашали?
– У нас пока нет такой финансовой возможности. И все-таки мы не строим элитные дома, где надо удивить архитектурой. Мы в большей степени делаем упор на то, что мы надежно, быстро, качественно строим.
– А если будет необходимость и возможность, кого бы вы пригласили?
– Не знаю. [Нормана] Фостера, может быть. А честно говоря, вообще никого бы не приглашал. И не планирую в ближайшем будущем, даже если будем возводить очень много квадратных метров, приглашать иностранных архитекторов. Мое мнение – у нас есть свои особенности, своя российская архитектура, надо их сохранять.
– Вы из финансовой сферы в недвижимость перешли – и как вам в новой роли?
– Мне нравится. Нравится, когда создается нечто, что можно увидеть, на что приятно посмотреть, что останется на земле. И мы стараемся.
Строительный бизнес сильно отличается от финансового, на работе проводишь гораздо больше времени, включая субботы. По субботам у нас – так принято в Москве – объезд наших строек. Каждую субботу лично езжу.
– Зачем?
– Когда люди видят, что руководители в еженедельном режиме контролируют стройку, улучшается и качество работы, и ответственность сотрудников. Пока это надо. Стройка ведь живой механизм. Не то чтобы каждый день надо принимать судьбоносные решения, но каждый день что-нибудь происходит.
– А как же свободное время, хобби?
– Мое хобби – это пластинки виниловые, они все здесь, в кабинете.