НА АСФАЛЬТЕ: Деньги с квалификацией
Игроки этого рынка учатся с прибылью для себя использовать желание компаний или частных лиц вложиться в приносящий стабильный доход сегмент.
“Количество фондов недвижимости (а по закону об инвестфондах они могут быть только закрытыми) растет чуть ли не в геометрической прогрессии, несмотря на то что это весьма зарегулированные организации с довольно ограниченным списком активов для потенциальных вложений средств пайщиков, – констатирует Артем Цогоев, исполнительный директор УК “Blackwood Фонды недвижимости”. – Если в 2003 г. их было всего семь, то в 2005 г. насчитывалось 46, а в середине 2006 г. – уже 100”.
Оксана Секретарева, ведущий юрист Агентства инвестиционного проектирования/IMAC, перечисляет потенциальные области, в которые должно быть инвестировано не меньше 40% от общей стоимости активов фонда: недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы и т. д.); обязательственные права из договоров участия в долевом строительстве (по 214-ФЗ); обязательственные права из инвестиционных договоров, направленных на получение построенного объекта недвижимости; проектно-сметная документация, доли в уставных капиталах и акции строительных компаний; права застройщика по подрядным договорам, если строительство осуществляется на участке, которым фонд владеет или арендует. По мнению Секретаревой, для инвестора вложения в ЗПИФН являются наиболее адекватной и прозрачной альтернативой участию в долевом строительстве.
“Сейчас единичные фонды недвижимости инвестируют в строительство на начальном этапе, – признает Салават Халилов, управляющий директор УК “Уралсиб”. – Это слишком рискованные вложения”. Хотя количество пайщиков в одном ЗПИФН никак не регулируется – он может быть и единственным, – не все фонды ориентируются только на крупных (портфельных) инвесторов и заявляют высокий порог вхождения, к примеру, в миллион или даже несколько миллионов рублей. В зависимости от целей создателей фонда в него могут быть приглашены и рыночные, т. е. частные “вкладчики”. Стимулом для таких пайщиков может стать солидная репутация застройщика либо знаковость возводимого им объекта.
К примеру, минимальные инвестиции в фонд “Конкордия-Авантаж”, который был сформирован в начале 2005 г., составляли 100 000 руб., в фонд “Миракс недвижимость первый” и “Федерация”, куда прием заявок был завершен в конце 2005 г., – 50 000 руб. По словам Марины Кислицкой, управляющего партнера УК “Конкордия Эссет Менеджмент”, “когда мы создавали фонд “Федерация” (он инвестировал средства в строящуюся корпорацией Mirax Group одноименную башню, которая должна стать частью делового квартала “Москва-Сити” и самым высоким зданием в Европе), нам даже не приходилось объяснять, что инвестиции оправданны. Более того, потенциальные покупатели паев приходили к нам, когда фонд был уже сформирован, и спрашивали, где можно перекупить паи”.
Но такие случаи все-таки редкость. На самом деле, по признанию экспертов, ликвидность паев ЗПИФН на вторичном рынке пока не слишком высокая. “Интерес к фондам спекулятивный, – говорит Цогоев. – А сейчас доходность ЗПИФН в среднем составляет 20%. Ее не сравнить со 100% и более прибыли в открытых фондах”. Паи фондов недвижимости пока плохо торгуются на рынке, продолжает эксперт, торги проходят вяло, но как разогреть рынок, пока не ясно.
“Для этого кроме желания управляющих компаний и инвесторов необходимы некоторые законодательные подвижки, – уверен Сергей Васин, директор управления фондами недвижимости УК “Тройка Диалог“ (компания управляет одним ЗПИФН – “Коммерческая недвижимость” – и пока не планирует создавать новые фонды недвижимости). – В существующем правовом поле УК закрытого фонда скована по рукам и ногам мнением пайщиков. К примеру, внести изменения в инвестиционную декларацию можно лишь через собрание пайщиков, кворум по которому составляет 75%. Если пайщиков немного, провести общее собрание относительно несложно, а если их количество станет равным нескольким тысячам, данная задача становится весьма непростой”.
Возможно, изменить ситуацию к лучшему сможет инициатива профессиональных управляющих, поддержанная Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР): внести в закон об инвестфондах новое понятие – “квалифицированный инвестор” – и “разделить” фонды недвижимости на высокорисковые и малорисковые. Таким образом, отмечает Наталия Плугарь, заместитель генерального директора УК “Уралсиб”, те, кто согласен рискнуть и у кого есть опыт игры на фондовом рынке, смогут выбрать для себя рискованные, но более доходные вложения, к примеру в девелопмент на ранних стадиях строительства, а консервативные инвесторы предпочтут гораздо более низкий, но зато стабильный и спокойный доход.
За рубежом, рассказывает Наталия Плугарь, есть такое понятие, как “искушенный и неискушенный инвестор”, проще говоря, имеющий опыт вложений или нет. Там существует четкое деление фондов, и физлицо либо компания, которые не в состоянии доказать свою инвестиционную квалификацию, стать пайщиком “искушенного” фонда не сможет. К примеру, частник должен показать, сколько операций и на какие суммы он совершил на фондовом рынке за определенный период времени, с какими бумагами работал и т. д. Компания предъявляет объем своего капитала и число сделок с ценными бумагами. “Что-то подобное предлагается принять и для нашего рынка”, – говорит Наталия Плугарь.
Руководитель юридического управления Агентства инвестиционного проектирования/IMAC Андрей Богданов соглашается, что планы по введению института “квалифицированного инвестора” отражают и мировые тенденции специализации в вопросах инвестирования, и насущную потребность российского рынка ценных бумаг и коллективных инвестиций. “Все инструменты фондового рынка, в том числе паи ПИФов, можно так или иначе классифицировать по степени инвестиционного риска, – поясняет эксперт. – Квалифицированным инвестором в наших условиях может быть и физическое лицо, отвечающее определенным критериям, но в основном ими будут признаны профессиональные участники рынка (инвестиционные, управляющие компании). Применительно к фондам недвижимости регулятором (т. е. ФСФР) была озвучена позиция, что наличие в составе такого ПИФа, например, инвестконтрактов будет значительно повышать инвестиционный риск. Логично в таком случае ограничить круг пайщиков именно квалифицированными инвесторами”.
“Физические лица (в основной своей массе) – импульсивные инвесторы, а ЗПИФН предполагает более спокойное вложение средств, ведь вывести их в наличность до окончания работы фонда довольно сложно, – подтверждает Васин. – Именно эти причины уже сейчас побуждают управляющие компании ориентироваться на юридических лиц или очень состоятельных частников”.
Правда, желательно, чтобы не только инвесторы осознали свои риски, но и сам рынок недвижимости стал более цивилизованным. “Сейчас, несмотря на создание ЗПИФН, глобального изменения рынка не произошло, – говорит Васин. – Хотя, с одной стороны, пайщики в России избалованы стремительным ростом фондового рынка в целом, с другой – по настоящему инвестиционно привлекательных объектов недвижимости с грамотно оформленными документами на права сравнительно мало. Если качество объекта хорошее, то доходность низкая, либо наоборот. Кроме того, мешает откровенная “серость” строительного рынка страны – в этой отрасли все еще популярны малолегальные схемы, в которых УК участвовать не может ни в какой форме”.