Торговых площадей становится все больше
В начале 2006 г., по данным комитета по товарному рынку администрации Екатеринбурга, общая площадь торговых центров города составляла около 396 000 кв. м. К концу года, по прогнозам специалистов комитета, она увеличится почти вдвое – до 798 900 кв. м. Для сравнения: по итогам 2005 г., по данным комитета, объем всех сданных объектов торговли составил чуть менее 194 000 кв. м.
Активизацию строительства ТЦ начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков объясняет явным дефицитом торговых площадей, наблюдавшимся до сих пор. “Девелоперы и сетевые операторы наконец обратили внимание на этот сегмент, и так совпало, что в этом году будет запущено сразу шесть новых комплексов. Только один из них, “Мега”, пополнит рынок на 100 000 кв. м”, – говорит он.
“Мега”, которую строит IKEA, не единственный в Екатеринбурге торговый центр от варяга: DVI Group собирается в конце года закончить строительство своего ТРК площадью 75 000 кв. м. Остальными четырьмя крупными проектами занимаются местные девелоперы. Два из них уже завершены: вторая очередь появилась у “Антея”, а ТРЦ “Гринвич” стал продолжением ТЦ “Купец”.
По мнению специалистов “КИТ-Кэпитал”, перегрева рынка бояться не стоит. “В городе число сетевых операторов розничной торговли и развлечений довольно ограничено. Если бы одновременно строились и открывались сразу 10 центров суммарной площадью 300 000–400 000 кв. м, тогда, возможно, ситуация на рынке была бы иной”, – полагают в компании.
Однако новые ТЦ в качестве “якорей” приводят в город новые ритейловые сети. Наряду с IKEA в “Меге” будут представлены Auchan и OBI. DVI приводит из новичков продовольственный гипермаркет “Карусель”, а “Урал” сдал площади “Рамстору”. “Увеличение площадей даже в два раза будет иметь серьезные последствия”, – говорит директор ТЦ “Успенский” Леонид Базеров. В результате этого, полагает он, в Екатеринбурге исчезнут “кошмарные гибриды” одновременно деловых, торговых и развлекательных центров без четко выраженной концепции, такие, как “Антей”. “Небольшие торговые центры, неудачно расположенные, с плохими подъездными путями и маленькой парковкой (или вообще без нее), расположенные в реконструированных помещениях, начнут постепенно терять свою конкурентоспособность, – согласны аналитики консалтинговой фирмы “Урал-Гермес”. – В дальнейшем они могут подвергнуться реконцепции, что в зарубежной практике является общепринятым явлением”.
Правда, до сих пор о смене концепции задумался только “Успенский”. Базеров, по его словам, мечтает превратить ТЦ в универмаг. “Концепция универмага позволяет вместить в полтора-два раза больше товаров, повысить эффективность использования площадей, сократить время поиска необходимой вещи и в конечном итоге стать более удобным для покупателей”, – полагает он. Осуществлению этого плана мешает, во-первых, большой объем необходимых инвестиций – около $50 млн; во-вторых, ограничения на прямые поставки товаров. “В универмаг не дадут ни парфюмерию, ни бытовую технику, поэтому это весьма отдаленная цель с прицелом на десятилетие”, – объясняет Базеров.
Аналитики “Урал-Гермеса” отмечают общее повышение требований к ТЦ. Это касается не только профессионализма управляющих компаний и вложений в инфраструктуру, но и увеличения развлекательной составляющей. В частности, в “Меге” и “Урале” собираются строить крытые ледовые катки, а в четырех из шести проектов, которые сдаются в 2006 г., будут присутствовать мультиплексы (“Гринвич”, “Мегаполис”, DVI и “Мега”). “Пока мы не ощущаем конкуренции со стороны торгово-развлекательных комплексов, – говорит руководитель сети кинотеатров “Премьер-зал” Александр Прохоров. – На сегодняшний день есть только один полноценный мультиплекс в молле “Парк хаус”, в “Екатерининском” работает обычный многозальный кинотеатр. Но я думаю, что в 2007 г., когда мультиплексы в ТЦ обретут популярность, ситуация может измениться”.
Что касается цен на торговую недвижимость, то, по единодушному мнению участников рынка, они остались на уровне начала 2006 г. Их разброс по-прежнему велик и составляет от $30 до $150 за 1 кв. м в месяц. “По идее, после ввода новых объектов арендные ставки должны понизиться, но активность покупателей растет еще быстрее, и собственники пока не снижают цены”, – рассуждает Игорь Заводовский, учредитель “Инвестторгстрой” (владеет ТРЦ “Гринвич”). С ним не согласен генеральный директор ТЦ “Антей” Андрей Гавриловский, который полагает, что к концу года будет наблюдаться снижение на 20% из-за усиления конкуренции между ТЦ. Базеров считает, что в отдельных случаях цены могут подняться, но в целом по рынку останутся на прежнем уровне. Эксперты отмечают, что практика продажи в сфере торговой недвижимости постепенно сходит на нет. “Мы наблюдаем формирование цивилизованного рынка, когда у торгового центра один собственник, который сдает площади в аренду”, – поясняет специалист “Малышева, 73” Дмитрий Макаров.
Ставки аренды торговых помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, по данным директора АН “Диал” Александра Дмитриева, не только не выросли с начала года, но даже немного снизились. “Спрос на аренду таких помещений отличает сезонность, – поясняет Дмитриев. – К тому же их раньше традиционно занимали залы игровых автоматов, а в связи с ужесточением законодательства в этой сфере они начали их освобождать. Так что мы можем ожидать и дальнейшего спада ставок”. Сейчас средние ставки месячной аренды таких помещений составляют $40 за 1 кв. м (для помещений в 60–80 кв. м). Для помещений до 150 кв. м ставки аренды колеблются от $32 до $35 за 1 кв. м в месяц. Однако продажные цены такой недвижимости за пять месяцев текущего года, по словам директора ЦН “Столичный” Дениса Чечушкова, выросли почти в полтора раза. Он объясняет это влиянием рынка жилья. “Скачок цен на первичном и вторичном рынках, наблюдавшийся в апреле – мае, отразился на расценках на коммерческую недвижимость, расположенную в жилых домах. Если в начале года общая стоимость покупки объекта с учетом его перевода из жилого фонда в нежилой и ремонта могла равняться $1600–1700 за 1 кв. м, то сейчас она составляет как минимум $2500 за 1 кв. м”, – говорит он.