НА ВОЗДУХЕ: Из столицы с деньгами

“В последнее время наметился отток инвесторов с рынка городского жилья на рынок загородного коттеджного строительства. Этому способствует высокая инвестиционная ликвидность объектов загородной недвижимости. Данный сегмент рынка становится все более и более популярным”, – считает заместитель директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Владимир Яхонтов.

По данным опроса покупателей, проведенного компанией “Новый город” в первой половине мая, около 40% клиентов на загородном рынке приобретают дома в ценовом сегменте от $300 000 до $800 000 с инвестиционными целями, в январе – феврале доля таких покупателей составляла всего 24%.

Их сосчитали

Число инвестсделок на загородном рынке, по мнению специалистов, традиционно было меньше, чем в сегменте городской недвижимости. Однако эксперты существенно расходятся в оценке общего числа клиентов, приобретающих коттедж с инвестиционными целями.

“По нашим данным, лишь 6–7% клиентов приобретают коттеджи в поселках с целью последующей перепродажи”, – говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов. Кроме того, по его словам, около 2–3% покупают загородные дома с целью последующей сдачи в аренду. В целом, по словам эксперта, за месяц в одну компанию обращается не более 30 клиентов, планирующих вкладывать личные сбережения в рынок загородной недвижимости. “Как правило, подобные клиенты детально исследуют рынок и требуют особого подхода со стороны брокеров, зачастую обращаясь сразу в несколько компаний, чтобы сравнить альтернативные точки зрения на перспективы роста стоимости конкретных объектов”, – отмечает он.

Другие участники рынка считают, что инвестиционных покупателей на загородном рынке больше. “Доля таких покупателей не превышает 15%. Мы наблюдаем рост числа инвестиционных сделок, но незначительный”, – говорит начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty Максим Сухарьков. Владимир Яхонтов, в свою очередь, говорит о 20%, называя инвестпокупки на загородном рынке “достаточно многочисленными”. Примерно такого же мнения придерживается и руководитель отделения “Сретенское” департамента загородной недвижимости корпорации “Инком-Недвижимость” Антон Архипов. “Исключительно в инвестиционных целях в нашей компании приобретают объекты загородной недвижимости около 20–25% клиентов”, – рассказывает он.

Однако, по мнению специалистов, все не так просто и потенциально каждый покупатель загородного дома, особенно дорогого, является потенциальным инвестором. “В сегменте дорого жилья покупатель, даже приобретая дом лично для себя, для проживания своей семьи, всегда изучает инвестиционную привлекательность объекта, т. е. возможность получить существенные дивиденды от своих вложений в перспективе, в случае последующей перепродажи дома”, – говорит Максим Сухарьков. “На мой взгляд, 90% покупателей, приобретая загородную недвижимость для себя, серьезно задумываются над ее инвестиционной составляющей. Это связано с тем, что загородный дом – не предмет первой необходимости в отличие от обычной городской квартиры”, – объясняет Антон Архипов.

Причины ухода

Рост числа инвестпокупок на загородном рынке эксперты объясняют несколькими причинами, зачастую проводя параллель с фондовым рынком. Вложения в загородный рынок сравниваются с надежными облигациями, а в городской – с более рисковыми акциями.

Во-первых, как говорит Владимир Яхонтов, “зачем вкладываться только в городские квартиры, если рядом растет рынок загородного жилья?” Этими принципами руководствуются портфельные инвесторы на любом рынке. Во-вторых, по его мнению, даже на загородном рынке можно получить хорошую прибыль. “Высокий спрос на загородную недвижимость гонит цены вверх. Это отличная возможность для получения сверхприбыли”, – говорит эксперт.

В-третьих, на загородном рынке, как и в самой столице, не насыщен спрос. “Объем загородного рынка гораздо меньше, чем рынок первичного и вторичного жилья в Москве. Соответственно, товар более дефицитен, а при небольшом количестве качественных предложений и огромном спросе продать объект по высокой цене не составит большого труда”, – считает Владимир Яхонтов.

Другой причиной переориентации инвесторов специалисты называют чрезмерную дороговизну московских квартир. “Одним из объяснений ухода в Подмосковье является бурный рост цен на московское жилье, и многие в качестве альтернативы рассматривают квартиры и коттеджи в Подмосковье – стоит дешевле и воздух чище”, – объясняет ведущий аналитик департамента маркетинга АН Doki Александр Скобкин. С ним соглашается и заместитель генерального директора “Нового города” Александр Гениевский. “Имея, например, $0,5 млн, покупатель в Москве столкнется с тем, что он вынужден рассматривать объекты недостаточного качества по завышенной цене. И такие люди обращают внимание на загород. До 40% покупателей загородной недвижимости говорят, что они, может быть, и купили бы что-нибудь в Москве, но не могут найти ничего интересного. Подмосковье в этом смысле привлекательнее”, – считает Скобкин.

По мнению Антона Архипова, все эти факторы в совокупности способствуют притоку инвесторов на загородный рынок. “Если сравнивать с инвестициями в квартиры и фондовым рынком, то инвестиции в дома и участки более консервативны, их доходность ниже, но при грамотном инвестировании они даже надежнее. Сейчас часто можно услышать, что московский строительный рынок сильно монополизирован, нередки сговоры застройщиков, которые нагнетают обстановку. Допускаю, что такое может быть. На рынке загородного жилья монополизации нет и вряд ли она будет, земля находится в свободном обороте, и у конечных покупателей есть возможность приобрести участок земли в 15–20 соток и построить свой дом”, – говорит эксперт.

Кроме того, по словам Архипова, загородный рынок позволяет инвестору не выводить деньги из основного бизнеса. “Когда человек, например, сразу получает свидетельство собственности на землю и договор подряда на строительство дома, в этом случае можно сразу

и заложить [эту недвижимость], чтобы грамотно распределить свои финансы”, – рассказывает он. Таким образом, потраченные средства можно сразу вернуть в дело.

Виды инвесторов

Инвесторы на рынке загородной недвижимости изначально делятся на два типа: тех, кто занимается спекулятивными операциями с землей, и тех, кто перепродает строительные участки. “Следует четко разграничить два независимых друг от друга вида бизнеса – инвестиции в загородную недвижимость и инвестиции в земельные наделы. В первом случае клиент может вложить деньги в приобретение домовладения или подрядное строительство, получив через 2–3 года прибыль за счет общего роста цен, тогда как инвестиции в землю подразумевают необходимость затрат на подготовку участка к перепродаже с целью увеличения его рыночной стоимости”, – объясняет Алексей Аверьянов.

Игроков на этом рынке можно поделить и на три категории. “Если ограничиваться первичным рынком, то проекты коттеджных поселков реализуются по трем сценариям: земля без подряда, земля с подрядом, готовый коттедж под чистовую отделку или под ключ”, – рассказывает Максим Сухарьков. По словам Алексея Аверьянова, чаще всего инвесторы выбирают второй вариант. “Как правило, в качестве объектов для инвестиций выступают участки с подрядом в крупных поселках класса бизнес и de luxe, расположенных в наиболее востребованных районах Подмосковья”, – говорит он.

По словам Антона Архипова, обремененные участки инвесторы покупают не от хорошей жизни. “Самая идеальная инвестиция – это купить участок земли в организованном коттеджном поселке на ранней стадии формирования, дождаться, пока все построятся, и в этот момент участок продать. Но в реальной жизни таких чудес не случается, так как возникает конфликт интересов. Вообще, клиенту, покупающему участок для себя, невыгодно, чтобы рядом с ним был инвестор. Поэтому застройщики усложняют жизнь таким инвесторам и пытаются достичь компромисса: купить участок без обязательств нельзя – приходится покупать участок с подрядом на строительство дома”, – объясняет он.

Однако, несмотря на обременение, инвестор не теряет выгоды. “Если на купленной земле грамотно построить, то готовый объект можно выгодно продать. Это однозначно выгоднее, чем инвестировать в готовое. Готовое – это всегда дополнительные риски: неизвестно, как, с каким качеством построено”, – говорит Александр Гениевский.

С другой стороны, инвесторов можно разграничить по традиционным сегментам в зависимости от уровня самого объекта. По словам Максима Сухарькова, входной билет на загородный рынок экономкласса стоит от $120 000 при средней цене $150 000–200 000, для бизнес-класса цена составляет $300 000 и $400 000 соответственно, а для элитных объектов – $1 млн и $2,5 млн. И у каждого сегмента есть свои плюсы и минусы.

Что выгоднее?

По словам Максима Сухарькова, можно представить норму рентабельности, на которую ориентируются инвесторы на загородном рынке. “На ту [норму], что, по их мнению, может составить конкуренцию банковскому депозиту с поправкой на темпы инфляции. В общем случае из целей сбережения привлекательным для частного инвестора уровнем рентабельности может быть 25% годовых”, – говорит эксперт.

Доходность проектов на рынке загородной недвижимости складывается из двух компонентов: хода строительных работ, т. е. естественного удорожания объекта, и роста цен на саму землю и строения, т. е. рыночного удорожания.

“Купить коттедж на стадии строительства или проектирования выгодно, так как по завершении строительства его стоимость даже при гипотетическом нулевом проценте ценового прироста возрастает в среднем на 30%. А в реальности к этим 30% следует прибавить еще ценовой прирост на рынке загородной недвижимости за тот период, в течение которого объект возводился. Например, только за последние полгода рост рынка на ликвидных направлениях составил 20%”, – рассказывает Владимир Яхонтов.

Таким образом, инвестор, покупающий готовый коттедж, полностью лишает себя права заработать за счет естественного подорожания участка, а покупатель земли без подряда может получить максимальную прибыль. “В случае приобретения участка с подрядом прибыль за счет перепродажи готового объекта может достигать около 20–25% годовых. Для высоколиквидных объектов, расположенных у большой воды или на лесных участках, данный показатель может составить более 40% годовых”, – более скромен в своих оценках Алексей Аверьянов.

По данным Максима Сухарькова, стоимость земли вырастает уже на 5% после того, как в поселке будут проданы первые 10% участков. С началом строительства цена каждого участка будет на 10% превышать его изначальную стоимость, а к тому моменту, когда коттедж будет готов наполовину, этот показатель составит уже 20%. В том случае, если проект реализовывался с учетом всех вышеперечисленных требований, объект может принести своему владельцу до 30% годовых.

Около 20% роста произойдет за счет изменения стадии строительства. Не менее 10% будет обеспечено общерыночным ростом. Последняя составляющая может варьироваться в зависимости от направления, по которому расположен поселок. “На сегодняшний день максимальным потенциалом роста обладает жилье, расположенное по Киевскому шоссе”, – рассказывает руководитель департамента инвестиционного консалтинга компании “Усадьба” Иван Шульков. По данным руководителя отдела загородной недвижимости Knight Frank Алексея Темнова, популярность этого направления связана с дефицитом ликвидной земли на Рублевке и Новой Риге. “В наиболее престижных направлениях стоимость земли ежегодно растет на 110–120%”, – считает он.

По словам Антона Архипова, на наибольшую прибыль могут рассчитывать инвесторы, вложившие средства в загородную недвижимость верхней ценовой категории и экономкласса. “Последние два года особенно популярны были инвестиции в элитные поселки. В 2004 г. во время банковского кризиса цены на квартиры остановились, а у покупателей появилась возможность оценить, насколько правильно они потратили деньги, и они поняли, что вкладывать средства надо в самые дорогие объекты. В настоящий момент рост цен в элитных поселках составляет 50% в год”, – рассказывает эксперт.

Кроме того, по его словам, в последний год стали популярными инвестиции в поселки экономкласса. “Эта тенденция также начала формироваться после кризиса 2004 г., когда часть покупателей признались, что не могут позволить себе дорогую недвижимость, но все равно нуждаются в современных организованных дачах. Пусть подальше от Москвы, но по приемлемой цене и с современными коммуникациями, и с конца 2004 г. это направление стало развиваться. За последний год инвесторы заработали здесь также не менее 50%”, – добавляет Архипов.

Главные барьеры

Существенным препятствием на пути инвестиций в сегмент загородной недвижимости остается, во-первых, низкая ликвидность объектов, связанная прежде всего с более длинным, чем в городе, сроком экспозиции. По словам Алексея Аверьянова, причина в “специфичности предлагаемых проектов” и выходе на рынок все новых поселков, значительно превосходящих поселки, продажи в которых начались 2–3 года назад. По данным Максима Сухарькова, средний срок экспозиции загородного объекта составляет около 6 месяцев, однако в особо неудачных случаях может доходить до года и более.

Во-вторых, возможной проблемой для инвестора остаются правовые риски, касающиеся статуса самой земли. “Инвестиционная покупка земли таит в себе гораздо больше рисков, нежели вложение в готовый дом или недострой. Приобретая землю, инвестор не всегда может быть уверен в том, что его планы по застройке земли реализуются. У инвестора могут возникнуть проблемы с получением разрешения на строительство объекта на данном участке земли или трудности с подведением инфраструктуры. Наконец, вблизи такого участка земли может возникнуть объект, который раз и навсегда испортит привлекательность собственности”, – говорит Владимир Яхонтов.

Как рассказывает Александр Гениевский, также важна форма собственности на землю. “В этом вопросе подход такой: если человек не является профессионалом, он практически всегда покупает землю с прозрачным статусом. Если же есть определенные связи и умение, то можно пойти на риск и купить землю с некими юридическими дефектами, которые инвестор потом исправляет. Если это уметь, то так, конечно, выгоднее”, – говорит эксперт.

По данным Алексея Аверьянова, переведение земли в статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), подведение коммуникаций, разбивка на небольшие наделы требуют значительного времени и связей в органах местного самоуправления. “В связи с этим лишь немногие частные инвесторы предпочитают вкладывать собственные средства в земельные участки, отдавая предпочтение инвестициям в объекты коттеджного строительства”, – считает он.

В-третьих, инвесторов может отпугнуть цикличность загородного рынка, благодаря которой он скорее напоминает интервальный инвестиционный фонд. В отличие от городского жилищного рынка покупатель участка или коттеджа не получит пропорциональной прибыли в любой момент, когда ему захочется этот объект продать.

“Для входа на этот рынок не существует никаких препятствий. Однако выход из него целесообразен только после завершения полного спектра работ. В том случае, если объект будет выставлен на продажу во время строительства и активной реализации жилья в поселке, инвестор будет конкурировать с отделом продаж девелопера или застройщика, занимающегося данным проектом. Кроме того, выход из инвестиций при полной готовности проекта позволяет реализовать максимум его инвестиционного потенциала”, – рассказывает Иван Шульков.

По словам Максима Сухарькова, “жизненный цикл самого проработанного девелоперского проекта загородной недвижимости составляет не менее полутора лет”. “Рентабельность операций на вложенный капитал определяется лишь в момент вторичной продажи, которая может произойти не ранее завершения жизненного цикла проекта, если речь идет именно о готовом коттедже, а не о спекулятивных операциях с землей”, – объясняет эксперт. В связи с этим средний срок инвестирования на загородном рынке специалисты определяют в 2–3 года.

В связи с вышеперечисленными факторами некоторые игроки рынка скептически относятся к тем инвесторам, кто решил отвернуться от фантастического роста цен на городское жилье ради загородной стабильности. Так, по словам Алексея Аверьянова, число таких инвесторов вырастет только через 7–10 лет – “когда вокруг Москвы образуется современный малоэтажный пригород и большинство поселков, расположенных на удалении до 10 км от МКАД, интегрируются в инфраструктуру столицы, а соответственно, синхронизируется и динамика роста цен”. “Сейчас большинство частных инвесторов вряд ли уйдут с рынка городского жилья, учитывая динамичные темпы роста квартир и сокращающиеся объемы нового предложения”, – считает он.

Однако, по словам Антона Архипова, есть определенное количество инвесторов, которые считают, что московские квартиры слишком переоценены, а рынок политизирован и монополизирован. И им как раз прямая дорога за город.