НА АСФАЛЬТЕ: Суета вокруг лампочки

Если на энергоснабжение каждой квартиры в пресловутых хрущевках закладывалось по 3–4 киловольт-ампер (кВА), то в современных домах, говорят застройщики, приходится предусматривать уже не менее 14 кВА. А в случае, когда дом подпадает под категорию элитного и напичкан соответствующей инфраструктурой, энергозатраты могут достигать и 50 кВА с квартиры.

Добавить энергии

Проблема энергоснабжения столицы и ее новостроек обсуждается не первый год. В московской энергосистеме ежегодно прибавляется 35 000–45 000 новых абонентов. В январе 2006 г., когда ударили 30-градусные морозы, потребление электроэнергии достигло исторического максимума – 16 200 МВт. По оценке первого заместителя мэра столицы Юрия Росляка, прирост потребления электроэнергии в московском регионе к 2010 г. составит более 17% и оно может вплотную приблизиться к 19 000 МВт. Однако ввод новых мощностей катастрофически отстает от потребностей города. По заявлениям представителей “Мосэнерго”, в 2006 г. для присоединения одних только социально значимых объектов им не хватает 2,8 млрд руб.

Последние семь лет мэр Москвы Юрий Лужков не раз выступал с заявлениями о необходимости срочно вкладывать деньги в энергосистему московского региона. В феврале 2006 г. правительство Москвы приняло трехлетний план мероприятий по повышению надежности энергоснабжения города, на которые, по оценкам властей, потребуется 60 млрд руб. А в конце мая 2006 г. председатель правления РАО ЕЭС Анатолий Чубайс и Юрий Лужков подписали соглашение о совместном развитии столичной энергетики.

До 2011 г. в Москве планируется построить 5800 МВт электрической и 4785 Гкал/ч тепловой мощности, а также 2600 км линий электропередачи и 276 подстанций. Общий объем инвестиций оценивается в 400 млрд руб. Планируется, что эти средства поступят не только от РАО ЕЭС и из городского бюджета, но и от сторонних инвесторов, которых намеревается привлечь московское правительство. Однако у экспертов есть серьезные сомнения в том, что найдется много желающих на добровольной основе вкладываться в подобный бизнес.

Инвесторы замыкаются

“Городские сети в 60% случаев эксплуатируются больше нормативного срока и нуждаются в огромных инвестициях [на ремонт или замену изношенных сетей], – признавался Владимир Силкин, руководитель Департамента имущества правительства Москвы в интервью “Ведомостям”. – Однако ни федеральный бюджет, ни РАО ЕЭС или частные инвесторы делать их не будут. Сетевое хозяйство, мягко говоря, не является привлекательным бизнесом”. “Электроэнергетика – это затратная сфера, затрагивающая ряд смежных отраслей, – говорят специалисты компании “Квартал”. – Найти инвестора для строительства “частных” подстанций – задача не из легких. Подобные проекты требуют немалых вложений, скорее всего при их реализации стоимость электроэнергии возрастет, что неминуемо отразится на затратах на содержание городской недвижимости”.

“Московская электроэнергетика требует огромных средств, поэтому в инвестициях в нее заинтересованы в первую очередь профильные инвесторы, обладающие серьезными ресурсами, – соглашается Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити – XXI век”. – Но поскольку проблемы энергетиков напрямую влияют на деятельность девелоперов, то и последние имеют большой интерес к программе модернизации столичной системы энергообеспечения. Однако возможные схемы участия застройщиков появятся при более детальной разработке инвестиционных планов”.

И на себя, и на дядю

“На сегодняшний день обеспечение электроэнергией является основной проблемой при закладке новых районов, – признает Сергей Канаев, генеральный директор компании “ПИК-Регион”. – Застройщик вынужден за свой счет вкладываться в развитие сетей, а это сильно увеличивает стоимость 1 кв. м, поскольку цена вопроса велика. Получается, что застройщик инвестирует в развитие сети другой организации, развивает чужие сети, чтобы в конечном итоге подать на свои объекты электроэнергию. Иногда даже выгоднее найти альтернативный источник, например построить свою установку. Но это тоже довольно дорого”.

“Российский рынок энергетики монополизирован, и у застройщиков не так уж много вариантов, – заявляет Анатолий Кузнецов, вице-президент по коммунальным системам RIGroup. – Получить разрешение на подключение к электросетям стоит немалых усилий. Но еще более трудоемкий и дорогостоящий процесс – строительство собственной газовой котельной, которая будет вырабатывать электричество”.

Сейчас у застройщиков есть несколько возможностей по обеспечению строящихся объектов электроэнергией. Одна из самых простых – подключение к государственным электросетям. Серьезным минусом подобной схемы являются сложность и длительность согласования и получения соответствующих технических условий. Вторым способом является создание индивидуальных источников электроэнергии, например газотурбинных генераторов. Их можно “запрограммировать” практически на любую мощность. Но создавать и развивать систему таких электростанций можно, если в регионе есть газ. Наконец, можно построить дизельный генератор. Проекты индивидуальных электростанций существуют давно. Девелопер должен рассчитать, что для него выгоднее – установка и эксплуатация собственных электростанций либо присоединение к уже существующим мощностям.

Решать проблему присоединения застройщик начинает с получения в “Мосэнерго” или территориальной организации соответствующих технических условий. Как говорит Кузнецов, цена может колебаться от 11 000 до 14 000 руб. за 1 кВт ч. После чего застройщик обращается в местные муниципальные компании, которые должны протянуть кабели и установить необходимое оборудование на пути от источника мощностей до непосредственного потребителя. Стоимость этих работы зависит от их объема и составляет от 6000 до 20 000 руб. за 1 кВт ч. Когда работы завершены, застройщик заключает договор с местной организацией “Энергосбыта” по оплате электроэнергии согласно показаниям счетчика.

“Сейчас подключение к существующим сетям происходит на кабальных условиях, – сетует Владимир Костычев, заместитель генерального директора корпорации “Конти”. – Продавцы электроэнергии выдвигают довольно серьезные обременения при подключении к их мощностям. Стоимость присоединения к существующим сетям может достигать 20% от общей цены проекта. Конечно, все зависит от того, сколько электроэнергии необходимо и в каком районе вы строитесь: например, на западе Москвы цена подсоединения будет максимальной”.

“Застройщикам приходится не только вкладывать свои средства в подключение,

но и платить за прокладку сетей, которые потом будут переданы в эксплуатацию энергетикам, – отмечает Виктор Козлов, коммерческий директор “Авгур Эстейт”. – В среднем девелоперы вынуждены платить ресурсоснабжающим организациям около 1000 евро за 1 кВт”. По его словам, “специфическая” политика РАО ЕЭС по предоставлению энергии создает застройщикам множество проблем.

Девелоперы не отказываются нести обременения, но хотят рассчитывать хотя бы на компенсацию собственных потерь. Однако, говорит Сергей Лядов, практика показывает, что у энергетиков справедливые взаимоотношения не в почете. “Сити – ХХI век” изучала условия вхождения в один из проектов в Кашире (Московская обл.), – рассказывает он. – Там требовались дополнительные мощности. Мы были согласны профинансировать строительство энергоцентра, но в дальнейшем от тех, кто стал бы к нему подключаться, хотели получать компенсацию. Директор районной сетевой компании от такой схемы наотрез отказался. Он предложил нам просто построить мощности и передать их ему на баланс. Разговор на этом закончился. В некоторых случаях энергетики просят заплатить за них налоги – мол, объект построен не собственными силами и поэтому идет им в прибыль”.

“Нехватка электрических мощностей стала проблемой для многих девелоперов, – высказывают общую точку зрения специалисты “Квартала”. – В настоящий момент введены ограничения по питающим центрам. Несомненно, застройщики, которые планировали перспективные объекты, решили эту проблему заблаговременно. Наша компания обеспечила себе стратегический запас, вовремя оформив технические условия. Это позволило нам вести строительство пяти новых объектов и проектировать еще три”. Канаев заметил: “Мы бы могли строить больше, если бы приход электроэнергии был прогнозируемым”.

По словам Валеха Рзаева, руководителя управления маркетинга ГК “КРТ”, возможный энергетический кризис вряд ли можно назвать лишь “страшилкой для обывателя”, если некоторые застройщики уже сегодня вынуждены отказываться от приобретения участков, под которые энергетики не гарантируют выделение лимитов. “В этом смысле столица и весь московский регион являются зоной напряженного дефицита энергоресурсов, – говорит Рзаев. – В Подмосковье под вопросом развитие проектов малоэтажной и коттеджной застройки. Ситуация усугубляется с каждым днем, ибо изношенность оборудования, производящего и передающего электричество, на грани предельной, а в некоторых случаях просто запредельна. Острота данной проблемы может затормозить не только частные проекты небольших компаний в сфере городского и загородного жилья, но и такой важный национальный проект, как “Доступное жилье”, и даже легко похоронить его”.

“В последнее время у застройщиков значительно возросли сроки присоединения объектов к сетям, – продолжает Лядов. – Сейчас они колеблются от полугода до двух лет. К примеру, по одному из наших домов мы получали техусловия полтора года. Но даже если они у вас на руках, это вовсе не означает, что объект подключат. Некоторые стройки по этой причине просто стоят”. Впрочем, отмечает Лядов, по текущим объектам решения с трудом, но все-таки находятся. Наиболее тяжелая ситуация сложилась с новыми проектами – из-за высоких обременений по энергетике они теряют свою привлекательность. Лядов предполагает, что у каждого столичного застройщика в инвестиционном портфеле есть проекты, которые он не может реализовать по этой причине.

Поэтому девелоперы обеими руками за увеличение столичных энергомощностей. “Совместная программа мэрии и РАО ЕЭС по энергостроительству в столице – это долгожданный шаг в правильном направлении, – полон оптимизма первый заместитель генерального директора инвестиционно-строительной компании “М.О.Р.Е.-Плаза” Михаил Михайлов. – Москве давно необходимо заняться производством новых дополнительных генерирующих мощностей – в этом заинтересованы все. Любой крупный и ответственный застройщик согласится, что это необходимо. Мы готовы участвовать в этой программе”.

Однако другие застройщики делать аналогичные заявления не спешат. Хотя в приватных беседах сетуют на то, что существующие сегодня тарифы непрозрачны, как и механизмы принятия решений о выделении лимитов. Так что каждый девелопер решает собственную “энергетическую проблему” индивидуально, в меру толщины кошелька и имеющегося административного ресурса. “Инвестировать в электроэнергетику интересно тем, кто от этого в дальнейшем получит прибыль, – считает Владимир Костычев, – например алюминиевым производствам. Но на территории Москвы таковых нет. Девелоперы вряд ли будут заинтересованы в таких проектах, а дополнительные обременения могут только привести к удорожанию недвижимости”.

Покупатель заплатит за все

Когда растет себестоимость стройматериалов и энергоресурсов, все затраты на подключение к электросетям в итоге ложатся на будущих жильцов, признает Алексей Белоусов, коммерческий директор холдинга “Капитал Груп”. “В стоимость 1 кв. м закладываются и затраты на энергоресурсы. Проведем простую оценку: средняя площадь квартиры в новостройке

составляет 100 кв. м. Учитывая современные требования, для того чтобы квартира имела нормальное энергоснабжение, требуется 14–15 кВА. При средней цифре в $1000 за 1 кВА получается, что на 1 кв. м приходится около $100–150 прямых затрат только по энергоснабжению. Это объективная реальность, от которой никуда не денешься”, – говорит он.

“В любом случае обеспечение коммуникациями и затягивание решения этой проблемы имеют свою цену, которая компенсируется за счет покупателей, – добавляет Козлов. – Поскольку затраты на энергетику включены в себестоимость 1 кв. м жилья, существенное подорожание жилья становится неизбежным”.

“Подключение нового жилого комплекса к электросети в Москве – это больной вопрос, – говорит Михайлов. – Те технические условия, которые выдвигаются городом, для инвестора-застройщика порой бывают просто невыносимы”. По его словам, все, что компания может осуществить своими силами, она делает – прокладывает подводящие сети (к своим жилым комплексам и не только), модернизирует трансформаторные подстанции.

Чем качественнее дом, тем больше электроэнергии ему требуется. “На объемы потребляемых мощностей сильно влияет “начинка” жилого дома, – поясняет Кузнецов. – В зависимости от типа плиты (газовой или электрической), класса лифта, наличия бойлеров для воды, больших плазменных панелей и прочих атрибутов эти потребности растут или уменьшаются. Но даже на квартиру в типовой двухподъездной 16-этажке приходится уже около 5 кВА”. “Сейчас сильно возросли требования потребителей к жилью и его обеспеченности инфраструктурой, все это требует дополнительной электроэнергии, – развивает мысль Михайлов. – Современный жилой комплекс премиум-класса потребляет гораздо больше энергии, чем типовая пятиэтажка или панельное жилье. Но, к сожалению, все наши действия как застройщика по прокладке сетей, возведению и модернизации подстанций никак не влияют на количество генерирующих мощностей”.

Увеличение числа жителей столицы, постоянно растущие объемы возводимого жилья и, как следствие, увеличение потребности в электричестве – все это становится причиной перегрузки подстанций – с этим мнением специалистов “Квартала” согласны все участники рынка. Результат неконтролируемого использования одного из питающих центров Москва наблюдала прошлой весной, когда произошла авария на подстанции “Чагино”.

Тарифы вывести на свет

Для осуществления программы развития столичной энергетики РАО ЕЭС предложило взимать с потенциальных потребителей плату за подсоединение к электрическим сетям. Большинство делелоперов против этого не возражают. “Де-факто плата существует в форме тех же технических условий, – говорит Кузнецов. – Хотя де-юре подключение не должно подразумевать под собой какой-либо оплаты. Для RIGroup, как и для других девелоперов-застройщиков, более удобной была бы четко обозначенная цена. Большинство компаний готовы платить, если деньги действительно пойдут на целевые расходы на подключение”. “Если плата за подсоединение к сетям полностью покрывает приход электроэнергии и стоимость работ, то это нормально, лишь бы электроэнергия поступила в нужные сроки”, – заявляет Канаев.

“Главное – создать прозрачную систему стоимости и оплаты присоединения к сетям, – утверждает Михайлов. – Мы должны четко понимать, сколько за потраченные деньги нам будет выделено электричества. Чем прозрачнее схема, тем меньше возможностей для коррупции”. “Плата за присоединение к сетям всегда была и будет, особенно для коммерческих объектов, – признает Костычев. – Цена при получении технических условий присоединения к сетям устанавливается из расчета необходимого количества киловатт. Плату, естественно, необходимо вводить, так как необходимо дальнейшее развитие сетей, а это довольно затратное дело”.

“В настоящее время плата за подключение новых объектов к электросетям не установлена официально, ее размер определяется компаниями, осуществляющими подключение, – заявляет Козлов. – Новые официальные тарифы будут установлены Федеральной службой по тарифам (ФСТ). В частности, Московская городская и Московская областная электросетевые компании уже обратились в ФСТ с просьбой установить для них размер оплаты”.

“Основных источников финансирования новых мощностей немного: бюджет города, инвестиционная составляющая тарифа и плата за подключение объектов к сетям, – перечисляет Лядов. – Чтобы отказаться от ставки за подсоединение, тариф на электроэнергию должен учитывать расходы инвесторов. Но из-за социальных аспектов государство вряд ли решится на значительное повышение тарифа (на 2007 г. запланирован рост тарифов на электроэнергию на 10%. – “Ведомости”). Следовательно, при существующем энергодефиците от введения платы за подключение к сетям не уйти. Однако она должна быть обоснованной и приемлемой для застройщиков. При единых правилах девелоперам будет намного легче вести бизнес-планирование и выстраивать долгосрочную инвестиционную политику”.