Покупатели предпочитают отдыхать

Спрос на земельные участки в строящихся загородных поселках далек от ажиотажного. “С 2005 г. в нашем поселке Sun Sity продано около половины земельных участков из 150”, – сообщила директор по продажам компании-застройщика “Технологии будущего” Ольга Бушуева. “В июле мы начнем строить коттеджи на 30 проданных участках из 100 в нашем поселке “Солнечный город”, – рассказал Андрей Костин, директор ГК “Лэндон”. Оба застройщика продают землю в этих поселках уже год. Еще более скромные успехи по продажам в коттеджном поселке “Бурцев ключ” – компания “Автоград” начала продавать там землю весной 2006 г. “Покупатели находятся”, – сдержанно заявил Сергей Петров, начальник отдела земельных отношений “Автограда”.

По оценке директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, все заявленные проекты ориентированы на VIP-клиентов. Входной барьер на этот рынок для покупателя достаточно высок. Тем более что нижегородские VIP-клиенты, как правило, уже имеют загородные дома и не собираются торопиться с приобретением коттеджей, которые пока существуют только в проекте.

Хотя продажи идут не слишком активно, цены на землю под коттеджное строительство выросли. “Лэндон” повысил стоимость сотки с $1000 до $1200, в Sun Sity цена подросла с $3000 до $3150. Самый впечатляющий рост цен – в поселке “Зеленый дол” в 3 км от города по кстовскому направлению (девелопер – компания “Этап”): с $3000 без коммуникаций до $7000 с включенной стоимостью коммуникаций. Правда, это исключительный случай, обусловленный выгодным положением поселка (на берегу Волги в 3 км от города, в 20 минутах от центра Нижнего Новгорода) и степенью его готовности. Остальные девелоперы объясняют рост цен в первую очередь увеличением стоимости материалов и работ по строительству коммуникаций.

Чтобы привлечь покупателей, девелоперы коттеджных поселков позиционируют свой продукт как уникальный: не просто загородный дом, а дом в поселке с особыми условиями жизни, развитой инфраструктурой и высоким уровнем сервиса. “Но пока покупатель не видел этого продукта, не знает, каким будет обслуживание и сколько оно будет стоить, он не уверен, что все обещания будут выполнены, и не рискует вкладывать в это деньги. Солидные покупатели предпочитают вкладывать деньги не в абстрактную мечту, а в готовый продукт. Если у них есть потребность, они предпочитают покупать загородный дом на вторичном рынке”, – разделяет скепсис своих клиентов Наталья Вязанкина, директор риэлторской фирмы “Триумф”.

Андрей Костин считает невысокие темпы продаж естественными для данного этапа развития рынка загородной недвижимости. “Маркетологи нас предупреждали, что сначала продажи будут расти медленно, ведь компании-застройщики покупателям незнакомы. Сначала нужно зарекомендовать себя, подтвердить свою способность реализовать проект. А когда будут построены первые дома, темпы продаж вырастут”, – полон оптимизма Костин.

По мнению Романчевой, причина низких темпов продаж земли в новых поселках не только в недоверии покупателей, но и в непроработанности проектов. “У девелоперов нет четкого понимания, какая инфраструктура нужна тому или иному поселку, кому она будет принадлежать, за чей счет будет строиться, кто ее будет обслуживать и в какую сумму это обслуживание обойдется будущим собственникам. А потенциальный покупатель, как правило, сам занимается бизнесом и прекрасно видит все эти слабые места”, – говорит она.

Костин добавляет еще одно объяснение покупательской пассивности: девелоперы предлагают поселки близко к городу, позиционируя их как место для постоянного проживания. Но транспортные проблемы и плохие дороги, по его мнению, сделают невозможными ежедневные поездки на работу из загородного поселка. Загородный коттедж как место для отдыха, как дом выходного дня, по мнению Костина, будет более востребован. Но пока продажи не слишком активны и в “Солнечном городе” – поселке в 70 км от Нижнего Новгорода, и в Sun Sity – поселке в 20 км от города.

Самый амбициозный и казавшийся самым проработанным проект загородного поселка – “Княжье поле” (девелопер – ГК “НИКО”) пока приостановлен: компания ждет нового инвестора. Костин тоже не исключает возможности продажи другому инвестору одного из своих проектов – поселка “Лесной городок”. По его словам, к ним уже не раз обращались инвесторы из Москвы, готовые купить этот поселок. “В Подмосковье возможность строить коттеджный поселок ограничена высокой ценой вопроса и доступом к земле – земля-то есть, но дорогая или проблемная. А всего в 400 км от столицы расположено красивое, экологичное и комфортное место, где планируется наш поселок. Он будет построен у “большой воды”, на берегу Горьковского моря, рядом с лесопарковой зоной. Москвичи к нам поедут”, – убежден эксперт.

Хотя большинство девелоперов коттеджных поселков позиционируют свой продукт как загородное жилье для постоянного проживания, их инфраструктура ориентирована в основном на активный отдых. Традиционный городской сервис – магазин, аптека, медпункт, предприятия бытового обслуживания, ресторан – планируется только в “Гранд парке”, в 3 км от города (девелопер – Волго-Вятская строительная компания). Но и там об отдыхе не забывают – строят бассейн и фитнес-клуб. В Sun Sity уже установлен горнолыжный подъемник, планируется искусственное озеро, будут построены теннисные корты, площадки для занятий баскетболом и волейболом, а в клубном доме разместят фитнес- и тренажерный залы.

ГК “Лэндон” сразу ориентирует своих покупателей на отдых и намерена использовать преимущества местоположения на берегу Горьковского моря: здесь обещают оборудовать не только пляж, но и причал для яхт. Кроме того, запланированы поле для гольфа и теннисные корты. Представители компании четко определили целевое назначение поселка – для отдыха – и последовательно проводят эту линию.

Эксперты предостерегают девелоперов от чрезмерного увлечения объектами соцкультбыта. Обширная инфраструктура, по мнению Романчевой, может не только притягивать, но и настораживать покупателей – они понимают, что все это дорого стоит и, возможно, будет включено в стоимость самого участка с домом. Желающих платить дополнительные деньги за объекты непонятного качества, которые, вполне вероятно, не будут ими использованы, немного. По мнению Романчевой, пока покупатель на обещанную инфраструктуру реагирует не слишком активно. Она говорит, что те, кто приобретает элитную загородную недвижимость, принципиальное значение придают однородной социальной среде. Не менее важны инженерные сети – быстрее всего продаются участки, примыкающие к уже существующим поселкам.