НА АСФАЛЬТЕ: Строителям мешают деньги

В I квартале текущего года в Петербурге было сдано в эксплуатацию около 200 000 кв. м жилья. По сведениям объединения “Союзпетрострой”, в первые три месяца на рынок было выведено всего 100 000 кв. м новых проектов. За этот же период, по данным “Петербургской недвижимости”, граждане приобрели около 800 000 кв. м. Прогноз “Союзпетростроя” – в ближайшие два года объем предложения сократится на 30–40%, а цена в $2000 за 1 кв. м представляется вполне умеренной.

Перед концом II квартала на одном из совещаний руководители строительного комплекса назвали предварительные цифры: за полгода введено примерно 800 000 кв. м (для сравнения: в прошлом году – 2,3 млн кв. м). Петербургским девелоперам мягко напомнили о “доброй традиции” – рапортовать ко Дню строителя (второе воскресенье августа) о новых достижениях. 1 млн был бы вполне уместной цифрой… Администрация недовольна. Но реально на ситуацию повлиять не может.

Факторы роста

Одной из главных причин повышения цен некоторые аналитики и участники рынка называют развитие ипотеки. Отчасти это справедливо. Но только отчасти. Доля ипотеки в финансировании новостроек – менее 10%. По мнению Александр Романенко, президента компании “Адвекс”, ипотека – лишь один из инструментов, который способствовал росту цен. Просто потому, что ипотечное кредитование дает части населения возможность участвовать в рынке жилья. “Если бы не было ипотеки или процент по кредитам был бы выше, рост цен все равно имел бы место, – считает Александр Романенко. – Но стабилизация наступила бы раньше”. А ключевые причины – приток на рынок нефтедолларов и валютный курс.

Президент группы компаний “Бекар” Александр Шарапов согласен с такой оценкой: “Цены на жилье растут параллельно ценам на нефть. И благодаря росту доходов уважаемых граждан. При этом агенты уговаривают покупателей взять кредит и купить квартиру подороже, эти расходы себя оправдают буквально за год-два”.

Заместитель генерального директора Балтийской ипотечной корпорации Галина Афанасенко отмечает, что спрос на недвижимость – низкоэластичный. И в период стагнации он накапливался. Основная причина ценового скачка, считает Галина Афанасенко, – рост доходов. Затем на ситуацию повлияли отложенный спрос и сокращение предложения. Важную роль сыграл и политический фактор: граждане ненадолго поверили в эффективность программы “Доступное жилье”. А когда они увидели, что квартиры, несмотря на заклинания чиновников, дешеветь не собираются, деньги выплеснулись на рынок.

Политэкономия территорий

Запредельно высокой остается цена земли под застройку. Показательными получились торги, которые петербургский фонд имущества проводил в начале июня.

Участки под строительство в Приморском районе (кварталы 56-АБ и 59-А) вызвали ажиотажный спрос. Стартовая цена выросла в 3–4 раза. Компания “ЛенСпецСтрой” заплатила за 14 746 кв. м на Мебельной улице (участок 7) $3,488 млн. Ей разрешено построить 30 280 кв. м. Переводим в более понятные величины: 1 кв. м – $236, доля города в будущей стоимости жилья – $115. Это без налогов. Более $700 000 добавит “Ленэнерго” (стоимость подключения мощностей), плюс еще $23 за каждый будущий “квадрат” жилья.

Компания “Ленстройтрест” купила участок площадью 12 329 кв. м на ул. Оптиков: $3,74 млн, $303 – за 1 кв. м земли, $118 – 1 кв. м жилья, от “Ленэнерго” – плюс $17 за 1 кв. м.

Фирма “Ойкумена” купила участок на Туристской улице площадью 13 700 кв.м, общая сумма – $6,114 млн: $446 – земля, $151 – будущие “улучшения” (т. е. жилье). За другой участок по этому же адресу компания заплатит $4,453 млн ($370 – земля, $204,5 – жилье).

Корпорация “РосСтрой”, площадка на Туристской: площадь – 9605 кв. м, сумма – $1,544 млн. Земля обошлась “РосСтрою” в $441 за 1 кв. м, в будущую жилплощадь заложены затраты в $159,5.

Рекорд установила фирма “СИН-строй”. За участок 3 на Туристской улице (юго-западнее пересечения с ул. Оптиков) компания готова заплатить $8,634 млн. 1 кв. м этой территории строители оценили в $738. В домах, которые здесь будут построены в ближайшие три года, доля города составит $248 за “квадрат”. Наценка от “Ленэнерго”: плюс $62 – к стоимости земли, плюс $22 – на каждый “квадрат” жилья…

Важно и другое: более 10 участков, выставленных на аукцион, остались невостребованными – на них не было подано ни одной заявки! Причина – проблемы с инженерным обеспечением; кроме того, не пользуются спросом участки в новых, неблагоустроенных зонах.

В 2005 г. на торгах по “полному пакету” стоимость права застройки укладывалась в диапазон от $50 до $150 за 1 кв. м участка. Теперь каждый “квадрат” стройплощадки обходится девелоперам до $800. И эти затраты придется оплатить покупателям жилья.

Строители винят в сложившейся ситуации администрацию. По их мнению, именно городские власти выставляют на торги в несколько раз меньше земли, чем готов освоить строительный комплекс, оттого и цены неадекватны. По словам генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, “экономически обоснованной” остается цена до $120 за 1 кв. м, все, что дороже, – рискованные вложения.

Один из крупнейших городских застройщиков – компания “ЛЭК” в торгах практически не участвует, предпочитая покупать землю у собственников. На сегодня ЛЭК располагает участками, которые приобрела у предприятий: завод “Пигмент” – 7 га, завод “Вулкан” – 4,5 га, СПАРЗ – 4,5 га... И т. д. – всего более 30 га. Стоимость сделок не разглашается, но, по словам руководителей ЛЭК, земля приобретена не дороже, чем если бы ее приобретали на торгах. А ситуация с правами проще, и санкции, к примеру, за срыв нормативных сроков строителям в этом случае не грозят.

Генеральный директор средней строительной фирмы “С.Э.Р.” (компания строит несколько объектов площадью около 100 000 кв. м) Павел Белоусов говорит: “Мы на торги не выходим. И участков подходящих нет, и денег таких пока еще не накопили”.

Долевка кончается

Может быть, смягчить ситуацию помогут новые схемы финансирования? В Петербурге традиционно от 85% до 90% жилья строится на средства дольщиков. До вступления в силу закона № 214 “долевка” была основным и главным способом финансирования строительства.

Долевое участие и сегодня остается приоритетным источником средств. Только теперь строителям приходится его камуфлировать. Компания заключают “предварительные договоры”, договоры с отложенными обязательствами, приглашают будущих жителей приобрести пай в кооперативе и т. д. Пока это не приводит к неприятностям. Но, в принципе, довольно высока вероятность, что при судебном рассмотрении такие “обходные” сделки могут быть признаны ничтожными или мнимыми.

В городской прокуратуре создана специальная группа, которая занимается именно долевым участием. И в отношении одной из строительных компаний вынесено определение, касающееся именно договорной базы. Подробности пока не разглашаются, однако строители уже насторожились.

В рамках Петербургского экономического форума проходил “круглый стол”, посвященный проблемам строительства и ипотеки. В ходе дискуссии вокруг закона № 214 и печальной судьбы предполагаемых поправок выступил специалист Экспертного управления администрации президента Александр Плутник. Он сказал, что федеральные власти и так максимально учли интересы строителей и дальнейшего смягчения условий их работы за счет корректировки закона № 214 не будет. А руководитель Института экономики города Надежда Косарева (она и является ведущим разработчиком упомянутого закона) добавила, что теперь корректировка закона возможна только после испытания его на практике. Кроме того, по словам Косаревой, до сих пор строители уклонялись от исполнения документа за счет схем предварительной продажи и оформления договоров долевого участия через продажу векселей. Но после 1 января 2007 г. теми, кто будет применять эти схемы, займется прокуратура.

Вот в такие новости строители верят охотно. Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации “Петербургская недвижимость”, уверен, что главная причина повышения цен и сокращения объемов застройки – неэффективная позиция государства в сфере регулированию рынка недвижимости.

Недавно по лентам агентства новостей прошло сообщение о том, что мэр Москвы Юрий Лужков – для защиты соинвесторов – собирается запретить девелоперам продавать квартиры на стадии строительства. Кроме того, в инвестиционных контрактах московские власти обяжут строителей формировать резерв квартир в размере 15% от общей площади дома. Юристы полагают, что такие решения противоречат федеральным законам. Но тем, кого не устраивает предложенный мэрией вариант, предложат строить по 214-му… Эксперты полагают, что ужесточение контроля над отраслью приведет к дополнительному повышению цен – до 30% за квартал.

Развитие событий по московскому сценарию в Петербурге маловероятно. “В столице рынок административно зарегулирован, а у нас больше значения имеют процедуры”, – напоминает Павел Белоусов. Однако многие застройщики вовсе не против того, чтобы продавать квартиры в уже готовом доме. Это и менее рискованно, и более выгодно. Только для этого надо иметь оборотные средства.

Синусоида финансовых отношений

У строителей с банками отношения складываются непросто. Получается как в ипотеке: банки охотно готовы предоставить кредит тому, кто в нем не нуждается. И тогда, когда в этом нет острой необходимости.

Павел Белоусов вспоминает: “Мы брали кредиты год-полтора назад, когда были сложности с реализацией квартир. Обегали все банки. Дело даже не в процентной ставке и не в гарантиях – просто не давали денег. Не было у них такой политики – кредитовать строителей. Теперь мы их кредитуем, приобретая векселя”. По словам Павла Белоусова, юристы компании “С.Э.Р.” полгода собирали документы, чтобы получить в Сбербанке кредит в $500 000. “Банк предложил нам передать в залог 100% акций. Мы отказались”.

Виталий Демидов, директор департамента по развитию бизнеса “Абсолют Банка”, подтверждает: “Мы не давали кредиты в период застоя на рынке жилья, потому что не видели динамики продаж и не понимали сроков возврата”. Сейчас “Абсолют Банк”, как и другие петербургские финансовые организации, весьма охотно предоставляет кредиты дольщикам под залог права требования. Для этого банк проводит тщательный строительный аудит, отбирает застройщиков и объекты. Например, в программе “Абсолют Банка” – пять застройщиков, несколько объектов. В кредит можно купить жилье в строящемся комплексе “Фаворит” компании “Петербургреконструкция”, в доме “Максимум” на Крестовском, в проекте “Лазурный” компании “Строймонтаж” и некоторых других. Ставка на период строительства – 13,5%, с момента регистрации права собственности на квартиру – 11%. Разница в ставках обусловлена не столько уровнем риска, сколько тем, что банк кредитует дольщика собственными деньгами, без возможности рефинансирования.

Но схемы такого рода все равно связаны с долевкой, а значит уязвимы. Другим источником денег может стать фондовый рынок.

Например, корпорация “Петербургская недвижимость” в этом году займет на бирже 1 млрд руб. Эмитентом займа выступит “Сэтл Групп” (головная компания корпорации). Ее учредители на внеочередном собрании решили разместить на Московской межбанковской валютной бирже 1 млн облигаций номиналом 1000 руб. Размещение пройдет путем открытой подписки. Срок обращения ценных бумаг – 1820 дней. В роли ведущего организатора выпуска выступит инвестиционная компания “Планета Капитал”.

“Петербургская недвижимость” – не первая из петербургских фирм, привлекающая средства на фондовом рынке. “Северный город” размещает облигации с 2002 г. В начале 2005 г. та же “Планета Капитал” помогла холдингу “Адамант” занять 500 млн руб. для возведения торгово-развлекательного комплекса. В марте 2005 г. группа “ЛСР” с помощью ПСБ и “Уралсиба” разместила первый выпуск облигаций – 1 млрд руб. на три года, ставка получилась 14% годовых. В апреле 2005 г. компания “ЛенСпецСМУ” привлекла на ММВБ 1 млрд руб. на пять лет; второй выпуск (в июне текущего года) запланирован в объеме 1,5 млрд руб.

Компания “М-Индустрия” заявила о своих планах привлечь на ММВБ заветный миллиард, и тоже с помощью ИК “Планета Капитал”. По расчетам специалистов, процентная ставка не превысит 12,5% годовых.

Для фондового рынка принципиально важной является прозрачность компании. Консолидированную финансовую отчетность “Петербургской недвижимости” за 2005 г., подготовленную в соответствии с международными стандартами (IFRS), будет заверять компания КПМГ. В перспективных планах развития компании расписаны выход на международные финансовые рынки и IPO (размещение акций).

Интересный вариант предлагает лидер кредитного рынка – Сбербанк: целевое фондирование кредита. Чтобы получить средства для сооружения конкретного дома, заемщик не должен привлекать деньги участников долевого строительства, зато обязан вложить в проект не менее 20% собственных средств. В эту сумму входят затраты на получение прав на участок и разработку документации. Остальное банк дает строителям в долг. В обеспечение кредита сгодятся оборудование, недвижимость или права на возводимые площади. Продавать квартиры конечным покупателям можно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию и застройщик получит право собственности на объект.

В период строительства граждане заключают договор резервирования выбранной квартиры. В Сбербанке открывается целевой накопительный счет, через который покупатель оплатит стоимость жилья до окончания строительства. Когда дом введен, заключается обычный договор купли-продажи, а деньги со счета идут застройщику.

Банкиры обещают, что минимальная ставка для застройщика составит 5%. Величина ставки будет зависеть от объема средств, поступивших на накопительные счета. Чем больше денег принесли граждане, тем ниже процент для застройщика. Кроме того, ставка зависит от параметров конкретного проекта и надежности строительной фирмы. Первое соглашение специалисты Сбербанка планируют подписать в начале III квартала. Участники рынка говорят, что схема перспективная, но как она будет работать, еще не ясно.

Вячеслав Семененко напоминает: рынок жилья – важнейший из потребительских рынков. Его состояние – ключевой индикатор власти. У правительства есть достаточно рычагов влияния: налоговые и инвестиционные льготы, нормативные акты. Надо только уметь ими пользоваться. Пока получается не очень...