ОРИЕНТИРЫ: Опережая класс А
Вслед за зданиями класса А, дефицит которых в Москве еще не исчерпан, стали появляться и качественные офисы класса В. Если проехаться по столице, можно увидеть немало стройплощадок, где возводятся бизнес-центры класса В нового типа, либо уже заселенные здания, которые можно отнести к классу А не только по внешним признакам (из новых – те же Vaviloff Tower, Gas Field, “Бородино”). При ближайшем рассмотрении проектов характеристики многих офисных комплексов класса В, построенных после 2000 г., указывают если не на А, то на очень добротный класс В. Например, удачное расположение на первой линии домов на крупных городских автомагистралях, так что к зданию удобно подъехать, – Ленинградский проспект, Садовое кольцо, Третье кольцо. Или такие детали, как гигантские парковки на территории комплексов либо в подземных этажах, панорамное остекление, зимние сады и т. д. Создатели иных новых комплексов класса В много внимания уделяют эстетической привлекательности своих шедевров. Наверное, уже можно говорить о так называемом новом поколении офисных комплексов в сегменте В, для которых стоило бы узаконить отдельный подкласс – В+. В таких зданиях есть и интеллектуальные инженерные системы, и централизованное управление.
Хороший продукт класса В привлекает покупателей – не только российских, но и иностранных. Принято считать, что инвестиционным продуктом на офисном рынке инвестпродаж являются комплексы класса А. До недавнего именно они становились предметом сделок, особенно для иностранных покупателей. Но до 2000-х гг. в Москве такие события случались довольно редко, если что-то в офисном секторе продавалось раз в год, об этом не уставали говорить потом еще два года.
Теперь стала появляться информация о покупках зарубежными компаниями и фондами офисов класса В. Многие эксперты будут уверять, что удачный офисный комплекс класса В все равно не попадает в категорию investment grade (к этому самому элитному сегменту относят лишь блестяще выполненные офисы, которые сохранят свой класс и популярность в течение нескольких лет с момента выхода на рынок, такие как “Берлин Хаус”, “Дукат-1”, “Балчуг Плаза”). Но все остальные качественные офисы, не попадающие в разряд investment grade, тоже представляют собой инвестпродукт, если на них есть покупатели. Приобретения же зданий иностранцами всегда были чуть ли не индикатором рынка. И потому, что “они плохого не купят”, и потому, что традиционно кропотливо просчитают всю выгоду от проекта. Да и по той причине, что западные инвесторы в целом настороженно относятся к России и делают те или иные шаги, лишь когда попадается что-то действительно стоящее. Так что интерес зарубежных игроков к московским офисам класса В невозможно проигнорировать. Причем в случае данной начавшейся тенденции стоит говорить не только о покупках существующих офисов класса В, но и об инвестициях со стороны иностранцев в подобные проекты. Купленным же зданиям и их владельцам тоже выгодно: статус объекта на рынке всегда повышается, если он, выражаясь языком консультантов, “прошел через руки инвесторов”. После инвестсделки бизнес-центр непременно вырастет в цене.
Недавно был продан один из самых крупных московских комплексов класса В – “Новосущевский” площадью 40 000 кв. м (достраивается на Сущевском Валу, 18). Насколько известно, год назад его купили владельцы “Промышленных инвестиций” у владельцев девелоперской компании MR Group. Этой весной к проекту подключился зарубежный фонд, название которого участники процесса пока не раскрывают. Фонд инвестирует в строительство. Наблюдатели могли бы сказать, что это отдельный случай. Однако за 2005–2006 гг. было несколько подобных историй с участием иностранных игроков.
В 2005 г. фонд Fleming Family & Partners купил здание класса В+ на ул. Лесной, 3/9, у владельца комплекса – Sino Real Estate. В ноябре 2005 г. комплекс George Plaza приобрел Amerop Investment Fond. А в проекте московского бизнес-инкубатора, который создается на территории завода ЗиЛ, предполагается 75% частных иностранных инвестиций. Все эти проекты относятся полностью или частично к классу В.
В наши дни у проектов В-класса появляются собственный стиль, индивидуальные черты. Например, как у того же “Новосущевского”, который отличается масштабами – он может вместить сразу “Мейерхольд”, “Садовую Плазу” и “Олимпик Плазу”. А будущий комплекс “Слава” на Ленинградке будет представлять собой бизнес-парк из офисов В-класса. Или “Красная Роза” – новаторское решение в стенах старинного фабричного здания.
Совсем не исключено, что такие комплексы класса В, как “Красная Роза” или те, что строят девелоперы “Хорус Капитал”, MR Group, могут быть потенциальными объектами для продажи.
Консультанты говорят, что московские застройщики тоже изменились: все больше среди них тех, кто хочет строить качественные здания, приглашает профессионалов разрабатывать концепцию, сопровождать проект от и до.
Растет число покупателей больших комплексов В-класса и среди русских компаний. Громкой сделкой была покупка офисного особняка “Петровский Хаус” компанией Coalco у компании Elbert в 2005 г. Строительная компания “М.О.Р.Е.-Плаза” занимает довольно активную позицию на рынке: за последнее время она приобрела офисные центры в Двинцевом переулке, 14, и на Новоданиловской набережной, 8. Также был продан комплекс зданий класса В на ул. Летниковской, 11/10, стр. 1–28 (“АЛМ Девелопмент” – продавец, “Капитал Хаус” – покупатель). По-прежнему предпочитают покупать офисные комплексы под свои резиденции банки. Иногда это бывает и качественный класс В (например, в 2005 г. Банк Москвы приобрел комплекс в Трехпрудном переулке, 9, стр. 2).