Придирчивые покупатели
Как утверждают аналитики Colliers, за I квартал 2006 г. в Петербурге было введено 380 000 кв. м качественных торговых площадей (учитываются только торговые объекты с арендопригодной площадью более 4000 кв. м). Для сравнения: за весь 2005 г. девелоперы успели ввести 340 000 кв. м. Столь резкий рост количества торговых объектов заставляет девелоперов искать нестандартные пути привлечения покупателей.
В апреле этого года компания “Рубин” открыла в составе своего торгово-развлекательного центра “Нептун” первый в России океанариум – он занял около 5000 кв. м из 28 000 кв. м общей площади комплекса. Общая стоимость проекта составила около $36 млн, из которых примерно половина – около $16 млн – пошла на строительство океанариума. По оценке гендиректора компании “Рубин” Владимира Давыдова, проект окупится за 5–6 лет при условии, что океанариум будут посещать около 800 000 человек в год.
Компания “Макромир” решила заманить покупателей при помощи аквапарка – к концу года она рассчитывает его открыть в составе торгово-развлекательного центра “Родео Драйв” (общая площадь 50 000 кв. м, открытие запланировано на конец ноября). Директор по маркетингу компании “Макромир” Дмитрий Пономарев говорит, что комплекс расположен в традиционном месте отдыха жителей ближайших районов, поэтому под развлекательную составляющую было решено отвести около 50% его площадей, а в дальнейшем создать поблизости парк развлечений под открытым небом. “Наличие аквапарка увеличит срок окупаемости, поскольку снижаются доходы от аренды, но в долгосрочной перспективе это принесет серьезные дивиденды и значительно повысит популярность объекта”, – уверен Пономарев. Аквапарк “Макромира” станет вторым по счету в Петербурге – первый (площадью 14 000 кв. м) был открыт весной этого года в составе гостиничного комплекса “Прибалтийская” и стоил инвестору около $32 млн, говорит Владислав Смирнов, директор аквапарка. Во сколько обойдется аквапарк “Макромиру”, в компании не раскрывают.
Итальянская Margheri Grоup собирается построить в Ленобласти ТЦ “Новый Колизей” общей площадью около 100 000 кв. м и стоимостью 120 млн евро. В центре комплекса, внешний вид которого будет напоминать знаменитый римский Колизей, компания планирует создать искусственное море и пляж. По плану строительство начнется в сентябре и закончится в начале 2008 г., окупить проект компания рассчитывает за 8–9 лет.
Управляющий партнер компании “АйБи групп” и президент Гильдии управляющих девелоперов Юрий Борисов отмечает, что резкий рост конкуренции вынуждает часть владельцев действующих торговых центров на ходу менять концепцию объектов. “К концу года ожидается открытие нескольких крупных и качественных торговых центров, таких как две “Меги” (площадью 120 000 кв. м и 145 000 кв. м) и “Питер Радуга” (торговая площадь – 70 000 кв. м). Многих игроков это заставляет задуматься о реконцепции или даже редевелопменте объекта”, – говорит он. В качестве знакового примера Борисов приводит закрытие на реконструкцию ТЦ “Балтийский” на Васильевском острове, принадлежащего компании “Адамант”. По словам президента холдинга “Адамант” Игоря Лейтиса, стоимость редевелопмента “Балтийского” составит около $3,5 млн. Весной этого года компания провела реконструкцию принадлежащего ей ТЦ “Академический”, потратив на это около $3 млн.
По оценке исполнительного директора центра развития проектов “Петербургской недвижимости” Юлии Дровянниковой, кроме сети торговых центров “Адаманта” (которые занимают около 60% петербургского рынка крупноформатных торговых площадей) в ближайшие 1–2 года работать над форматом придется еще 5–10% действующих торговых центров.
По словам представителя крупной консалтинговой компании, пожелавшего сохранить анонимность, корректировкой концепции озаботились “Светлановский” и “Ривер хауз”. Переговоры о возможном проведении реконцепции проводили и владельцы ТК “Космополис” (общая площадь – около 21 000 кв. м) – на момент его открытия компании не удалось привлечь достаточно арендаторов, – однако решили сохранить выбранный формат. Евгений Крянин, гендиректор построившей “Космополис” компании “Ольвен-СПб”, говорит, что “консультанты предлагали сменить формат, перестроив объект, однако мы изначально ориентировались на создание высококачественного комплекса и пришли к выводу, что мы создали объект, который опередил рынок на 2–3 года. Сейчас речь не идет о реконцепции, мы планируем развивать выбранный формат”.
А директор по развитию LCMC Дмитрий Золин, компания которого проводит подготовку к реконцепции торговой части “Ривер-хауз”, считает, что массовая смена концепций на рынке начнется примерно через два года. “К тому времени рынок торговых площадей приблизится к точке насыщения и игроки будут вынуждены принимать меры, чтобы удержаться на плаву. Пока так действуют только провальные проекты”, – говорит Золин.