ГРОМКИЕ ИМЕНА: Ни шагу в сторону от ипотеки

– DeltaCredit традиционно предоставляет услуги розничного ипотечного кредитования. Вы не планируете заняться проектным финансированием или предоставлять кредиты под залог недвижимости застройщикам?

– Мы сфокусировались на ипотечном кредитовании и будем оставаться верными выбранной стратегии. Мы не планируем увеличение спектра наших услуг.

– Почему? Так исторически сложилось?

– Акционеры изначально планировали сфокусироваться на ипотеке. По своей организационной структуре, по сути своего управления, по тому, как построен бизнес, DeltaCredit, наверное, скорее розничная компания, чем банк как таковой.

Мы четко следим за исполнением всех требований ЦБ, мы дорожим нашей лицензией, потому что она нам нужна, но, будучи скорее финансовой компанией, не видим для себя возможности, оставив таким же динамичным рост ипотечного кредитования, заниматься еще и другими видами бизнеса. Для этого нужна другая ДНК. Мы чувствуем себя достаточно успешными в нашей монолайновой модели. Если брать пример с других стран, то подобные модели успешно существуют в Германии, США, Великобритании, Венгрии.

– Выбрав такую модель поведения, вы не вошли с противоречие с проводимым ранее курсом ЦБ на развитие не ипотечных, но универсальных банков?

– Наши отношения с ЦБ достаточно дружелюбные, мы видим большое понимание сути нашего бизнеса. Они прибегают к нашей помощи и услугам в том, что касается различных вопросов ипотечного кредитования, регулирования универсальных банков. Я не вижу здесь каких-то проблем, может, раньше это было, когда-то давно еще?

– Ваша сделка с группой Societe Generale (SG) произошла в рамках вашей стратегии? Каковы предыстория сделки, ее цели?

– У нас нет притока денег от частных вкладчиков (через привлечение депозитов от населения и т. п.), поэтому изначально стоял вопрос о том, что, когда банк вырастет до определенных размеров, появится необходимость привлечения масштабных денежных средств. Это сложная задача, если банк не имеет сильного акционера, или, правильнее сказать, иностранного акционера.

Мы изначально знали, что приведем банк к продаже, когда нам нужно будет качественное улучшение акционеров. Именно это предопределило сделку, все было направлено на увеличение наших возможностей привлечения средств на рынке капитала.

Сразу после того как сделка была реализована, мы увидели, как изменилась наша позиция, как изменились взгляды со стороны рынка капитала на наш банк. Мы смогли изменить стратегию привлечения средств. Это не значит, что мы будем привлекать деньги нашего акционера. Но, используя полученные инструменты, ноу-хау и поддержку SG, когда она нужна, обратимся на открытый рынок капитала и привлечем деньги оттуда быстрее и качественнее. В этом основной результат сделки. Плюс, конечно, использование знаний SG о том, как управлять рисками, привлекать клиентов и т. д.

– После совершения сделки вы сделали публичное заявление о том, что намерены ежегодно удваивать показатели по выдаче кредитов. Но сейчас ситуация с растущими ценами на недвижимость в Москве такова, что сужает круг потенциальных заемщиков. Как в таких условиях вы будете реализовывать свои планы? Как намерены коррелировать их с реалиями столичного рынка недвижимости?

– Пока что с выполнением наших планов ситуация более чем хорошая. Но давайте поговорим о доступности. Вы сказали, что на московском рынке ипотека становится менее доступной.

– Если минимальная цена квартиры составляет $150 000, то только стандартный 30%-ный первоначальный взнос за нее по ипотеке составит примерно $50 000.

– На самом деле у 70% российских семей на сегодняшний день есть в собственности актив – существующая квартира. И люди, которые хотят изменить свои жилищные условия к лучшему, – а таких 80%, если я не ошибаюсь, – могут этот актив использовать для первоначального взноса. Многие именно так и поступают. Большинство наших клиентов продают квартиру, берут кредит и улучшают свои жилищные условия. В дополнение к этому у россиян достаточно серьезные сбережения как в банковской системе, так и вне ее – и всяких “вне ее” довольно много.

– У вас какой-то западный подход. Так на вопрос ответил бы иностранец.

– Мы посмотрим, насколько этот подход западный. Если мы говорим о первоначальном взносе, то я не вижу проблем, особенно в Москве. В Москве огромное количество людей с достаточно большими деньгами. Не с миллионами, но с деньгами, достаточными для улучшения жилищных условий. Откуда они взялись? А то, насколько выросли доходы москвичей за последние пять лет, кто-то просчитывал? В среднем по России за последний год увеличение на 18%. Инфляция была 11%.

– Неофициальная побольше.

– Мы сейчас говорим об официальных цифрах. Ставка по кредитам была 14%. Получается, что по соотношению инфляция – ставки в реальном выражении ставки по кредитам равны 3%. Или даже меньше, если ставки ниже 14%. Все говорят, что за рубежом ставки 5%, но у нас реально получается то же самое.

Если же посмотреть, как растут доходы жителей российских городов, то, например, в Самаре в прошлом году они выросли на 32%. Сегодня среднестатистическая самарская семья может себе позволить ипотечный кредит исходя из своих доходов.

“Ромир” делал исследование в прошлом году. По его данным, всего 8% россиян намереваются в ближайшие 12 лет улучшить свои жилищные условия и способны это сделать. Но вы представьте, сколько это – 8% россиян! Даже если убрать все погрешности и оставить только горожан, все равно это больше 1 млн семей. А кредитов в прошлом году по России было выдано несколько десятков тысяч. Возможен

10-кратный рост.

Конечно, в разных городах разные конъюнктура и цены на недвижимость. Но и доходы разные. В Москве доходы растут быстрее, чем цены на квартиры. Кстати, последние в том числе реагируют и на такой быстрый рост доходов. На этом фоне наши планы по удвоению выданных кредитов выглядят достаточно хорошо.

– А как они выглядят в реальности?

– Еще лучше, если отбросить Россию и посмотреть на другие страны Центральной Европы, которые в свое время прошли через похожие проблемы, начиная с нуля. Мы себя проверяем анализом других стран – смотрим на Венгрию, Чехию, Польшу, Прибалтику. Везде наблюдается одинаковая тенденция: рынок начинает медленно расти, затем он приходит к точке наивысшего роста, который может достигать до 300% в год и длиться 1–2 года, потом – небольшой спад. Так вот к этой точке роста Россия пока только приближается.

Я согласен, что есть проблемы с ипотекой. Но то, что мы видим, говорит о хорошем потенциале. Я не могу сказать, что в DeltaCredit самые дешевые кредиты. Они на уровне низких рыночных цен, мы не стремимся демпинговать. У нас нет и первоначального взноса меньше 20%. И не потому, что мы не хотим дать россиянам больше доступного жилья, но потому, что, как банкиры, мы не забываем о том, что может быть, когда “гром грянет”. Человек, у которого меньше 20% своей “крови” в недвижимости, становится похожим на арендатора. Поэтому мы не можем себе позволить снижать взнос.

Сейчас мы выходим на большие объемы кредитования, значит, должны привлекать значительные средства. А они есть только на зрелых рынках, где инвесторы требовательные и пристально смотрят на то, какой у тебя портфель. Там с тобой не будут разговаривать, если ты выдал кредиты на строительство жилья заемщикам с неподтвержденным доходом и т. п.

– То есть вы с рынка отбираете наиболее качественных клиентов?

– Да, именно так. Вернее, у нас так построена система продаж. Чем больше мы выдаем кредитов, тем больше нам нужно денег. Чем больше нужно денег, тем более качественный должен быть портфель. Поэтому я не могу поверить в то, что если другие банки “расслабляют” условия, то их рынок сужается. Наоборот. Поэтому объемы ипотеки должны расти. Проблема в другом.

– В чем?

– Для аналогии можно вспомнить, как развивалась торговля. Раньше в микрорайоне был один магазин, назывался “Продукты”. К нему ездила одна машина с какой-то базы, тоже единственной. И сколько бы у людей ни было денег, у них не было выбора, что купить. Постепенно рынок стал развиваться, и в конце концов мы пришли к достаточно насыщенному рынку – теперь ты можешь купить продукты буквально где угодно.

В ипотеке сейчас примерно такая же ситуация. В России розничный банковский бизнес не существовал до 2001 г. Но и сейчас все говорят, что населению не хватает банковских услуг, а у банковских служащих не хватает знаний, опыта, культуры обслуживания. Процесс должен наладиться, но для этого нужно время. Чтобы ипотека в России стала таким же повальным явлением, как, например, в Латвии или Венгрии. Там, зайдя в любой банк, ты получаешь приблизительно одинаковые условия кредитования, уровень обслуживания и т. д. Сейчас у нас болезнь роста.

– Вы считаете, что условия ипотечного кредитования, разброс в которых в России в настоящее время большой, в течение года-двух сравняются?

– Разброс сейчас колоссальный. Но это выравняется. Банки, снижающие ставки для привлечения клиентов и уменьшающие первоначальный взнос для заемщиков, наконец поймут, что деньги на финансирование кредитов им будет неоткуда взять, кроме как у своих акционеров. Маржа в ипотеке маленькая по сравнению с рынком потребительского кредитования – там кредиты до сих пор выдаются под 40–60% годовых. Но люди берут такие кредиты.

– Берут, потому что не думают о последствиях.

– Согласен, не думают. Или их банки иногда предоставляют неверную информацию. Но берут [кредиты], поскольку есть необходимость. То же самое с жильем: есть необходимость – люди будут брать ипотечные кредиты. Нужно уметь давать, уметь обслуживать. Когда ты к клиенту относишься снисходительно или у тебя очередь, это плохо. Мы по регионам ездим, там за ипотечными кредитами очередь.

– А в каких банках?

– В больших городах-миллионниках, не могу сказать, в каких банках, – это будет неправильно с моей стороны. Но когда заходишь в банк, там сидят пять человек, и из них только один занимается ипотекой, хотя в коридоре очередь, – это как? Ты заглядываешь, спрашиваешь о кредите, тебе говорят: запишитесь через две недели. А если кредит нужен мне сегодня? Вот поэтому и говорят: ипотека недоступна. Если так подходить к клиентам, то да, недоступна.

– А в банках DeltaCredit в регионах есть очереди?

– Нет, потому что у нас процесс другой. Мы умеем обслуживать очень быстро.

– Некоторые банки при первом обращении клиента его даже не проверяют, откладывая андеррайтинг на потом, когда будет конкретная сделка. Как вы поступаете?

– Мы принимаем решение быстро, за 24–48 часов. За это время мы все обработаем, рассмотрим заявку, посмотрим квартиру и т. д.

– Вы сказали, что ваши ставки средние по рынку, но не самые выгодные.

– Не то чтобы не самые выгодные. По отношению к качеству наших услуг ставки не выше, чем у наших конкурентов, они на том же уровне.

– Вы ожидаете, что с течением времени, когда ипотека начнет развиваться и население станет более продвинутым, наступит вал перекредитования, отток ваших заемщиков в другие банки с более выгодными условиями?

– Для того чтобы был вал перекредитования, надо, чтобы сначала был вал кредитования. А для этого должны быть серьезные макроэкономические изменения, когда инфляция упадет, к примеру, до 3%.

– Ставки по ипотеке медленно, но верно снижаются.

– Давайте подождем, посмотрим, как поведет себя рынок капитала. Ставки снижаются и будут снижаться. Потому, что мы пытаемся сделать доступными длинные кредиты.

– Правительство обещало, что ставки будут 7% годовых.

– Если у правительства найдутся деньги и оно будет давать такие кредиты – будем брать. Я сам возьму первый. Но, с другой стороны, есть рыночные факторы – ты не можешь бесконечно снижать ставки просто потому, что тогда ты ничего не заработаешь.

– Заемщики сейчас перекредитовываются?

– Очень мало.

– Почему?

– Сейчас много шумят о перекредитовании. У DeltaCredit самый большой портфель, который можно перекредитовать. Но мы знаем каждого клиента, который у нас кем-то перекредитован, – таких единицы. А шума по всей Москве – как будто рынок миллионный и люди бегают из банка в банк. Пока все думают о перекредитовании двух заемщиков, мы за то же время выдаем кредиты 20 новым.

Своих клиентов мы просто так не отпускаем. Есть определенная точка – от 2% до 3%, когда перекредитование для заемщиков имеет смысл. Это ведь довольно сложная процедура, требующая немалых расходов, как при новой сделке, плюс дополнительные сложности со снятием обременения и новым обременением, с регистрацией. Когда-то время для вала перекредитования наступит, я уверен. Но когда это будет, я не знаю.

– Пока вы спокойны?

– Если посмотреть честно в зеркало, DeltaCredit – второй после Сбербанка игрок на рынке ипотечного кредитования.

– А разве № 2 – не Внешторгбанк?

– По тем данным, которые мы имеем, – нет. Но потенциал рынка ипотеки огромен, и говорить о том, что наш кредитный портфель составляет $300 с чем-то млн [банком выдано 6500 ипотечных кредитов], смешно в этом

бизнесе. Поэтому, если признаться честно, DeltaCredit, несмотря на почетное 2-е место, – это ребенок, которому два месяца. Мы только-только начали дышать, но еще не умеем говорить – вот такое сравнение я могу сделать.

– Вы планируете расширять ваше региональное присутствие?

– Да. Мы сейчас присутствуем примерно в 15 регионах. Наша стратегия ориентирована на большие города – там сильно вырос рынок жилья, проходит достаточно много сделок. Для наших клиентов важно, чтобы их залоги были ликвидными.

– Вы охватили города-миллионники, сейчас пойдете в полумиллионники?

– Мы хотим это сделать качественно. Мы не стремимся к присутствию ради присутствия. Нам нужно, чтобы наша модель работала в любом городе. Поэтому строить планы на полумиллионники в этом году или в следующем – это вопрос времени.

– Как вы работаете с регионами?

– В некоторых мы присутствуем напрямую, где-то работаем через банки-партнеры, занимаемся рефинансированием.

– Есть две противоположные точки зрения о том, есть ли у банков длинные деньги, чтобы выдавать ипотечные кредиты. А как на самом деле обстоят дела?

– Все зависит от банка. У кого-то, может, средств так много, что некуда девать. Если анализировать в целом банковский сектор, я бы сказал, что длинных денег нет или их не хватает. На рынке мало инструментов. Госбанки могут привлечь кредиты чуть подлиннее – на пять лет, но основная масса получает синдицированные кредиты – на 12–18 месяцев.

– Вы привлекли синдицированный кредит от Всемирного банка на три года. Тоже не слишком длинно.

– Там два транша – на три и четыре года. На самом деле для ипотеки пять лет – нормальный срок. Хотя у заемщика контрактный срок может быть 20 лет, с учетом предоплаты “средняя жизнь” кредита смещается как раз до пяти лет. Банку, чтобы увязать свои активы и пассивы, нужно рассчитывать именно на средние показатели. Хотя у нас есть привлечение и на 17 лет – от международной финансовой корпорации ОПЕК. Но это уникальный случай.

– Каков сейчас у вас процент невозврата кредитов и как вы можете спрогнозировать увеличение числа дефолтов в дальнейшем?

– Мы говорим о просроченных кредитах. Заемщик может не заплатить 30, 60, 90 и т. д. дней. Мы агрессивно подходим к просроченным кредитам – начинаем считать таковые с 30 дней просрочки. То есть, если заемщик прозевал один платеж, мы сразу говорим, что он его просрочил. В то время как в развитых странах просроченными называют кредиты с задержкой в оплате от 90 дней. Все это время тебе дают шанс и не называют тебя должником.

Просроченных месячных платежей у нас традиционно менее 1% от портфеля. Три года назад было чуть больше 1%. После построения более понятного процесса сбора платежей эта цифра уменьшилась.

Что касается потерь, то их нет. Чтобы мы спросили у заемщика о возврате кредита, услышали, что нет денег, и пошли в суд, и вновь получили ответ: нет денег, и кредит пропал – такого еще не было. Я слышу много жалоб от банкиров и от тех, кто пишет о банковском секторе: дескать, не хватает законов, для того чтобы через суд наказать несостоятельного должника. Мы в этом случае тоже действуем агрессивно.

У нас есть уже достаточно хорошая история по работе с судами. Наши судьи гуманны, но справедливы. И всегда смотрят на суть [кредитного] договора и становятся на сторону кредитора, т. е. банка. Если у банка не будет судебного решения о том, что должник должен платить, то действительно будут проблемы.

– То есть вы не прогнозируете увеличение числа дефолтов?

– В сегодняшней благоприятной экономической ситуации – нет. Но не всегда так будет. Мы не знаем, какой процент [дефолтов] будет, когда что-то случится, но сегодня мы можем подготовить наши системы, организовать бизнес-процессы, юридическую экспертизу, для того чтобы можно было работать и в той ситуации, когда что-то произойдет.

Банковская система четко реагирует на изменение макроэкономической ситуации. Я был в Англии, у них качественных просроченных кредитов – т. е. с задержкой платежа на 90 дней – уже 4%. И их будет больше, потому что благоприятный период развития ипотеки у них уже прошел. Что касается просрочки некачественных кредитов (с неподтвержденными доходами, 0–10%-ным первоначальным взносом), то таких до 15%. Насколько у нас это будет болезненно, я не знаю.

– В России трудно заниматься ипотечным бизнесом?

– Трудно в рамках той системы, о которой я говорил: когда на выбор один магазин, одна машина. Есть сложности с инфраструктурой – например, нужно много переговорных комнат. Это элементарные вещи. Нет отлаженного механизма регистрации. На все это нужно время, мы не можем сразу создать все, как в Америке. Там клиент может закрыть сделку, вообще не выходя из дома.

– В России сейчас развивается институт ипотечных брокеров. Потенциальному заемщику лучше к ним обращаться или делать все самому?

– Мне кажется, заемщику нужно изучить рынок предложения, ведь банк банку рознь. К нам напрямую больше обращаются.

– Вы работаете с ипотечными брокерами? Платите им комиссию за клиентов?

– Нет, у нас таких отношений с брокерами нет. Проблема в том, что сегодня ипотечные брокеры работают на клиента [заемщика]. Они деньги собирают у клиента за услугу. Такая возможность есть потому, что на ипотеку громадный спрос. Люди иногда думают, что им это недоступно, так как создан искусственный дефицит, а брокер им говорит: “У меня есть возможность вам помочь, есть некие отношения с банком, и за $1000 я вам все сделаю”. Человек думает: что такое $1000, когда квартира стоит $200 000? А брокер что делает? Он за заемщика подал заявку в банк, заполнил документы и ждет. Банк рассмотрел, решил, что хороший заемщик, и дал кредит.

На развитых рынках брокеры существуют как инструмент продажи для банков. Мы, как банк, физически не можем достать каждого клиента. А желающих очень много. Мы бы хотели, чтобы были участники рынка, не банковские служащие, которые “доставали” бы нам заемщиков, собирали у них документы, смотрели бы на риски, проводили бы предварительный андеррайтинг – вот это нам важно.

– Насколько вырос по сравнению с прошлым годом средний размер выдаваемого вами ипотечного кредита?

– Он вырос процентов на 15. Сейчас он составляет в среднем $70 000.